Księga Wieczysta określa stan prawny nieruchomości gruntowych, lokalowych, budynkowych oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Obecnie wszystkie księgi prowadzone są w systemie teleinformatycznym. Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne, księgi wieczyste są jawne i domniemywa się, że zapisy księgi wieczystej są zgodne ze stanem rzeczywistym. Nie możesz zasłaniać się niewiedzą na temat stanu prawnego nieruchomości, stąd sprawdzenie księgi wieczystej jest podstawową czynnością przed zakupem nieruchomości. Czym różni się aktualna treść księgi wieczystej od treści zupełnej, o czym informuje wzmianka w księdze wieczystej, co oznacza rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i jak czytać zapisy księgi wieczystej nieruchomości dowiesz się z tego wpisu. W razie wątpliwości jako ekspert kredytowy sprawdzę księgę wieczystą razem z Tobą.
Przeglądanie Ksiąg Wieczystych za darmo
Księgę Wieczystą nieruchomości sprawdzisz całkowicie za darmo pod warunkiem, że znasz unikalny numer księgi wieczystej. Wszystkie księgi wieczyste zbudowane są według tego samego schematu:
4 znaki kod wydziału / 8 cyfr numer KW uzupełniany zerami / 1 znak cyfra kontrolna
Co, jeśli znasz tylko stary numer księgi wieczystej?
Może się zdarzyć, że masz dokumenty z czasów, gdy księgi wieczyste były w wersji papierowej i nie znasz nowego numeru elektronicznej KW (księga wieczysta). Nie jest to problem.
Kod wydziału możesz w takiej sytuacji wybrać z rozwijalnej listy. Następnie wpisujesz znany Ci numer KW, zera uzupełnią się automatycznie. Na koniec pozostaje kwestia cyfry kontrolnej, którą ustalisz metodą „prób i błędów” wpisując kolejno cyfry od 0 do 9 do momentu, aż system przyjmie cyfrę.
W Internecie jest dużo firm oferujących możliwość odpłatnego sprawdzenia księgi wieczystej po adresie lub numerze działki. Ministerstwo Sprawiedliwości z tymi podmiotami nie współpracuje.
Nie płać za dokument, który możesz mieć za darmo. Księgi Wieczyste przeglądasz w czasie rzeczywistym.
PRZEGLĄDARKA KSIĄG WIECZYSTYCH
Gdzie znajdziesz numer księgi wieczystej?
Jest kilka sposobów ustalenia numeru księgi wieczystej nieruchomości:
- Zapytaj sprzedającego lub dewelopera. To najprostsza metoda.
- Wypis z rejestru gruntów. Tu znajdziesz numer księgi wieczystej działki.
- Wzór umowy deweloperskiej dla nieruchomości z rynku pierwotnego. Numer księgi wieczystej, na której deweloper prowadzi inwestycję znajdziesz na pierwszych stronach wzoru umowy deweloperskiej.
- Prospekt informacyjny inwestycji deweloperskiej. Ten dokument również wskazuje numer KW inwestycji deweloperskiej.
- Zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej.
- Akt notarialny będący podstawą nabycia nieruchomości. To może być zarówno umowa kupna-sprzedaży, jak i umowa darowizny, akt notarialny poświadczenia dziedziczenia, akt notarialny zniesienia współwłasności. Na końcu każdego aktu notarialnego są wnioski wieczystoksięgowe.
- Zawiadomienie z sądu o założeniu księgi wieczystej. Jeśli w dniu aktu notarialnego mieszkanie nie miało jeszcze własnej KW, a w treści aktu był wniosek o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego do nowej KW otrzymasz zawiadomienie z sądu z numerem nowej księgi wieczystej.
- Jeśli „zgubiłeś” zawiadomienie z sądu, a w Twoim akcie notarialnym jest wniosek o założenie nowej KW możesz numer księgi wieczystej mieszkania ustalić przeglądając księgę wieczystą nieruchomości wspólnej, z której był wyodrębniany lokal. Numer KW nieruchomości wspólnej znajdziesz w swoim akcie notarialnym. W KW nieruchomości wspólnej znajdziesz wyłącznie numery KW wyodrębnionych lokali mieszkalnych, stanowiących pełną własność. Nie będzie tam numerów ksiąg prowadzonych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali.
- Przeglądanie wersji zupełnej ksiąg wieczystych również pozwala ustalić aktualny numer KW interesującej Cię nieruchomości. Na przykład, jeśli działka gruntu na moment sprzedaży znajdowała się we wspólnej księdze wieczystej i została wydzielona do nowej KW to przeglądając treść zupełną pierwotnej KW ustalisz, do jakiej księgi wieczystej działkę przeniesiono.
Urzędowy odpis księgi wieczystej
Jeśli z jakiegoś powodu potrzebujesz odpis księgi wieczystej, który ma moc dokumentu urzędowego, to wydruk z bezpłatnej przeglądarki KW nie wystarczy. Wtedy korzystasz z drugiej opcji tj. składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. W innym wpisie zamieściłam instrukcję uzyskania odpisu księgi wieczystej ON-LINE.
Możesz również zamówić odpis księgi wieczystej tradycyjnie, składając wniosek w odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego.
Ile kosztuje odpis księgi wieczystej?
- 20 zł odpis zwykły w wersji elektronicznej do samodzielnego wydruku
- 50 zł odpis zupełny w wersji elektronicznej do samodzielnego wydruku
- 30 zł odpis zwykły zamawiany w sądzie lub korespondencyjnie
- 60 zł odpis zupełny zamawiany w sądzie lub korespondencyjnie
Oprócz tego możesz zamówić wyciąg z poszczególnych działów księgi wieczystej lub zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej.
Księga wieczysta aktualna i zupełna
[1] Przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej pozwala na weryfikację stanu obecnego, czyli stanu na dziś.
[2] Przeglądanie zupełnej treści księgi wieczystej oprócz stanu aktualnego pozwala również na weryfikację historii zmian w księdze wieczystej. Wersja zupełna pokazuje również wpisy wykreślone i zmienione. Informacje wykreślone, zmienione prezentowane są mniejszą czcionką na szarym, przyciemnionym tle.
Jednak nie całą historię zmian dotyczących danej nieruchomości znajdziesz w wersji zupełnej księgi wieczystej. Niektóre zmiany mogą mieć odzwierciedlenie wyłącznie w formie dokumentów złożonych do akt księgi wieczystej. Tak może być, jeśli zmiana właściciela np. w wyniku otrzymania spadku, nie została ujawniona w KW i w takim stanie prawnym dochodzi do sprzedaży. Wtedy notariusz weryfikuje dokumenty, składa do akt księgi wieczystej, ale sąd już wpisuje tego najnowszego właściciela pomijając wpis spadkobiercy, który nie zaktualizował KW przed sprzedażą.
W treści zupełnej księgi wieczystej możesz też nie znaleźć zmian dokonanych przed migracją ksiąg papierowych do wersji elektronicznej. Wtedy również pełny obraz daje przegląd akt księgi wieczystej.
Budowa Księgi Wieczystej
Każdą księgę wieczystą tworzą cztery działy, z czego pierwszy dział dzieli się na dwie części.
Dział I księgi wieczystej
Dział I- O, oznaczenie nieruchomości
W tym dziale znajdziesz
- Rodzaj nieruchomości, czyli czy jest to lokal, działka.
- Dane geodezyjne numer działki, położenie, przeznaczenie i sposób korzystania z działki.
- Dane adresowe nazwa ulicy, numer domu, numer mieszkania.
- Obszar działki.
- Powierzchnię lokalu mieszkalnego oraz opis lokalu, w tym informację o pomieszczeniach przynależnych.
- Informację o budynku oraz informację o wyodrębnionych lokalach mieszkalnych wraz z numerem lokalu i numerem księgi wieczystej (tylko lokale stanowiące odrębną nieruchomość).
- Numer księgi wieczystej z której wyodrębniono lokal mieszkalny (KW gruntu pod budynkiem).
Dział I – Sp, spis praw związanych z własnością
Dział ten informuje o prawach przysługujących każdoczesnym właścicielom nieruchomości, w tym:
- Udział przypisany do lokalu mieszkalnego w nieruchomości wspólnej.
- Prawo przechodu przez inną działkę.
- Prawo korzystania z działek stanowiących place zabaw, infrastrukturę.
- Okres użytkowania wieczystego.
Tu pamiętaj, że niektóre wpisy w księdze wieczystej mają charakter „bliźniaczy”.
Udział właściciela lokalu wpisany w dziale I-SP księgi wieczystej lokalu mieszkalnego będzie również widniał w dziale II księgi wieczystej działki gruntu, na której stoi budynek.
Przysługujące prawo przechodu widniejące w dziale I-SP będzie również widniało w księdze wieczystej obciążonej tym prawem w dziale III.
Dział II księgi wieczystej, własność
W dziale II księgi wieczystej sprawdzisz kto jest właścicielem nieruchomości. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie to „uprawniony”. W dziale II znajdziesz też informację o użytkowniku wieczystym.
W księdze wieczystej działki gruntu, na której stoi budynek wielorodzinny w dziale drugim KW jest informacja o właścicielach wyodrębnionych lokali mieszkalnych, w tym numer udziału, numer lokalu, wielkość udziału i numer księgi wieczystej lokalowej. Pamiętaj, że udział w nieruchomości wspólnej jest przypisany do lokalu, a nie do konkretnej osoby.
Dział III księgi wieczystej, prawa, roszczenia i ograniczenia
W dziale III księgi wieczystej znajdziesz wszystko, czego nie wpisuje się w innych działach, w tym:
- Służebności gruntowe, przechodu i przejazdu.
- Służebność przesyłu.
- Dożywocie.
- Służebność zamieszkiwania.
- Informacja o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.
- Sposób zarządu nieruchomością wspólną.
- Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej (np. z którego miejsca postojowego korzysta właściciel danego udziału).
- Wpis nieruchomości do rejestru zabytków.
- Roszczenie o opłatę przekształceniową.
- Roszczenie o wybudowanie i przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy deweloperskiej lub przedwstępnej zawieranej z deweloperem.
- Ostrzeżenie o niezgodności zapisów KW ze stanem faktycznym.
Przykład niezgodności KW ze stanem faktycznym
Spadkobierca nieruchomości może uzyskać postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo sporządzić u notariusza akt notarialny poświadczenia dziedziczenia. W obu przypadkach spadkobierca sam składa wniosek o wpis siebie jako właściciela w dziale II księgi wieczystej nieruchomości. Jednak zanim właściciel zaktualizuje KW sąd wieczystoksięgowy po otrzymaniu z sądu lub od notariusza zawiadomienia o zmianie właściciela z urzędu wpisuje w dziale III księgi wieczystej ostrzeżenie o niezgodności ze stanem faktycznym (artykuł 36 punkt 3 ustawy o księgach wieczystych). Tym samym potencjalny nabywca ma informację, że stan faktyczny się zmienił nawet, gdy spadkobierca nie dopełnia obowiązku aktualizacji księgi wieczystej.
Dział IV księgi wieczystej, hipoteka
Dział czwarty to miejsce wyłącznie do wpisu hipotek. To może być hipoteka umowna, która jest zabezpieczeniem wszystkich kredytów hipotecznych udzielanych przez banki. Może jednak w dziale IV znaleźć się również hipoteka przymusowa, jeśli nie regulujesz jako właściciel zobowiązań wobec urzędu skarbowego lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS).
Jeśli jako osoba zainteresowana zakupem trafisz na ofertę nieruchomości z wpisaną hipoteką przymusową lub hipoteką na rzez podmiotu innego niż bank to nie otrzymasz na taką nieruchomość kredytu bankowego.
Księga Wieczysta z uwagi na rodzaj nieruchomości
[1] Nieruchomość gruntowa
Z Księgą Wieczystą prowadzoną dla nieruchomości gruntowej masz do czynienia dla:
- Niezabudowanej działki gruntu.
- Działki zabudowanej domem jednorodzinnym. Dom jednorodzinny nie jest odrębnym przedmiotem własności od gruntu i nie podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Po wybudowaniu domu księgę wieczystą aktualizujesz w zakresie adresu administracyjnego i sposobu korzystania (teren zabudowany).
- Działki zabudowanej budynkiem wielorodzinnym wraz z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi. W takim przypadku budynek podlega ujawnieniu w księdze wieczystej gruntowej wraz z numerami KW wyodrębnionych lokali. Tu mamy do czynienia z odrębnym przedmiotem własności, jakim jest wyodrębniony lokal mieszkalny lub niemieszkalny.
[2] Grunt oddany w użytkowanie wieczyste.
Właścicielem działki oddanej w użytkowanie wieczyste jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. W Księdze Wieczystej widnieje również informacja o użytkowniku wieczystym.
Budynek czy dom wzniesiony przez użytkownika wieczystego na działce będącej w użytkowaniu wieczystym stanowi odrębny przedmiot własności. Jest to nieruchomość budynkowa i w tym przypadku własność budynku jest oderwana od własności gruntu. Prawo własności budynku jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego. Z uwagi na ustawę przekształceniową z sytuacją zakupu nieruchomości mieszkalnej posadowionej na działce w użytkowaniu wieczystym możesz mieć do czynienia raczej już tylko na rynku pierwotnym w trakcie budowy przez dewelopera. Wyodrębnienie pierwszego lokalu mieszkalnego na własność spowoduje przekształcenie gruntu pod budynkiem w pełną własność. To przekształcenie wiąże się z opłatą przekształceniową.
[3] Lokal stanowiący odrębną nieruchomość.
Lokal stanowiący odrębną nieruchomość może stanowić zarówno lokal mieszkalny jak i lokal niemieszkalny (użytkowy). Tego typu nieruchomość to tzw. pełna własność.
[3] Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, a nabywając takie mieszkanie widniejesz w KW jako uprawniony. Z chwilą zawarcia ze spółdzielnią mieszkaniową aktu notarialnego wyodrębnienia na własność KW prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zmieni się w KW prowadzoną dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość.
Wzmianka w księdze wieczystej. Czy jest się czym martwić?
Wzmianka w księdze wieczystej pojawia się w chwili złożenia wniosku o dodanie nowego wpisu, zmianę istniejącego lub wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Wzmianka w KW stanowi ostrzeżenie, że coś się dzieje i jednocześnie wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to informacja, że stan widniejący w księdze wieczystej nie odzwierciedla stanu faktycznego.
Sąd może uwzględnić wniosek i dokonać wpisu w księdze wieczystej. Wtedy wzmianka znika z chwilą wpisu. Sąd może również wniosek odrzucić, oddalić i wtedy również wzmianka zostaje wykreślona.
Jeśli księga wieczysta nieruchomości zawiera wzmianki w trakcie starania się o kredyt hipoteczny bank będzie wymagał pisemnego wyjaśnienia wzmianek lub przedłożenia kopii wniosku sądowego wraz z dokumentami, żeby sprawdzić, czego wzmianka dotyczy.
W przypadku wątpliwości lub ryzyka bank może czekać na rozpatrzenie wzmianki przez sąd.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Jeśli nabywasz nieruchomość od osoby, która widnieje w księdze wieczystej jako właściciel, w razie niezgodności pomiędzy stanem prawnym widocznym w księdze wieczystej, a faktycznym stanem prawnym chroni Cię tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Zgodnie z artykułem 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Jeśli w KW jest wzmianka o nowym wniosku rękojmia przestaje działać. Kupujesz na własne ryzyko.
Podstawa wpisu w księdze wieczystej
W każdym dziale księgi wieczystej znajdziesz rubrykę z informacją o dokumentach będących podstawą wpisu. Takimi dokumentami mogą być:
- Akt notarialny nabycia nieruchomości
- Umowa notarialna darowizny
- Akt notarialny poświadczenia dziedziczenia
- Oświadczenie banku o udzieleniu kredytu
- Wypis z rejestru gruntów
- Wypis z kartoteki lokali
- Wypis z kartoteki budynków
- Zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej o wielkości i położeniu lokalu mieszkalnego.
- Postanowienie o wszczęciu egzekucji
- Odpis aktu małżeństwa
- Odpis aktu zgonu
Dokumenty, będące podstawą dokonania zmian w księdze wieczystej należy składać w oryginale lub kopii notarialnie poświadczonej za zgodność z oryginałem. W przypadku takich dokumentów jak wypis z rejestru gruntów dokumenty muszą zawierać adnotację, że są przeznaczone do dokonywania zmian w księdze wieczystej.
Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147]
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych [Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398]
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym [Dz.U. 2016 poz. 312]
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
