Dawca zabezpieczenia, czyli właściciel nieruchomości, który nie jest kredytobiorcą staje się dłużnikiem rzeczowym banku. Dłużnik rzeczowy zgadza się na wpis hipoteki zabezpieczającej kredyt innej osoby. Odpowiedzialność dłużnika rzeczowego za spłatę kredytu, w przeciwieństwie do kredytobiorcy, ogranicza się do nieruchomości. Kredytobiorca odpowiada całym majątkiem. Z dawcą lub dostawcą zabezpieczenia możemy mieć do czynienia w odniesieniu do kredytowanej nieruchomości, jak i w sytuacji, gdy inna nieruchomość jest celem kredytu, a inna jego zabezpieczeniem. Część banków wymaga, by wszyscy kredytobiorcy byli właścicielami nieruchomości, stąd konstrukcja kredytu hipotecznego z dawcą zabezpieczenia nie wszędzie będzie możliwa. W tym wpisie wyjaśniam zasady dołączania do kredytu hipotecznego dłużnika rzeczowego. Możesz również skorzystać z mojej pomocy jako pośrednika kredytowego w procesowaniu tematu z dłużnikiem rzeczowym w tle.
Dawca zabezpieczenia a cel kredytu hipotecznego
Dwie osoby chcą wspólnie kupić nieruchomość, jedna na kredyt, druga za gotówkę. Czy jest to możliwe?
Jedną z sytuacji na rynku nieruchomości jest właśnie ta, gdzie jeden z nabywców posiada wystarczające środki na zakup swojego udziału, a drugi chce posiłkować się kredytem hipotecznym.
Część banków może udzielić kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, gdzie tylko jeden z nabywców staje się kredytobiorcą. W każdym przypadku jednak wpis hipoteki będzie dotyczył całej nieruchomości.
Drugi z nabywców, posiadający gotówkę, będzie wyrażał zgodę na wpis hipoteki stając się tym samym dłużnikiem rzeczowym.
Z czym jeszcze wiąże się kredyt hipoteczny finansujący udział w nieruchomości jednego z nabywców?
- Większa dostępność banków w tej konstrukcji jest na rynku wtórnym. Wynika to z faktu, iż od razu składany jest wniosek o wpis hipoteki. Na rynku pierwotnym banki stawiają większe ograniczenia i wymagania.
- Hipoteka obciąża całą nieruchomość, a to oznacza, że w przypadku braku spłaty kredytu przez kredytobiorcę dłużnik rzeczowy ryzykuje wartość swojego udziału w nieruchomości.
- Pomimo zabezpieczenia się na całej nieruchomości kosztem inwestycji dla banku będzie wartość nabywanego przez kredytobiorcę udziału. Tym samym w stosunku do wartości kredytowanego udziału bank może wymagać 10 lub 20% wkładu własnego.
- Bank sprawdzi BIK również dłużnika rzeczowego.
- W pojedynczych bankach kredyt może obciążyć zdolność kredytową „dłużnika rzeczowego”. Tak będzie w Santander Bank Polska SA, który co prawda nie bada zdolności kredytowej dłużnika rzeczowego, ale robi go współkredytobiorcą. Tak będzie również w ALIOR Bank SA, który dłużnika rzeczowego robi poręczycielem kredytu hipotecznego na cały okres kredytowania.
Nieruchomość osoby trzeciej na zabezpieczenie
Inną sytuacją i łatwiejszą do kredytowania jest ta, gdzie jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego proponujesz inną nieruchomość niż ta na którą bank udziela kredytu. To może być również nieruchomość osoby trzeciej, która staje się w ten sposób dłużnikiem rzeczowym banku.
Z czym wiąże się zabezpieczenie kredytu na innej nieruchomości, będącej własnością osoby trzeciej?
- Proponowana nieruchomość musi być atrakcyjna dla banku jako zabezpieczenie, czyli raczej mieszkanie lub dom, a nie działka budowlana.
- Wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem powinna być na tyle wysoka, by kredyt nie przekroczył 90% lub 80% jej wartości.
- Dawca zabezpieczenia ryzykuje swoją nieruchomością pomimo, iż nie ma udziału we własności kredytowanej nieruchomości.
- Bank sprawdzi BIK zarówno kredytobiorcy, jak i dłużnika rzeczowego.
Kiedy kredytobiorcy sięgają po inną nieruchomość na zabezpieczenie kredytu hipotecznego?
- Jeśli finansowana nieruchomość z jakiegoś powodu nie kwalifikuje się jako zabezpieczenie kredytu np. nieruchomość jest nabywana na licytacji komorniczej lub lokal mieszkalny jest nabywany jako udział w kamienicy itd.
- Na etapie sprzedaży starej i kupna nowej nieruchomości, czyli jako rozwiązanie przejściowe. Dzieje się tak, jeśli kredytobiorca chce sprzedać nieruchomość, ale nie chce spłacać kredytu. Wtedy zwalnia hipotekę proponując inną nieruchomość (np. osoby trzeciej), a po zakupie docelowej nieruchomości ponownie robi zmianę zabezpieczenia kredytu.
- Jeśli potrzebne są dodatkowe środki można uzyskać pożyczkę hipoteczną pod zabezpieczenie cudzej nieruchomości. Pożyczka hipoteczna wiąże się z większymi ograniczeniami w zakresie LtV (kredyt do wartości) i okresu kredytowania.
Refinansowanie kredytu przez dłużnika rzeczowego
Czy właściciel nieruchomości jako dłużnik rzeczowy może przenieść kredyt hipoteczny na siebie?
Są dwie możliwości „przejęcia” kredytu hipotecznego przez dłużnika rzeczowego w miejsce dotychczasowego kredytobiorcy:
- Aneks do obecnej umowy kredytowej dotyczący zwolnienia z długu dotychczasowych kredytobiorców i przystąpienia do długu nowych kredytobiorców.
- Refinansowanie kredytu hipotecznego na siebie przez dłużnika rzeczowego, bez robienia zmian w starej umowie kredytowej.
Opcja pierwsza jest normalną procedurą bankową i zmianą do umowy, o którą możesz wnioskować w każdym banku. Jeśli będąc dłużnikiem rzeczowym posiadasz zdolność kredytową to powinna być to tylko kwestia czasu.
A co, gdy nie chcesz jako dłużnik rzeczowy przejmować starego kredytu, tylko uzyskać nowy na siebie?
Sytuacja jest trudniejsza, ale nie niemożliwa. Standardowo banki refinansują kredyty hipoteczne z innego banku pod warunkiem, że kredytobiorca jest również stroną umowy spłacanego kredytu. Banki co do zasady spłacają zobowiązania kredytobiorcy. Standardową sytuacją jest również ta, gdy o kredyt na spłatę innego kredytu mieszkaniowego wnioskuje jeden z kredytobiorców, a w starej umowie było ich np. dwóch. Jest to też jednocześnie sposób na zwolnienie kogoś z długu bez konieczności aneksowania starej umowy.
Jeśli jednak wnioskujesz o kredyt na spłatę kredytu mieszkaniowego, którego nie jesteś stroną, a jedynie jesteś dłużnikiem rzeczowym, to to już nie jest standardowa sytuacja.
Refinansowanie kredytu mieszkaniowego z innego banku przez dłużnika rzeczowego jest możliwe, ale w nielicznych bankach.
Przykład z życia:
Rodzice kupują nieruchomość na kredyt z przeznaczeniem dla swojego studiującego syna, ale to oni są właścicielami. Docelowo rodzice chcą przepisać kredyt i nieruchomość na pracującego już syna, który zamieszkuje nieruchomość. Mogą wybrać ścieżkę aneksowania umowy kredytu, ale problem jest w tym, że mają kredyt w EUR, a syn zarabia w PLN. Robią więc darowiznę nieruchomości, przez co syn staje się dłużnikiem rzeczowym. Jako dłużnik rzeczowy refinansuje w innym banku już na siebie kredyt hipoteczny rodziców.
Dawca zabezpieczenia, dłużnik rzeczowy – podsumowanie
W roli dłużnika rzeczowego możesz wystąpić w różnych sytuacjach. Najbardziej ryzykowna jest ta, kiedy „użyczasz” swojej nieruchomości, żeby ktoś inny obciążył ją kredytem, z którego spłatą nie masz nic wspólnego. Nie masz też kontroli nad terminowością spłaty rat kredytu przez kredytobiorców. Ryzykujesz również, gdy kupujesz nieruchomość pół na pół i tylko ta druga osoba bierze kredyt. Niestety czasy, gdy banki wpisywały hipotekę na udziale w nieruchomości dawno już minęły. Dłużnikiem rzeczowym możesz się również stać, gdy odziedziczysz mieszkanie lub dom obciążone kredytem spadkodawcy. Masz jednak wybór, czy taki spadek i dług przyjąć. Decydując się na rolę „dostawcy zabezpieczenia” przemyśl decyzję.
Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań
