Nowa ustawa deweloperska. Analiza zmian obowiązujących od 1.07.2022

Nowa ustawa deweloperska. Analiza zmian obowiązujących od 01.07.2022

Od 1 lipca 2022 obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy w wersji z dnia 20 maja 2021, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Przez okres dwóch lat z możliwością przedłużenia mają jednak zastosowanie również przepisy dotychczasowej, uchylonej ustawy deweloperskiej z 16 września 2011 roku. Nowością jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zmienia się katalog umów zobowiązujących, dla których wymagana jest forma notarialna z wpisem roszczenia do księgi wieczystej dewelopera. Zmieniły się wymogi dotyczące zakładania, prowadzenia i wypłat z rachunków powierniczych. Skończył się okres inwestycji deweloperskich prowadzonych latami bez rachunku powierniczego. Więcej informacji jako nabywca znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Zmieniły się zasady odbioru lokali oraz moment rozpoczęcia sprzedaży. Ustawodawca uregulował też kwestię umowy rezerwacyjnej ograniczając maksymalną opłatę rezerwacyjną oraz rozszerzył katalog przedsiębiorców objętych rygorami ustawy deweloperskiej.

W którym momencie stosować przepisy nowej ustawy, a w którym starej. Jakie umowy zobowiązujące są objęte rygorami ustawy, a które umowy nie zostały uregulowane. Jakie są zasadnicze różnice pomiędzy starą a nową ustawą deweloperską postaram się jako ekspert kredytowy i jednocześnie praktyk w przystępny sposób wyjaśnić w tym wpisie. Tekst nie stanowi analizy prawnej dokumentu.

PRZEDSIĘBIORCA w roli DEWELOPERA

Deweloper, czyli kto?

Deweloperem jest po prostu przedsiębiorca realizujący przedsięwzięcie deweloperskie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. To przedsiębiorca, który buduje i sprzedaje zarówno mieszkania w dużych budynkach wielorodzinnych jak i domy jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej lub szeregowej. W roli dewelopera może wystąpić spółdzielnia mieszkaniowa, osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, jak i spółka akcyjna, czy komandytowa. Forma prawna działalności jest drugorzędna. W dalszej części będę posługiwała się nazwą „deweloper” dla wszystkich wymienionych przedsiębiorców.

Przedsięwzięcie deweloperskie

Obejmuje czynności faktyczne i prawne związane z budową lub przebudową prowadzące do przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Czynnością faktyczną będzie sama budowa lub przebudowa. Czynnością prawną będzie nabycie działki gruntu, uzyskanie pozwolenia na budowę, zawarcie umowy kredytu inwestycyjnego, zawarcie umowy rachunku powierniczego, czy też zawieranie umów deweloperskich i przedwstępnych z nabywcami. Przebudową będzie np. rewitalizacja kamienicy w połączeniu z wyodrębnieniem na nowo lokali mieszkalnych.

Przedsiębiorca inny niż deweloper

To firma, która kupiła mieszkanie lub dom od dewelopera, a następnie sprzedaje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej taką nieruchomość nabywcy, będącemu osobą fizyczną.

Przy tzw. pierwszym nabyciu przedsiębiorcę innego niż deweloper, pomimo, że to nie on budował, obejmują regulacje nowej ustawy deweloperskiej w kwestii:

  1. Umów rezerwacyjnych.
  2. Odbioru mieszkania lub domu.

Do tematu przedsiębiorców innych niż deweloper jeszcze wrócę.

Obowiązki wynikające z nowej ustawy deweloperskiej

  1. Prospekt informacyjny inwestycji już na etapie rozpoczęcia sprzedaży.
  2. Prospekt informacyjny wymagany zarówno dla umów deweloperskich jak i przedwstępnych wiążących się z zapłatą ceny na rachunek powierniczy przed przeniesieniem własności.
  3. Forma notarialna dla umów przedwstępnych zawieranych dla mieszkań i domów gotowych oraz lokali użytkowych sprzedawanych z nieruchomością mieszkalną (zapłata przed aktem not.).
  4. Wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej dewelopera. Zarówno na podstawie umowy deweloperskiej, jak i umów przedwstępnych wiążących się z zapłatą ceny przed aktem przeniesienia własności na rachunek powierniczy.
  5. Otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy już na etapie rozpoczęcia sprzedaży. Utrzymywany aż do momentu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej dla przedsięwzięcia. Rachunek powierniczy stosowany dla wpłat zarówno z umowy deweloperskiej, jak i umów przedwstępnych.
  6. Wpłata Nabywcy po zakończeniu danego etapu i powiadomieniu ze strony dewelopera. Według starych regulacji nabywca płacił zgodnie z harmonogramem w umowie deweloperskiej niezależnie od postępu prac. Jedynie wypłata deweloperowi z rachunku powierniczego wiązała się z zakończeniem etapu. Według nowych regulacji termin zapłaty kolejnej transzy przez nabywcę wiąże się z obowiązkiem informacyjnym po stronie dewelopera odnośnie zakończenia etapu inwestycji.
  7. Zmieniły się zasady wypłaty środków z otwartego rachunku powierniczego. Równowartość ostatniego etapu deweloper otrzyma dopiero po akcie notarialnym.
  8. Wpłata składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
  9. Ustawa określa wymogi dla umów deweloperskich i przedwstępnych [rozdział 6].
  10. Odsetki za opóźnienie płatne przez nabywcę nie mogą być wyższe niż kary umowne płatne przez dewelopera. Jeśli umowa nie przewiduje kar dla dewelopera i nie wywiązuje się on z umowy, nabywcy należą się odsetki ustawowe.
  11. Odbiór mieszkania lub domu (artykuł 41). Domniemanie uznania wad w przypadku braku odpowiedzi w ciągu 14 dni, termin 30 dni na usunięcie wad, zasady postępowania w przypadku wad istotnych.

Ważny artykuł 42, czyli nadrzędność ustawy

Postanowienia umów deweloperskich lub umów przedwstępnych mniej korzystne niż regulacje nowej ustawy o ochronie praw nabywcy są nieważne.

Ustawodawca nie zastrzegł jednak tej reguły dla umowy rezerwacyjnej. Stąd jeśli strony podpiszą od 1 lipca 2022 umowę rezerwacyjną na warunkach mniej korzystnych niż ustawowe, to nie powoduje to nieważności zapisów umowy rezerwacyjnej.

Rozpoczęcie sprzedaży wg ustawy deweloperskiej

Moment rozpoczęcia sprzedaży wg starych regulacji decydował o tym, czy deweloper musi posiadać mieszkaniowy rachunek powierniczy czy nie. W starej ustawie deweloperskiej momentem rozpoczęcia sprzedaży był dzień, w którym deweloper podał do publicznej wiadomości informację o ofercie. Wystarczyło więc ogłoszenie w prasie lub w Internecie datowane przed 29.04.2012.

Skutkiem były:

  1. Prowadzone latami inwestycje deweloperskie bez rachunku powierniczego nawet, gdy kolejne etapy wiązały się z uzyskaniem nowego pozwolenia na budowę.
  2. Zawieranie umów rezerwacyjnych na etapie, gdy deweloper nie miał jeszcze dokumentacji koniecznej do zawierania umów deweloperskich. Nabywca mógł czekać kilka miesięcy na możliwość zawarcia umowy deweloperskiej.

To już przeszłość. Nowa ustawa deweloperska nałożyła obowiązek założenia rachunku powierniczego również przez deweloperów rozpoczynających sprzedaż przed 29.04.2012 r. Zakładam, że wszyscy deweloperzy dopełnili tej formalności przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej chcąc skorzystać z możliwości założenia rachunku powierniczego na starych zasadach.

Moment rozpoczęcia sprzedaży według nowej ustawy deweloperskiej oznacza gotowość do zawierania umów deweloperskich lub umów przedwstępnych. Deweloper musi więc mieć już pozwolenie na budowę, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, przygotowany prospekt informacyjny inwestycji.

Rozpoczęcie sprzedaży według nowych regulacji nie jest już tak istotne, choć znacząco opóźnia możliwość podpisywania umów rezerwacyjnych. Istotne jest to, czy deweloper podpisał przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej co najmniej jedną umowę deweloperską. To decyduje, czy obejmują go przepisy przejściowe i możliwość zawierania kolejnych umów według starych zasad.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – dla jakich inwestycji?

Tak jak dotychczas mieszkaniowy rachunek powierniczy może być prowadzony jako rachunek otwarty lub zamknięty. Z rachunku zamkniętego deweloper otrzymuje pieniądze jednorazowo po podpisaniu z nabywcą aktu notarialnego przeniesienia własności. Otwarty rachunek powierniczy pozwala na wypłatę deweloperowi środków w trakcie trwania inwestycji po zakończeniu danego etapu zgodnie z harmonogramem inwestycji.

Według starych regulacji mieszkaniowy rachunek powierniczy był i jest wymagany dla inwestycji w budowie. Po oddaniu budynku do użytkowania deweloper mógł w umowach przedwstępnych wskazywać już zwykłe konto bankowe. Całość środków wpłaconych przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy deweloper mógł otrzymać przed przeniesieniem własności.

Według nowych regulacji rachunek powierniczy:

  1. Obowiązuje również dla wpłat nabywców na podstawie umów przedwstępnych dla mieszkań i domów gotowych oraz nabywanych wraz z nimi miejsc postojowych czy komórek lokatorskich (zapłata przed aktem notarialnym przeniesienia własności).
  2. Utrzymywany jest do czasu podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej dla przedsięwzięcia deweloperskiego.
  3. Nabywca wpłaca 100%, ale bank prowadzący rachunek powierniczy wypłaca deweloperowi równowartość ostatniego etapu dopiero po akcie notarialnym.

Promesa bezciężarowego odłączenia

W przypadku, gdy deweloper realizuje inwestycję finansując się kredytem inwestycyjnym przedkłada promesę ze strony banku kredytującego wydania zgody na bezciężarowe wyodrębnienie nieruchomości do nowej księgi wieczystej. Kredyt inwestycyjny dewelopera jest zabezpieczony hipoteką w dziale IV księgi wieczystej działki gruntu, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie.

Warunkiem wydania zgody na bezciężarowe wyodrębnienie jest zapłata 100% ceny przez nabywcę.

Według nowych regulacji deweloper środki nabywcy za ostatni etap otrzymuje dopiero po akcie notarialnym. Nie kłóci się to jednak z warunkiem promesy, bo nabywca płaci 100% i jego środki po prostu dłużej czekają na rachunku powierniczym.

Prospekt informacyjny inwestycji

Według starych regulacji prospekt informacyjny inwestycji wraz z częścią indywidualną dotyczącą konkretnego nabywcy był wydawany przed zawarciem umowy deweloperskiej. Na etapie umowy rezerwacyjnej część deweloperów również przygotowywała prospekt informacyjny. Jest to dokument wymagany przez bank, jeśli nabywca stara się o kredyt mieszkaniowy z umową rezerwacyjną. U części deweloperów trzeba się było jednak upomnieć o przygotowanie dokumentu.

Według nowych regulacji prospekt informacyjny inwestycji jest wymagany już na etapie rozpoczęcia sprzedaży zarówno dla umów rezerwacyjnych, deweloperskich jak i umów przedwstępnych zawieranych dla nieruchomości mieszkalnych gotowych lub sprzedawanych w powiązaniu z nieruchomością mieszkalną lokali użytkowych.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest nowością. Deweloperzy działający w oparciu o przepisy przejściowe nie są objęci wymogiem wpłat na DFG. Celem funduszu jest zwiększenie ochrony nabywców na rynku pierwotnym i pełny zwrot wpłaconych środków w sytuacji upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Składki są naliczane od wpłacanych kwot przez nabywców na rachunki powiernicze. Ustawa określa maksymalne wysokości składek:

  • 1% dla otwartego rachunku powierniczego
  • 0,1% dla zamkniętego rachunku powierniczego

Czym jest umowa zobowiązująca?

Kodeks Cywilny definiuje pojęcie umowy przedwstępnej nazywając ją właśnie umową zobowiązującą (artykuł 389). Umowa przedwstępna jest umową, na mocy której strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną (końcową, ostateczną, przeniesienia własności) i określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Istotne postanowienia umowy przedwstępnej to minimalna treść jaką musi zawierać umowa.

Umową zobowiązującą jest:

  1. Umowa deweloperska, czyli umowa przedwstępna w formie notarialnej zawierana na etapie budowy realizowanej przez dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową lub innego przedsiębiorcę.
  2. Umowa przedwstępna zawierana zarówno w formie notarialnej, jak i zwykłej cywilno-prawnej. Zakres przedmiotowy stosowania umowy przedwstępnej jest bardzo szeroki

Umową zobowiązującą nie jest natomiast umowa rezerwacyjna.

Forma notarialna dla umów przedwstępnych

Regulacje nowej ustawy deweloperskiej rozszerzają wymóg zachowania formy notarialnej również na umowy przedwstępne dotyczące mieszkań i domów gotowych oraz nabywanych wraz z nimi komórek lokatorskich i miejsc postojowych. Dotyczy to również lokali użytkowych w trakcie budowy. Umowa przedwstępna podpisywana na nowych zasadach wiąże się również z wpisem roszczenia do księgi wieczystej dewelopera o przeniesienie własności oraz wymogiem wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Deweloperzy objęci okresem przejściowym nadal mogą zawierać umowy przedwstępne w oparciu o starą ustawę deweloperską.

Rodzaje umów zobowiązujących zawieranych przez dewelopera z nabywcą

[1] Umowa deweloperska


Umowy wymienione w art. 2, ustęp 1, pkt 1 i  4 nowej ustawy deweloperskiej.
Sposób wypłaty z rachunku powierniczego otwartego art. 16, ustęp 1 i 2.


Umowa deweloperska jest to rodzaj umowy przedwstępnej, zobowiązującej, która zawierana jest przez dewelopera z nabywcą będącym osobą fizyczną w trakcie budowy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nieruchomością w trakcie budowy będzie zarówno sytuacja tzw. „dziury w ziemi”, gdy deweloper dopiero rozpoczyna prace na budowie, jak i sytuacja, gdy budynek mieszkalny już jest w 100% gotowy i czeka tylko na formalny dokument pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszenie do użytkowania.

Umowa deweloperska była i jest objęta przepisami zarówno starej jak i nowej ustawy deweloperskiej.

Wymóg posiadania dla nieruchomości mieszkalnych w budowie (lokal mieszkalny, dom jednorodzinny) mieszkaniowego rachunku powierniczego dotyczy już wszystkich przedsięwzięć deweloperskich. Dotyczy to również deweloperów działających w okresie przejściowym w oparciu o stare przepisy.

Główne różnice pomiędzy starymi a nowymi zasadami dotyczą:

  1. Zasad wypłat z mieszkaniowego otwartego rachunku powierniczego. Wg nowych regulacji środki nabywcy dotyczące ostatniego etapu deweloper otrzymuje dopiero po akcie notarialnym przeniesienia własności. Nabywca tak jak dotychczas płaci całość przed aktem.
  1. Terminu stosowania, wskazywania rachunku powierniczego dla wpłat nabywcy.
  • Według starych regulacji z chwilą uzyskania pozwolenia na użytkowanie w umowach przedwstępnych dotyczących mieszkań i domów gotowych deweloper wskazywał zwykły rachunek bankowy dla wpłat nabywców.
  • Według nowych regulacji mieszkaniowy rachunek powierniczy będzie wymagany również dla wpłat nabywców nieruchomości gotowych na podstawie umów przedwstępnych zawieranych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Rachunek powierniczy wg nowych zasad funkcjonuje do czasu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej dla danego przedsięwzięcia, zadania (nabywca płaci przed aktem not.).

[2] Umowy przedwstępne z terminem zapłaty całości ceny przed aktem notarialnym przeniesienia własności

Ustawy nie są doskonałe, dlatego są poprawiane, nowelizowane. Obecna, nowa ustawa deweloperska również stwarza wiele wątpliwości i różnic interpretacyjnych. Choć nie jest to wprost zaznaczone, to w mojej opinii katalog umów przedwstępnych objętych rygorami nowej ustawy deweloperskiej należy ściśle wiązać z momentem zapłaty po stronie nabywcy.  Chodzi o te umowy przedwstępne, gdzie deweloper oczekuje zapłaty całej ceny przed umową przeniesienia własności.

Nowa ustawa deweloperska rozszerza ochronę nabywcy na wszystkie umowy zawierane z deweloperem i wiążące się z koniecznością uiszczenia ceny przed przeniesieniem własności na nabywcę będącego osobą fizyczną, niezależnie od etapu budowy i rodzaju nieruchomości (mieszkanie, dom, „powiązany” lokal użytkowy).  

Wspólną cechą jest więc moment zapłaty, a w ramach umów przedwstępnych mamy:

[A] Umowy przedwstępne dotyczące lokali użytkowych w BUDOWIE

Chodzi o komórki lokatorskie, miejsca postojowe w hali garażowej, oddzielne garaże, które są nabywane wraz z nieruchomością mieszkalną jako oddzielna nieruchomość (garaż) lub udział w nieruchomości niemieszkalnej w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.


Umowy wymienione w art. 2, ustęp 2, pkt 1 i 3 nowej ustawy deweloperskiej.
Sposób wypłaty z rachunku powierniczego otwartego art. 16, ustęp 1 i 2.


Według starych regulacji deweloper może dla miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej (sprzedawanej jako udział, a nie przynależność lub prawo korzystania) podpisać zwykłą cywilno-prawną umowę przedwstępną i wskazać zwykły rachunek bankowy dla wpłat.

Według nowych regulacji dla tych „dodatków” do mieszkania wymagana jest również forma notarialna umowy przedwstępnej z wpisem roszczenia do księgi wieczystej dewelopera i mieszkaniowy rachunek powierniczy dla wpłat nabywcy.

W dotychczasowej praktyce część deweloperów zawierała tego typu umowy przedwstępne w formie notarialnej rozszerzając treść umowy deweloperskiej właśnie o umowę przedwstępną. Jednak wszyscy deweloperzy dla wpłat za komórkę lokatorską i miejsce postojowe wskazywali zwykłe konta bankowe.

Deweloperzy, których obejmuje okres przejściowy nadal mogą działać wg starych regulacji.

[B] Umowy przedwstępne dotyczące mieszkań i domów GOTOWYCH


Umowy wymienione w art. 2, ustęp 1, pkt 2, 3, 5 nowej ustawy deweloperskiej.
Sposób wypłaty z rachunku powierniczego otwartego art. 16, ustęp 3 i 4.


Stare regulacje dopuszczają zwykłą umowę cywilno-prawną oraz zwykły rachunek dewelopera do wpłat. To jednak czasem koliduje z procedurami bankowymi, bo nie każdy bank uruchomi kredyt przed przeniesieniem własności na nabywcę na podstawie cywilno-prawnej umowy przedwstępnej.

Nowe regulacje oznaczają wymóg zachowania formy notarialnej umowy przedwstępnej, wpis roszczenia do księgi wieczystej dewelopera oraz wymóg wskazania mieszkaniowego rachunku powierniczego dla wpłaty nabywcy. Cały czas mówimy o zapłacie ceny przed przeniesieniem własności.

[C] Umowy przedwstępne dotyczące lokali użytkowych GOTOWYCH

Dotyczy gotowych komórek lokatorskich, miejsc postojowych, garaży sprzedawanych wraz z nieruchomością mieszkalną w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.


Umowy wymienione w art. 2, ustęp 2, pkt 2 i 4 nowej ustawy deweloperskiej.
Sposób wypłaty z rachunku powierniczego otwartego art. 16, ustęp 3 i 4.


Tak jak poprzednio stare regulacje oznaczają możliwość zawarcia zwykłej umowy cywilno-prawnej ze wskazaniem zwykłego konta bankowego.

Nowe regulacje to forma notarialna, roszczenie w KW i rachunek powierniczy (zapłata przed przeniesieniem własności).

[3] Umowy przedwstępne z terminem zapłaty po akcie notarialnym przeniesienia własności, czyli te, o których ustawa nie mówi.

Dochodzimy do tej grupy umów przedwstępnych, czyli zobowiązujących, których nowa ustawa deweloperska nie uregulowała. Ustawa nic nie mówi w temacie sytuacji zapłaty ceny przez nabywcę po przeniesieniu własności. Nie jest też wprost w przepisach zaznaczone, że tego typu umowy regulacjami objęte nie są, stąd pojawia się problem interpretacyjny.

W mojej opinii umowy przedwstępne wskazujące na zapłatę reszty ceny (z uwzględnieniem zapłaconej wcześniej zaliczki lub zadatku) po akcie notarialnym przeniesienia własności nie zostały uregulowane w nowej ustawie deweloperskiej i mogą być zawierane zarówno w formie notarialnej jak i cywilno-prawnej zgodnie z ogólnie obowiązującymi przepisami prawa. To jednak nie oznacza, że interpretacja prawnika dewelopera lub analityka bankowego będzie taka sama.

Mówimy tu o umowach zawieranych najczęściej przez małych przedsiębiorców, którzy od lat podpisują umowy przedwstępne ze sposobem zapłaty analogicznym jak dla rynku wtórnego.

Ważne kwestie:

  1. Przedsiębiorców przyjmujących zapłatę ceny po umowie przeniesienia własności również dotyczą w pewnym zakresie przepisy nowej ustawy o ochronie praw nabywcy. Dotyczą ich regulacje odnośnie umowy rezerwacyjnej, zasad odbioru nieruchomości i obowiązków informacyjnych.
  1. Pomimo, że nowa ustawa o ochronie praw nabywcy wskazuje, że umowa przeniesienia własności może być poprzedzona umową rezerwacyjną, to bank udzielający kredytu hipotecznego będzie wymagał od nabywcy nadal umowy przedwstępnej. Bank podejmuje decyzję kredytową na podstawie umowy zobowiązującej, a umowa rezerwacyjna taką umową nie jest.

Do tej grupy przedsiębiorców odnosimy regulacje artykułu 3 i 4 nowej ustawy deweloperskiej, czyli przepisy dotyczące umów sprzedaży.

Umowa rezerwacyjna

Nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy w rozdziale 5 reguluje kwestię umowy rezerwacyjnej zawieranej od dnia 01.07.2022 roku. Umowa rezerwacyjna, jak już zaznaczyłam, nie jest umową zobowiązującą do zawarcia transakcji na określonych warunkach. Umowa rezerwacyjna dotyczy czasowego wyłączenia oferty ze sprzedaży.

To oznacza, że również umowa rezerwacyjna powinna być zawarta dopiero w momencie, gdy deweloper jest gotowy do zawierania umów deweloperskich lub przedwstępnych, a nie jak wskazywała dotychczasowa praktyka, często na etapie początkowym przygotowywania dokumentów inwestycji.

Umowa rezerwacyjna może poprzedzać

  • Umowę deweloperską
  • Umowę przedwstępną
  • Akt notarialny przeniesienia własności

Kwestie dotyczące umowy rezerwacyjnej uregulowane nową ustawą deweloperską:

  • Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej 1% ceny
  • Pisemna forma i elementy umowy (strony, cena, opłata rezerwacyjna, okres, usytuowanie i powierzchnia lokalu)
  • Zwrot opłaty rezerwacyjnej w przypadku braku pozytywnej decyzji kredytowej dla wniosku o kredyt hipoteczny i negatywną oceną zdolności kredytowej.
  • Zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości w przypadku braku usunięcia wad zgłoszonych do protokołu odbioru lub gdy deweloper nie wykonuje zobowiązań.

Stare regulacje, czyli brak ustawowych regulacji dotyczą deweloperów korzystających z okresu przejściowego. Pozostali deweloperzy i przedsiębiorcy podpisują umowy rezerwacyjne na nowych zasadach.

Umowa sprzedaży


Umowy wymienione w artykule 3 i 4 nowej ustawy deweloperskiej.


Nowa ustawa deweloperska w pewnym zakresie odnosi się do umów sprzedaży (przeniesienia własności) zawieranych z nabywcą, będącym osobą fizyczną, jeśli sprzedającym jest przedsiębiorca. Dotyczy to pierwszego nabycia (zasiedlenia) przez osobę fizyczną.

Mówimy o tych aktach notarialnych przeniesienia własności, które nie były poprzedzone umową deweloperską lub umową przedwstępną zawartą na nowych zasadach, a nabywca płaci po akcie notarialnym. Poruszamy się w obrębie rynku pierwotnego.

Przedsiębiorcą objętym rygorami ustawy o ochronie praw nabywcy w zakresie umów sprzedaży jest:

  • deweloper, który zrealizował przedsięwzięcie deweloperskie (w tej grupie znajdują się wszyscy mali deweloperzy sprzedający nieruchomości gotowe z zapłatą po akcie notarialnym)
  • przedsiębiorca, firma, która nabyła mieszkanie lub dom od dewelopera, a następnie sprzedaje na rzecz nabywcy indywidualnego.

Nowa ustawa deweloperska reguluje:

  • możliwość poprzedzenia umowy sprzedaży umową rezerwacyjną
  • zasady odbioru nieruchomości
  • kwestie informacyjne (tylko deweloper realizujący przedsięwzięcie)

Pomimo, że nowa ustawa o ochronie praw nabywcy odnosi się tylko do możliwości poprzedzenia umowy sprzedaży umową rezerwacyjną, to przy wnioskowaniu o kredyt mieszkaniowy na zakup takiej nieruchomości należy liczyć się z tym, że bank poprosi również o umowę przedwstępną (zobowiązującą).

Flipping a przedsiębiorca inny niż deweloper

Flipping w uproszczeniu polega na kupowaniu nieruchomości tanio i sprzedaży z zyskiem (z remontem lub bez remontu).

Flip na rynku pierwotnym, realizowany przez przedsiębiorcę, który nabył nieruchomość od dewelopera, żeby sprzedać ją z zyskiem będzie objęty rygorami nowej ustawy deweloperskiej w punktach odnoszących się do umów sprzedaży, o ile:

  • Sprzedaż następuje na rzecz osoby fizycznej.
  • Jest to pierwsze nabycie przez klienta indywidualnego mieszkania lub domu powstałego w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Flip na rynku wtórnym realizowany przez przedsiębiorcę nie będzie objęty rygorami ustawy deweloperskiej. Jeśli więc przedsiębiorca kupi mieszkanie na rynku wtórnym, wyremontuje i sprzeda z zyskiem osobie fizycznej, to regulacje nowej ustawy deweloperskiej nie mają zastosowania.

Jakie nieruchomości są wyłączone z regulacji?

Rygorami nowej ustawy o ochronie praw nabywcy nie będą objęte umowy:

  1. Zawierane z kupującym będącym przedsiębiorcą.
  2. Dotyczące lokali użytkowych, jeśli sprzedaż lokalu użytkowego nie ma związku z umową deweloperską lub przedwstępną nabywcy nieruchomości mieszkalnej.

Deweloper jednak w takiej sytuacji informuje kupującego, że:

  1. Przedmiot umowy nie jest lokalem mieszkalnym.
  2. Nie mają zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy. W szczególności środki wpłacane przez kupującego nie są objęte ochroną tj. nie są wpłacane na rachunek powierniczy.

Nowa ustawa deweloperska  – podsumowanie

Z racji okresu przejściowego na ocenę funkcjonowania w praktyce nowej ustawy deweloperskiej przyjdzie jeszcze poczekać. Zwłaszcza, że rynek nieruchomości przezywa te same trudności co rynek pośredników finansowych.

Najwięcej zamieszana „na teraz” nowa ustawa poczyniła wśród deweloperów prowadzących małe inwestycje i przyjmujących zapłatę za gotową nieruchomość po akcie notarialnym przeniesienia własności. Dla banków udzielających kredytów hipotecznych jest to kredyt niewiele różniący się od nabycia nieruchomości na rynku wtórnym od osoby fizycznej. Najistotniejsza regulacja, która objęła tych małych deweloperów to kwestie dotyczące odbioru nieruchomości. Z kolei największe wątpliwości dotyczą umowy przedwstępnej, jej formy, prospektu informacyjnego, bo różnice interpretacyjne mogą „wrzucić do jednego worka” te umowy z umowami przedwstępnymi przewidującymi zapłatę ceny przed przeniesieniem własności.

Tak jak zastrzegłam na wstępnie, nie jest to analiza prawna. Decydujące zdanie ma prawnik, notariusz przygotowujący umowy po stronie dewelopera oraz bank kredytujący nabywcę nieruchomości.

Jeśli planujesz kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości od dewelopera możesz skorzystać z mojej pomocy.

Źródła:

  1. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
    oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
  2. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Słowniczek:

  1. Promesa. Jest to pisemne oświadczenie banku kredytującego dewelopera, w którym bank zobowiązuje się wydać pisemną zgodę na wyodrębnienie nieruchomości do nowej księgi wieczystej, bez przenoszenia hipoteki widniejącej w księdze wieczystej dewelopera. Promesa określa warunki, jakie nabywca musi spełnić, by zgodę do umowy końcowej otrzymać. Takim warunkiem co do zasady jest zapłata calej ceny za nieruchomość.
  2. Prospekt informacyjny. Jest to dokument przygotowywany przez dewelopera według wzoru ustawowego określający istotne elementy dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt zawiera informacje m.in. o doświadczeniu dewelopera, szczegóły dotyczące samego przedsięwzięcia deweloperskiego, przewidzianych inwestycjach w odległości 1 km (nowe zasady), jak i nabywanym lokalu lub domu.
  3. Lokal użytkowy. Lokalem użytkowym jest nieruchomość niemieszkalna np. lokal usługowy, komórka lokatorska, garaż, miejsce postojowe. Lokal użytkowy może mieć własną księgę wieczystą lub może stanowić udział w nieruchomości. Jako udział ze wskazaniem prawa do korzystania najczęściej sprzedawane są komórki lokatorskie i miejsca postojowe w hali garażowej.

Autor: Bożena Myszczyszyn, Ekspert Kredytowy Poznań

8 Komentarze:

  1. Dzień dobry,
    Czy wstrzymanie wypłat kolejnych transz dla dewelopera w związku z brakiem postępu w budowie (brakiem spełnienia obowiązku informacyjnego odnośnie zakończenia etapu inwestycji) wymaga sporządzenia aneksu do umowy? Czy wystarczy np. pisemne oświadczenie dewelopera o aktualizacji harmonogramu?

  2. Dzień dobry
    Czy budując domy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w celach zarobkowych .Rozpoczynając sprzedaż po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie jestem zobowiązany w myśl nowej ustawy do posiadania rachunku powierniczego ?
    Jeśli nie to jakiego typu umowy mogę zawrzeć przed aktem notarialnym ?
    Dziękuję za odpowiedź
    Pozdr

    1. Nie. Akt notarialny można poprzedzić umową rezerwacyjną i/lub umową przedwstępną. Jeśli nabywca będzie ubiegał się o kredyt hipoteczny to banki wymagają umowy przedwstępnej, gdyż sama umowa rezerwacyjna nie jest umową zobowiązującą. Umowa przedwstępna powinna wskazywać na sposób zapłaty pozostałej ceny po akcie notarialnym przeniesienia własności. Można w umowie przedwstępnej uwzględnić zadatek/zaliczkę. Umowa przedwstępna może być zarówno notarialna jak i cywilno-prawna. Przedsiębiorcę będą obowiązywały regulacje z nowej ustawy deweloperskiej odnoszące się do obowiązków informacyjnych oraz zasad odbioru nieruchomości.

  3. Dzień dobry. Mam pytanie , w odniesieniu do znowelizowanej ustawy deweloperskiej……planuje zakup domu w budowie ( stan surowy zamknięty) od człowieka prowadzącego działalność gospodarczą ( jest właścicielem składu budowlanego) . W opinii notariuszy (kilku) u których chciałem zawrzeć umowę przedwstępna, osoba ta jest „deweloperem” i musi spełnić wymagania tj. rachunek powierniczy, prospekt itp. W związku z tym musi być zawarta umowa deweloperska……proszę o opinie w tej sprawie.

    1. Są wg mnie dwie możliwości:
      [1] Przedsiębiorca doprowadza budowę do etapu zgłoszenia do użytkowania i na tym etapie (dla gotowej nieruchomości) zawierana jest umowa przedwstępna z zapłatą po akcie notarialnym.
      [2] Zawierana jest umowa kupna-sprzedaży działki z rozpoczętą budową (w takim stanie w jakim jest obecnie, czyli stan surowy zamknięty) i nabywca przejmuje na siebie wszystkie obowiązki związane z dokończeniem budowy. Gdyby był brany kredyt mieszkaniowy na taką transakcję to musiałby objąć zakup i dokończenie budowy.

  4. Dzień dobry,
    czyli jak deweloper rozpoczął sprzedaż w 2021, a klient będzie chciał podpisać umowę rezerwacyjną teraz w 2023, to wysokość opłaty rezerwacyjnej może być zgodna ze starą ustawą z 2011 czy musi być zgodna z nową z 2022r (1%) ?

    1. Dzień dobry. Jeśli deweloper rozpoczął sprzedaż i podpisał minimum jedną umowę deweloperską przed 01.07.2022 to dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego korzysta z okresu przejściowego i może zawierać umowy na starych zasadach. W tym umowy rezerwacyjne może dostosować do nowych zasad, ale nie musi.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *