Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Nowelizacja 01.03.2023

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Warunki od 1 marca 2023 r.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to druga odsłona kredytów bez wkładu własnego i następca Gwarantowanego Kredytu Mieszkaniowego. Jest to preferencyjny kredyt hipoteczny w ramach programu rządowego z opcją gwarancji BGK brakującego wkładu własnego i spłatą rodzinną. Nowe zasady udzielania Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego wchodzą w życie 01.03.2023 r., co jednak jeszcze nie rozwiązuje problemu mniejszej zdolności kredytowej. Nadal czekamy na kolejne banki w programie. Główne zmiany polegają na zwiększeniu limitów cenowych, zasad gwarancji oraz możliwości skorzystania z kredytu bez konieczności korzystania z gwarancji BGK. W celach rodzinnego kredytu mieszkaniowego pojawia się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz na razie tylko na papierze kooperatywa mieszkaniowa. Doprecyzowano kwestię darowizny mieszkania lub domu jako warunku przystąpienia do programu. Zmieniają się również ograniczenia w przypadku skorzystania ze spłaty rodzinnej. To nie koniec zmian. Połączenie Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego z zapowiadanym kredytem hipotecznym Bezpieczny Kredyt 2% będzie oczywiście skutkowało kolejną zmianą ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy podstawowe parametry

  1. Termin obowiązywania programu 31 grudnia 2030 roku.
  2. Kredyt jest udzielany w walucie polskiej (PLN).
  3. Minimalny okres kredytowania 15 lat.
  4. Możliwość kredytowania do 100% kosztu inwestycji.
  5. Możliwość skorzystania z opcji spłaty rodzinnej.
  6. Brak limitu powierzchni użytkowej.
  7. Limit ceny tylko dla mieszkań.
  8. Finansowanie obejmuje rynek pierwotny i wtórny.
  9. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy dostępny jest tylko w bankach, które podpisały umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK).

a ponadto:

  1. Brak możliwości przewalutowania kredytu w sytuacji zmiany waluty dochodu.
  2. Korzystanie z programów Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych nie koliduje z programem Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.
  3. Brak ustawowo określonej maksymalnej kwoty kredytu. Kwota kredytu pośrednio wynika z innych ograniczeń.
  4. Z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego możesz skorzystać tylko raz.

Jakie warunki musisz spełnić jako kredytobiorca Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego?

[1] Wiek kredytobiorcy

Brak ograniczeń. Ograniczeniem dla wieku kredytobiorcy są jedynie regulacje konkretnego banku.

[2] Gospodarstwo domowe tworzą:

  • Singiel bez dzieci lub z dzieckiem, dziećmi. Singiel to panna, kawaler, rozwodnik, wdowiec.
  • Małżeństwo bez dzieci lub z dzieckiem, dziećmi. Małżeństwo przystępuje do rodzinnego kredytu mieszkaniowego razem, niezależnie, czy obowiązuje ustrój wspólności czy rozdzielności majątkowej.
  • Para wychowująca wspólne lub przysposobione dziecko, czyli związki partnerskie z dzieckiem, dziećmi. Jeśli pozostajecie w związku partnerskim, ale nie posiadacie dzieci, to każdy może skorzystać z programu oddzielnie jako singiel.

[3] Samodzielna zdolność kredytowa.

Gospodarstwo domowe musi posiadać samodzielnie zdolność kredytową do spłaty rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Brak możliwości przystąpienia do kredytu innych osób.

[4] Gospodarstwo domowe może być prowadzone:

  • na terytorium RP
  • poza terytorium RP, jeśli przynajmniej jeden z kredytobiorców ma obywatelstwo polskie.

Na moment spłaty rodzinnej gospodarstwo domowe musi być prowadzone na terytorium RP.

Własność innej nieruchomości a Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Co do zasady nie możesz być właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej (mieszkanie lub dom) na moment składania wniosku o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. W przypadku mieszkań dotyczy to zarówno lokali stanowiących odrębną nieruchomość (pełna własność) jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Warunek dotyczy obu kredytobiorców.

Z definicji spółdzielczego prawa wykreślono spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, stąd mieszkania lokatorskie nie kolidują już z rodzinnym kredytem mieszkaniowym.

Co możesz zrobić z posiadanym wcześniej mieszkaniem lub domem?

  1. Możesz sprzedać nieruchomość przed wnioskowaniem o rodzinny kredyt mieszkaniowy.
  2. Możesz przenieść własność posiadanej nieruchomości w drodze darowizny. Darowizna na rzecz osób z I i II grupy podatkowej wiąże się jednak z ograniczeniem 5 lat wstecz. Wyjątkiem jest darowizna udziału nie większego niż 50% na rzecz osoby, która posiadała już wcześniej udział w nieruchomości. W takiej sytuacji od razu po zawarciu aktu notarialnego umowy darowizny możesz złożyć wniosek o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Wyjątki, czyli kiedy możesz ubiegać się o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy posiadając prawo własności innej nieruchomości?

Jeśli w skład gospodarstwa domowego wchodzi minimum dwójka dzieci to własność innej, jednej nieruchomości mieszkalnej (również bycie uprawnionym do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) nie jest przeszkodą dla wnioskowania o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. To jednak z ograniczeniem co do powierzchni nieruchomości i wysokości środków własnych.

  1. Dwoje dzieci uprawnia do posiadania nieruchomości o powierzchni do 50 m2.
  2. Troje dzieci – powierzchnia nieruchomości do 75 m2.
  3. Czwórka dzieci – powierzchnia nieruchomości do 90 m2.
  4. Pięcioro i więcej dzieci oznacza brak ograniczenia powierzchni nieruchomości.

Twój wkład własny w takiej sytuacji nie może przekraczać 10%. To nowy warunek.


Maksymalny wkład własny wynosi 10%, jeśli korzystasz z uprawnienia posiadania jednej nieruchomości mieszkalnej z uwagi na minimum dwójkę dzieci i ubiegasz się o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.


Jaki wkład własny możesz wnieść w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym?

  1. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy możesz uzyskać bez wkładu własnego.
  2. Maksymalny wkład własny wynosi 200.000 zł i nie więcej niż:
  • 20% przy zmiennej stopie procentowej
  • 30% przy okresowo stałej stopie procentowej
  1. Wkład własny wynosi maksymalnie 10% jeśli korzystasz z przywileju (minimum dwójka dzieci) posiadania jednej nieruchomości mieszkalnej w momencie wnioskowania o kredyt.
  1. Jeśli wkładem własnym jest wyłącznie działka budowlana to suma wkładu własnego i kredytu nie może przekroczyć 1.000.000 zł. Tym samym koszt inwestycji (aktualna wartość działki plus nakłady do poniesienia na poczet budowy domu finansowane z kredytu) nie może być większy niż 1.000.000 zł. Bank zamyka inwestycję i udzieli finansowania tylko, jeśli całość kosztu inwestycji ma pokrycie w źródłach finansowania (środki własne, kredyt).

Aktualizacja [08.03.2023]. Zgodnie z interpretacją otrzymaną z dwóch banków oraz MRiT (Ministerstwo Rozwoju i Technologii) pod pojęciem “wyłącznie działka gruntu” należy rozumieć działkę, na której nie rozpoczęto jeszcze budowy. Działka z rozpoczętą budową podlega standardowym ograniczeniom co do wysokości wkładu własnego.

PRZYKŁAD:

  1. Wartość działki 420.000 zł + koszt budowy 780.000 zł. Łączny koszt inwestycji 1.200.000 zł. Działka stanowi wkład własny na poziomie 35%. Koszt budowy ma być finansowany kredytem w kwocie 780.000 zł. Finansowanie Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym nie będzie możliwe.
  2. Wartość działki 320.000 zł + koszt budowy 680.000 zł. Łączny koszt inwestycji 1.000.000 zł. Działka stanowi wkład własny na poziomie 32%. W takiej sytuacji jest możliwe wnioskowanie o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy w kwocie 680.000 zł na budowę.

Gwarancja BGK brakującego wkładu własnego

  1. Gwarancja BGK jest dobrowolną opcją zależnie od wysokości środków własnych.
  2. Wkład własny poniżej 20% objęty jest gwarancją BGK.
  3. Maksymalna wysokość gwarancji BGK to 20% wydatków.
  4. Maksymalna kwota gwarancji to nadal 100.000 zł. Łączna kwota wkładu własnego i gwarancji BGK nie może przekroczyć 200.000 zł i 20% wydatków.
  5. Od kwoty kredytu objętej gwarancją (brakujący wkład własny) zapłacisz 1% bezzwrotnej prowizji.
  6. W okresie spłaty kwoty kredytu objętej gwarancją nie możesz wykorzystywać nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Ale i tak nie możesz, bo stanowiłoby to naruszenie warunków umowy kredytu hipotecznego. Rejestracja działalności gospodarczej to nie to samo co faktyczne jej prowadzenie w nieruchomości.

Jakie cele sfinansujesz Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym?

  1. Kooperatywa mieszkaniowa. To nowość, na razie „na papierze”.
  2. Budowa domu jednorodzinnego, w tym wykończenie i zakup działki budowlanej.
  3. Zakup prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z wykończeniem, remontem.
  4. Zakup prawa własności domu jednorodzinnego wraz z wykończeniem, remontem.
  5. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wraz z wykończeniem, remontem.
  6. Wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej celem uzyskania odrębnej własności lokalu wraz z wykończeniem.

Jakie wymagania obowiązują dla nieruchomości finansowanych Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym?

[1] Maksymalna powierzchnia nieruchomości

Brak ograniczeń co do powierzchni mieszkania lub domu.

[2] Limit ceny

Domy jednorodzinne bez limitu. Limit ceny za m2 powierzchni użytkowej obowiązuje dla mieszkań i od 1 marca 2023 wynosi:


Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych mnożony przez współczynnik:

  • 1,4 dla rynku pierwotnego (pierwsze nabycie)
  • 1,3 dla rynku wtórnego (również pierwsze nabycie od podmiotu, który lokalu nie wybudował)

Tabele z limitami cenowymi dla mieszkań publikuje Bank Gospodarstwa Krajowego z uwzględnieniem trzech lokalizacji: miasta wojewódzkie, gminy sąsiadujące i pozostały obszar województwa.


Limit ceny za m2 dla mieszkań dotyczy tylko ceny nabycia. Kwota na wykończenie nie wlicza się do limitu.


[3] Pośrednio ograniczeniem dla ceny nieruchomości będzie maksymalny wkład własny.

Na czym polega opcja spłaty rodzinnej?

Spłata rodzinna to dodatkowe wsparcie z przeznaczeniem na nadpłatę kredytu hipotecznego w sytuacji powiększenia gospodarstwa domowego o drugie lub kolejne dziecko. Ze spłaty rodzinnej możesz skorzystać wielokrotnie w trakcie trwania kredytu. Wniosek o dokonanie spłaty rodzinnej składasz w terminie do roku od dnia powiększenia się gospodarstwa domowego (lub w terminie roku od dnia uruchomienia kredytu, jeśli gospodarstwo domowe powiększyło się przed uruchomieniem).

Wysokość spłaty rodzinnej:

  • 20.000 zł, gdy w gospodarstwie domowym pojawia się drugie dziecko;
  • 60.000 zł przy powiększeniu gospodarstwa domowego o trzecie lub kolejne dziecko.

Jakie warunki musisz spełnić w momencie wnioskowania o spłatę rodzinną?

  1. Gospodarstwo domowe prowadzone na terytorium RP.
  2. Nie możesz być właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej niż finansowanej Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym.
  3. Nie możesz posiadać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego innego niż finansowane Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym.
  4. Gospodarstwo domowe powiększyło się po dacie zawarcia umowy o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.
  5. Bank nie wypowiedział umowy kredytowej.
  6. Nie ogłoszono upadłości konsumenckiej.
  7. W terminie 3 lat od daty zawarcia umowy kredytowej nie dokonano nadpłaty kredytu w kwocie przewyższającej część kredytu objętą gwarancją BGK. Warunek nie dotyczy nadpłaty w związku ze spłatą rodzinną oraz zmniejszenia kwoty kredytu przed pełnym uruchomieniem, jeśli nie była to decyzja kredytobiorcy.
  8. Gwarancja BGK wygasła, czyli spłaciłeś w kapitale kredytu równowartość kwoty objętej gwarancją BGK. Ten warunek dotyczy wyłącznie kredytobiorców korzystających z uprawnienia posiadania innej nieruchomości na moment wniosku z uwagi na minimum dwójkę dzieci. To oznacza, że przed wnioskiem o spłatę rodzinną musisz sprzedać posiadaną wcześniej nieruchomość oraz w razie konieczności nadpłacić kredyt. Kwota kredytu objęta gwarancją BGK zmniejsza się wraz z każdą zapłaconą ratą kapitałową kredytu, stąd nadpłata będzie uzupełnieniem.

Gdy wkład własny wynosi minimum 20% i kredyt nie jest objęty gwarancją BGK to nie możesz nadpłacać kredytu przez 3 lata, jeśli chcesz skorzystać z opcji spłaty rodzinnej.


Gdy posiadasz nieruchomość z uwagi na minimum dwójkę dzieci na moment wnioskowania o kredyt to przed złożeniem wniosku o spłatę rodzinną część kredytu objęta gwarancją BGK musi być spłacona.


Jakie ograniczenia wiążą się ze spłatą rodzinną?

W terminie 5 lat od dokonania spłaty rodzinnej nie możesz nieruchomości finansowanej Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym:

  • sprzedać (pełna własność i spółdzielcze własnościowe prawo);
  • wynająć (tylko pełna własność);
  • zmienić sposobu użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych (tylko pełna własność).

Naruszenie zasad oznacza proporcjonalny zwrot spłaty rodzinnej adekwatnie do ilości miesięcy jaka pozostaje do końca 5-letniego okresu.


Wysokość spłaty rodzinnej x (liczba pełnych miesięcy do zakończenia okresu 5 lat/60)


W przypadku wyroku za przestępstwo popełnione w związku z Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym (składanie fałszywych oświadczeń) spłatę rodzinną zwracasz w pełnej wysokości.

Wyjątki w zakresie sprzedaży i ustawowe nieścisłości

  1. Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dopuszczalne jest zbycie na rzecz drugiego współkredytobiorcy.
  2. Przy zbyciu nieruchomości stanowiącej pełną własność dopuszczalne jest rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej.

Przydałoby się zasady dla pełnej własności i dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego ujednolicić. W praktyce te nieruchomości w zakresie sprzedaży czy możliwości rozszerzenia wspólności majątkowej funkcjonują tak samo. Aktualnie przy pełnej własności możemy dopisać małżonka, a przy spółdzielczym własnościowym lokalu możemy „usunąć” współwłaściciela.

  1. Zapewne przez niedopatrzenie ustawodawca przeoczył dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego warunek ograniczający w zakresie najmu i zmiany sposobu użytkowania.

Wcześniejsza spłata Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego

Częściowo kwestię wcześniejszej spłaty Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego poruszyłam w punkcie dotyczącym spłaty rodzinnej. W każdym przypadku wcześniejszej częściowej spłaty czy nadpłaty kredytu mają zastosowanie procedury danego banku w zakresie:

  1. Ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
  2. Możliwości wyboru pomiędzy skróceniem okresu kredytowania a zmniejszeniem raty.
  3. Sposobu wnioskowania o wcześniejszą spłatę.

[1] Wcześniejsza częściowa spłata przed upływem 3 lat

Jeśli nie planujesz korzystać z opcji spłaty rodzinnej to brak ustawowych ograniczeń.

Jeśli masz zamiar skorzystać z opcji spłaty rodzinnej to:

  1. Nie możesz nadpłacać kredytu, jeśli nie był on objęty gwarancją BGK.
  2. Możesz nadpłacić kredyt w części objętej gwarancją BGK, jeśli był to kredyt z wkładem własnym niższym niż 20% i został objęty gwarancją BGK brakującego wkładu własnego.

[2] Wcześniejsza częściowa spłata po upływie 3 lat

Po 3 latach brak ograniczeń w zakresie nadpłaty. Możesz dokonać wcześniejszej częściowej spłaty Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego z zachowaniem prawa do wnioskowania o spłatę rodzinną. Ograniczeniem dla spłaty rodzinnej będzie jedynie kwota pozostającego zadłużenia.

Czy można zrefinansować Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?

Tak i nie. Każdy kredyt mieszkaniowy możesz przenieść do innego banku w dowolnym momencie zaciągając kredyt mieszkaniowy na spłatę innego kredytu mieszkaniowego. Jeśli zrefinansujesz Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, to ten nowy kredyt będzie już kredytem standardowym i utracisz prawo do spłaty rodzinnej.

Nie można Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym zrefinansować innego Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.

Kooperatywa mieszkaniowa

To nowy cel Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. Na razie na papierze, bo oprócz ustawy konieczna jest jeszcze oferta banku i zmiana procedur kredytowych.

Podstawowe cechy kooperatywy mieszkaniowej:

  1. Członkiem kooperatywy może być wyłącznie osoba fizyczna.
  2. Kooperatywa musi liczyć przynajmniej trzech członków.
  3. Członkowie kooperatywy mieszkaniowej zawierają umowę w formie aktu notarialnego.
  4. Wydatki w związku z realizacją inwestycji ponoszone są za pośrednictwem rachunku powierniczego.
  5. Po zakończeniu inwestycji w przypadku budynków jednorodzinnych członkowie kooperatywy występują o podział nieruchomości gruntowej i zniesienie współwłasności. W przypadku lokali mieszkalnych ustanawiają odrębną własność tych lokali. Docelowo więc każdy członek kooperatywy staje się wyłącznym właścicielem jednego domu lub mieszkania budowanego w ramach kooperatywy.

Realizowane przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, w tym potrzeb mieszkaniowych dzieci i osób zamieszkujących łącznie z członkiem kooperatywy.

Przedsięwzięcie realizowane w ramach kooperatywy mieszkaniowej to:

  1. Zakup działki budowlanej i budowa budynku wielorodzinnego.
  2. Zakup działki budowlanej i budowa budynków jednorodzinnych, w których łączna liczba samodzielnych lokali mieszkalnych lub budynków bez wyodrębnionych lokali będzie większa niż dwa.
  3. Nabycie działki zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzenie prac, w wyniku których powstaną więcej niż dwa samodzielne lokale mieszkalne lub budynki bez wyodrębnionych lokali.

Jak ma się kooperatywa mieszkaniowa do kredytu hipotecznego?

  1. Jeśli mamy trzech członków kooperatywy to stanowią oni dla banku trzy odrębne gospodarstwa domowe. Procedury części banków dopuszczają na dziś maksymalnie dwa gospodarstwa domowe.
  2. W przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej małżonek również przystępuje do umowy kredytu hipotecznego, nawet, gdy nie jest właścicielem.
  3. Nawet jeśli docelowo każdy członek kooperatywy będzie właścicielem innej nieruchomości (dom lub mieszkanie), to nie powoduje to automatycznie podziału kredytu hipotecznego. Za kredyt hipoteczny członkowie kooperatywy odpowiadają solidarnie. Chcąc rozdzielić taki kredyt na trzech członków kooperatywy prawdopodobnie konieczne byłoby równoczesne udzielenie przez ten sam bank trzech kredytów na spłatę tego jednego pod zabezpieczenie odrębnych, gotowych nieruchomości. To może być problematyczne.

