Bezpieczny Kredyt 2%. Analiza. Zapowiedź programu.

Bezpieczny Kredyt 2% jest jednym z elementów programu Pierwsze Mieszkanie, który rząd zapowiedział pod koniec 2022 roku. Nie ma jeszcze projektu ustawy, a informacje o programie opierają się na prezentacji i wyjaśnieniach dostępnych na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii. W międzyczasie MRiT doprecyzowało kwestie najmu i własności innej nieruchomości. Stąd czas na kompleksową i rzetelną analizę założeń programu. Jako pośrednik kredytowy i praktyk biorę program rządowy pod lupę. Rozkładam symulacje rządowe na czynniki pierwsze. Wyjaśniam z czego bierze się większa zdolność kredytowa i jakie wymierne korzyści daje dofinansowanie. Sama marża to pojęcie szersze. Ta uwzględniona w okresie dopłat do oprocentowania to niekoniecznie ta sama, która będzie składnikiem zmiennego oprocentowania po 10 latach. Po przeczytaniu artykułu zrozumiesz zasadę działania programu, a gdy Bezpieczny Kredyt 2% wejdzie w życie, możesz skorzystać z mojej pomocy w jego uzyskaniu.

Podstawowe założenia kredytu Bezpieczny Kredyt 2%

Termin

Planowany termin wejścia w życie to III kwartał 2023. Trzeba jeszcze uwzględnić czas potrzebny bankom na zawarcie umów z BGK, dostosowanie systemów informatycznych, przygotowanie dokumentacji i wprowadzenie kredytu do oferty. Połączenie rat malejących i równych w jednym kredycie oraz dwóch programów rządowych to wyzwanie. Tego banki jeszcze nie przerabiały. Programiści mają pełne ręce roboty.

Bezpieczny Kredyt 2% będzie dostępny tylko w bankach, które podpiszą umowę z BGK.

Gospodarstwo domowe

1. Singiel
2. Małżeństwo
3. Para wychowująca wspólne (w tym przysposobione) dziecko

Tu zwrócę uwagę, że w kredytach w ramach programów rządowych małżeństwo występuje razem niezależnie od tego, czy posiada wspólność czy rozdzielność majątkową. Singiel i małżeństwo oczywiście mogą być z dzieckiem, z dziećmi lub bez dzieci.

Wiek kredytobiorcy

Bezpieczny Kredyt 2% jest przeznaczony dla osób do 45 roku życia. W przypadku małżeństwa i par wychowujących dziecko kryterium wieku wystarczy, że spełni jedna osoba.

Własność innego mieszkania lub domu

Warunkiem ubiegania się o Bezpieczny Kredyt 2% będzie brak własności innego domu lub mieszkania (w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) na moment ubiegania się o kredyt oraz w przeszłości. To ma być kredyt na pierwsze w życiu mieszkanie lub dom. MRiT doprecyzowało, że warunek dotyczy gospodarstwa domowego. Wyjątkiem ma być udział we własności jednej nieruchomości nie większy niż 1/2,  otrzymany w drodze dziedziczenia. To z kolei pod warunkiem, że kredytobiorca nie zamieszkuje w nieruchomości, w której ma odziedziczony udział.

Strona umowy innego kredytu hipotecznego

Wykluczeniem ma być również fakt bycia stroną umowy innego kredytu mieszkaniowego. Z wyjaśnień MRiT wynika, że chodzi o wyeliminowanie sytuacji, gdy ktoś zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, ale jeszcze nie podpisał z deweloperem aktu notarialnego przeniesienia własności.

Nie wiadomo na razie, czy w ten sam sposób zostaną potraktowane osoby, które przystąpiły do czyjegoś kredytu celem poprawy zdolności kredytowej, ale nie będą właścicielem finansowanej nieruchomości.

Zakładam, że ustawodawca uwzględni wyjątek, gdy pierwszy kredyt hipoteczny był na zakup działki budowlanej, a drugi w ramach Bezpieczny Kredyt 2% na budowę domu.

Limit ceny i powierzchni

Program nie przewiduje ograniczeń w zakresie powierzchni użytkowej lub maksymalnej ceny za m2 mieszkania.

Tu jednak należy się odnieść do możliwości połączenia kredytu Bezpieczny Kredyt 2% z Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym (nowa nazwa zacznie obowiązywać od marca 2023) z gwarancją wkładu własnego ze strony BGK. W tym drugim programie obowiązuje limit ceny dla mieszkań. Celem połączenia programów jest możliwość skorzystania z kredytu Bezpieczny Kredyt 2% przez osoby, które nie dysponują wymaganym wkładem własnym. Zakładam, że tylko gwarancja BGK będzie „wyciągnięta” z tego drugiego programu.

Opcja spłaty rodzinnej nie będzie dostępna w kredycie Bezpieczny Kredyt 2%. Spodziewam się, że również odnośnie limitów nadrzędne będą regulacje dotyczące Bezpieczny Kredyt 2% i skorzystanie z gwarancji BGK nie ograniczy ceny mieszkania. Czekamy jednak przynajmniej na projekt ustawy.

Kwota kredytu

1. Singiel bez dziecka do 500 tys. zł
2. Małżeństwa, rodzic lub para z dzieckiem do 600 tys. zł

Maksymalna cena nieruchomości będzie więc zależała od wysokości posiadanego wkładu własnego. Na maksymalną kwotę kredytu z kolei wpłynie również wycena wartości rynkowej nieruchomości.

Cel kredytu

1. Rynek pierwotny i wtórny.
2. Mieszkanie (pełna własność, wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego)
3. Dom jednorodzinny.
4. Budowa domu systemem gospodarczym, w tym zakup działki pod budowę (o ile bank przewiduje możliwość sfinansowania zakupu działki i budowy jednym kredytem).

Wynajem oznacza zaprzestanie dopłat w ramach BK-2%

Zgodnie z wyjaśnieniami na stronie MRiT jeśli wynajmiesz nieruchomość sfinansowaną Bezpiecznym Kredytem dopłata do oprocentowania wygasa. Zakładam, że ograniczenie co do najmu obejmie okres 10 lat.

Czy ustawa będzie przewidywała inne obostrzenia? Prawdopodobnie można spodziewać się ograniczenia dotyczącego zmiany sposobu użytkowania i nabycia kolejnej nieruchomości mieszkalnej na własność w okresie dopłat. Na ten moment nie ma jednak jeszcze informacji.

Dwa w jednym, czyli rata malejąca i rata równa

1. W okresie dopłat do oprocentowania przez pierwsze 10 lat raty malejące.
2. Po 10 latach raty równe.

Jeśli kredytobiorca po 10 latach nadal będzie chciał spłacać raty malejące to prawdopodobnie  będzie to możliwe, ale w drodze aneksu do umowy kredytowej i po ponownej weryfikacji zdolności kredytowej.

Program został skalkulowany tak, aby pierwsza rata malejąca w okresie dopłat była porównywalna z ratą równą po zaprzestaniu dofinansowania wg dzisiejszego poziomu oprocentowania.

Oprocentowanie Bezpieczny Kredyt 2%

Dochodzimy do sedna, czyli do oprocentowania i samej dopłaty.

Oddzielną kwestią jest prowizja za udzielenie kredytu oraz produkty dodatkowe. Tych do oprocentowania nominalnego oczywiście nie doliczasz. Prowizja za udzielenie, koszt zabezpieczeń oraz produktów dodatkowych stanowią element całkowitego kosztu kredytu (obok odsetek) i przełożą się na RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania).

W prezentacji rządowej przeczytasz:

Obniżka raty o różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2% 

Przykład rządowy opiera się na założeniach

1. Oprocentowanie okresowo stałe na rynku 8,46%.

Zakładamy, że to jest przyjęta na potrzeby prezentacji średnia rynkowa. Takie oprocentowanie stałe oferował bank PEKAO SA na dzień 01.12.2022.

2. Marża będąca w przykładach podstawą obliczenia dopłaty to 0,85 p.p.

Maksymalny WIBOR 3M w listopadzie 2022 wyniósł 7,61%. WIBOR to w teorii koszt pozyskania pieniądza. Zaryzykuję więc stwierdzenie, że marża wzięła się z poniższego równania:

8,46 (średnie oprocentowanie stałe) – 7,61 (koszt pozyskania pieniądza) = 0,85 (marża)

Dofinansowanie będzie w równej wysokości w każdym banku niezależnie od oferty cenowej. Stąd jeśli oprocentowanie stałe oferowane przez bank będzie niższe niż średnia na rynku to marża realizowana przez bank w ofercie Bezpieczny Kredyt ponad 2% będzie niższa. Jeśli oferta stałej stopy banku jest droższa niż średnia rynkowa, to bank zrealizuje wyższą marżę w okresie dopłat.

Z wyjątkiem chyba tylko PKO BP, banki nie rozbijają oprocentowania stałego w umowie z kredytobiorcą na marżę i stopę bazową. Tylko PKO BP  „zamraża WIBOR”, a nie całość oprocentowania. W większości w okresie stałej stopy w ofercie i umowie nie funkcjonuje pojęcie marży. Marża pojawia się dopiero w okresie oprocentowania zmiennego.

3. Dopłata do oprocentowania 5,61 p.p.
   

Średnie stałe oprocentowanie kredytów umniejszone o marżę, będzie prawdopodobnie odzwierciedlało koszt pozyskania pieniądza (aktualnie WIBOR 3M lub WIBOR 6M). Sposób i okres wyznaczania tej średniej na razie jest tajemnicą. W tym nie wiadomo, czy oferta banku z większym udziałem w rynku będzie miała większe przełożenie na kalkulację dopłat.

7,61% (różnica między stałą stopą a marżą) – 2% = 5,61% (dopłata)

W każdym z banków dopłata do oprocentowania byłaby więc na tym samym poziomie 5,61%.

Im bardziej oferta stałego oprocentowania będzie zbliżona do kosztu pozyskania pieniądza, tym oprocentowanie w Bezpiecznym Kredycie będzie bliższe obietnicy 2%.

Pierwsze 10 lat spłaty kredytu

1. Oprocentowanie okresowo stałe.
2. Nominalne oprocentowanie (to wg którego płacisz ratę) 2% plus marża banku (ta ustalona na okres dopłat).
   

Po 10 latach

W umowie kredytowej będzie zapis informujący jaka marża obowiązuje po 10 latach, jeśli kredytobiorca zdecyduje się przejść na oprocentowanie zmienne. Będzie możliwe oczywiście w drodze aneksu odnowienie stałej stopy, ale już na warunkach aktualnej oferty cenowej banku.

Zdolność kredytowa wyższa w Bezpieczny Kredyt 2%

Bank oceniając zdolność kredytową bierze pod uwagę najwyższą ratę kredytu z całego okresu kredytowania uwzględniając aktualne warunki cenowe. Do tego doliczamy bufor wynikający z Rekomendacji S oraz pisma KNF odnoszącego się do stosowania Rekomendacji. Przy ratach malejących zdolność kredytową bank ocenia na podstawie pierwszej, najwyższej raty kredytu.

W kredycie Bezpieczny Kredyt 2% spodziewam się, że bank będzie również szacował ratę po okresie 10 lat po przejściu na raty równe. To wszystko przy założeniu maksymalnie 25 lat okresu dla badania zdolności kredytowej.

Stąd zakładam, że do zdolności kredytowej zostanie uwzględniona wyższa z rat:

1. Pierwsza rata malejąca z dopłatą do oprocentowania.
2. Pierwsza rata równa po okresie dopłat.

Dla okresu kredytowania 25 lat obie raty są na porównywalnym poziomie. Przy krótszym okresie kredytowania pierwsza rata malejąca będzie wyższa niż rata równa po 10 latach, stąd rata po 10 latach nie wpłynie na zdolność.  Przy okresie kredytowania 30 lat rata równa po 10 latach może być wyższa niż ta pierwsza malejąca. Jednocześnie jednak będzie porównywalna z ratą na 25 lat, więc wydłużenie okresu kredytu nie powinno wpłynąć na zdolność kredytową. Poza nieco niższą ratą w pierwszych 10 latach umowy te dodatkowe 5 lat kredytu nie przynosi też korzyści.

Przypomnę jednocześnie, że 25 lat to rekomendowany maksymalny okres kredytu.

W każdym przypadku rata w ofercie Bezpieczny Kredyt 2% jest niższa niż rata analogicznego kredytu spłacanego w ratach równych na warunkach standardowych. Te kilkaset złotych różnicy na racie może oznaczać kilkadziesiąt złotych różnicy w dostępnej kwocie kredytu.

Bufor 250 lub 500 punktów bazowych

Tu zwrócę uwagę, że Rekomendacja S nie zmieniła od kwietnia 2022 roku buforu na potrzeby liczenia zdolności kredytowej. Nadal w Rekomendacji S jako minimum widnieje 250 punktów bazowych. Zaostrzenie zasad liczenia zdolności kredytowej wynika z pisma KNF wystosowanego do banków, wyjaśniającego zasady interpretacji i stosowania  rekomendacji w obecnej sytuacji gospodarczej. To pismem KNF zwiększył bufor do 500 punktów bazowych.

Dla kredytów z okresowo stałą stopą procentową planowany jest powrót do uwzględniania 250 punktów bazowych, co dodatkowo wpłynie na dostępność kredytów Bezpieczny Kredyt 2%.

Na razie nie wiemy, czy złagodzenie zasad obejmie wszystkie kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem, czy też okres stałej stopy będzie miał znaczenie.

Bezpieczny Kredyt 2% – korzyści

1. Bezpieczeństwo w zakresie wysokości raty (stałe, niskie oprocentowanie) w okresie, gdy zadłużenie jest największe.
2. Niższa rata niż w analogicznej ofercie standardowej.
3. Niższe zadłużenie po okresie 10 lat niż w ofercie standardowej.
4. Możliwość uzyskania gwarancji brakującego wkładu własnego ze strony BGK

Pewne elementy programów rządowych to kwoty pewne, możliwe do przewidzenia. Tak jak przykładowo dofinansowanie wkładu własnego w programie Mieszkanie dla Młodych, czy też opcja spłaty rodzinnej w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (oczywiście nie można być pewnym co do ilości dzieci).

Dopłaty to odsetek to z kolei kwota szacunkowa. Tak było przy Rodzina na Swoim, gdzie wraz ze spadkiem stóp procentowych również dopłata do odsetek zmalała.

W Bezpieczny Kredyt 2% różnica w ratach i koszcie odsetkowym w stosunku do oferty standardowej finalnie będzie zależała od tego jak będzie wyglądał rynek za 2, 5 czy 10 lat. Możliwe więc, że finalna korzyść nie będzie aż tak duża jak wynika z dzisiejszych założeń.

Czy BK-2% będzie aż tak kosztowny dla Państwa?

Tu poteoretyzuję.

Zakładam, że jeśli Państwo dopłaci bankom różnicę pomiędzy oprocentowaniem rynkowym (minus marża) a oprocentowaniem kredytu Bezpieczny Kredyt 2%, to bank nie będzie musiał nabywać instrumentów zabezpieczających stałą stopę w okresie 10 lat.

Zakładam też, że dopłaty ze strony Państwa nie będą ustalone z góry na okres 10 lat, ale będą zmienne i aktualizowane co miesiąc wraz ze zmieniającą się sytuacją na rynku. Tylko dla kredytobiorcy oprocentowanie będzie stałe. Spodziewam się, że jeśli stopy procentowe spadną dla wszystkich to również koszt obsługi programu i dopłat do oprocentowania zmniejszy się podobnie jak było przy Rodzina na Swoim.

To jednak nie moja „działka” i jedynie luźne rozważania.

Bezpieczny Kredyt 2% przykłady

Uwzględniłam te same parametry, które zostały przyjęte w prezentacji rządowej.

1. Aktualne oprocentowanie stałe 8,46%.
2. Raty malejące 10 lat.
3. Raty równe dalszy okres.
4. Dopłata do oprocentowania 5,61%.
5. Oprocentowanie stałe dla Klienta przez 10 lat 2,85%.

Dodatkowo pokazuję:

1. Kwotę zadłużenia po okresie 10 lat w ofercie bezpieczny Kredyt 2% w porównaniu do oferty standardowej.
2. Wysokość ostatniej raty malejącej tuż przed zaprzestaniem dopłat.
3. Wysokość raty równej po zaprzestaniu dopłat zakładając, że oprocentowanie zmienne po 10 latach będzie na poziomie 5%. To założenie uwzględnia cel inflacyjny i aktualne marże bankowe.

Kwotę kredytu oraz okres kredytowania przyjęłam te same, które są na stronie ministerstwa.
W zależności od wykorzystanego narzędzia, formuł, zaokrągleń mogą wystąpić drobne różnice w stosunku do symulacji prezentowanych na innych portalach. Są to jednak różnice groszowe bez znaczenia dla istoty zagadnienia.

Pierwszy przykład:

1. Kwota kredytu 550.000 zł
2. Okres kredytowania 30 lat
3. Pierwsza rata BK-2% malejąca z dopłatą 2.832,20 zł
4. Ostatnia rata BK-2% malejąca z dopłatą 2.401,01 zł
5. Równa rata analogicznego kredytu na warunkach standardowych 4.213,44 zł
6. Rata równa BK-2% po 10 latach przy dzisiejszym oprocentowaniu 3.172,74 zł
7. Rata równa BK-2% po 10 latach gdyby oprocentowanie spadło do 5% = 2.419,84 zł

Drugi przykład:

1. Kwota kredytu 320.000 zł
2. Okres kredytowania 25 lat
3. Pierwsza rata BK-2% malejąca z dopłatą 1.825,60 zł
4. Ostatnia rata BK-2% malejąca z dopłatą 1.524,56 zł
5. Równa rata analogicznego kredytu na warunkach standardowych 2.568,11 zł
6. Rata równa BK-2% po 10 latach przy dzisiejszym oprocentowaniu 1.886,20 zł
7. Rata równa BK-2% po 10 latach gdyby oprocentowanie spadło do 5% = 1.518,32 zł

Trzeci przykład:

1. Kwota kredytu 350.000 zł
2. Okres kredytowania 30 lat
3. Pierwsza rata BK-2% malejąca z dopłatą 1.802,30 zł
4. Ostatnia rata BK-2% malejąca z dopłatą 1.527,92 zł
5. Równa rata analogicznego kredytu na warunkach standardowych 2.681,28 zł
6. Rata równa BK-2% po 10 latach przy dzisiejszym oprocentowaniu 2.019,02 zł
7. Rata równa BK-2% po 10 latach gdyby oprocentowanie spadło do 5% = 1.539,90 zł

Czwarty przykład:

1. Kwota kredytu 300.000 zł
2. Okres kredytowania 25 lat
3. Pierwsza rata BK-2% malejąca z dopłatą 1.711,50 zł
4. Ostatnia rata BK-2% malejąca z dopłatą 1.429,27 zł
5. Równa rata analogicznego kredytu na warunkach standardowych 2.407,60 zł
6. Rata równa BK-2% po 10 latach przy dzisiejszym oprocentowaniu 1.768,31 zł
7. Rata równa BK-2% po 10 latach gdyby oprocentowanie spadło do 5% = 1.423,43 zł

Piąty przykład:

1. Kwota kredytu 250.000 zł
2. Okres kredytowania 20 lat
3. Pierwsza rata BK-2% malejąca z dopłatą 1.634,59 zł
4. Ostatnia rata BK-2% malejąca z dopłatą 1.340,60 zł
5. Równa rata analogicznego kredytu na warunkach standardowych 2.163,23 zł
6. Rata równa BK-2% po 10 latach przy dzisiejszym oprocentowaniu 1.547,15 zł
7. Rata równa BK-2% po 10 latach gdyby oprocentowanie spadło do 5% = 1.325,81 zł

Poglądowy harmonogram

Poniżej trochę „na piechotę” przygotowany harmonogram dla zobrazowania przeskoku z rat malejących na równe i zmiany zawartości kapitału w racie. Harmonogram przygotowałam dla przykładu 4, czyli dla kredytu w kwocie 300 tys na okres 25 lat. Założyłam oprocentowanie po 10 latach na poziomie 5%.

Bezpieczny Kredyt 2% – podsumowanie

Czy program ma sens?

Bez wątpienia ma „ręce i nogi”. Wyjściowa rata malejąca jest niższa od analogicznej raty równej w ofercie standardowej. Po 10 latach dużo niższe zadłużenie. Według dzisiejszego oprocentowania będzie co prawda różnica pomiędzy ostatnią ratą malejącą a nową ratą równą, czyli byłby jakiś wzrost obciążeń miesięcznych. Nikt jednak nie zakłada, że wysokie stopy procentowe zostaną z nami przez całe 10 lat. Ostrożne założenie, że oprocentowanie kredytów hipotecznych za 10 lat będzie w okolicy 5% powoduje, że pomiędzy ostatnią ratą malejącą a pierwszą ratą równą nie powinno być większej różnicy. Program Bezpieczny Kredyt 2% zapewnia więc „miękkie lądowanie” po 10 latach. To ma sens.

Czy jest sprawiedliwy?

Niekoniecznie. Nie daje szansy wszystkim młodym ludziom, którzy podjęli trud kupna pierwszego mieszkania i spłaty drogiego kredytu hipotecznego w okresie przed przedstawieniem założeń programu. Jeśli kredyt ich przerośnie i sprzedadzą nieruchomość nie mają szansy na podobny bonus od Państwa.

Program też pomija młodych ludzi, którzy w pojedynkę nie mają zdolności kredytowej, ale chcą wspólnie zacząć życie. Niekoniecznie od razu od ślubu.

To jednak specyfika programów rządowych, że tylko pewna grupa z nich korzysta.

Ostateczny kształt programu Pierwsze Mieszkanie (w tym Bezpieczny Kredyt 2% oraz Konto Mieszkaniowe) poznamy dopiero, gdy ustawa wejdzie w życie. Na razie nie znamy nawet projektu ustawy.

Źródło informacji: Opracowanie własne na podstawie strony rządowej gov.pl

Aktualizacja: w tym wpisie znajdziesz analizę pierwszego  projektu ustawy wprowadzającej Bezpieczny Kredyt 2 procent

Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy, Pośrednik Kredytowy Poznań