Prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe z dniem 1 stycznia 2019 r. przekształciło się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów. Co musisz wiedzieć jeśli starasz się o kredyt hipoteczny na nieruchomość, której zmiany dotyczą?
Podstawa prawna, czyli „Ustawa przekształceniowa”
[1] Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów [Dz.U. 2018 poz. 1716].
[2] Ustawa z dnia 6 grudnia 2018 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów [Dz.U. 2018 poz. 2540].
Termin wejścia w życie regulacji – 1 stycznia 2019 r.
Co to są grunty zabudowane na cele mieszkaniowe?
Przekształceniu z mocy prawa podlegają tylko grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. Pojęcie to obejmuje nieruchomości gruntowe zabudowane wyłącznie budynkami:
[1] mieszkalnymi jednorodzinnymi, lub
[2] mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
[3] o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie
Właściwy organ wyda zaświadczenie potwierdzające przekształcenie w trzech trybach:
[1] Z urzędu nie później niż 12 miesięcy od dnia przekształcenia.
[2] Na wniosek właściciela w terminie do 4 miesięcy.
[3] W trybie przyspieszonym w terminie 30 dni. Jeśli jest to uzasadnione potrzebą dokonania czynności prawnej przeniesienia własności lokalu lub ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Właściwy organ to:
- Starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej dla gruntów Skarbu Państwa.
- Dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego. Dotyczy gruntów wobec których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty.
- Wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa dla gruntów jednostek samorządu terytorialnego.
- Dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji dla gruntów, wobec których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.
Co z aktualizacją księgi wieczystej?
Zaświadczenie o przekształceniu otrzymuje również sąd prowadzący księgę wieczystą. Na tej podstawie z urzędu dokonuje w KW wpisu własności gruntu bez dodatkowych opłat. Właściciel nic nie musi robić.
Dodatkowo w dziale III księgi wieczystej sąd wpisze, również z urzędu, roszczenie o opłatę w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Ile to kosztuje, czyli opłata przekształceniowa
Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu we własność wiąże się z opłatą wnoszoną przez 20 lat. Jej wysokość jest równa opłacie rocznej, jaka obowiązywałaby za użytkowanie wieczyste w 2019 roku. Można wnieść opłatę jednorazowo i skorzystać z bonifikaty.
W przypadku gruntów Skarbu Państwa bonifikata dla opłaty jednorazowej wynosi:
1) 60% w roku przekształcenia
2) 50% w drugim roku po przekształceniu;
3) 40% w trzecim roku po przekształceniu;
4) 30% w czwartym roku po przekształceniu;
5) 20% w piątym roku po przekształceniu;
6) 10% w szóstym roku po przekształceniu.
Dla gruntów samorządowych bonifikata jest fakultatywna, zależna od decyzji właściwych organów.
Jeśli jako przedsiębiorca wykorzystujesz nieruchomość objętą przekształceniem do prowadzenia działalności gospodarczej, sprawdź szczegółowe regulacje w ustępie 6a i 6b artykułu 7.
Opłata sądowa za wykreślenie roszczenia o opłatę przekształceniową
Roszczenie o opłatę przekształceniową jest wpisywane z urzędu do księgi wieczystej, ale o wykreślenie tego roszczenia musisz zadbać sam.
Zgodnie z art. 7 pkt. 10 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów od wniosku sądowego o wykreślenie roszczenia o opłatę przekształceniową zapłacisz:
- 250,00 zł w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej,
- 75,00 zł w pozostałych przypadkach.
Co w przypadku kredytu hipotecznego na nieruchomość w trakcie przekształcenia?
Bank będzie wymagał, by księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu była zgodna ze stanem faktycznym. Oznacza to, że jeżeli grunt jest objęty ustawą przekształceniową, a w księdze wieczystej nadal widnieje użytkowanie wieczyste zamiast własności to mamy niezgodność.
Bank już na etapie wnioskowania o kredyt poprosi o przedłożenie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. Czas potrzebny na uzyskanie takiego zaświadczenia należy uwzględnić podpisując np. umowę przedwstępną.
Mowa o nieruchomościach typu:
- dom mieszkalny jednorodzinny wolnostojący lub w zabudowie bliźniaczej lub w zabudowie szeregowej, jeśli w księdze wieczystej widnieje „grunt oddany w użytkowanie wieczyste”;
- lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość [pełna własność], jeśli w księdze wieczystej w dziale I-SP jest wpisany udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi „prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
Co z nieruchomościami na rynku pierwotnym w budowie na gruntach stanowiących użytkowanie wieczyste?
Jeśli deweloper realizuje inwestycję na cele mieszkaniowe na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przekształcenie tego prawa we własność nastąpi dopiero z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Na etapie wnioskowania o kredyt nie będzie więc możliwości przedłożenia zaświadczenia o przekształceniu. Wydłuży się czas załatwienia formalności pomiędzy uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem do użytkowania a przeniesieniem własności. Dla banku udzielającego kredytu hipotecznego nabywcy jest to sytuacja normalna i standardowa.
Co z lokalami stanowiącymi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego?
Lokal mieszkalny stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie ma udziału w gruncie. Ustawa przekształceniowa takich lokali nie dotyczy. Osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, odczuje skutki ustawy w postaci ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków, jeśli spółdzielnia mieszkaniowa skorzysta z bonifikaty.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, a osoba, która dysponuje prawem widnieje w księdze wieczystej w dziale II jako „uprawniony”.
Natomiast bank zawsze weryfikuje księgę wieczystą gruntową, prowadzoną dla działki, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się nabywane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Bank co do zasady nie powinien przy tego typu transakcjach wymagać od spółdzielni mieszkaniowej przedłożenia zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, jeśli budynek stoi na gruncie objętym przekształceniem, a w KW nie dokonano jeszcze zmian. W razie jednak jakichkolwiek wątpliwości po stronie banku nie można takiej sytuacji wykluczyć.
Ustawa przekształceniowa – PODSUMOWANIE
Ustawa przekształceniowa jest korzystna dla dawnych użytkowników wieczystych nieruchomości objętych przekształceniem. Natomiast rok 2019 może być trudniejszy w kredytowaniu tego typu nieruchomości. Wynikać to może z wydłużonych formalności i konieczności aktualizacji księgi wieczystej.
Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
Źródła:
- Dz.U. 2018 poz. 1716
- Dz.U. 2018 poz. 2540
- https://www.miir.gov.pl/