Czekamy jednak na pojawienie się tematu kooperatywy mieszkaniowej w procedurach i ofertach bankowych. Możliwe też, że skończy się na “papierze” podobnie jak z ofertą “klucz za dług”.

Zmiany w związku z programem Pierwsze Mieszkanie

Ustawa o Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym przeszła z dniem 1 lipca 2023 kolejne zmiany. Za sprawą ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe regulacje dotyczące Bezpiecznego Kredytu 2% znalazły  się w tej samej ustawie co Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Zmiany od 1 lipca 2023 odnoszące się do Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego:

  1. Uwzględnienie wkładu własnego z Konta Mieszkaniowego wraz z premią mieszkaniową.
  2. Doszedł zapis, że RKM i BK nie są udzielane w sytuacji zakupu wyłącznie udziałów (art 4, ust 1a). Jednocześnie warunek braku nieruchomości dla RKM przy dziedziczeniu do 50% w przypadku spółdzielczego prawa będzie mógł być spełniony albo przez brak zamieszkiwania od 12 miesięcy, albo poprzez finansowanie RKM nabycia dalszych udziałów. Interpretacja ministerstwa zdaje się jednak wskazywać na możliwość odkupienia udziałów również dla prawa własności.
  3. Doprecyzowano warunek odnoszący się do braku innej nieruchomości. Można posiadać udział nie większy niż 50% nabyty w drodze dziedziczenia w sytuacji braku zamieszkiwania od co najmniej 12 miesięcy w tej nieruchomości.
  4. Dodano możliwość kredytowania, gdy posiadana nieruchomość została wyłączona z użytkowania decyzją nadzoru budowlanego.
  5. Dodano uprawnienia kontrolne dla banków prawdziwości oświadczeń oraz niewystąpienia przesłanek do zwrotu spłaty rodzinnej.
  6. Wyłączono możliwość kredytowania cesji wierzytelności z umów deweloperskich.
  7. Dodano warunek braku bycia stroną umowy innego kredytu mieszkaniowego 36 miesięcy wstecz.
  8. Na koniec warunki cenowe dla każdego Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego ustalane tak, jakby klient miał minimum 20% wkładu własnego.

Podsumowanie

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z dniem 1 lipca 2023 przeszedł kolejną zmianę w związku z wejściem w życie programu Pierwsze Mieszkanie wraz z Bezpiecznym Kredytem 2 procent.

Dobrą zmianą jest uwzględnienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Brakuje jeszcze spójności przepisów w drobnych kwestiach.

Teoretycznie docelowo nieruchomość kredytowana Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym ma być Twoją jedyną nieruchomością, ale nie musi to być pierwsze mieszkanie. Jeśli jednak korzystasz z uprawnienia posiadania nieruchomości z uwagi na dzieci i nie zamierzasz korzystać z opcji spłaty rodzinnej to ustawa nie odnosi się do konieczności “pozbycia się” wcześniej posiadanego mieszkania lub domu. Na moment spłaty rodzinnej nie możesz być właścicielem innej nieruchomości, ale jednocześnie ustawa nie odnosi się do kwestii nabycia kolejnej nieruchomości mieszkalnej w trakcie spłaty Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego lub po zrealizowaniu spłaty rodzinnej.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych [Dz.U. 2023 poz. 28].
  2. Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym [Dz.U. 2021 poz. 2133].
  3. Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%.

Przy ubieganiu się o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy możesz skorzystać bezpłatnie z mojej pomocy.

Jeśli ten blog kredytowy i wpis były dla Ciebie pomocne możesz podziękować opinią w Google.

Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy, Pośrednik Kredytowy Poznań

 

33 Komentarze:

  1. Dzień dobry,
    jeżeli dobrze zrozumiałam zapis: “Możesz przenieść własność posiadanej nieruchomości w drodze darowizny. Darowizna na rzecz osób z I i II grupy podatkowej wiąże się jednak z ograniczeniem 5 lat wstecz. Wyjątkiem jest darowizna udziału nie większego niż 50% na rzecz osoby, która posiadała już wcześniej udział w nieruchomości. W takiej sytuacji od razu po zawarciu aktu notarialnego umowy darowizny możesz złożyć wniosek o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.” to mam rozumieć, że po przepisaniu mojej współwłasności wynoszącej 50% nieruchomości na moją mamę, która ma również 50% tej nieruchomości mogę starać się o kredyt RKM?

  2. Dzień dobry. Chcę kupić z żoną mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Wartość nieruchomości 400 000. Mamy 320 000. W maju urodzi się nam drugie dziecko. Chcemy jak najszybciej spłacić kredyt dokonując nadpłat. Planujemy wziąć kredyt z możliwością spłaty rodzinnej oferowanej przez BGK po urodzeniu się drugiego dziecka w Banku PKO BP. Do czasu urodzenia, wiemy, że nie możemy nadpłacać. Bardzo prosimy o pomoc w wyliczeniu maksymalnego wkładu własnego uwzględniającego stałe oprocentowanie kredytu i gwarancję BGK. Czy po urodzeniu dziecka i otrzymaniu dofinansowania 20 tys., będzie możliwa nadpłata kredytu o gotówkę, którą dysponujemy oraz regularne nadpłacanie rat czy dopiero po 3 latach (nie do końca jasny jest dla nas punkt: “nie dokonano przedterminowej spłaty części kredytu, chyba że spłaty takiej dokonano po upływie 3 lat od dnia udzielenia tego kredytu, spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją, stanowiła spłatę rodzinną lub spłatę, o której mowa w art. 4a ust. 7 ustawy.”).

    1. Dzień dobry. Przy cenie 400.000 i oprocentowaniu okresowo stałym maksymalny wkład własny 120.000 zł (30%). Kredyt może być na kwotę 280.000 zł. Przed narodzinami dziecka i przed wnioskiem o spłatę rodzinną i jej zaksięgowaniem nie można nadpłacić kredytu w żadnej kwocie.
      Po zaksięgowaniu spłaty rodzinnej, jeśli planujecie Państwo kolejne dziecko i kolejną spłatę rodzinną to z nadpłatami trzeba zaczekać 3 lata od daty umowy. Jeśli nie planujecie korzystać z kolejnych spłat rodzinnych to można nadpłacić kredyt.
      W warunkach powodujących zwrot spłaty rodzinnej (5 lat) mamy tylko sprzedaż, wynajęcie i zmianę sposobu użytkowania nieruchomości.

  3. Dzień dobry. Jestem w nieformalnym związku. Czy możemy razem z dziewczyną wziąć 1 kredyt i razem skorzystać z programu? Sam nie mam zdolności, a nie chcemy na szybo brać ślubu, mimo że od lat jesteśmy razem.

  4. Witam, wszystkiego dobrego w Nowym Roku! Rozumiem że kredyt RKM pozwala na prowadzenie gospodarstwa domowego poza RP. Jakie są warunki dochodu? Co gdy jeden małżonek ma dochody na konto polskie a drugi na konto zagraniczne? Dziękuję I pozdrawiam

    1. W momencie wnioskowania o RKM gospodarstwo domowe może być prowadzone na terytorium RP lub poza terytorium RP, jeśli jedna z osób ma obywatelstwo polskie. Na moment skorzystania ze spłaty rodzinnej gospodarstwo domowe musi być już na terytorium RP. Zasady akceptacji dochodu analogiczne jak przy innych kredytach udzielanych w PLN, czyli akceptacja dochodu w walucie możliwa tylko jeśli dochód w PLN jest większy.

  5. Dzień dobry. Mam dwoje dzieci i mieszkanie 50.4m. Czy to oznacza, że nie mogę skorzystać z kredytu rodzinnego bez wkladu wlasnego?

    1. Dzień dobry. Na moment wnioskowania o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nie może być Pani właścicielką wskazanej nieruchomości (przekracza limit).
      Może Pani sprzedać mieszkanie i negocjować z nabywcą długi termin opuszczenia mieszkania (minimum 6 miesięcy). Można też wynająć mieszkanie na kilka miesięcy, ale wtedy są dwie przeprowadzki.
      Po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży obecnego mieszkania może Pani wnioskować o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy na większe mieszkanie z opcją gwarancji BGK brakującego wkładu własnego.

  6. Dzień dobry.
    Mam pytanie odnośnie spłaty gwarancji objętej BGK a dokładnie sytuacji czy można zrobić spłatę przed spłata pierwszej raty? Mam dwójkę dzieci i sprzedałem posiadane mieszkanie żeby spełnić jeden z warunków spłaty rodzinnej. Pierwszą ratę mam 5.10 a wkrótce urodzi mi się 3 dziecko. Wniosek chciałbym jeszcze złożyć w tym kwartale żeby uzyskać spłatę w tym roku. Czy w ogóle jest to możliwe?

    1. Dzień dobry. Rozumiem, że kredyt jest uruchomiony. Wg mnie nie ma przeszkód, by zrealizować dyspozycję nadpłaty kredytu jeszcze przed płatnością raty. Nadpłata nie może przekroczyć kwoty kredytu objętej gwarancji, czyli po nadpłacie saldo zadłużenia powinno wynieść 80% ceny nabycia lub kosztu inwestycji. Jeśli nadpłata zostałaby zrealizowana po zapłacie pierwszej raty, to należałoby ją umniejszyć o kapitał kredytu spłacony w racie.

      1. Czyli jeśli kapitał w pierwszej racie wynosi 517.52 a gwarancja była udzielona na 53000 to dzień po spłacie pierwszej raty muszę dokładnie zrobić dyspozycję spłaty na 52482,48?

        1. Tak, nie więcej niż te 52.482,48 zł (może być mniej), bo część kredytu objęta gwarancją po zapłaceniu pierwszej raty nie będzie wynosiła 53.000 zł, tylko te 52.482,48 zł. Nadpłata w pierwszych 3 latach jest dopuszczalna nie na równowartość gwarancji, ale na to ile jeszcze z tej kwoty objętej gwarancją zostało do spłaty.

  7. Witam. Cytat ze strony ministerstwa rozwoju i technologii:
    (Ze spłaty rodzinnej może skorzystać kredytobiorca rodzinnego kredytu mieszkaniowego, którego gospodarstwo domowe powiększy się w okresie tej spłaty o drugie albo kolejne dziecko (20 tys. zł, gdy o drugie, oraz 60 tys., gdy jest to trzecie lub kolejne dziecko). W dniu spłaty nie będzie można być właścicielem innego mieszkania niż zakupione z wykorzystaniem rodzinnego kredytu mieszkaniowego.)
    Mamy mieszkanko 42m dwójkę dzieci, trzeciego nie będzie. Nie będę korzystał ze spłaty rodzinnej. Kredyt bez wkładu własnego. Pytanie: czy w dniu spłaty kredytu nie korzystając ze spłaty rodzinnej muszę sprzedać mieszkanie 42m? Czy temu zapisowi podlegają tylko osoby korzystające że spłaty rodzinnej?
    Z góry dziękuję za odpowiedź.
    Pozdrawiam.
    Nowakowski Łukasz.

    1. Dzień dobry.
      To jest warunek dla uzyskania spłaty rodzinnej.
      Jeśli zostanie wykorzystana tylko opcja gwarancji BGK brakującego wkładu własnego to nie ma w ustawie wymogu i terminu pozbycia się starego mieszkania.

  8. Witam! Czy istnieje możliwość zrefinansowania normalnego kredytu hipotecznego Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym?

  9. Dzień Dobry.
    Przy korzystaniu z kredytu bez gwarancji BGK (mamy w całości na wkład własny) – jeśli weźmiemy kredyt powyżej limitu cenowego – czy będzie można skorzystać ze spłaty rodzinnej?

    1. Dzień dobry.
      Nie trzeba korzystać z gwarancji BGK, ale jeśli zostanie przekroczony:
      [1] maksymalny wkład własny (200 tys. i nie więcej niż 20% przy oprocentowaniu zmiennym lub 30% przy oprocentowaniu okresowo stałym)
      [2] limit ceny za m2 mieszkania
      to bank nie przyzna Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego (nie będzie możliwości przyjęcia takiego wniosku), tym samym opcja spłaty rodzinnej będzie niedostępna. Kredyt preferencyjny ma w tytule umowy kredytowej “Rodzinny Kredyt” oraz umowa zawiera zapisy odnoszące się do spłaty rodzinnej.

      Jeśli transakcja nie kwalifikuje się na RKM to bank przyjmie wniosek na standardowy kredyt mieszkaniowy.

  10. Dzień dobry.
    Mam pytanie odnośnie spłaty całkowitej kredytu rodzinnego ze spłatą rodzinną. Pytanie brzmi czy po otrzymaniu spłaty rodzinnej można spłacić kredyt całkowicie bez żadnych konsekwencji.
    Przykład.
    Biorę kredyt, po czasie rodzi się dziecko dostaje spłatę i dysponuje gotówka pozwalająca spłacić całkowicie kredyt. Czy są jakieś haczyki na taki sposób bo czytając ustawę nie znalazłem.
    Pozdrawiam 🙂

    1. Dzień dobry.
      Nie będzie jedynie możliwości ponownego skorzystania ze spłaty rodzinnej (przy kolejnym dziecku).
      Poza tym zostaną tylko ograniczenia przez 5 lat w zakresie sprzedaży, najmu i zmiany sposobu użytkowania.

  11. Dzień dobry.
    Czy mogłaby Pani rozwinąć art. 7 pkt 2 odnośnie spłaty rodzinnej w prostych słowach co tak naprawdę oznacza.
    Dziękuję🙂

    1. Jeśli w momencie wnioskowania o RKM kredytobiorcy mieli inną nieruchomość z uwagi na dzieci (2 dzieci do 50 m2 itd…), czyli w ten sposób był zweryfikowany warunek odnośnie własności to na moment wnioskowania o spłatę rodzinną kwota Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego objętego gwarancją BGK musi być spłacona.
      Np. Cena mieszkania 600.000, wymagany wkład 20% = 120.000 zł, kredytobiorca wnosi tylko 20.000 środków własnych. Kredyt wynosi wtedy 580.000 zł, z czego 100.000 jest objęte gwarancją BGK (bez gwarancji BGK dostaliby max 480.000).

      Wnioskując o spłatę rodzinną zadłużenie nie może być wyższe niż 480.000 zł, czyli cały kapitał kredytu objęty gwarancją musi być spłacony, albo w ratach, albo przez nadpłatę kredytu.

      Ma to sens, bo skoro jako gospodarstwo domowe z dziećmi mieli inne mieszkanie lub dom i na moment spłaty rodzinnej nie mogą mieć już tej starej nieruchomości, to ze środków uzyskanych ze sprzedaży w pierwszej kolejności powinna być spłacona kwota kredytu objęta gwarancją.

      Czyli zanim złożą wniosek o wypłatę 20 tys na 2 dziecko lub 60 tys na 3 dziecko to muszą:
      1. Sprzedać nieruchomość, którą mieli w momencie wnioskowania o RKM (lub pozbyć się inną drogą)
      2. Spłacić tyle kapitału kredytu, żeby gwarancja wygasła (schodzą z zadłużeniem do 80% ceny).

      1. Dziękuję za odpowiedź w końcu wiem o co chodzi🙂 Szkoda że tak daleko mam do Pani ponieważ właśnie staram się o ten kredyt razem byłoby łatwiej 🙂
        Pozdrawiam.

  12. Dzień dobry,
    Jak wygląda dostępność RKM w przypadku posiadania 3 dzieci oraz niespłaconego jeszcze kredytu Rodzina na Swoim?

    1. Dzień dobry. Na ten moment nie ma wykluczenia z powodu posiadania czynnego kredytu hipotecznego. Tym samym przy trójce dzieci [1] posiadane mieszkanie/dom nie może być większe niż 75 m2, [2] wkład własny nie może być wyższy niż 10%, czyli na 10% byłaby gwarancja BGK, [3] przy mieszkaniu obowiązują limity ceny za m2.

      Zmiana planowana od 01 lipca 2023 w związku z ustawą o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe wprowadza ograniczenie 36 miesięcy wstecz dla bycia stroną innego kredytu hipotecznego na mieszkanie lub dom (wspólne regulacje dla BK i RKM). Tym samym, jeśli przepisy wejdą w tej formie w życie to kredyt Rodzina na Swoim od lipca 2023 będzie wykluczał możliwość ubiegania się o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy na kolejną nieruchomość.

  13. Dzień dobry,
    Czy w przypadku wnioskowania o kredyt na budowę domu przez singla wartość inwestycji rowniez musi sie zamknąć w wysokości 1kk? 500k kredytu + 500k wkladu własnego(działka + gotowka) czy jest to wówczas obiżone do 900k?

    Do jakiego etapu budowy liczona jest maksymalna wartości inwestycji? czy jest to pełne wykończenie domu? Oraz w jaki sposób jest to wyliczane, na podstawie kosztorysu złożonego wraz z wnioskiem? Co w przypadku wzrostu cen materiałów budowlanych. Czy w przypadku dopłaty ze środków własnych będzie utrata finansowania?

    Z góry dziękuję za odpowiedzi

    1. [1] Kosztorys sporządza kredytobiorca i bank akceptuje lub nie zadeklarowane koszty. Rzeczoznawca potwierdza wartość po zakończeniu inwestycji, ale wycena nie zmienia wartości kosztorysowej będącej podstawą ustalenia kwoty kredytu i wkładu własnego [2]Zależnie od banku może to być stan w pełni wykończony, stan deweloperski, stan częściowo deweloperski. [3] Jeśli koszt budowy wzrośnie kredytobiorca dokłada z własnej kieszeni. Bank weryfikuje, czy prace zostały wykonane, ale nie rozlicza z dokładnego kosztu na postawie faktur czy rachunków. Wzrost kosztu budowy nie powoduje ponownego przeliczenia kosztu inwestycji i wkładu własnego. [3] Czy komentarz na pewno dotyczy Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego (ze spłatą rodzinną)?

  14. Szanowna Pani,

    czy w przypadku współwłasności ułamkowej i rozdzielności majątkowej małżeńskiej, wartość działki i domu w trakcie budowy (nakładu) dzieli się na pół? Kredytobiorcą byłby jeden z małżonków.

    1. Dzień dobry. Jeśli pytanie dotyczy Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego to nie ma możliwości, by małżonek z rozdzielnością majątkową sam przystąpił do kredytu.
      W przypadku kredytu standardowego w części banków dopuszcza się tzw. dłużnika rzeczowego (właściciel nieruchomości wyrażający zgodę na wpis hipoteki, ale nie będący kredytobiorcą), przy czym przy budowie domu jest to trudniejsze (bo dodatkowo finansujemy w ten sposób cel osoby trzeciej). Taką sytuację dopuszcza ING i bank jako wkład własny przyjmie wartość połowy działki i połowy dotychczasowych nakładów (chyba, że budowa toczyła się na etapie wspólności majątkowej to jest możliwe przyjęcie całych nakładów). Zabezpieczenie banku w postaci hipoteki będzie na całej nieruchomości.

    2. Dzień dobry,
      Posiadam aktualnie kredyt hipoteczny na mieszkanie 50,56 m2. Mieszkam razem z żoną, mamy 2 dzieci. Czy chcąc kupić drugie mieszkanie, kwalifikujemy się pod Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy? Czy aktyalny metraz mieszkania mozna uznac za kwalifikujący sie pod wymog do 50m2?
      Pozdrawiam i dziekuje za wyczerpujący artykuł.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *