Zapowiedź. Konsultacje. Kredyt mieszkaniowy na Start. Kredyt 0%.

Zapowiedź kredytu mieszkaniowego “na Start”. Analiza.

04 stycznia 2024 Ministerstwo Rozwoju i Technologii podało założenia dla nowego programu rządowego pod roboczą nazwą kredyt mieszkaniowy “na Start”. To ma być następca Bezpiecznego Kredytu 2%, dla którego po wyczerpaniu limitu BGK ogłosił wstrzymanie przyjmowania kolejnych wniosków. Program jest w fazie konsultacji. Na ten moment nie ma projektu ustawy, stąd na finalny kształt programu trzeba zaczekać. MRiT potwierdziło, że to będzie całkiem nowa ustawa. Największa krytyka wysuwana wobec propozycji ministerstwa to: nieodpowiedni moment, za szybko po poprzedniku, na zbyt krótki okres, stymulacja popytu tanim kredytem bez zaplecza podażowego, dalszy nieuzasadniony wzrost cen nieruchomości. Po tym, jak w styczniu 2018 roku skończyły się środki w programie Mieszkanie dla Młodych, kredytobiorcy przyzwyczaili się, że trzeba posiadać wkład własny i zdolność kredytową. Przez ponad 5 lat kredyt mieszkaniowy dostępny był wyłącznie na rynkowych warunkach. Czy zatem programy wspierające kredytobiorców powinny funkcjonować? A jeśli tak, to na jakich zasadach?

Preferencyjne warunki w przeszłości

Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Każda propozycja wsparcia, preferencyjnych warunków finansowania zakupu nieruchomości spotka się z krytyką. Jednocześnie program rządowy ma uwzględniać szerszą perspektywę (realizować również inne cele), nie tylko jednostki. Faktem jest też, że różne grupy społeczne skorzystały i nadal korzystają z możliwości nabycia nieruchomości po cenie innej niż rynkowa. Różne grupy społeczne korzystały w przeszłości bądź to z preferencji podatkowych, bądź kredytowych w związku z nabyciem nieruchomości. Poniżej bazując na mojej pamięci niektóre z nich.

Przykładem preferencji w zakresie ceny nabycia, kosztu budowy jest:

  1. Wykup mieszkań lokatorskich od spółdzielni mieszkaniowych za “przysłowiową złotówkę”.
  2. Nabycie nieruchomości od miasta lub gminy z bonifikatą przez dotychczasowego najemcę.
  3. Zwrot Vat za materiały budowlane dla inwestycji realizowanych na podstawie pozwoleń wydanych po 01.01.2014 na materiały budowlane zakupione do 30 września 2018 roku.

Preferencje i pomoc związane z kredytem hipotecznym:

  1. Rok 1995 i wykup przez państwo skumulowanych odsetek od kredytów mieszkaniowych [Dz.U. 1996 Nr 5 poz. 32]. Lata 90-te ubiegłego stulecia (przed denominacją złotego), inflacja ok 30%, kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym ponad 36%. Rata kredytu nie pokrywa odsetek, które jako odsetki skumulowane dopisywane są do zadłużenia. Z tej pomocy (wykup skumulowanych odsetek) ja skorzystałam przy swoim pierwszym w życiu kredycie mieszkaniowym. 
  2. Ulga odsetkowa. Funkcjonuje dla umów kredytowych zawartych od 01.02.2002 r. do 31.12.2006 r. Pozwalała na odliczenie zapłaconych odsetek od kredytu mieszkaniowego w deklaracji PIT. Możliwość odliczania odsetek funkcjonuje do 31.12.2027 roku.
  3. Rodzina na swoim. Program funkcjonował od 2007 do 2012 roku i polegał na dopłacie do raty przez pierwsze 8 lat trwania umowy kredytowej. Te kredyty oparte były o zmienną stopę procentową i najczęściej system spłaty w ratach równych.
  4. Mieszkanie dla Młodych. Program rozpisany na okres od 01.01.2014 do 31.12.2018, jednak już 03.01.2018 zakończył się nabór wniosków. Tu kredytobiorcy otrzymywali kwotową dopłatę do wkładu własnego.
  5. Bezpieczny Kredyt 2%. Program rozpisany na okres od 01.07.2023 do 31.12.2027. Pierwszy komunikat o wstrzymaniu przyjmowania wniosków pojawił się 01.01.2024. Możliwe więc, że w 2025 roku komunikat o wstrzymaniu przyjmowania wniosków wyprzedzi wznowienie ich przyjmowania. Ten program to dopłata do rat i gwarancja BGK brakującego wkładu.
  6. Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Uruchomiony (na papierze) 27.05.2022 jako Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy. Zmiana nazwy programu nastąpiła dnia 01.03.2023 wraz z nowelizacją, a sam RKM funkcjonuje do 31.12.2030 roku. Program pozwala skorzystać z gwarancji BGK brakującego wkładu oraz spłaty rodzinnej.

Jak powinny, a jak nie powinny działać programy?

W mojej opinii, jeśli programy rządowe wsparcia kredytobiorców mają funkcjonować, to:

  1. Powinny być cykliczne, przewidywalne, czyli nie powinno być zbyt dużych odstępów czasowych pomiędzy programami. Tak, żeby młody człowiek mógł przewidzieć czy warto wstrzymać się z zakupem rok czasu, czy nie ma co liczyć na wsparcie rządowe.
  2. Mniejsza pomoc, ale dla większej liczby kredytobiorców, adresowana w przemyślany sposób. Program rządowy w mojej ocenie nie powinien działać jak 3-dniowa promocja zakupowa i powodować wyścigu po środki. Jeśli już, pomoc powinna być przewidywalna, stabilna i długofalowa. Ograniczona pula środków skutkuje licytacją cen ofertowych na rynku wtórnym w górę, a u deweloperów comiesięczne zwyżki cen.
  3. Przy tworzeniu programów należy wyciągać wnioski z błędów poprzednich, bez (w miarę możliwości) dodawania nowych.
  4. Uważam, że nie powinno być aż tak dużych różnic w koszcie kredytu zaciąganego na warunkach rynkowych, a tym ze wsparciem rządowym. Nie dość, że w Bezpiecznym Kredycie 2% kredytobiorcy otrzymali dopłatę do rat, to jeszcze ich wyjściowe oprocentowanie stałe jest niższe niż dla pozostałych kredytobiorców z 20% wkładem własnym. 
  5. Preferencyjny kredyt mieszkaniowy nie powinien zbliżać się warunkami cenowymi do poziomu “darmowego kredytu”. Kredytobiorca powinien mieć świadomość, że kredyt kosztuje (i powinien kosztować) oraz odpowiedzialnie podchodzić do zadłużania.

Wkład własny do kredytu hipotecznego

Rok 2013. Nowelizacja Rekomendacji S i stopniowe od 2014 roku zwiększanie wymogów w zakresie wkładu własnego. Ponoć kredytobiorcy angażujący własne oszczędności lepiej spłacają kredyt.

  • 2014 rok – maksymalna kwota kredytu hipotecznego to 95% wartości nieruchomości.
  • 2015 rok – maksymalna kwota kredytu hipotecznego to 90% wartości nieruchomości.
  • 2016 rok – maksymalna kwota kredytu hipotecznego to 85% wartości nieruchomości z możliwością podwyższenia do 90% wartości przy dodatkowym ubezpieczeniu/zabezpieczeniu.
  • Od 2017 roku maksymalna kwota kredytu hipotecznego to 80% wartości nieruchomości z możliwością podwyższenia kwoty kredytu do 90% wartości przy dodatkowym ubezpieczeniu/zabezpieczeniu.

Z jednej strony ograniczenia (dla jakości portfela kredytowego i zmniejszenia ryzyka). Z drugiej strony “podkładka” pod programy rządowe i wyjątki:

  1. Rok 2014 i wprowadzenie w ramach MDM dofinansowania wkładu własnego.
  2. Rok 2023 i wprowadzenie gwarancji BGK brakującego wkładu własnego w kredytach BK2%, RKM i w planach w kredycie “na Start“.

… i już nie trzeba wkładu własnego.

W mojej subiektywnej opinii: 

  1. Wróciłabym do finansowania na 100% kosztu inwestycji. Ceny nieruchomości w długim okresie rosną.
  2. Eliminowałoby to konieczność oszczędzania na wkład własny przez kilka lat, a tym samym odkładania w czasie planów co do ewentualnego założenia rodziny. Tak, jest gwarancja BGK, ale nie dla każdego.
  3. Eliminowałoby to też “kombinowanie” z kredytami gotówkowymi lub pożyczkami od rodziny.
  4. Przy okazji zrównałabym warunki cenowe kredytów z 10% wkładem własnym z tymi z 20% wkładem własnym i zlikwidowała ubezpieczenie niskiego wkładu. Przy mniejszym wkładzie własnym bank zarabia na dodatkowej kwocie kredytu. Jednocześnie dziś bank zarabia na wyższym oprocentowaniu od całej kwoty kredytu, a nie tylko od tych brakujących 10%. W ślad za zwrotem kosztu ubezpieczenia pomostowego można zająć się również kosztem kredytów z niskim wkładem własnym. Jakie znaczenie ma ubezpieczenie 10% kredytu, jeśli kredytobiorca przestanie spłacać cały kredyt?

Może dodać kryterium “pierwsze wsparcie rządowe”?

Od 2018 roku nie było żadnego programu wsparcia rządowego dla kredytów mieszkaniowych. Jednak taki sam efekt jak Bezpieczny Kredyt 2% wywołały trzy obniżki stóp procentowych w 2020 roku. Stopa referencyjna NBP spadła do poziomu 0,10 p.p., co skutkowało boomem na rynku kredytów hipotecznych i wyścigiem po nieruchomości. To wszystko przy niezmienionym buforze dla kalkulacji zdolności kredytowej (2,50 p.p.).


Kredytobiorcy z lat 2020-2021 mieli kalkulowaną zdolność kredytową przy dużo niższym oprocentowaniu, niż przyszło im spłacać kredyt.


Część kredytobiorców przyspieszyła plany związane z nabyciem nieruchomości w warunkach rosnącej inflacji oraz z obawy, że za chwilę oszczędności, które posiadają nie wystarczą nawet na 10% wkładu własnego (o gwarancji BGK nikt jeszcze nie mówił). Na horyzoncie nie było żadnych zapowiedzi wsparcia rządowego.

Kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem (poza pojedynczymi bankami) dopiero wchodziły do ofert bankowych. Termin dla banków komercyjnych upłynął 30 czerwca 2021 roku. Często w początkowym okresie oferta stałej stopy ograniczona była do rynku wtórnego. Rynek pierwotny i budowy domów dochodziły stopniowo. Zdarzało się, że na kredyt z okresowo stałą stopą zdolność kredytowa była niższa. W 2022 roku pojawił się problem z aneksowaniem umów o zmiennej stopie na te z okresowo stałym oprocentowaniem, bo część banków ponownie badała zdolność kredytową, a tej już nie było…


Stąd, może by tak w kolejnych programach rządowych uwzględnić również taki cel, jak refinansowanie innego kredytu mieszkaniowego, jeśli celem tego kredytu było pierwsze mieszkanie lub dom, a kredytobiorca nigdy wcześniej nie korzystał z programów rządowych typu RnS, MDM, BK2% i RKM?


Inne propozycje przy okazji:

  • Wymóg posiadania ofert kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym w całym okresie kredytowania.
  • W przypadku kredytów opartych o okresowo stałe oprocentowanie i zmienne oprocentowanie podział ryzyka pomiędzy kredytobiorcę i bank. Takim ogranicznikiem ryzyka wzrostu oprocentowania i raty dla kredytobiorcy mogło by być maksymalne oprocentowanie z dnia zawarcia umowy (w umowach z lat 2020-2021 było to 7,20 p.p.), a nie jak dziś odsetki maksymalne wynikające z Kodeksu Cywilnego, które są zmienne.

Pomijając sytuacje życiowe pożądana kolejność to najpierw NIERUCHOMOŚĆ, a potem DZIECI. Ta nabywana nieruchomość powinna od razu uwzględniać plany na przyszłość. To po to, by nie trzeba było zmieniać nieruchomości, gdy pojawią się dzieci. Skoro wsparcie dotyczy tylko pierwszego mieszkania to również dla singli i par bez dzieci dobrze by było uwzględnić analogiczne preferencje jak dla gospodarstw z dziećmi.  


Kredyt mieszkaniowy “na Start” 2024

Po tym długim wstępie przechodzę do nowej propozycji ministerstwa, czyli zapowiedzi programu “na Start”. W mediach program jest reklamowany często pod hasłem “kredyt zero procent”, “kredyt 0%”, bo faktycznie przy określonych parametrach pojawia się zero.

Co obejmuje wsparcie?

  1. Kredyt hipoteczny.
  2. Kredyt konsumencki na wkład do spółdzielni mieszkaniowej celem zmiany spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na pełną własność [bezterminowo i na 0%].
  3. Kredyt konsumencki na partycypację w SIM i TBS [bezterminowo i na 0%].

Z racji, że jestem pośrednikiem kredytowym dalej odnoszę się do kredytu hipotecznego.

Czas trwania programu dla kredytu mieszkaniowego “na Start”

Połowa 2024 (brak dokładnego terminu) do końca 2025 roku. Program ma bardziej charakter interwencyjny niż długofalowego wsparcia.

Wiek

  1. Singiel bez dzieci – 35 lat.
  2. Pozostali kredytobiorcy – brak ograniczeń.

Podniosłabym wiek dla osób samodzielnie wnioskujących o kredyt (singiel) do 40-45 lat lub bez ograniczeń. Osobom, które z różnych przyczyn nie są w związkach jest trudniej. Jeśli program ma realizować nie tylko cel demograficzny, ale adresować wsparcie do osób potrzebujących, nie widzę powodu innego traktowania singli.

Gospodarstwo domowe

  1. Jedna osoba.
  2. Dwie osoby bez względu na łączący je stosunek prawny. Tu będzie warunek nabycia w udziale po 50%.

Zmiana zdecydowanie na plus i naprawia mankamenty poprzednich programów:

  1. MDM – partner/partnerka często zostawał współkredytobiorcą z uwagi na zdolność kredytową nie mając przy tym udziału w nieruchomości.
  2. BK2% – osoby pozostające w związkach partnerskich wybierały między sobą, kto będzie kredytobiorcą i właścicielem nieruchomości (kto ma lepszą zdolność). W komentarzach we wpisach widać, że nie jest to komfortowe dla tej drugiej osoby.

Cel kredytu mieszkaniowego “na Start”

  1. Zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym i wtórnym.
  2. Budowa domu.

Na pierwsze mieszkanie lub dom

Podobnie jak w Bezpiecznym Kredycie ma to być wsparcie w kredycie na pierwsze mieszkanie lub dom.

Wyjątki:

[1] Dziedziczenie lub darowizna do 50% w jednej nieruchomości. Przy dwóch osobach łącznie do 50%, czyli może być po 25%.

Tu wątpliwość, ile tych odziedziczonych/darowanych nieruchomości może być? Czy przy dwóch osobach każdy z nich będzie mógł posiadać udział w jednej nieruchomości, czyli łącznie dwie z łącznym udziałem do 50%?

W komentarzach do BK2% było dużo uwag co do ułamkowego dziedziczenia w kilku nieruchomościach np. po 1/6 czy 1/8 w 2-3 nieruchomościach po dalszych krewnych. Można rozważyć zniesienie kryterium ilościowego z pozostawieniem jedynie warunku co do łącznej wielkości udziału.

Wskazane, by tym razem nie było warunku braku zamieszkiwania w tej nieruchomości od 12 miesięcy.

[2] Posiadanie jednej nieruchomości dla gospodarstw z trójką dzieci.

Tu, aby nie powtórzyć błędów MDM wskazany jest warunek przeprowadzki do nowej nieruchomości i sprzedaży wcześniej posiadanej np. z jednoczesną nadpłatą w jakiejś kwocie posiadanego kredytu. Tak, by wsparcie było ograniczone do poprawy warunków mieszkaniowych.

DODATKOWO w wyjątkach uwzględniłabym również posiadanie działki z domem w stanie do rozbiórki/złym stanie technicznym bez konieczności dokumentowania tego decyzją nadzoru budowlanego. Jeśli dom jest niezamieszkały to takiej decyzji organ nie wyda. W tej kwestii również było sporo komentarzy. 

Brak limitu ceny i wkładu własnego

Program nie zakłada limitu ceny, czy też limitu wkładu własnego. Limitowana będzie jedynie kwota kredytu objęta dopłatą. Maksymalna cena będzie więc zależna wyłącznie od zdolności kredytowej.

Brak limitu wkładu własnego myślę, że jest zmianą na plus:

  1. Eliminuje nieżyciowy warunek przy budowach domu różnicujący kwotę kredytu w zależności od tego, czy wkładem własnym jest pusta działka, czy z rozpoczętymi pracami.
  2. Jeśli kredytobiorca może wnieść większy wkład własny, a tym samym mniejsze pieniądze z budżetu państwa idą na dopłaty do rat, to nie ma potrzeby ograniczania wysokości wkładu własnego.

Co do braku limitu ceny lub kosztu inwestycji mam wątpliwości. Przy programach wsparcia raczej powinien być górny wyznacznik. Jednocześnie jednak, jeśli nie będzie wyznaczonej ceny maksymalnej, to być może nie będzie do czego równać (w górę) w ofertach… 

Oprocentowanie po dopłacie, kapitał objęty dopłatą, limit dochodu

  1. Dopłata ma obowiązywać przez 10 lat wg wzoru analogicznego jak w BK2%.
  2. W okresie dopłat kredyt będzie spłacany w ratach malejących. Również część kredytu nie objęta dopłatą będzie w ratach malejących, co będzie miało przełożenie na zdolność kredytową.
  3. Różna dopłata i do różnej części kredytu zależnie od ilości osób w gospodarstwie domowym.
  4. Dla większych miast inne zasady i limity wysokości kapitału z dopłatą.
  5. Progi dochodowe, po przekroczeniu których dopłata maleje.

Nie jestem pewna jak rozumieć zdanie umieszczone na stronie ministerstwa:

Dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu do…

Jeśli finalne oprocentowanie kredytu ma być równe we wszystkich bankach przystępujących do programu, to albo odgórnie musiałoby być określone oprocentowanie kredytów “na Start”. Albo dopłata musiałaby być różna w różnych bankach, co chyba byłoby trudne do zrealizowania. Jeśli tak jak w BK2% banki będą oferowały różne wyjściowe oprocentowanie okresowo stałe to przy tym samym wzorze na dopłatę mielibyśmy różne warunki cenowe. Może więc znowu będzie to umowne “plus marża banku”, a może nie będzie miejsca na konkurencję?

Kredyt na start. Oprocentowanie, dopłata, dochód, kapitał objęty dopłatą.

W mojej opinii nie powinno być tak dużych różnic w stosunku do rynkowej ceny kredytu mieszkaniowego. Oprocentowanie wyjściowe dla gospodarstw bez dzieci mogłoby wynieść (rzucam) np. 4% przy tej samej kwocie kredytu objętej dopłatą (nie dyskryminowałabym singla). Dla gospodarstw z dziećmi można przyjąć po równo 3%, bo z każdym dzieckiem i tak rośnie kwota objęta dopłatą. Można zostawić pole na obniżkę oprocentowania w momencie pojawienia się kolejnego dziecka.

Sam pomysł dopłaty do części kredytu był już w Rodzina na Swoim. Tam wyznacznikiem była powierzchnia nieruchomości. Być może kierunek na limitowanie kwoty objętej dopłatą bez limitu wysokości kredytu jest dobry.

Ponowne przeliczenie przy zmianie ilości kredytobiorców

Jeśli kredyt udzielany jest dwóm kredytobiorcom, a jeden z nich zostanie z umowy wyłączony to kwota kredytu objęta dopłatą ma być przeliczona na nowo adekwatnie do nowej liczny osób.

Limit dochodu i zasada “złotówka za złotówkę”

Przekroczenie limitu dochodu brutto nie eliminuje z programu, a jedynie zmniejsza kwotę dopłaty. Zasada “złotówka za złotówkę” (nie wiem, czemu nie 50 groszy lub 25 groszy za złotówkę) oznacza, że dla 1-osobowych gospodarstw dopłata maleje o 50% przekroczenia dochodu, a dla pozostałych o 25% przekroczenia.

Jeśli Singiel zarabia 12.000 zł, to jego dopłata maleje o 1000 zł (50% z 2000 zł nadmiarowego dochodu). Jeśli gospodarstwo 2-osobowe zarabia 22.000 zł, to dopłata maleje o 1000 zł (25% z nadmiarowych 4000 zł).

Osobiście zgadzam się z opiniami, że progi dochodowe zostały ustawione wysoko, ale nie uważam, by były zbyt wysokie dla gospodarstw 1 i 2-osobowych. Dla singla kredyt jest większym wyzwaniem niż w przypadku dwóch osób biorących kredyt. W razie utraty dochodu nie ma tej drugiej pensji. W przypadku gospodarstw 2-osobowych z kolei sytuacja może się szybko zmienić wraz z pojawieniem dziecka/dzieci.

Nie widzę z kolei uzasadnienia, by za każde dziecko próg dochodu wzrastał aż o 5.000 zł. Różnica 2.000 zł byłaby absolutnie wystarczająca.

Być może warto wprowadzić cykliczność weryfikacji dochodu, by nie tworzyć zarobków wyłącznie pod kredyt.

Gwarancja BGK brakującego wkładu własnego

Gwarancja BGK w przypadku braku wkładu własnego na poziomie 20% ma funkcjonować analogicznie jak w Bezpiecznym Kredycie. Maksymalna kwota gwarancji na dziś to 100.000 zł, czyli maksymalna cena przy całkowitym braku wkładu własnego to 500.000 zł.

Zdolność kredytowa w kredycie mieszkaniowym “na Start”

  1. Kontynuowana jest zasada, że kredytobiorcy (maksymalnie dwóch) muszą samodzielnie spełnić kryterium zdolności kredytowej. Inne osoby nie będą mogły przystąpić do kredytu.
  2. Zdolność kredytowa może być porównywalna z tą na raty równe w zwykłym kredycie. Wszystko jednak zależy od proporcji pomiędzy kwotą kredytu z dopłatą a tą bez dopłaty.

Wcześniejsza spłata w kredycie “na Start”

W kwestii nadpłaty kredytu “na Start” na razie nie wiadomo, czy będą ograniczenia. Pojawia się pytanie, czy ewentualna nadpłata umniejszy część kredytu spłacaną po cenie rynkowej, czy proporcjonalnie cześć rynkową i część z dopłatą.

Przesłanki utraty dopłat

Tu na razie brak informacji. Prawdopodobnie tak jak w BK2% pojawi się warunek zamieszkiwania, braku wynajmu, braku nabycia kolejnej nieruchomości.

Główne błędy poprzednich programów

Rodzina na Swoim

  1. W początkowym kształcie program pozwalał na “pozbycie się” posiadanej nieruchomości drogą darowizny i skorzystanie z programu Rodzina na Swoim. Posiadana wcześniej nieruchomość mogła więc pozostać w rodzinie, a kolejną można było nabyć z dofinansowaniem do rat.
  2. Oprocentowanie zmienne i system rat równych powodowały, że po 8 latach i zakończeniu dopłat rata skokowo wzrastała.

Mieszkanie dla Młodych 

  1. Limit powierzchni użytkowej dla mieszkań spowodował, że w przypadku lokali mieszkalnych w budynkach dwulokalowych (funkcjonalnie domy) sztucznie przerabiano powierzchnie na pralnie, suszarnie, skrytki, sale ćwiczeń i te mieszkania mające po 100 m2 funkcjonują na rynku z powierzchnią użytkową np. 75 m2.
  2. Limit powierzchni spowodował również, że część osób rezygnowała z zakupu przynależnych komórek lokatorskich, przez co mieszkanie było mniej funkcjonalne w użytkowaniu.
  3. Wyłączanie z możliwości kredytowania składowych mieszkania nabywanych jako prawo do wyłącznego korzystania, w tym zdarzało się, że za balkon należało zapłacić z własnej kieszeni.
  4. Wyłączanie z możliwości kredytowania udziałów w działkach osiedlowych czy hali garażowej, pomimo, że ich zakup wiązał się z zakupem mieszkania.
  5. Po nowelizacji – brak warunku sprzedaży wcześniej posiadanej nieruchomości dla gospodarstw z trójką dzieci i jednocześnie brak wymogu, by ta kolejna była większa skutkował kierowaniem wsparcia również w celu budowania majątku. Tym samym program nie służył wyłącznie poprawie warunków mieszkaniowych. Dobrze zarabiająca rodzina z trójką dzieci, mieszkająca w domu, mogła sobie kupić kolejne mieszkanie z dofinansowaniem np. 100.000 zł, bez konieczności przeprowadzki.

Bezpieczny Kredyt 2%

  1. Nieżyciowy warunek braku zamieszkiwania w odziedziczonej nieruchomości. Częstą sytuacją jest ta, gdzie jeden z rodziców umiera, a drugi dalej zamieszkuje nieruchomość ze swoimi dopiero wkraczającymi w dorosłość dziećmi. Mamy tu inne traktowanie kredytobiorców z dwójką żyjących rodziców niż tych z jednym żyjącym rodzicem i brak pomocy w nabyciu pierwszego mieszkania dla tych drugich.
  2. Akceptacja dla posiadania przez małżeństwo dwóch nieruchomości z jednoczesnym kontynuowaniem wsparcia w postaci dopłat. Dotyczy sytuacji, gdy singiel bierze kredyt, a potem przeprowadza się do małżonka (najczęściej ślub jest już w planach). Przy tak rygorystycznym podejściu do posiadania nieruchomości w przeszłości dziwi “luka” pozwalająca niektórym zarabiać na najmie i jednocześnie korzystać z dopłat. 
  3. Transakcje rodzinne. Poza nabyciem w przypadku dziedziczenia pozostałych udziałów w nieruchomości, ze wsparcia rządowego moim zdaniem powinny być wyłączone transakcje zakupu nieruchomości na linii rodzice/dzieci. Gdyby kredytów preferencyjnych nie było te nieruchomości przeszłyby zapewne na dzieci w drodze darowizny lub dziedziczenia. Jednocześnie dopuszczenie transakcji rodzinnych pozwala na zamianę droższych kredytów rodziców na tańszy kredyt dla dzieci bez jakiejkolwiek zmiany warunków mieszkaniowych.
  4. Inne traktowanie miejsc postojowych nabywanych jako prawo do wyłącznego korzystania i tych nabywanych jako udział w hali garażowej. Forma prawna elementów nabywanych w związku z zakupem mieszkania nie powinna mieć znaczenia, tak jako to jest w kredytach standardowych.

Konsultacje w sprawie kredytu mieszkaniowego “na Start”

Jestem ogromnie zaskoczona i czuję się wyróżniona imiennym zaproszeniem (spośród kilku tysięcy ekspertów kredytowych pracujących bezpośrednio z klientem) na pierwsze z cyklu spotkań w ramach konsultacji założeń kredytu mieszkaniowego “na Start”. Skorzystałam z możliwości uczestnictwa on-line.

konsultacje kredyt na start

Prawdopodobnie program przejdzie modyfikacje w stosunku do pierwotnych założeń. Przysłuchując się kolejnym wypowiedziom i odpowiedziom po stronie ministerstwa mogę jedynie stwierdzić, że w moim przeświadczeniu (w takim lub innym kształcie) program kredyt mieszkaniowy “na Start” wejdzie w życie. Konsultacje nie dotyczą tego, czy kredyt “na Start” ma być, ale jaki ma być.

INFORMACJA na stronie ministerstwa.

Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań

24 Komentarze:

  1. Witam serdecznie. Proszę o informację. Czy bd możliwość uzyskać kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu. Prowadzę własną działalność. Żona nie pracuje. Dwójka dzieci. Pozdrawiam

    1. Budowa domu od podstaw, dokończenie budowy, jaki i zakup działki z rozpoczętą budową i jej dokończenie – to wszystko mieści się w ramach celu “budowa domu”. Wg wstępnych założeń dopłatą ma być objęta określona kwota kredytu bez wyznaczania progu wkładu własnego i kosztu inwestycji. Prawdopodobnie nie będzie ograniczeń co do zaawansowania prac i wkładu własnego przy budowie jak było w Bezpiecznym Kredycie. Jednocześnie w stosunku do budów domów w trakcie funkcjonowania BK2% wychodziło najwięcej zaskakujących interpretacji. Stąd do momentu pojawienia się przynajmniej projektu ustawy odnosimy się tylko do założeń.

  2. Dzień dobry, gratulacje Pani Bożeno tak bardzo obszernej wiedzy jak również jej potwierdzenia w postaci zaproszenia do konsultacji w sprawie kredytu mieszkaniowego “na Start”! Bardzo się cieszę, że Pani dostała takie zaproszenie. Chciałbym prosić o radę, mam zamiar kupić mieszkanie na kredyt w tym roku(mieszkanie będzie oddane w maju tego roku), czy czekać na kredyt “na Start”(na 95% będą mnie obejmowały jego warunki) czy jednak brać kredyt hipoteczny ze względu na przeciągające się prace nad projektem ustawy? Dodam, że spodziewam się dostępności tej nieruchomości maks do czerwca tego roku. Dziękuję za odpowiedź

    1. Dzień dobry. Nie odpowiem na to pytanie. Z punktu widzenia warunków samego kredytu kredyt z dopłatami będzie korzystniejszy niż kredyt standardowy, ale jednocześnie dla Singla ma być dopłata tylko do 200 tys. kredytu. Czy czekając na program nie zapłaci Pan więcej o kilkadziesiąt tysięcy za nieruchomość oraz, czy inna nieruchomość również spełni oczekiwania nie jestem w stanie przewidzieć.

  3. Dzień dobry, świetna analiza!
    Chciałabym zapytać, czy będziemy mogli skorzystać z kredytu (rodzina 2+2) posiadając już działkę (na ten moment jedynym właścicielem jest żona) na budowę domu na tej właśnie działce ? Nie posiadamy żadnych nieruchomości.

    1. Dzień dobry. Prawdopodobnie tak. Nie wiemy jeszcze, czy będzie powtórzony wymóg, by oboje kredytobiorcy byli właścicielami działki przy kredycie na budowę. Zakładam, że działka nie jest obciążona kredytem.

  4. Dzień dobry, chciałabym dopytać o dwa opisane wyżej wyjątki:

    1. Posiadamy już z mężem jedną nieruchomość, w której mieszkamy (jesteśmy rodziną 2+3).
    2. Czy posiadanie przez męża udziału w mieszkaniu po rodzicach (1/2 przekazana w drodze darowizny) będzie nas wykluczać z programu? W sensie, czy te dwa wyjątki mogą zachodzić równocześnie?

  5. Bardzo dobra analiza. Czy podczas brania kredytu w parze (nie będąc jeszcze małżeństwem) obie osoby muszą mieć umowę na stałe, czy wystarczy że jedna z osób ma taką umowę?

  6. Dzień dobry, bardzo pomocny artykuł, mam tylko wątpliwości czy jeśli chcemy z mężem starać się o skorzystanie z programu, to możemy już teraz zakupić działkę?

    1. Zakładam, że działka ma być kupiona z myślą o budowie domu. Teoretycznie TAK, ale w projekcie ustawy, a potem w finalnej ustawie mogą się jeszcze pojawić warunki ograniczające dla działek, których teraz nie jesteśmy w stanie przewidzieć.

  7. Dziękuje za artykuł. Moje pytanie jest następujące: czy mając dom w budowie na swojej działce będzie istniała możliwość wzięcia kredytu na zakup mieszkania?? Gospodarstwo domowe 4 osobowe.

    1. Dom w budowie to nie jest nieruchomość mieszkalna. Do czasu zakończenia budowy (zgłoszenia do użytkowania) nie powinien być przeszkodą w uzyskaniu kredytu. Zakończenie budowy będzie prawdopodobnie stanowiło przesłankę utraty dopłat. Odnosimy się na razie tylko do założeń programu, nie ma projektu ustawy, nie znamy finalnego kształtu programu.

  8. Dzień dobry. Proszę o stanowisko. Mamy wspólnie z żoną mieszkanie. Chcielibyśmy je sprzedać i wybudować dom. Nasza rodzina to 5 osób (2+3). Czy będziemy mogli skorzystać z kredytu na start, skoro żona ma jeszcze przepisane mieszkanie swoich rodziców, jednak bez możliwości korzystania z niego z uwagi na dożywocie teściów.

    1. Nie wiem, czy będziecie Państwo mogli skorzystać z programu i nie będzie można tego na 100% określić do czasu wejścia w życie ustawy (na razie nie ma nawet projektu). Na dziś macie Państwo dwa mieszkania. To, że na jednym z nich ciąży prawo dożywocia nie ma znaczenia. Na podstawie założeń programu wyjątek ma uwzględniać posiadanie jednego mieszkania (prawdopodobnie teraz i w przeszłości), stąd jest duże prawdopodobieństwo, że nie spełnicie Państwo warunków programu.

  9. Bardzo ciekawy artykuł, nie rozumiem jednak, jaki jest próg łącznego dochodu dla pary, który całkowicie wyklucza z programu?

    1. Nie ma takiego progu. Po prostu w którymś momencie przekroczenie spowoduje, że dopłata zejdzie do zera. Orientacyjnie będzie to 4-krotność dopłaty, skoro dopłata maleje o 25% przekroczenia dochodu. Przy kwocie kredytu 400.000 orientacyjnie dopłata do raty to ok. 1800 zł, czyli przy przekroczeniu dochodu o ok. 7000 zł program nie będzie już dawał preferencji. Z konkretami należy zaczekać na projekt ustawy.

  10. Bardzo dobry artykuł. Dla mnie jakie osoby zupełnie spoza tej branży coś wspomniało – cała wiedza w jednym. Czy już wiadomo kiedy mniej więcej ma ruszyć nowy kredyt?

  11. Dziękuję za artykuł. Proszę o informację jeżeli zna Pani odpowiedź.
    W jaki sposób będzie wyliczany dochód dla działalności i umów typu B2B. Czy dochód brutto miesięcznie w założeniach programu to:
    – kwota brutto na fakturach tzn. razem z wartością VAT? (10000 brutto = około 5458 zł na rękę przy dużym zusie, skali i bez kosztów)
    – kwota netto na fakturach (10000 brutto = około 6936 zł na rękę przy dużym zusie, skali i bez kosztów)

    1. Nie znam odpowiedzi, nie ma też projektu ustawy. Dochód przedsiębiorcy jest największą zagadką z uwagi na to, że same banki na podstawie tych samych dokumentów różnie szacują dochód netto. Wskazana byłaby więc w ustawie jakaś jedna wspólna reguła, ale na tym etapie prac brak informacji.

  12. Świetny artykuł – dużo analizy i nowych pomysłów. Mam jednak pytanie czy w projekcie uwzględniony jest kredyt “na dokończenie budowy”. I jak interpretować rozpoczęcie budowy. Stoję przed zamiarem budowy domu z partnerką. Wszystkie formalności są załatwione i mamy pozwolenie na budowę. Budowa została zgłoszona do Nadzoru budowlanego lecz żadnych prac jeszcze nie wykonaliśmy na działce. Czy wstrzymać się z pracami (które chcemy wykonać za własne środki) do czasu starania się o kredyt w nowym programie?

    1. Skoro nie ma być górnej granicy wkładu własnego to prawdopodobnie nie będzie też ograniczeń dla wartości działki i wielkości zrealizowanych prac. Ale to jest PRAWDOPODOBNIE. Więcej informacji pojawi się dopiero jak będzie projekt ustawy, ale i tak do czasu jej uchwalenia nadal mogą być zmiany.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *