Kredyt mieszkaniowy na zakup mieszkania z rynku wtórnego

13 września, 2020

Zakup mieszkania z rynku wtórnego na kredyt

Kredyt mieszkaniowy na zakup mieszkania z rynku wtórnego.

 

Jednym z podstawowych celów kredytu mieszkaniowego jest zakup mieszkania. Mieszkanie możesz kupić na rynku wtórnym, czyli z “drugiej ręki” lub na rynku pierwotnym, czyli nowe, najczęściej od dewelopera. Każdy z tych wyborów ma swoje plusy i minusy. W tym wpisie zajmę się kredytowaniem zakupu mieszkań z rynku wtórnego. Mieszkanie mieszkaniu nie jest równe. Czytaj dalej, a dowiesz się z jakimi mieszkaniami możesz mieć do czynienia, co sprawdzić i na co zwrócić uwagę. Jeśli natomiast planujesz zakup mieszkania na rynku wtórnym w Poznaniu lub okolicy i będziesz finansował zakup kredytem mieszkaniowym, możesz skorzystać z mojej pomocy w sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości i uzyskaniu kredytu.

 

 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego, a rodzaje mieszkań od strony prawnej

 

Z jakim mieszkaniem masz do czynienia od strony prawnej zweryfikujesz w księdze wieczystej nieruchomości. Numer księgi wieczystej to pierwsza informacja, o którą prosisz zbywcę. Na podstawie księgi wieczystej możesz ocenić, jakie dokumenty będą potrzebne i czy nie ma żadnych wpisów nieakceptowalnych przez bank. Na rynku wtórnym możesz nabyć:

 

 

[1] Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

 

Dotyczy to zarówno mieszkań z księga wieczystą, jak i bez księgi. Mieszkaniom spółdzielczym własnościowym poświęciłam oddzielne dwa wpisy: kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego na kredyt oraz założenie KW mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Zajrzyj tam po szczegółowe informacje.

 

[2] Lokal stanowiący odrębną nieruchomość, czyli pełna własność.

 

Mieszkania stanowiące pełną własność od tych spółdzielczych własnościowych odróżnia przede wszystkim to, że jesteś wpisany w dziale II księgi wieczystej jako właściciel, a do mieszkania przynależy udział w nieruchomości gruntowej i częściach wspólnych budynku.

 

W jakich budynkach może być położony lokal mieszkalny?

 

To budynek, w którym usytuowane jest mieszkanie przesądza o tym, czy będziesz mieszkał w typowym blokowisku, w klimatycznym mieszkaniu w kamienicy, czy też w mieszkaniu, które funkcjonalnie niczym się nie różni od domu.

 

[1] Mieszkanie położone w budynku wielorodzinnym

 

Budynek mieszkalny wielorodzinny to zarówno kamienica, niski blok, jak i wieżowiec z kilkunastoma kondygnacjami. Obecne budownictwo wielorodzinne wygląda zupełnie inaczej niż bloki z wielkiej płyty, których budowę zakończono w latach 90-tych ubiegłego wieku. Dodatkowo, zwłaszcza w nowszych inwestycjach, kupując mieszkanie na parterze możesz trafić na oferty z prawem do wyłącznego korzystania z ogródka lub tarasu bezpośrednio przylegającego do mieszkania.

 

[2] Bliźniak, czworak i szeregowiec

 

Mieszkanie na rynku wtórnym możesz nabyć również w budynku dwulokalowym, czterolokalowym oraz w zabudowie szeregowej.  Zwłaszcza w stosunku do lokalu w bliźniaku i szeregowcu możesz mieć wątpliwości, czy nabywasz dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, czy lokal mieszkalny. Na pierwszy rzut oka taki lokal mieszkalny niczym nie różni się od domu. Nieruchomość może więc w księdze wieczystej widnieć jako lokal mieszkalny, ale funkcjonalnie stanowić dom.

 

Każdy z takich budynków, czyli bliźniaki, czworaki i szeregowce, można podzielić na lokale mieszkalne w pionie lub poziomie. Możesz więc nabyć lokal mieszkalny dwupoziomowy lub położony na jednej kondygnacji.

 

Dla lokali mieszkalnych nabywanych w budynkach dwulokalowych, czterolokalowych lub szeregowcach charakterystyczne jest to, że jest jedna księga wieczysta gruntowa oraz tyle ksiąg lokalowych, ile lokali jest w danym budynku. Do każdego z lokali, a konkretnie do każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego,  przynależy udział w gruncie i częściach wspólnych. Działka na której jest budynek nie podlega odrębnemu obrotowi. Możesz jedynie kupić lub sprzedać lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie.

 

Dla budynku mieszkalnego dwulokalowego byłyby więc trzy księgi wieczyste. Dwie lokalowe i jedna gruntowa.

 

zakup mieszkania z rynku wtórnego

 

Umowa quoad usum, czyli podział do korzystania z nieruchomości wspólnej

 

Z mieszkaniem w budynku dwu-, cztero-lokalowym lub szeregowcu najczęściej wiąże się prawo do wyłącznego korzystania z wydzielonej części działki. Po to przecież, by mieć kawałek “swojego” ogródka czy podwórka nabywasz taki lokal. Działka jest wspólna, więc żeby nie było wątpliwości, kto z jakiego kawałka działki korzysta, dla takich nieruchomości zawierana jest umowa o podział do korzystania nieruchomości wspólnej. W akcie notarialnym wyodrębnienia lokalu mieszkalnego znajdziesz zapisy mówiące o tym, że właściciel danego lokalu mieszkalnego ma prawo do wyłącznego korzystania z konkretnej części działki. Prawo będzie wskazywało na  “każdoczesnego właściciela lokalu”, a nie na konkretną osobę. Sposób korzystania może być ujawniony w dziale III księgi wieczystej gruntowej i dobrze, jeśli tak jest. Gdy sposób korzystania z działki nie jest ujawniony w KW trzeba sięgnąć do dokumentów źródłowych, czyli sprawdzić akt notarialny pierwszego nabywcy.

 

Księga wieczysta

 

Wielkość udziału w gruncie przynależna każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego będzie odzwierciedlona zarówno w księdze lokalu, jak i księdze gruntowej.

 

W księdze wieczystej lokalu mieszkalnego wielkość udziału w gruncie znajdziesz  w dziale I-Sp (spis praw).

 

zakup mieszkania z rynku wtórnego

 

W księdze wieczystej gruntowej tę samą wielkość udziału ze wskazaniem na wyodrębniony lokal mieszkalny znajdziesz w dziale II (własność).

 

kw grunt

 

Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej będzie widoczny tylko w KW gruntu i może wyglądać jak poniżej:

 

KW grunt umowa o podział korzystania

 

Ubezpieczenie lokalu mieszkalnego w budynku do czterech lokali mieszkalnych

 

Zabezpieczeniem każdego kredytu mieszkaniowego jest co najmniej hipoteka na nieruchomości oraz ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych z cesją na bank. Jeśli nabywasz lokal mieszkalny polisa ubezpieczeniowa najczęściej  będzie polisą ubezpieczenia lokalu mieszkalnego, ale nie zawsze.

 

Jeśli kupujesz lokal mieszkalny w budynku do czterech lokali możliwe, że będziesz zawierał ubezpieczenie domu, a nie lokalu. Wynika to z faktu, że jako właściciel lokalu odpowiadasz też za elewację, czy “swój” kawałek dachu. Stąd pomimo, że w KW jest to lokal ubezpieczenie nieruchomości może dotyczyć domu. To jaką polisę musisz zawrzeć będzie wynikało z OWU konkretnego towarzystwa ubezpieczeniowego.

 

Podam Ci tutaj przykład, który sam możesz sprawdzić. Ubezpieczenie Warta Dom Komfort i definicja domu z punktu widzenia ubezpieczyciela:

 

Jest to budynek wolnostojący albo część budynku w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, przeznaczony na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, w którym znajdują się nie więcej niż 4 samodzielne lokale (mieszkalne lub użytkowe).

 

Czy przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym jest Ci potrzebny dostęp do drogi publicznej?

 

Kwestia może wydawać się absurdalna, bo co ma lokal mieszkalny wspólnego z dostępem do drogi publicznej, ale jednak to też musisz sprawdzić, dopytać zbywcę. Działka na której stoi budynek wraz z wybranym lokalem mieszkalnym musi mieć dostęp do drogi publicznej. Dostęp może być bezpośredni lub pośredni. Banki dla lokali mieszkalnych sprawdzają ten element dokładnie tak samo jak przy zakupie domu jednorodzinnego. Jeśli działka z budynkiem bezpośrednio przylega do drogi miejskiej, powiatowej, czy gminnej oznacza to dostęp bezpośredni. Zdarza się, że bank prosi o numer księgi wieczystej takiej działki drogowej.

 

Dostęp pośredni może być z kolei ustanowiony na dwa sposoby:

 

[1] Służebność przechodu i przejazdu przez działki prowadzące do drogi publicznej

 

Służebność najczęściej jest ustanawiana w akcie notarialnym wyodrębnienia działki z budynkiem do docelowej KW. Może być też osobny akt notarialny ustanowienia służebności. Informacja o służebności powinna pojawić się w obu księgach wieczystych. W księdze działki obciążonej przechodem w dziale III, natomiast w księdze gruntu, na którym stoi budynek w dziale I-Sp jako prawo. Służebność może wygasnąć, jeśli taka działka drogowa zostanie przekazana przez dotychczasowego właściciela gminie lub miastu.

[2] Udział w działce drogowej

 

Tego, czy konieczne było nabycie udziałów w działce drogowej nie sprawdzisz w księdze wieczystej gruntu pod budynkiem czy lokalu. Trzeba dopytać zbywcę i sprawdzić jego akt nabycia. Jeśli pierwszy właściciel wraz z lokalem mieszkalnym nabywał udział w drodze wewnętrznej to w każdej kolejnej umowie kupna-sprzedaży trzeba uwzględnić również zakup tych udziałów w drodze lub darowiznę. To ważne kwestie, a niestety zdarza się, że przy kolejnych umowach kupna-sprzedaży, gdzieś ten udział w działce drogowej umyka i nawet notariusz może to przeoczyć. Brak dopilnowania tej kwestii może powodować, że nabywany lokal mieszkalny ma wadę prawną.

 

Kwestia udziału w działkach drogowych, drogach wewnętrznych, czy placach zabaw może również dotyczyć lokali mieszkalnych położonych w budynkach wielorodzinnych, na osiedlach. Udział w działce, na której stoi budynek jest widoczny w księdze wieczystej lokalu mieszkalnego będącego pełną własnością. Natomiast, jeśli budowa była realizowana przez dewelopera to zdarza się, że dodatkowym elementem umowy z deweloperem był zakup udziałów w innych działkach osiedlowych. Te dodatkowe elementy musisz uwzględnić, jeśli kupujesz takie mieszkanie z drugiej ręki. Punktem wyjścia jest zawsze dokładne wypytanie zbywcy, a potem sprawdzenie jego aktu nabycia. 

 

 

Przynależności i prawa związane z lokalem mieszkalnym

 

Pomieszczenia przynależne

 

Lokal mieszkalny na rynku wtórnym możesz nabyć wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Takim pomieszczeniem przynależnym będzie przykładowo komórka lokatorska, piwnica, pomieszczenie gospodarcze lub garaż. Cena dotyczy wtedy lokalu wraz z przynależnościami, które są widoczne w dziale I-O księgi wieczystej lokalu mieszkalnego. Powierzchnię lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej zapisuje się łącznie z powierzchnią pomieszczeń przynależnych [są wyjątki od tej reguły]. Jeśli z opisu pomieszczeń nie wynika, jaka jest powierzchnia samego lokalu mieszkalnego, a jaka pomieszczeń przynależnych bank do kredytu może poprosić o dodatkowe dokumenty. Takim dokumentem może być akt notarialny wyodrębnienia lokalu na własność (pierwsze nabycie), zaświadczenie spółdzielni/wspólnoty lub wypis z kartoteki lokali.

 

Przykład lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość z pomieszczeniem przynależnym, piwnicą. Powierzchnia lokalu jest zapisana w KW łącznie z powierzchnią piwnicy.

 

kw lokal z garazem przynaleznym

 

Prawo do wyłącznego korzystania

 

Komórka lokatorska lub miejsce postojowe mogą być użytkowane jako prawo do wyłącznego korzystania w ramach podziału nieruchomości wspólnej. Odpowiednie zapisy  będą w akcie notarialnym wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na własność pierwszego nabywcy. Te prawa przysługują każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego i nie podlegają oddzielnemu obrotowi. Jeśli zdecydujesz się na zakup takiego mieszkania na rynku wtórnym to kupujesz mieszkanie wraz z prawem do korzystania z miejsca postojowego i/lub komórki.

 

W księdze wieczystej gruntu w dziale III powinny znaleźć się zapisy odnośnie sposobu podziału nieruchomości wspólnej. Przykładowo powinna być informacja, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr… przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr… Prawo do wyłącznego korzystania jest na lokal mieszkalny, a nie na właściciela.

 

kw sposób korzystania z nieruchomości wspólnej

 

Miejsce postojowe, komórka jako udział w innej nieruchomości

 

Komórkę lokatorską lub miejsce postojowe pierwszy właściciel mógł nabyć również jako udział w lokalu niemieszkalnym, hali garażowej lub w nieruchomości gruntowej. W takiej sytuacji jest to inna nieruchomość. Podlega ona osobnemu obrotowi, oddzielnie jest wyceniana i bez żadnego powiązania z księgą wieczystą lokalu mieszkalnego.

 

Jeśli chcesz nabyć lokal mieszkalny na rynku wtórnym i oprócz tego np. miejsce postojowe jako udział w hali garażowej to sfinansujesz to jednym kredytem hipotecznym, jeśli jest to ta sama lokalizacja, inwestycja czy budynek. Każdy udział w lokalu niemieszkalnym – hali garażowej w księdze wieczystej w dziale II ma konkretnego właściciela. To, że dany udział wiąże się z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego czy komórki raczej wynika z treści aktu notarialnego. Rzadko te informacje są dodatkowo wpisywane do działu III księgi wieczystej.

 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – co bank sprawdza w księdze wieczystej?

 

Księga Wieczysta lokalu mieszkalnego jest tak samo zbudowana jak każda inna księga. Mamy cztery działy, w tym dział I składa się z dwóch części. Nagłówek księgi wieczystej informuje z jakim rodzajem lokalu mieszkalnego mamy do czynienia.

 

  • W dziale I księgi wieczystej bank sprawdza położenie lokalu mieszkalnego, przynależności i powierzchnię.

 

  • Dział II KW informuje o właścicielu lokalu lub uprawnionym. W tym dziale bank sprawdza również co było podstawą nabycia.

 

  • Dział III księgi wieczystej lokalu mieszkalnego z reguły nie powinien zawierać żadnych obciążeń. Jeśli jest ustanowiona służebność osobista zamieszkiwania to będzie wymagane zrzeczenie się tego prawa przed notariuszem i wykreślenie z KW.  Zrzeczenie przed notariuszem będzie również wymagane jeśli, służebność nie jest widoczna w KW, ale wynika z treści aktu darowizny. Również wszelkie ostrzeżenia o niezgodności zapisów księgi wieczystej ze stanem faktycznym będą wnikliwie analizowane.

 

Akceptowanym wpisem w dziale III będzie natomiast wpis roszczenia o opłatę przekształceniową w związku z przekształceniem gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste w pełną własność na podstawie Ustawy Przekształceniowej.

 

 

  • W dziale IV księgi wieczystej bank sprawdza obciążenia hipoteczne. Jedynym akceptowalnym obciążeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku zbywcy ponieważ Twój bank przeleje środki na spłatę zadłużenia zbywcy. Niedopuszczalne są jakiekolwiek hipoteki przymusowe czy na rzecz prywatnych pożyczkodawców.

 

Dodatkowo bank sprawdza, czy w księdze wieczystej nie ma żadnych wzmianek o złożonych wnioskach, które jeszcze nie zostały przez sąd rozpatrzone. Do czasu rozpatrzenia wzmianek nie jest możliwe podpisanie umowy przeniesienia własności ponieważ wzmianki w księdze wieczystej wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Bank może oczekiwać wykreślenia wzmianek jeszcze przed decyzją kredytową. 

 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – dokumenty do kredytu

 

 

Wybrałeś mieszkanie z rynku wtórnego, sprawdziłeś zapisy księgi wieczystej i umawiasz się na podpisanie umowy przedwstępnej. Poniżej znajdziesz listę dokumentów o jakie musisz poprosić zbywcę, jeśli jest to lokal mieszkalny stanowiący pełną własność. Mieszkaniom spółdzielczym własnościowym poświęciłam oddzielne wpisy TUTAJ i TUTAJ.

 

Podstawowe dokumenty:

  • Umowa przedwstępna.
  • Numer Księgi Wieczystej
  • Wycena rzeczoznawcy majątkowego [zależnie od procedur bankowych własna lub bankowa, składana z wnioskiem lub wymagana na późniejszym etapie].

 

Dodatkowe dokumenty:

  • Zaświadczenie banku zbywcy o kwocie zadłużenia, rachunku do spłaty i braku podpisania umowy skutkującej zastąpieniem wierzytelności. Dotyczy jeśli zbywca ma kredyt.
  • Podstawa nabycia przez zbywcę. Zawsze wymagane jeśli podstawą jest akt notarialny darowizny. Opcjonalnie dla udokumentowania powierzchni lokalu, prawa do wyłącznego korzystania.
  • Wypis z kartoteki lokalu, jeśli nie można w inny sposób udokumentować powierzchni lokalu bez pomieszczeń przynależnych.
  • Numery ksiąg wieczystych działek drogowych, jeśli konieczne jest udokumentowanie dostępu do drogi publicznej.

 

 

Czy możesz kupić mieszkanie na rynku wtórnym na kredyt, jeśli jest tam hipoteka innego banku?

 

Tak, oczywiście. Hipoteka banku zbywcy nie jest żadną przeszkodą do zakupu mieszkania przez Ciebie i uzyskania na ten cel kredytu. W takiej sytuacji Twój bank będzie przelewał środki na wskazany w zaświadczeniu rachunek banku zbywcy celem całkowitej spłaty zadłużenia. W ten sposób masz pewność, że wierzytelność zbywcy zostanie spłacona i uzyska on zgodę banku na wykreślenie hipoteki.

 

Zadłużenie zbywcy mniejsze niż kwota Twojego kredytu

 

Jeśli kwota kredytu zbywcy jest zmniejsza niż kwota kredytu, którą Ty zaciągasz uruchomienie nastąpi na dwa rachunki, wskazane w akcie notarialnym:

 

  • Na rachunek wskazany przez bank tytułem całkowitej spłaty kredytu zgodnie z zaświadczeniem przedkładanym do aktu notarialnego.
  • Na rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy zbywcy pozostała cena sprzedaży.

 

Kredyt może być uruchomiony równocześnie na dwa rachunki lub w dwóch transzach w odstępie czasowym 2-4 tygodni. Sposób uruchomienia narzuca Twój bank.

 

  • Pierwsza transza na spłatę kredytu zbywcy.
  • Druga transza na ROR zbywcy po złożeniu w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki zbywcy. W takiej sytuacji po spłacie kredytu zbywca musi uzyskać “list mazalny”, który przekazuje Tobie jako nowemu właścicielowi. Ty składasz w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki zbywcy, a potem udajesz się do banku uruchomić drugą transzę. W takim scenariuszu zbywca drugą część środków otrzyma po 2-4 tygodniach, ale Ty masz za to pewność, że kwestia wykreślenia poprzedniej hipoteki jest dopilnowana.

 

Jeśli Twój bank uruchamia kredyt jednorazowo, od razu na dwa konta, będziesz miał w warunkach dodatkowych zapisany termin na przedstawienie kopii złożonego w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki zbywcy.

 

Zadłużenie zbywcy jest większe niż kwota Twojego kredytu

 

W sytuacji, gdy saldo kredytu zbywcy przewyższa kwotę kredytu, o którą Ty się ubiegasz warunkiem uruchomienia będzie przedłożenie zaświadczenia banku, że saldo zadłużenia jest nie większe niż kwota kredytu, który zaciągasz. Bank zamyka transakcję i musi mieć pewność, że środki z kredytu spłacą całkowicie zadłużenie zbywcy.

 

Jeśli zbywca nie dysponuje środkami własnymi pozwalającymi na nadpłatę kredytu to masz dwie możliwości: 

 

  • Po podpisaniu umowy kredytowej wpłacasz zaliczkę w wysokości pozwalającej nadpłacić kredyt. Po nadpłacie i przedstawieniu nowego zaświadczenia o zadłużeniu spotykacie się na akcie notarialnym. Gdyby z jakiejś przyczyny jednak do aktu nie doszło możesz mieć problem z odzyskaniem środków. Jeśli wpłacasz duże kwoty przed umową przeniesienia własności powinieneś to robić na podstawie umowy przedwstępnej notarialnej.

 

  • Najpierw podpisujecie akt notarialny. Wpłacasz całość wkładu własnego na konto zbywcy, a dla środków z kredytu zastrzegacie dłuższy termin uruchomienia uwarunkowany przedłożeniem nowego zaświadczenia o zadłużeniu. Zbywca z Twoich środków nadpłaca kredyt i przedstawia nowe zaświadczenie o zadłużeniu. Ty uruchamiasz resztę ceny z kredytu. Pozostajesz ze zbywcą w kontakcie i monitorujesz przekazanie oryginału “listu mazalnego”, żeby wykreślić hipotekę zbywcy. 

 

“List mazalny” to nic innego jak zaświadczenie banku o całkowitej spłacie kredytu i zgoda na wykreślenie hipoteki.

 

 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – umowa przedwstępna

 

Protokół uzgodnień, w tym wyposażenie

 

Umowę przedwstępną możesz poprzedzić spisaniem protokołu uzgodnień. W takim protokole oprócz stron transakcji i uzgodnionej ceny należy zawrzeć termin podpisania umowy przedwstępnej, listę dokumentów jakie zbywca ma dostarczyć oraz wykaz wyposażenia, które ma zostać w mieszkaniu. Minimum jakie warto zrobić to przynajmniej spisać oddzielnie wyposażenie pozostające w mieszkaniu, w tym wszystkie meble, lampy, lustra, karnisze, wieszaki a nawet klamki i kontakty. Gdybyś wpisał wyposażenie do umowy przedwstępnej bank mógłby wymagać rozdzielenia ceny za lokal mieszkalny i ceny za wyposażenie. Przy odbiorze mieszkania łatwiej sprawdzisz, czy wszystko co miało w mieszkaniu zostać jest tam nadal. 

 

Terminy

 

Najważniejszy jest termin jaki ustalicie na podpisanie umowy końcowej i powinien on być adekwatny do czasów, które ma najwolniejszy bank. Na dziś banki potrzebują od 3 tygodni do dwóch miesięcy na decyzję, stąd bezpieczny termin na zapłatę w umowie przedwstępnej to trzy miesiące. Jeśli będziesz gotowy po miesiącu spotkasz się na akcie notarialnym wcześniej.

 

Zadatek, zaliczka

 

Bank nie wymaga, żebyś na etapie umowy przedwstępnej wpłacał cokolwiek, ale zbywca już tak. Środki które wpłacasz na poczet ceny zakupu przy umowie przedwstępnej można określić jako zadatek lub zaliczkę. Zadatek w razie nie wywiązania się z umowy przepada, a jeśli wina leży po stronie zbywcy zwraca zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka natomiast w razie wygaśnięcia umowy jest zwrotna. Kwestie zadatku reguluje artykuł 394 Kodeksu Cywilnego.

 

Na rynku wtórnym przyjęło się, że zadatek wynosi maksymalnie 10% ceny zakupu. Możesz też wpłatę własną podzielić. Zaproponować  minimalny zadatek np. 5.000 zł – 10.000 zł , a resztę nazwać zaliczą. Dokonana wpłata zadatku lub zaliczki na poczet ceny mieszkania jest oczywiście zaliczana jako wkład własny do kredytu mieszkaniowego.

 

Możesz negocjować ze zbywcą zapis w umowie przedwstępnej odnośnie zwrotu zadatku w sytuacji przedstawienia trzech informacji z banków o odmowie udzielenia kredytu lub przyznania kredytu w niewystarczającej wysokości. W ten sposób zbywca jest zabezpieczony na okoliczność, żebyś się po prostu nie rozmyślił z zakupu, a ty na wypadek problemów z uzyskaniem kredytu. Tu zwracam uwagę, że niekoniecznie będziesz dysponował decyzjami banków. Tam, gdzie jest proces dwuetapowy możesz nie mieć możliwości złożenia właściwego wniosku, stąd możesz dostać tylko informację.

 

Pozostałe elementy umowy przedwstępnej

 

Każda umowa przedwstępna powinna zawierać dane stron transakcji, opis i położenie nieruchomości, uzgodnioną cenę i wpłacone kwoty, termin umowy końcowej. Umowa przedwstępna może też zawierać zobowiązania zbywcy np. w zakresie terminów uzupełnienia brakujących dokumentów, wyprostowania zapisów księgi wieczystej.  Na tym etapie można też uzgodnić w jakim terminie po zapłacie nastąpi przekazanie lokalu mieszkalnego. 

 

Umowa przedwstępna notarialna

 

Dla banku obojętnie czy podpiszesz umowę przedwstępną cywilno-prawną, czy u notariusza. Dobre biura nieruchomości radzą klientom, by przy większych wpłatach zaliczki/zadatku rzędu 10.000 zł  i więcej stosować umowę przedwstępną notarialną. Taka notarialna umowa przedwstępna chroni zarówno sprzedającego jak i kupującego. Jako kupujący masz dodatkową możliwość wpisać roszczenie do księgi wieczystej zbywcy o przeniesienie własności, co zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Jeśli umowa przedwstępna wygaśnie z winy zbywcy z umową notarialną masz ułatwioną drogę dochodzenia zwrotu należności bez konieczności występowania z pozwem sądowym. 

 

Odbiór mieszkania

 

Po akcie notarialnym i zapłacie całej ceny czeka Cię odbiór mieszkania. Koniecznie musisz wtedy spisać protokół odbioru w dwóch egzemplarzach, w którym będą spisane stany liczników, ilość kompletów przekazywanych kluczy i ewentualnie adres zbywcy do wysłania rozliczeń. ENEA i PGNiG stosują własne protokoły celem zawarcia nowej umowy przez nabywcę i przepisania liczników. Warto więc spisać również te druki. Podpisanie umów na dostawę prądu i gazu rozwiązuje umowy poprzedniego właściciela. Warto to zrobić od razu, a idealnie gdybyś razem ze zbywającym udał się do energetyki i gazowni. Jeśli będziesz zwlekał z podpisaniem własnej umowy na prąd lub gaz i zbywca dostanie kolejny rachunek zamiast Ciebie ryzykujesz tym, że zbywca wypowie umowy, a Tobie zdejmą liczniki w mieszkaniu.

 

Pamiętaj, żeby zgłosić się z aktem notarialnym do administratora budynku, czyli spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty. Musisz zgłosić ilość osób w mieszkaniu i ewentualnie uzgodnić inne informacje niezbędne do wyliczenia należnego czynszu.

 

Jeśli Twoje mieszkanie kupione na rynku wtórnym to pełna własność masz 14 dni od aktu notarialnego na zgłoszenie nieruchomości w urzędzie do opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

 

Na koniec pozostają takie drobiazgi jak ewentualnie podpisanie umowy na TV kablową czy internet.

 

 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – koszty bankowe i pozabankowe

 

 

Przed zakupem mieszkania na rynku wtórnym musisz zgromadzić środki finansowe na wkład własny. Zależnie od banku wymagany wkład własny wyniesie 10% lub 20%, ale nastaw się, że w większości banków jest to 20%. Wkład własny to jednak nie wszystko. 

 

Konieczne jest posiadanie środków na koszty okołokredytowe i to może być kwota kolejnych kilkunastu tysięcy złotych.

 

  • Koszt aktu notarialnego, w tym taksa notarialna, opłata sądowa za wpis prawa własności 200 zł, podatek PCC w wysokości 2% z tyt. umowy przeniesienia własności.

Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości, a dla nieruchomości w o wartości w przedziale 60.000 zł do 1.000.000 zł maksymalna stawka wynosi:

 

 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł

 

Do tego trzeba oczywiście doliczyć VAT.

 

Dla mieszkań spółdzielczych własnościowych taksa notarialna jest umniejszana o połowę.

 

  • Wycena rzeczoznawcy, z reguły 400-500 zł
  • Ubezpieczenie nieruchomości ok. 0,08% – 0,09% rocznie od wartości nieruchomości
  • Opłata sądowa za wpis hipoteki kwota 200 zł
  • Podatek od wpisu hipoteki PCC-3, kwota 19 zł
  • Prowizja banku za udzielenie kredytu 0%-3% wartości kredytu

 

Przykład: mieszkanie z rynku wtórnego, pełna własność, cena 400.000 zł

  • notariusz  ok. 11.000 zł, z czego 8.000 zł to podatek
  • ubezpieczenie mieszkania ok. 360 zł składka roczna
  • opłata sądowa za wpis hipoteki 200 zł
  • PCC-3 19 zł

To daje kwotę 11.879 zł, do której trzeba jeszcze doliczyć ewentualną prowizję banku za udzielenie kredytu.

 

 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego i REMONT  

 

 

Jeśli wybrane mieszkanie z rynku wtórnego wymaga remontu możesz doliczyć jego koszt do kosztu inwestycji. Kosztorys remontu robisz na druku bankowym. Wkład własny będzie w uproszczeniu policzony od sumy ceny zakupu i kosztu remontu. Jednocześnie pamiętaj, że bank będzie również weryfikował LTV, czyli stosunek kredytu do wartości nieruchomości. Remont nie podnosi wartości 1:1, więc może się zdarzyć, że bank przyzna mniejsza kwotę kredytu.

 

Cały wkład własny wnosisz na poczet ceny na konto zbywcy, a kwotę na remont otrzymasz z kredytu.

 

Nie musisz zbierać rachunków i faktur. Remont rozliczasz poprzez inspekcję lub zdjęcia nieruchomości. 

 

 

Zakupu jakich mieszkań z rynku wtórnego bank nie kredytuje?

 

 

Kredytu mieszkaniowego nie otrzymasz na:

 

[1] Zakup udziałów w kamienicy, którym to udziałom odpowiada konkretny lokal mieszkalny na podstawie umowy o podział do korzystania. Takie mieszkanie kupisz wyłącznie za gotówkę.

 

[2] Mieszkanie bez łazienki i WC w obrębie mieszkania, czyli np. z WC jako pomieszczeniem przynależnym na półpiętrze. To samo dotyczy mieszkań bez centralnego ogrzewania.

 

[3] Mieszkanie w złym stanie technicznym, jeśli nie bierzesz kredytu na remont.

 

[4] Lokal mieszkalny z wpisaną prywatną hipoteką lub z hipoteką przymusową.

 

[5] Lokal mieszkalny z wpisanym dożywociem.

 

[6] Mieszkanie TBS.

 

[7] Trudno też będzie uzyskać kredyt na zakup mieszkania z przetargu lub licytacji komorniczej, jeśli nie masz gotówki lub innej nieruchomości na zabezpieczenie. Łatwiej byłoby zrefinansować cenę już po zakupie i wyczyszczeniu księgi wieczystej.

 

 

Nieufny sprzedający. Co zrobić?

 

 

Aktualnie żaden bank przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym nie uruchomi kredytu mieszkaniowego przed aktem notarialnym na podstawie umowy przedwstępnej. Normą jest więc, że najpierw jest przeniesienie własności, a dopiero po kilku lub kilkunastu dniach sprzedający otrzymuje pieniądze. Ten okres może być stresujący, bo zbywca nie jest już właścicielem i jednocześnie nie ma jeszcze pieniędzy. 

 

Jeśli trafisz na bardzo nieufnego sprzedającego możesz:

 

  • Ograniczyć czynności do wykonania po akcie notarialnym, czyli wpisać hipotekę w treści aktu notarialnego, ubezpieczyć nieruchomość za pośrednictwem banku. Tak, aby jedyną czynnością po Twojej stronie było dostarczenie aktu notarialnego do banku.  To powinno uspokoić sprzedającego.

 

  • Wszelkie niestandardowe warunki uruchomienia typu zaświadczenia ZUS i US o niezaleganiu koniecznie musisz mieć przygotowane przed aktem notarialnym.

 

  • Możesz zaprosić zbywcę na wspólne spotkanie z ekspertem kredytowym prowadzącym temat. Jeśli sprzedający wysłucha wyjaśnień do umowy kredytowej i warunków uruchomienia ze strony eksperta kredytowego czy doradcy bankowego za Twoją zgodą, również zwiększy to jego zaufanie co do bezpieczeństwa transakcji.

 

 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – gdzie szukać nieruchomości? 

 

 

[1] Pierwszym i podstawowym źródłem jest internet.

 

Najbardziej popularne portale internetowe to GRATKA, DOMIPORTA, OTODOM, GUMTREE, TROVIT. Możesz przefiltrować oferty m.in. po ofertach prywatnych, biur nieruchomości. Jest też możliwość zapamiętania kryteriów wyszukiwania, po to by nowe prywatne oferty, zaraz po pojawieniu, przychodziły do Ciebie na mail.

 

[2] Możesz sam zamieścić ogłoszenie na portalu “kupię mieszkanie”.

 

[3] Tradycyjnie możesz zgłosić się do wybranego biura nieruchomości z prośbą o pomoc w znalezieniu mieszkania.

 

[4] Odwiedzaj okolicę, która Cię interesuje. Możliwe, że trafisz na baner na balkonie lub w oknie z ofertą sprzedaży.

 

[5] Za przykładem biur nieruchomości w wybranej lokalizacji możesz w skrzynkach na listy zostawić ulotki z informacją o zainteresowaniu kupnem mieszkania w tym bloku wraz z numerem telefonu.

 

 

 

Co sprawdzić przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego, o co pytać? 

 

 

[1] Pierwszy krok to rozmowa ze zbywcą, wypytanie o wszystko co związane z mieszkaniem, czyli miejsca postojowe, komórkę, czy udziały w drodze. 

 

[2] W trakcie oglądania mieszkania możesz poprosić o pasek czynszowy. Będziesz miał obraz kosztów utrzymania mieszkania.

 

[3] Dopytaj o dodatkowe pomieszczenia typu suszarnia, wózkarnia. Czy są i czy otrzymasz klucze do tych pomieszczeń.

 

[4] Możesz zapytać o sąsiadów, o to dlaczego zbywca sprzedaje lokal.

 

[5] Zwróć uwagę na strony świata,  widok z okna, czy mieszkanie jest rozkładowe, liczbę sąsiadów na piętrze.

 

[6] Oceń stan budynku, wind, klatki schodowej.

 

[7] Sprawdź księgę wieczystą, akt nabycia zbywcy. Była już o tym mowa.

 

 

 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego na kredyt. Popularny MIT, czyli kto jest właścicielem?

 

Zaciągasz kredyt na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Kto będzie właścicielem mieszkania, Ty czy bank? Oczywiście, od samego początku Ty jesteś właścicielem nieruchomości i możesz nią rozporządzać. W każdej chwili możesz mieszkanie sprzedać nawet z wpisaną hipoteką banku.

 

To, że bank zabezpiecza kredyt poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości nie czyni z banku właściciela.

 

 

Jak się zabezpieczyć przed odmową banku?

 

Jeśli zakup mieszkania z rynku wtórnego finansujesz kredytem mieszkaniowym musisz zminimalizować ryzyko otrzymania decyzji odmownej lub decyzji na niewystarczającą kwotę kredytu. Punktem wyjścia jest ocena zdolności kredytowej i wybranie banków najbardziej pasujących do Twojej sytuacji. Jako ekspert kredytowy proponuję klientom złożenie wniosków równocześnie najczęściej do 2-3 banków, wcześniej wyselekcjonowanych na postawie informacji zebranych w trakcie spotkania.

 

Takie rzetelne spotkanie kredytowe trwa ok. 2 godzin. Jeśli również potrzebujesz pomocy w zweryfikowaniu możliwości i uzyskaniu kredytu zapraszam do współpracy.

 

 

Autor wpisu:

Bożena Myszczyszyn, Ekspert Finansowy i Kredytowy Poznań,Kredyt Hipoteczny Poznań

 

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY ?

Dołącz do grona osób, które mi zaufały.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.

 

UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE