Lokal mieszkalny i przynależności. Co kupujesz razem z mieszkaniem i jaki jest stan prawny?

Kupując lokal mieszkalny możesz wraz z nim nabyć pewne „dodatki”. Dotyczy to zarówno umów kupna-sprzedaży zawieranych na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Takim dodatkiem najczęściej jest piwnica, komórka lokatorska, garaż lub miejsce postojowe. Możesz mieć do czynienia z oddzielną nieruchomością, pomieszczeniem przynależnym lub prawem do wyłącznego korzystania. Ma to wpływ zarówno na zapisy w księdze wieczystej nieruchomości jak i na możliwość samodzielnego obrotu takim dodatkowym składnikiem nieruchomości. Te dodatkowe elementy do mieszkania nie raz stwarzały problem przy ubieganiu się o preferencyjny kredyt mieszkaniowy powodując konieczność płatności z własnych środków. Również cena mieszkania może być określona łącznie z elementami składowymi lub oddzielnie. Jak w prosty sposób odróżnisz co kupujesz wraz z mieszkaniem, jaki jest stan prawny i jak to wpływa na kredyt hipoteczny wyjaśniam w tym artykule.

[1] Pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego

Pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego może być komórka lokatorska, piwnica, garaż, ale miejsce postojowe już nie. Taka przynależność do mieszkania musi mieć po prostu ściany, a miejsce postojowe w hali garażowej ich nie ma.

Jeśli komórka lokatorska lub piwnica stanowi przynależność do lokalu mieszkalnego to będzie widniała w tej samej księdze wieczystej, a powierzchnia widniejąca w KW (Księga Wieczysta) będzie powierzchnią łączną, lokalu mieszkalnego i pomieszczenia przynależnego.

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego (tylko lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość) sprawdzisz te informacje w dziale I-O księgi wieczystej. W opisie pomieszczeń będzie informacja z jakich izb składa się lokal i będzie informacja o pomieszczeniu przynależnym.

Powierzchnia mieszkania plus powierzchnia przynależności

Przy zakładaniu księgi wieczystej dla mieszkania powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego sumuje się z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. To z kolei powoduje, że nie zawsze z księgi wieczystej dowiesz się, ile metrów kwadratowych tak właściwie ma nabywany lokal mieszkalny.

W nowszych księgach wieczystych najczęściej informacja o powierzchni pomieszczenia przynależnego będzie wynikała z opisu nieruchomości. Starsze księgi wieczyste mogą tej informacji w opisie nie zawierać. W takiej sytuacji dokumentem, który potwierdzi jaka jest powierzchnia mieszkania, a jaka pomieszczeń przynależnych będzie wypis z kartoteki lokalu mieszkalnego. O taki dokument może poprosić zarówno rzeczoznawca jak i bank kredytujący.

Przynależności, ale inne niż pomieszczenie.

Możesz natrafić w księdze wieczystej w dziale I-O na słowo „przynależności”, ale bez informacji o rodzaju pomieszczenia przynależnego. Tak się czasami dzieje, jeśli np. wspólnota mieszkaniowa umówi się, że właściciel danego mieszkania korzysta z danej piwnicy, ale formalnie ta piwnica nie jest pomieszczeniem przynależnym. Jest częścią nieruchomości wspólnej.  

Księga wieczysta odzwierciedla w takiej sytuacji powierzchnię samego mieszkania. Tu jednak znowu musisz liczyć się z koniecznością przedłożenia wypisu z kartoteki lokali. Bank i rzeczoznawca muszą upewnić się, czy faktycznie mieszkanie nie posiada pomieszczeń przynależnych.

Cena mieszkania i pomieszczeń przynależnych

Rezerwując mieszkanie na rynku pierwotnym w początkowym etapie otrzymujesz informacje oddzielnie o cenie mieszkania i cenie np. komórki lokatorskiej, zależnie jaką komórkę wybierzesz. Jeśli jednak ta komórka lokatorska będzie docelowo stanowiła pomieszczenie przynależne i będzie w tej samej księdze wieczystej co lokal mieszkalny, to finalna cena będzie ceną łączną. Za mieszkanie wraz z pomieszczeniem przynależnym.

Dla banku udzielającego kredytu hipotecznego zarówno od strony celu kredytu jak i zabezpieczenia w postaci hipoteki będzie to jedna nieruchomość. Lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym.

Podobnie kupując lub sprzedając mieszkanie na rynku wtórnym, które posiada pomieszczenie przynależne, cenę określasz łącznie.

Piwnica i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, które stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, którego właściciel (uprawniony) korzysta z piwnicy, ta piwnica pomieszczeniem przynależnym nie będzie. Piwnica jest własnością spółdzielni mieszkaniowej, a spółdzielca tylko to pomieszczenie użytkuje. Nie ma tu też żadnej umowy o podział do korzystania z części wspólnych. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie ma bowiem udziału w częściach wspólnych.

Jeśli jednak kupisz mieszkanie spółdzielcze własnościowe i podpiszesz ze spółdzielnią mieszkaniową akt notarialny wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na własność ta użytkowana przez Ciebie piwnica najprawdopodobniej powiększy powierzchnię mieszkania i trafi do księgi wieczystej jako pomieszczenie przynależne.

ZAPAMIĘTAJ:

1. Pomieszczenie przynależne ma tę samą księgę wieczystą co lokal mieszkalny.
2. Powierzchnia w księdze wieczystej obejmuje łącznie powierzchnię użytkową mieszkania oraz powierzchnię pomieszczenia przynależnego.
3. Pomieszczeń przynależnych może być kilka.
4. Możesz sprzedać lub kupić mieszkanie tylko łącznie z pomieszczeniem przynależnym. Nie możesz zbyć pomieszczenia przynależnego oddzielnie.
5. Cena nieruchomości będzie wyrażona zawsze łącznie. Cena dotyczy mieszkania wraz z pomieszczeniem przynależnym.

[2] Oddzielna księga wieczysta

Z oddzielną księgą wieczystą dla lokalu użytkowego sprzedawanego wraz z mieszkaniem możesz mieć do czynienia tylko w stosunku do garażu. Może to być zarówno księga wieczysta gruntowa, jeśli jest to garaż wolnostojący na wydzielonej działce. Może to być też księga wieczysta lokalowa prowadzona dla lokalu niemieszkalnego. Z drugą sytuacją spotkasz się, jeśli garaż stanowi część budynku mieszkalnego np. na parterze budynku usytuowano garaże. Możliwość zakupu oddzielnego garażu wraz z mieszkaniem to coraz rzadsze sytuacje i bardziej prawdopodobne na rynku wtórnym niż pierwotnym.

ZAPAMIĘTAJ:

1. Mając oddzielą księgę wieczystą dla garażu oddzielnie określasz jego cenę i możesz sprzedać garaż niezależnie od mieszkania.
2. Jeśli wnioskujesz o kredyt mieszkaniowy na zakup mieszkania oraz na zakup garażu podajesz we wniosku kredytowym dwie nieruchomości i cenę odrębnie.
3. Jeśli bank kredytuje zakup mieszkania i zakup garażu najprawdopodobniej zabezpieczy się hipoteką łączną na obu nieruchomościach.
4. Jeśli masz wystarczający wkład własny do zakupu mieszkania możesz garaż nabyć za gotówkę bez obciążania go hipoteką.

[3] Udział w innej nieruchomości

Nabywając wraz z mieszkaniem udział w innej nieruchomości kupujesz dwie oddzielne nieruchomości. Jako udział sprzedawane są najczęściej:

• Komórki lokatorskie
• Boksy rowerowe
• Miejsca postojowe w hali garażowej
• Miejsca postojowe naziemne
• Udział w działkach drogowych, osiedlowych, placach zabaw

Tym samym może być to udział:

• W lokalu niemieszkalnym, hali garażowej
• Nieruchomości gruntowej

Sam fakt bycia właścicielem udziału w nieruchomości nie daje Ci jeszcze prawa do dysponowania na wyłączność komórką lokatorską lub miejscem postojowym. W ślad za zakupem udziału w nieruchomości idzie umowa o podział do korzystania z nieruchomości w ten sposób, że właścicielowi udziału X przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego Y lub komórki lokatorskiej Z.

W dziale II księgi wieczystej w której masz udział będzie widniała wielkość udziału, numer udziału i dane właściciela udziału. Dział III księgi wieczystej informuje, że właścicielowi danego udziału przysługuje prawo do korzystania z wyznaczonego miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej.

ZAPAMIĘTAJ:

1. Jeśli nabywasz miejsce postojowe lub komórkę lokatorską jako udział to ten udział będzie w innej księdze wieczystej niż mieszkanie.
2. Cena udziału w nieruchomości innej niż mieszkanie będzie ustalona oddzielnie.
3. Jeśli kredytujesz zakup zarówno mieszkania jak i udziału w innej nieruchomości we wniosku kredytowym wskazujesz dwie nieruchomości i oddzielnie cenę dla każdej z nich.
4. Bank najprawdopodobniej zabezpieczy się hipoteką łączną na obu nieruchomościach, mieszkaniu i udziale. Zwiększając wkład własny możesz też kredytować samo mieszkanie.
5. Udział w nieruchomości niemieszkalnej, do którego przypisane jest miejsce postojowe lub komórka lokatorska możesz zbyć niezależnie od mieszkania.
6. Udział w działkach drogowych, osiedlowych, pomimo że jest to oddzielna nieruchomość i oddzielna cena należy zawsze sprzedawać razem z mieszkaniem. W przeciwnym razie jest ryzyko, że mieszkanie (od strony prawnej) nie będzie miało dostępu do drogi publicznej. Działki stanowiące drogę wewnętrzną, działki osiedlowe łączą bowiem działkę, na której stoi budynek z drogą publiczną.

[4] Prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej

Jest to tzw. umowa quoad usum co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Taka umowa może dotyczyć:

• Miejsca postojowego
• Komórki lokatorskiej
• Bosku rowerowego
• Piwnicy
• Balkonu
• Ogródka, tarasu
• Części działki (lokale mieszkalne w bliźniakach)

Kupując miejsce postojowe w ramach umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania nie stajesz się właścicielem takiej nieruchomości, choć samo prawo ma swoją wartość i wpływa na cenę mieszkania. Takie prawo będzie elementem ceny mieszkania. Kupujesz mieszkanie wraz z prawem do korzystania z części nieruchomości wspólnej. Takie prawo przysługuje każdoczesnemu właścicielowi mieszkania, nie jest więc imienne jak udział w nieruchomości i nie jest zbywalne.

Informację o prawach przysługujących każdoczesnym właścicielom poszczególnych mieszkań znajdziesz w dziale III księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek mieszkalny. Nieruchomość wspólną zawsze tworzą grunt pod budynkiem, w którym znajduje się lokal mieszkalny oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Bardzo często na rynku pierwotnym ogródki i tarasy przylegające do mieszkań położonych na parterze użytkowane są właśnie na podstawie umowy quoad usum. Z balkonami bywa różnie i może być potraktowany zarówno jako element mieszkania, jak i element nieruchomości wspólnej (elewacja budynku).

Typowym przykładem stosowania umów quoad usum są lokale mieszkalne nabywane w budynkach dwulokalowych, które funkcjonalnie stanowią dom w zabudowie bliźniaczej. Mamy wtedy dwie księgi wieczyste odrębnie dla każdego z lokali mieszkalnych i jedną wspólną księgę wieczystą działki. Lokal mieszkalny ma przypisany udział w nieruchomości gruntowej, a przez umowę quoad usum właściciele obu lokali mieszkalnych umawiają się z której połówki działki każdy (każdoczesny właściciel) korzysta.

ZAPAMIĘTAJ:

1. Kupując lub sprzedając mieszkanie nabywasz, zbywasz nieruchomość łącznie z przysługującymi prawami wynikającymi z umów quoad usum.
2. Takie prawo ma swoją wartość, ale cena mieszkania jest jedna.
3. Prawo przysługuje każdoczesnemu właścicielowi mieszkania. Jest przypisane do nieruchomości, a nie do osoby.
4. Wnioskując o kredyt hipoteczny dla banku to będzie jedna nieruchomość, jedna cena, wraz z przysługującymi prawami.

Pomieszczenia pomocnicze

W odróżnieniu od pomieszczeń przynależnych pomieszczenia pomocnicze znajdują się w obrębie lokalu mieszkalnego i stanowią jego część. Pomieszczenia pomocnicze wraz z izbami służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Ustawa o własności lokali odnosi się do pomieszczeń pomocniczych, ale na tyle nieprecyzyjnie, że na tym tle są różnice interpretacyjne.

Jako pomieszczenie pomocnicze lokalu mieszkalnego możemy uznać kuchnię, łazienkę, WC, przedpokój, garderobę, spiżarnię, antresolę, czy też balkon, który nie został potraktowany jako część nieruchomości wspólnej.

Zależnie od rodzaju pomieszczenia pomocniczego może jego powierzchnia zaliczać się do powierzchni użytkowej samego mieszkania lub nie. Przykładowo powierzchnia balkonu lub antresoli nie powiększa powierzchni użytkowej mieszkania. Z punktu widzenia kredytu hipotecznego jest to po prostu mieszkanie i jedna cena. Jednak wycena mieszkania z antresolą może stanowić pewien problem. Antresola wpływa na wartość mieszkania, ale cenę za m2 liczymy do powierzchni użytkowej bez antresoli.

Wózkarnia, suszarnia

W ramach części wspólnych właściciele poszczególnych mieszkań mogą korzystać ze wspólnych pomieszczeń jak wózkarnia czy suszarnia. Tu już nie ma żadnej umowy o podział do korzystania. Współwłaściciele poszczególnych mieszkań mają dokładnie te same i takie same prawa w korzystaniu z pomieszczeń wspólnych.

Podsumowanie

Planując zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym razem z komórką lokatorską, miejscem postojowym lub innych składnikiem transakcji spotkasz się z różnym stanem prawnym tych dodatkowych elementów. Na rynku wtórnym jest to kwestia sprawdzenia ksiąg wieczystych oraz podstawy nabycia (aktu notarialnego) sprzedającego. Na rynku pierwotnym informacje te znajdziesz we wzorze umowy deweloperskiej. Możesz też po prostu zapytać dewelopera. Jeśli masz zamiar ubiegać się o kredyt mieszkaniowy możesz skorzystać z mojej pomocy. Sprawdzę dokumenty i zadbam o prawidłowość danych we wniosku kredytowym.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali [Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388]

Autor: Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań