Kredyt mieszkaniowy #naStart 2024 projekt ustawy. Warunki i zasady programu rządowego.

Pierwsza wersja projektu ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart z dnia 5 kwietnia 2024 ujrzała światło dzienne. Nowy program rządowy kredytów mieszkaniowych z dopłatami do rat to następca bezpiecznego i rodzinnego kredytu mieszkaniowego. To całkiem nowa i „nowoczesna” ustawa, bo z hasztagiem w tytule. Treść projektu zaskoczyła rynek rozwiązaniami, o których nie było wiadomo na etapie publikacji założeń. Wejście w życie ustawy o kredycie #naStart oznaczać będzie faktyczny KONIEC Bezpiecznego Kredytu 2% i Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. Tym samym zniknie możliwość skorzystania z gwarancji BGK brakującego wkładu własnego przez kredytobiorców nie spełniających kryterium „pierwszego mieszkania” . Szkoda, że przy okazji kasuje się RKM, bo ten program nie „narobił szkód” w zakresie cen nieruchomości, a jednak wypełniał pewną lukę na rynku kredytów hipotecznych. Ile wspólnego będzie miał kredyt #naStart z kredytem 0% (zero procent)?

Termin przyjmowania wniosków

Maksymalny termin składania wniosków o hipoteczny kredyt mieszkaniowy #naStart to 31 grudnia 2027.

Kredyt konsumencki nie będzie miał wyznaczonej daty granicznej.

Lista banków kredytujących i początek przyjmowania wniosków na ten moment nie są znane.

Słowniczek kredytu mieszkaniowego #naStart

Na początek kilka ustawowych definicji i nazw na potrzeby tej konkretnej ustawy. To ułatwi czytanie i zrozumienie, co ustawodawca ma lub mógł mieć na myśli.

kredyt mieszkaniowy

Już pierwsze zdanie projektu ustawy informuje, że nazwa „kredyt mieszkaniowy” w tej konkretnej ustawie oznacza „kredyt mieszkaniowy #naStart”, a nie kredyt mieszkaniowy rozumiany tradycyjnie. Nazwa kredyt mieszkaniowy obejmuje w tej ustawie zarówno kredyt hipoteczny celowy (pod hipotekę mieszkania/domu) jak i kredyt konsumencki (na pokrycie partycypacji w społecznym budownictwie). Oba te kredyty mają na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, ale ten konsumencki nie będzie zabezpieczony hipoteką.

gwarancja BGK

To ta sama gwarancja brakującego wkładu własnego, która funkcjonuje w Bezpiecznym Kredycie 2% i Rodzinnym Kredycie mieszkaniowym. Gwarancja wchodzi, gdy wkład własny jest poniżej 20%, a jej maksymalna wysokość wynosi 100.000 zł. Tak jak wcześniej od kwoty gwarancji kredytobiorca płaci 1% prowizji. Do czasu wygaśnięcia gwarancji w nieruchomości nie można prowadzić działalności gospodarczej. Nie można również zarejestrować siedziby firmy, ale adres do doręczeń już tak. To kontynuacja programu mieszkanie bez wkładu własnego. Gwarancja BGK to nie są dodatkowe środki, to rodzaj poręczenia części kredytu na wypadek, gdyby kredytobiorca przestał spłacać kredyt.

---

Dla kredytu hipotecznego z gwarancją BGK wysokość wydatków nie może przekroczyć 1.000.000 zł.

---

Przy kredycie konsumenckim gwarancją BGK objęty jest kapitał kredytu, ale nie większy niż 100.000 zł.

budowa

Cel hipotecznego kredytu mieszkaniowego #naStart obejmuje tak jak w poprzednich programach m.in. budowę domu lub dokończenie budowy domu. Budowa domu to również zakup działki z rozpoczętą budową i jej dokończenie.  Finansowanie nie obejmie odbudowy, rozbudowy i nadbudowy.

gospodarstwo domowe

Gospodarstwo domowe tworzy kredytobiorca lub dwóch kredytobiorców wspólnie ubiegających się o kredyt. Wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego mogą zadeklarować zarówno małżonkowie, osoby w związkach partnerskich lub po prostu dwie osoby niespokrewnione. Wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego można zadeklarować również z rodzeństwem lub rodzicem.

W liczbie osób w gospodarstwie domowym uwzględnia się małoletnie dzieci kredytobiorcy (lub dzieci z orzeczoną niepełnosprawnością). Dziecko na potrzeby programu zostanie uwzględnione:

• Jeśli pozostaje pod wyłączną władzą rodzicielską kredytobiorcy/kredytobiorców.
• Jeśli pozostaje pod władzą rodzicielską jednego z kredytobiorców i innej osoby (niezamieszkującej z kredytobiorcą), ale miejscem zamieszkania dziecka jest miejsce zamieszkania kredytobiorcy. Można uwzględnić również dziecko w sytuacji sprawowania opieki naprzemiennej potwierdzonej wyrokiem sądu, jeśli dziecko zamieszkuje z kredytobiorcą minimum 5 miesięcy w roku.

Ten sposób definiowania gospodarstwa domowego i wchodzących w jego skład dzieci ma znaczenie nie tylko dla małżonków z rozdzielnością wnioskujących samodzielnie o kredyt, ale również dla rodzica dziecka, chcącego uzyskać kredyt samodzielnie, jeśli tworzy związek partnerski i mieszka wspólnie z drugim rodzicem dziecka.

ustawowy dochód gospodarstwa domowego kredytobiorcy

„Ustawowy” dochód gospodarstwa domowego kredytobiorcy to ten dochód, który wpływa na wysokość dopłaty. To przeciętny miesięczny dochód osiągnięty łącznie przez osoby w gospodarstwie domowym kredytobiorcy w roku poprzedzającym rok złożenia wniosku kredytowego. To zupełnie inny dochód niż ten, który banki biorą do liczenia zdolności kredytowej. Zasady liczenia i udokumentowania dochodu na potrzeby zdolności kredytowej w poszczególnych bankach nie zmieniają się.

---

Ten „ustawowy” dochód kredytobiorca OŚWIADCZA i jego w tym głowa, by oświadczył zgodnie z prawdą.

---

Ustawa o kredycie mieszkaniowym #naStart odsyła do ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych Dz.U. 2024 poz. 323, a ta z kolei do:

1. Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz.U. 2022 poz 2647.
2. Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930.

Do kwestii dochodu na potrzeby dopłat do rat jeszcze wrócę, ale chyba w oddzielnym wpisie.

dom jednorodzinny, lokal mieszkalny

To dom lub lokal mieszkalny położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Nieruchomości mieszkalne położone poza granicami RP nie mają znaczenia.

partycypacja

Jest to partycypacja (udział) przyszłego najemcy lokalu w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, realizowanej przez społeczną inicjatywę mieszkaniową (SIM) lub towarzystwo budownictwa społecznego (TBS).

wkład mieszkaniowy

To środki wnoszone przez członka spółdzielni mieszkaniowej na poczet ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Tego typu lokale nadal znajdują się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego po wniesieniu wkładu budowlanego można zamienić tylko na pełną własność.

Rodzaje i cele kredytu #naStart

[1] Kredyt mieszkaniowy hipoteczny #naStart

Kredyt hipoteczny w ramach programu kredyt #naStart możesz przeznaczyć na poniższe cele mieszkaniowe:

• Budowa domu. Ten cel obejmuje również wykończenie domu łączone z celem budowlanym oraz finansowanie jednym kredytem zakupu działki i budowy. Cel ten obejmuje również dokończenie budowy (niezależnie od obecnego zaawansowania) oraz zakup działki z rozpoczętą budową i jej dokończenie.
• Zakup prawa własności mieszkania lub domu wraz z wykończeniem. Zakup obejmuje zarówno rynek pierwotny jak i wtórny. Zakładam, że podobnie jak w poprzednim programie wykończenie oznacza zarówno wykończenie od stanu deweloperskiego jak i remont mieszkania lub domu.
• Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wraz z wykończeniem (remontem). Z takim celem możesz mieć do czynienia wyłącznie na rynku wtórnym, gdyż spółdzielnie nie ustanawiają od 2007 roku nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych.
• Wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej wraz z wykończeniem. Spółdzielnia mieszkaniowa może realizować budowę na zasadach jak deweloper lub może budować dla swoich członków poza ustawą deweloperską (nie czerpiąc z tego zysków). Jeśli spółdzielnia nie działa jako deweloper to zawiera z nabywcą umowę o wniesienie wkładu budowlanego. Po zakończeniu budowy następuje wyodrębnienie lokalu na własność i przeniesienie własności na nabywcę. Finalnie więc w ramach umowy o wniesienie wkładu budowlanego powstaje lokal mieszkalny stanowiący pełną własność. Dziś tego typu inwestycje to rzadkość.
• Kooperatywa mieszkaniowa. Na ten moment brak takiego celu w ofertach banków.
• Miejsce postojowe lub komórka lokatorska będą mogły być finansowane kredytem tylko jeśli będą przynależne do mieszkania. Przynależność do mieszkania to albo pomieszczenie przynależne (ujawnione docelowo w KW mieszkania) albo prawo do wyłącznego korzystania przez każdoczesnego właściciela mieszkania w ramach podziału nieruchomości wspólnej (ujawnione w dziale III KW gruntowej).

Kredytem hipotecznym #naStart nie sfinansujesz samego remontu/wykończenia lub zakupu działki budowlanej bez połączenia z celem podstawowym.

Na marginesie 

Moim zdaniem błędnie ustawodawca wymienia wkład budowlany w ramach nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawidłowo wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej mieści się w celu kredytowania jakim jest nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego.

[2] Kredyt mieszkaniowy konsumencki #naStart

Kredytem konsumenckim w ramach programu #naStart możesz sfinansować partycypację (w ramach inwestycji Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej lub Towarzystwa Budownictwa Społecznego) lub wkład mieszkaniowy (wnoszony do Spółdzielni Mieszkaniowej). Jest to kredyt mieszkaniowy, ale bez zabezpieczenia hipoteką na nieruchomości. Tą drogą nabywasz prawo do zamieszkania w nieruchomości (jako najemca), ale nie stajesz się jej właścicielem.

Dla kredytu konsumenckiego brak ograniczeń wiekowych niezależnie od ilości osób w gospodarstwie domowym.

#naStart – wymogi WSPÓLNE

---

Brak dopłat do rat odsetkowych

Raty odsetkowe w okresie karencji nie będą objęte dopłatą. W przypadku, gdy rata odsetkowa przewyższa pierwszą ratę po dopłacie na wniosek kredytobiorcy można taką ratę objąć dopłatą. Dopłaty wypłacone do rat odsetkowych umniejszą późniejsze dopłaty do rat kapitałowo-odsetkowych.

Waluta kredytu i oprocentowanie

Waluta kredytu – PLN.

Oprocentowanie okresowo stałe co najmniej przez pierwsze 60 miesięcy. Dotyczy zarówno hipotecznego jak i konsumenckiego kredytu #naStart.

Miejsce prowadzenia gospodarstwa domowego

• Terytorium Polski niezależnie od obywatelstwa.
• Poza terytorium RP (Rzeczpospolita Polska), jeśli w skład gospodarstwa domowego i jednym z kredytobiorców będzie osoba posiadająca obywatelstwo polskie.

Waluta dochodu – PLN

Nie tylko kredyt, ale również dochód kredytobiorcy musi być w walucie polskiej. To dodatkowe ograniczenie w stosunku do poprzedniego programu. Eliminuje możliwość przyjęcia do zdolności kredytowej dochodów w innej walucie łączonych z dochodami w PLN (zgodnie z procedurami banku). Przy przeważającym dochodzie w PLN jest możliwość uzyskania kredytu hipotecznego w PLN z uwzględnieniem dochodów w walucie, ale ta zasada nie będzie dotyczyła kredytów #naStart.

Brak bycia stroną innego kredytu #naStart, BK2%, RKM

Z kredytu mieszkaniowego #naStart (hipoteczny, konsumencki) wyklucza bycie stroną:

1. Innego kredytu mieszkaniowego w programie #naStart (hipotecznego lub konsumenckiego).
2. Bezpiecznego Kredytu 2%.
3. Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.

Bycie stroną umowy kredytu mieszkaniowego Mieszkanie dla Młodych lub Rodzina na Swoim nie wyklucza z programu. Trzeba jednak pamiętać o kryterium braku własności nieruchomości (z ustawowymi wyjątkami).

Brak własności innego mieszkania lub domu (również bycia uprawnionym)

Co do zasady (z wyjątkami) ma to być pierwsze mieszkanie lub dom w życiu. Warunkiem skorzystania zarówno z kredytu hipotecznego jak i konsumenckiego będzie brak własności innego mieszkania lub domu (również brak spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) na dzień złożenia wniosku oraz w przeszłości.

Warunek dotyczy wyłącznie kredytobiorcy. Od tej zasady są jednak wyjątki.

WYJĄTKI w zakresie posiadania mieszkania/domu

PRZESZŁOŚĆ

[1] Dziedziczenie lub darowizna nieruchomości zbyta przed ukończeniem 18 lat. Tu forma zbycia dowolna.

[2] Dziedziczenie lub darowizna nieruchomości przeniesiona w formie darowizny na rzecz osoby nie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego.

Nie można darować odziedziczonej nieruchomości dziecku lub drugiemu kredytobiorcy, ale już rodzicom, dziadkom lub małżonkowi z rozdzielnością, nie przystępującemu do kredytu – TAK.

[3] Udział nie większy niż 50% w nieruchomości (mieszkanie, dom) finansowany kredytem hipotecznym (innym niż #naStart) w przypadku zbycia własności na rzecz drugiego z kredytobiorców wraz ze zwolnieniem z długu w zakresie tej umowy. Tu jednak w stosunku do kredytu hipotecznego pozostaje warunek nie bycia stroną umowy kredytu hipotecznego zawartej 36 miesięcy wstecz.

Otwiera to drogę na możliwość skorzystania z kredytu z dopłatami małżonkom po rozwodzie lub partnerom, którzy się rozstają. Dotyczy sytuacji, gdy jedna z osób przejmuje własność i kredyt. Otwiera to też możliwość finansowania w przypadku wejścia w inny związek. 

TERAŹNIEJSZOŚĆ – na moment wniosku

[4] Posiadanie na dzień wniosku udziału nie wyższego niż 50% w jednym lokalu lub domu, nabytego w drodze dziedziczenia lub darowizny pod warunkiem braku zamieszkiwania w tej nieruchomości od co najmniej 12 miesięcy. W przypadku dwóch kredytobiorców to może być łączny udział nie większy niż 50% (np. 2 x 25%), ale w jednej, tej samej nieruchomości.

Zapewne przez niedopatrzenie w punkcie odnoszącym się do spółdzielczego własnościowego prawa zamiast „nie są” zostało „są” i wyszło, że kredytobiorca (na odwrót) musiałby zamieszkiwać od 12 miesięcy w tej odziedziczonej lub darowanej nieruchomości (str 7 projektu).

[5] Posiadanie jednego lokalu mieszkalnego lub domu z decyzją nadzoru budowlanego w zakresie:

• [art. 67 ustawy Prawo Budowlane] ROZBIÓRKI dla nie nadającego się do remontu, odbudowy lub wykończenia nieużytkowanego lub niewykończonego obiektu budowlanego. Ten punkt dotyczy niezamieszkałych nieruchomości.
• [art. 68 ustawy Prawo Budowlane] OPRÓŻNIENIA budynku lub jego części, przeznaczonego na pobyt ludzi w sytuacji zagrożenia zawaleniem. Ten punkt dotyczy zamieszkałych nieruchomości.

[6] Posiadanie jednego mieszkania lub domu, jeśli w gospodarstwie domowym jest co najmniej troje dzieci.

#naStart – tylko dla kredytu KONSUMENCKIEGO

---

Kredyt konsumencki:

• może być udzielony na okres od minimum 5 lat, maksymalnie 15 lat
• warunki cenowe banku nie gorsze jak analogiczny kredyt hipoteczny z wkładem własnym 20%
• brak górnej wysokości kredytu, ale dopłatą i gwarancją BGK można objąć maksymalnie 100.000 zł
• dopłata obejmuje pierwsze 60 miesięcy
• oprocentowanie części kredytu objętego dopłatą „umowne” 0% z uwzględnieniem wzorca ustawowego
• ilość osób w gospodarstwie i ilość dzieci nie ma znaczenia

#naStart – wymogi tylko dla kredytu HIPOTECZNEGO

---

Okres kredytowania

Dla kredytu hipotecznego minimalny okres kredytowania wynosi 15 lat. Maksymalny okres kredytu hipotecznego zgodnie z procedurami banku.

Ustawa nie przewiduje (nie opisuje) sytuacji zmiany okresu kredytowania aneksem do umowy i ustalenia na nowo najwyższej raty adekwatnie do nowego okresu kredytowania i nowego harmonogramu. Raz wybrany okres kredytowania prawdopodobnie będzie rzutował na cały okres dopłat. 

Jeśli kredytobiorca wybierze okres 180 miesięcy, ale np. z powodu trudnej sytuacji będzie chciał wydłużyć ten okres do 300 miesięcy i obniżyć obciążenie miesięczne to nie jestem pewna, czy nie spowoduje to tylko zmniejszenia dopłaty przy pozostawieniu obciążenia miesięcznego bez zmian. Bezpieczniejszy wydaje się dłuższy okres kredytowania i pozbywanie się zadłużenia nadpłatami.  

Cena kredytu hipotecznego

Oprocentowanie okresowo stałe ustalone przez bank (wyjściowe) nie może być gorsze niż analogiczna oferta przy tych samych parametrach z uwzględnieniem, że gwarancja BGK traktowana jest jak wkład własny.

---

Dla kredytu hipotecznego po 60 miesiącach bank zaproponuje nowe stałe oprocentowanie. Zmieni się tym samym wskaźnik W (wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej obowiązujący w dniu ustalenia stopy oprocentowania kredytu) i kwota umniejszająca najwyższą ratę w nowej 5-latce (tak wnioskuję z analizy ustawy).

---

Dniem ustalenia stopy oprocentowania jest dzień przedstawienia kredytobiorcy przyjętej przez niego oferty banku kredytującego. Teoretycznie powinien to być dzień wygenerowania formularza informacyjnego kredytu hipotecznego.

Koszt inwestycji, wysokość kredytu i wkład własny 

Brak górnej granicy dla kosztu inwestycji, kwoty kredytu i wysokości wkładu własnego. Koszt inwestycji będzie ograniczony tylko w przypadku korzystania z gwarancji BGK do 1 mln. Limitowana będzie część kredytu z dopłatą.

Sposób liczenia dopłaty skutkuje jednak tym, że przy tej samej kwocie kredytu objętej dopłatą suma dopłat maleje wraz ze wzrostem części kredytu oprocentowanej rynkowo. 

Finansowanie własności lub współwłasności wyłącznie na rzecz kredytobiorców

Kredytobiorca musi być jedynym właścicielem lub uprawnionym do mieszkania lub domu finansowanego kredytem hipotecznym #naStart. W przypadku dwóch kredytobiorców udział każdego z nich we własności jest równy lub stanowi współwłasność łączną (małżeństwo ze wspólnością majątkową). Tym samym przy nabyciu w udziałach są to udziały po 50%.

Dotyczy to również budów domu systemem gospodarczym. Nie można więc udziałów podzielić nierówno nawet, gdy wkład własny wnosi jedna osoba. Nie można też wspólnie sfinansować budowy domu, gdy właścicielem działki jest tylko jeden z kredytobiorców.

Wykluczenie cesji wierzytelności

Podobnie jak w Bezpiecznym Kredycie również kredytem hipotecznym #naStart nie sfinansujesz nabycia lokalu mieszkalnego lub domu w wyniku cesji wierzytelności z umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej lub przedwstępnej. Cesja polega na tym, że ktoś inny zawarł umowę z deweloperem i zamiast ją rozwiązać zawiera umowę trójstronną z deweloperem i nowym nabywcą, który wejdzie w jego prawa i obowiązki wynikające z umowy. Cesja jest możliwa do czasu przeniesienia własności. Wchodząc w prawa innej osoby z umowy z deweloperem możesz ubiegać się tylko o standardowy kredyt hipoteczny.

Wiek

Tylko dla kredytu hipotecznego obowiązuje ograniczenie do ukończenia 35 lat w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego (singiel). Liczymy co do dnia, czyli w dniu 35-tych urodzin kredytobiorca-singiel nie kwalifikuje się do programu.

Dla gospodarstw minimum 2-osobowych brak jest ograniczeń wiekowych. Gospodarstwo 2-osobowe to zarówno dwóch kredytobiorców jak i kredytobiorca z dzieckiem. Tu jednak nie zawsze sam fakt posiadania dziecka spowoduje, że dziecko „zaliczy się” w rozumieniu ustawy jako członek gospodarstwa, pomimo, że obciąży zdolność kredytową.

Rozdzielność majątkowa

Małżonek z rozdzielnością majątkową może samodzielnie ubiegać się o hipoteczny kredyt mieszkaniowy #naStart. W większości przypadków będzie jednak potraktowany tak jak SINGIEL z ograniczeniem wiekowym.

Nie będą rzutowały nieruchomości współmałżonka, ale również przy wspólnym zamieszkiwaniu „nie zaliczą się” wspólne dzieci. Wspólne dzieci obciążą równocześnie zdolność kredytową wg standardowych procedur banku.

Bycie stroną innego kredytu hipotecznego 36 miesięcy wstecz

Dla kredytu hipotecznego obowiązuje dodatkowo wykluczenie w sytuacji bycia stroną umowy innego kredytu hipotecznego zawartej w okresie 36 miesięcy przed udzieleniem kredytu hipotecznego #naStart. Dotyczy umów hipotecznych z przeznaczeniem na nabycie lokalu mieszkalnego (również spółdzielcze własnościowe) lub domu (również budowa domu). Wyjątkiem od tej zasady jest:

• odstąpienie od umowy
• rozwiązanie umowy przed uruchomieniem środków
• przeniesienie umowy na drugiego z kredytobiorców (wyjątek nie obejmuje przeniesienia własności)

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Brak ograniczeń w zakresie wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Obowiązują tylko ograniczenia wynikające z oferty cenowej danego banku.

Tu jednak należy mieć na uwadze, że jeśli aktualna rata przed dopłatą będzie niższa od najwyższej raty objętej dopłatą rata płacona przez kredytobiorcę będzie równana w górę, a różnica zasili Rządowy Fundusz Wsparcia (do wysokości uzyskanych wcześniej dopłat). Taka sytuacja teoretycznie może się zdarzyć przy nadpłacie przekraczającej połowę kredytu w opcji zmniejszenia raty po nadpłacie.

DOPŁATA i RATA

Okres dopłat do rat

1. 120 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego. Dopłatą będzie objęta wyłącznie rata zapłacona bez opóźnień. Po okresie pierwszych 60 miesięcy oprocentowanie stałe w kredycie hipotecznym zostanie ustalone na nowo.
2. 60 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych kredytu konsumenckiego.
3. 24 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego w przypadku korzystania z wyjątku dla trójki dzieci i braku zbycia przed tym terminem wcześniej posiadanego mieszkania lub domu.

Raty malejące i równe 

W okresie dopłat – system rat malejących, czyli kapitał kredytu spłacany w częściach równych.

Po okresie dopłat – system rat równych, czyli zawartość kapitału kredytu w racie zwiększa się wraz ze spłatą kolejnych rat oraz zmienia się w zależności od zmiany oprocentowania kredytu.

Bank ustali ratę kapitałowo-odsetkową zgodnie z harmonogramem spłat, a kredytobiorca zapłaci ratę pomniejszoną o dopłatę BGK. Dopłata będzie kwotowa.

Oprocentowanie kredytu #naStart – kryterium ilości dzieci

• 1,5% dla gospodarstw domowych bez dzieci [hipoteczny]
• 1% dla gospodarstwa domowego z jednym dzieckiem [hipoteczny]
• 0,5% dla gospodarstwa domowego z dwójką dzieci [hipoteczny]
• 0% dla gospodarstwa domowego z trójką i więcej dzieci [hipoteczny]
• 0% dla kredytu #naStart udzielanego jako kredyt konsumencki (SIM/TBS/wkład mieszkaniowy do SM)

To obniżenie oprocentowania jest „umowne”, bo faktycznie:

• limitowana będzie kwota kredytu objęta dopłatą, czyli będzie miała znaczenie proporcja części kredytu z dopłatą i bez dopłaty
• dochodzi kryterium dochodu i powierzchni umniejszające dopłatę
• podstawą „obniżki” będzie wskaźnik W, czyli wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej publikowany przez BGK, a nie wyjściowe oprocentowanie bankowe
• bank nie obniży oprocentowania i nie zastosuje oprocentowania ważonego, ale umniejszy ratę o konkretną dopłatę kwotową
• finalne warunki cenowe i rata po dopłacie będą różne w różnych bankach
• realne/efektywne oprocentowanie dla kredytobiorcy będzie rosło wraz ze spłatą kolejnych rat z uwagi na sposób umniejszania dopłaty

Limit hipotecznego kredytu #naStart objęty dopłatą

• 200.000 zł dla 1-osobowego gospodarstwa domowego
• 400.000 zł dla 2-osobowego gospodarstwa domowego (dwóch kredytobiorców lub jeden kredytobiorca z dzieckiem)
• 450.000 zł dla 3-osobowego gospodarstwa domowego (dwóch kredytobiorców z jednym dzieckiem lub jeden kredytobiorca z dwójką dzieci)
• 500.000 zł dla 4-osobowego gospodarstwa domowego (dwóch kredytobiorców i dwoje dzieci lub jeden kredytobiorca i troje dzieci)
• 600.000 zł dla 5-osobowego i większego gospodarstwa

Ilość osób w gospodarstwie wpływa na kwotę kredytu objętą dopłatą, ale ilość dzieci wpływa na realne oprocentowanie. Przy tej samej wielkości gospodarstwa domowego i tej samej kwocie kredytu realne oprocentowanie będzie inne w zależności od ilości dzieci.

W przypadku dwóch kredytobiorców i wyłączenia jednego z kredytu (zwolnienie z długu) kwota kredytu objęta dopłatą zostanie ponownie przeliczona. Śmierć jednego z kredytobiorców nie wpływa na sposób wyznaczania dalszych dopłat.

Wysokość dopłat

---

Dopłata = rata kapitałowo-odsetkowa wg harmonogramu – najwyższa rata pomniejszona o kwotę wg wzoru

---

To oznacza, że pomimo systemu spłaty kredytu w ratach malejących dla kredytobiorcy w okresie dopłat rata będzie ratą równą, niezmienną w okresach 60-miesięcznych. Zarówno część kapitałowa jak i odsetkowa spłacana przez kredytobiorcę będzie taka sama w każdej racie. Tym samym wraz z malejącą częścią odsetkową w kolejnych ratach zmniejszać się będzie tylko kwota dopłaty przy zachowaniu tych samych odsetek płatnych przez kredytobiorcę.

Ustawa nie zawiera wzoru na dopłatę, ale wzór na kwotę pomniejszenia najwyższej raty.

Kwota umniejszenia dla hipotecznego kredytu #naStart

• Gospodarstwo bez dzieci
  K=Ck x [(W-1,5)/12]%
• Jedno dziecko
  K=Ck x [(W-1)/12]%
• Dwoje dzieci
  K=Ck x [(W-0,5)/12]%
• Troje i więcej dzieci
  K=Ck x [(W-0)/12]%

---

Kwota umniejszenia dla konsumenckiego kredytu #naStart
K=Ck x [(W-0)/12]%

---

K = kwota pomniejszająca najwyższą ratę kapitałowo-odsetkową kredytu #naStart (hipoteczny, konsumencki)

Ck = kapitał udzielonego kredytu, ale nie więcej niż limit kredytu objęty dopłatą

W = wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej publikowany przez BGK (ten sam co dla Bezpiecznego Kredytu 2%). Od dnia 09.02.2024 wskaźnik W wynosi 6,36%.

---

Dla kredytu hipotecznego po 60 miesiącach przeliczenie nastąpi na nowo. Nowe dane zostaną podstawione do wzoru. Bank ustali nową najwyższą ratę po dopłacie wg nowego oprocentowania i nowego wskaźnika W.

---

Po 5 latach dla kredytu hipotecznego zmieni się:

1. Oprocentowanie stałe ustalone przez bank.
2. Wskaźnik W obowiązujący na dzień ustalenia oprocentowania kredytu mieszkaniowego.
3. Na nowo bank obliczy kwotę umniejszenia w stosunku do nowej, najwyższej raty w kolejnej 5-latce.
4. Bieżąca rata kredytobiorcy ponownie będzie równać do najwyższej raty po dopłacie, ale tej ustalonej w drugim 60-miesięcznym cyklu.
5. Dopłata będzie malejąca. Kapitał będzie spłacany w częściach równych bez zmian w stosunku do pierwszego okresu. Cześć odsetkowa po stronie kredytobiorcy nadal będzie równa przez 5 lat, ale będzie to inna kwota niż w pierwszym okresie.

Kryterium dochodowe – kredyt hipoteczny i konsumencki

• 7.000 zł netto dla 1-osobowego gospodarstwa. Dopłata maleje o 50% przekroczenia dochodu.
• 13.000 zł netto dla 2-osobowego gospodarstwa. Dopłata maleje o 25% przekroczenia dochodu.
• 16.000 zł netto dla 3-osobowego gospodarstwa. Dopłata maleje o 25% przekroczenia dochodu.
• 19.500 zł netto dla 4-osobowego gospodarstwa. Dopłata maleje o 25% przekroczenia dochodu.
• 23.000 zł netto dla 5-osobowego i większego gospodarstwa. Dopłata maleje o 25% przekroczenia.

Kryterium powierzchniowe – kredyt hipoteczny

Budowa domu systemem gospodarczym – brak limitu powierzchni.

Zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego:

• Limit powierzchni = 25 + (25 x liczba osób w gospodarstwie domowym)
• Umniejszenie dopłaty 50 zł za każdy m2 przekroczenia

Większe limity dla największych miast

Dla miast z liczbą mieszkańców powyżej 300.000 mieszkańców, dla których wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w porównaniu do ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłoszonego przez GUS (Główny Urząd Statystyczny) jest wyższy o:

• co najmniej 25% i nie więcej niż 50% – limit kwoty kredytu i dochodu rośnie o 10%
• co najmniej 50% – limit kwoty kredytu i dochodu rośnie o 20%

Według informacji na stronie ministerstwa większych limitów można spodziewać się w miastach:

1. Gdańsk, Kraków, Poznań, Wrocław – kwota kredytu z dopłatą i dochód wyższe o 10%.
2. Warszawa – kwota kredytu z dopłatą i dochód wyższe o 20%

Kiedy wkład własny będzie potrzebny?

Tak samo jak w poprzednim programie, jeśli koszt inwestycji przekroczy 500.000 zł to kredyt hipoteczny #naStart zupełnie bez wkładu własnego nie będzie możliwy.

• Załóżmy cenę 660.000 zł.
• 20% z tego = 132.000 zł (wkład własny wymagany przez bank).
• Maksymalna gwarancja BGK = 100.000 zł.
• Kredytobiorca będzie więc musiał wnieść 32.000 zł z własnych środków.
• Kredyt #naStart mógłby wynieść w tym przykładzie 628.000 zł.

Kiedy kredyt #naStart będzie kredytem 0%?

Kredyt hipoteczny #naStart będzie kredytem 0% w okresie dopłat w sytuacji, gdy:

• w skład gospodarstwa domowego wchodzi trójka dzieci
• cała kwota kredytu objęta jest dopłatą
• brak umniejszenia dopłaty za kryterium dochodu i powierzchni
• oprocentowanie bankowe jest identyczne ze wskaźnikiem W (na dziś 6,36%)

Jeśli oprocentowanie stałe wynikające z oferty banku będzie wyższe niż wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej (W) to faktyczne oprocentowanie kredytu #naStart będzie wynikało z różnicy między bankową ofertą a wskaźnikiem W.

Przykład:

Oferta banku = 7,50%

Wskaźnik W = 6,36%

Różnica = 1,14% i to byłoby realne oprocentowanie kredytu #naStart w wersji „kredyt 0%”.

Wpłaty przez kredytobiorcę do Rządowego Funduszu Wsparcia

W kredycie hipotecznym #naStart można nie tylko otrzymać dopłatę do rat, ale w pewnym momencie kredytobiorca może zacząć dopłacać do puli środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego.

Tak się zadzieje, jeśli w okresie dopłat (pierwsze 120 miesięcy) rata kredytu hipotecznego przed dopłatą będzie niższa niż najwyższa rata po dopłacie (ta pierwsza, do której rata kredytobiorcy równa).

Taka sytuacja może się zdarzyć przy większej nadpłacie kredytu.

LIMITY i wstrzymanie przyjmowania wniosków

Program #naStart przewiduje limity, po osiągnięciu których Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosi wstrzymanie przyjmowania wniosków w programie. Limity dotyczą ilości wniosków oraz łącznych kwot zarejestrowanych dopłat mogą zdecydować o wstrzymaniu przyjmowania kolejnych wniosków.

Limit ilościowy wniosków

• 35.000 wniosków wprowadzonych do systemu ewidencji dopłat w roku 2024
• 15.000 wniosków na kwartał w kolejnych latach. Limit obowiązuje od 01.01.2025

Limit kwotowy

Jest to wspólny limit na dopłaty do rat Bezpiecznego Kredytu 2% i kredytu #naStart. W programie #naStart wstrzymanie przyjmowania wniosków nastąpi, gdy wysokość kwot wprowadzonych do ewidencji dopłat w ostatnim kwartale roku poprzedniego i trzech pierwszych kwartałach tego roku, osiągnie:

• 90% kwoty wydatków przewidzianych na rok bieżący
• 75% kwoty wydatków przewidzianych na rok następny

Uprawnienia kontrolne dla banków

W okresie 5 lat bank ma prawo skontrolować prawdziwość oświadczeń. W okresie dopłat bank ma prawo skontrolować, czy nie wystąpiły przesłanki ich zwrotu.

Utrata i zwrot dopłat

Prawomocny wyrok skazujący za składanie fałszywych oświadczeń w związku z kredytem mieszkaniowym #naStart oznacza zwrot wcześniej otrzymanych dopłat.

O zaistnieniu przesłanek utraty dopłat do rat informujesz bank kredytujący w terminie 30 dni od wystąpienia zdarzenia. Przesłankę utraty dopłat stanowi:

1. Sprzedaż prawa własności nieruchomości. Wyjątkiem jest rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej lub zbycie na rzecz drugiego z kredytobiorców.
2. Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wyjątkiem jest zbycie na rzecz drugiego kredytobiorcy (nie wiem, dlaczego ustawodawca podobnie jak w poprzednim programie pomija możliwość rozszerzenia wspólności majątkowej).
3. Zwrot kwoty partycypacji (SIM, TBS).
4. Wygaśniecie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (wkład mieszkaniowy do SM).
5. Zmiana sposobu użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
6. Nabycie prawa własności innego lokalu mieszkalnego, domu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wyjątkiem jest dziedziczenie.
7. Wynajęcie lub użyczenie lokalu innej osobie.
8. Upadłość konsumencka.
9. Zmiana oprocentowania kredytu ze stałego na zmienne.

Przykłady

Zakładając:

1. Oprocentowanie stałe wynikające z oferty banku 7,50%
2. Wskaźnik W = 6,36%
3. Brak umniejszenia za dochody i powierzchnię.
4. Okres kredytowania 300 miesięcy.

Przy kalkulacji korzystam z mojego roboczego narzędzia. Nie stworzyłam kalkulatora nadającego się do udostępnienia na stronie, ale dla konkretnej sytuacji mogę oszacować ratę i dopłatę.

Portal Danych o Obrocie Mieszkań

Projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart zakłada również powołanie do życia portalu DOM (Portal Danych o Obrocie Mieszkań). Portal ma być punktem dostępu do informacji o cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Odpowiedzialnym za prowadzenie Portalu DOM będzie Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.

Kredyt #naStart 2024 projekt ustawy – podsumowanie

Zmiennych w planowanym programie jest dużo. Banki będą miały trudne zadanie w przygotowaniu narzędzi i systemów bankowych. Sam projekt ustawy to dopiero pierwsza wersja, w trakcie konsultacji. Zmian może być jeszcze dużo. Kredyt #naStart może być kredytem 0% tylko w przypadku, gdy cała kwota jest objęta dopłatą, nie ma żadnych umniejszeń, a oprocentowanie bankowe jest identyczne ze wskaźnikiem W będącym podstawą obliczenia kwoty umniejszenia. Jest to możliwe, bo przy poprzedniku BK2% banki równały ofertę cenową BK2% z poziomem wskaźnika W. Szkoda tylko, że w tym samym czasie kredyty standardowe miały gorszą cenę wyjściową.

Źródła

Opracowanie i analiza własna na podstawie projektu ustawy i materiałów na stronie MRiT.
Linki do materiałów zewnętrznych przywołanych we wpisie:

1. Projekt ustawy.
2. Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
3. Ustawa o świadczeniach Rodzinnych
4. Ustawa o podatku dochodowym.
5. Ustawa o zryczałtowanych podatku dochodowym.
6. Ustawa Prawo Budowlane.
7. Wskaźnik W na stronie BGK
8. Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2
9. Cena 1m2 powierzchni użytkowej – GUS.

 

Niezależnie od rodzaju kredytu, do którego się przymierzasz, możesz skorzystać z mojej pomocy i mojego pośrednictwa w jego uzyskaniu. Pracuję samodzielnie i na własny rachunek. Masz pewność, że to konkretnie ja będę zajmować się tematem, a nie ktoś z zespołu. Z klientami spotykam się w biurze w Poznaniu.

Bożena Myszczyszyn – Ekspert kredytowy Poznań