Wymagany wkład własny do kredytu

Jaki wkład własny do kredytu mieszkaniowego potrzebujesz zgromadzić w 2024 roku? Inne zasady obowiązują dla kredytów hipotecznych standardowych. Inne dla tych w ramach programów rządowych z opcją gwarancji BGK brakującego wkładu. Rok 2024 jest rokiem przejściowym pomiędzy dwoma programami z dopłatami do rat. To prawdopodobnie też ostatnia okazja na skorzystanie z gwarancji BGK, jeśli nie spełniasz kryterium pierwszego mieszkania lub domu w życiu. Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S ustaliła ramy dla banków. Na to nakładają się procedury i oferta danego banku. Pod kątem wymaganego wkładu własnego znaczenie mogą mieć nie tylko ogólne zasady, ale i rodzaj nieruchomości oraz cechy samego kredytobiorcy. Standardowe 10% lub 20% wkładu własnego nie jest jedyną odpowiedzią na pytanie o minimalny wkład własny do kredytu mieszkaniowego.

Czym jest wkład własny i jak go wnosisz?

Choć pewne rzeczy mogą wydawać się oczywiste, to na podstawie prowadzonych spotkań widzę, że oczywiste nie są. Zacznę więc od podstaw. Komu i w jaki sposób wpłacasz wkład własny do kredytu mieszkaniowego?

Nie, wkładu własnego nie wpłacasz do banku!

Bank wymaga Twojego wkładu w inwestycję, ale go od Ciebie nie pobiera. Wkład własny to nie jest koszt kredytu. Bank tylko sprawdza wniesienie wkładu własnego przez kredytobiorcę. Wkład własny to Twój udział w finansowaniu kredytowanej nieruchomości i dotyczy tylko kredytów hipotecznych celowych. Kredyt celowy to ten przeznaczony na zakup, remont, wykończenie nieruchomości czy też budowę domu. Przy kredytach lub pożyczkach hipotecznych na cel dowolny bank nie wymaga i nie weryfikuje wniesienia wkładu własnego. Przy celu dowolnym nadal jednak będzie ograniczenie w postaci LtV (kredyt do wartości).

Wkład własny a LTV

Wkład własny liczymy zawsze w stosunku do kosztu inwestycji. Przy zakupie będzie to cena zakupu. Gdy zakup łączony jest z remontem lub wykończeniem będzie to suma ceny zakupu i wartości kosztorysowej remontu/wykończenia. Przy budowie domu będzie to suma wartości działki i wartości kosztorysowej budowy.

LtV oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkową określa rzeczoznawca w operacie szacunkowym (wycenie) nieruchomości lub ustala bank korzystając z baz cen nieruchomości. To drugi parametr, który bank weryfikuje. Przy budowie domu lub finansowaniu remontu/wykończenia będzie to wartość przyszła nieruchomości. Wartość rynkowa może być wyższa lub niższa niż koszt inwestycji. Wyższa wartość nieruchomości nie zastąpi wymaganego wkładu własnego. Niższa wartość nieruchomości może z kolei mieć skutek w postaci obniżenia kwoty kredytu przez bank lub pogorszenia warunków cenowych.

Jeśli bank wymaga 20% wkładu własnego to jednocześnie kredytuje na maksymalnie 80% wartości rynkowej nieruchomości (80% LtV). Dobrze, gdy wartość z wyceny rzeczoznawcy jest równa co najmniej cenie zakupu.

Wyższa wartość nieruchomości nie zastąpi wkładu własnego, ale druga nieruchomość na zabezpieczenie kredytu może pomóc sfinansować 100% ceny nabycia analogicznie jak jest to możliwe przy kredytach z gwarancją BGK. Do tych kwestii wrócę w dalszej części wpisu.

Co jest wkładem własnym do kredytu mieszkaniowego?

Kwota przelana na konto sprzedającego na poczet ceny zakupu na rynku wtórnym. Do tej kwoty zalicza się również zadatek lub zaliczkę wpłacone na podstawie umowy przedwstępnej.
Wpłata własnych środków na poczet realizacji umowy z deweloperem. W zależności od tego czy inwestycja jest w budowie czy zakończona różnie mogą wyglądać harmonogram i płatności do dewelopera.
Wartość posiadanej działki budowlanej i nakłady wniesione lub deklarowane do wniesienia w budowę przy kredycie mieszkaniowym na budowę domu.
Wartość posiadanego udziału w nieruchomości, jeśli finansujesz kredytem mieszkaniowym nabycie pozostałych udziałów, w tym spłatę byłego współmałżonka. Niektóre banki do ceny nabywanego udziału również będą wymagały udziału własnego.
Różnica pomiędzy kwotą zadłużenia a wartością rynkową nieruchomości w przypadku kredytu przeznaczonego na spłatę innego kredytu mieszkaniowego (refinansowanie kredytu mieszkaniowego).

Jak dokumentujesz wniesienie wkładu własnego?

Wniesienie wkładu własnego bank potwierdza na podstawie określonych dokumentów.

Oświadczenie stron transakcji w treści umowy przeniesienia własności dla kwot zapłaconych przed aktem notarialnym. Jeśli więc przy umowie przedwstępnej wpłaciłeś zadatek, to potwierdzeniem wniesienia wkładu własnego będzie oświadczenie zbywcy nieruchomości w treści umowy ostatecznej potwierdzające, że te pieniądze otrzymał.
Przelew z Twojego rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego na konto dewelopera lub zbywcy nieruchomości. Przelewem dokumentujemy wszystkie wpłaty, które w akcie notarialnym przeniesienia własności mają określony termin na wniesienie po akcie. To ma być przelew z Twojego konta! Przelewu z brakującym wkładem własnym nie może za Ciebie grzecznościowo zrobić rodzic, partner czy partnerka.
Faktura wystawiona przez dewelopera po zapłacie określonej transzy zgodnie z umową deweloperską. W przypadku inwestycji realizowanej przez dewelopera f-rę możesz zastępczo zastosować w miejsce przelewu.
Operat szacunkowy (wycena) lub inspekcja rzeczoznawcy przy budowie domu. Bank nie wymaga faktur i rachunków potwierdzających, ile wydałeś na budowę. Stan zaawansowania potwierdzi rzeczoznawca. Wkład własny wnoszony przed pierwszą transzą kredytu potwierdza wycena rzeczoznawcy. Wkład własny wnoszony w trakcie budowy (kredytowanie naprzemienne) potwierdza inspekcja. W pojedynczych bankach zamiast inspekcji bank zaakceptuje zdjęcia budowy wykonane przez Ciebie.

Udokumentowanie wniesienia wkładu własnego z PPK

Dokumentem potwierdzającym wniesienie wkładu własnego nie jest umowa z instytucją finansową prowadzącą PPK (Pracowniczy Plan Kapitałowy) w przypadku wypłaty środków na wkład własny. Nie jest też dokumentem potwierdzenie przelania środków na wkład własny otrzymane z tejże instytucji. Taki przelew (na konto zbywcy lub dewelopera) nie przejdzie przez Twoje konto.

Jeśli planujesz część wkładu własnego pokryć z PPK to te środki należy na konto zbywcy przelać przed aktem notarialnym. Dokumentem potwierdzającym wniesienie wkładu własnego będzie oświadczenie zbywcy w treści umowy sprzedaży potwierdzające, że kwotę otrzymał.

W przypadku zakupu od dewelopera nieruchomości w budowie możesz dla udokumentowania wniesienia wkładu przedstawić fakturę od dewelopera.

Choć ustawa o PPK pozwala wypłacić środki na pokrycie wkładu własnego do kredytu mieszkaniowego to ta możliwość nie została wyraźnie wskazana w Rekomendacji S i nie ma odzwierciedlenia w procedurach bankowych. Rekomendacja S mówi:

Bank powinien upewnić się, że środki finansowe kredytobiorcy przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki lub dotacji

Środki wypłacone z PPK na wkład własny zwracasz w terminie maksymalnie 15 lat. Nie jest to pożyczka lub kredyt, ale jednak źródło zwrotne (pożyczasz od siebie samego), stąd banki mają z tym pewien problem. Na dziś jedynie Alior Bank potwierdził oficjalnie (od 09/2023) akceptację środków posiadanych w PPK jako udokumentowanie posiadania wkładu własnego.

Co może być źródłem wkładu własnego do kredytu mieszkaniowego?

Na wniosku kredytowym potwierdzasz oświadczeniem, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytów i pożyczek. Nie możesz więc posiłkować się kredytem gotówkowym. Pożyczka od rodziny lub znajomych również nie wchodzi w grę. Nie możesz na wkład własny zaciągnąć pożyczki z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych. Co w takim razie może być źródłem wkładu własnego?

Twoje własne oszczędności, czyli kwoty, które zarobiłeś i odłożyłeś. Oszczędności możesz gromadzić na kontach, lokatach, inwestując w różne instrumenty finansowe, czy też w przysłowiowej „skarpecie”. Środki zgromadzone w PPK to też twoje oszczędności.
Darowizny środków pieniężnych. Pamiętaj o właściwej formie i deklaracji do urzędu skarbowego, jeśli masz zamiar skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.
Książeczka mieszkaniowa (w niektórych bankach) – stan oszczędności wraz z premią gwarancyjną.
Wartość posiadanej działki budowlanej przy budowie domu.
Wartość posiadanego udziału w nieruchomości przy nabyciu pozostałych udziałów, zniesieniu współwłasności ze spłatą, podziale majątku po rozwodzie ze spłatą.
W przypadku refinansowania kredytu mieszkaniowego źródłem wkładu własnego będzie różnica między wartością nieruchomości a saldem zadłużenia. Wzrost wartości nieruchomości przekłada się na wyższy wkład własny w kolejnym kredycie.
Konto Mieszkaniowe lub Lokata Mieszkaniowa – to temat na przyszłość, bo z racji tej, że produkty funkcjonują od 2023 roku, a minimalny okres oszczędzania to 3 lata to źródło wkładu własnego dojdzie w przyszłości.

Wytyczne Rekomendacji S

Kredyt hipoteczny standardowy

Od 2017 roku zgodnie z Rekomendacją S maksymalna kwota kredytu hipotecznego to 80% wartości nieruchomości z możliwością podwyższenia kwoty kredytu do 90% wartości przy dodatkowym ubezpieczeniu lub zabezpieczeniu.

Banki wymagają więc standardowo 20% wkładu własnego z możliwością obniżenia tego progu do 10%.

Kredyt z wkładem własnym poniżej 20% jest to kredyt z niskim wkładem własnym i wiąże się z ubezpieczeniem brakującego wkładu. Koszt tego ubezpieczenia ponosi bank, ale dla kredytobiorcy niski wkład własny oznacza wyższe oprocentowanie kredytu na cały okres kredytowania lub do czasu spłaty brakującego wkładu.

Rekomendacja S oprócz ubezpieczenia brakującego wkładu mówi również o zabezpieczeniu. Takim zabezpieczeniem może być blokada środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP. W grupie akceptowanych instrumentów jest również IKE (Indywidualne Konto Emerytalne) i IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego). Te zabezpieczenia jednak w praktyce w ofertach bankowych nie funkcjonują.

W przypadku kredytu w innej walucie lub w zależności od rodzaju nieruchomości o kredycie z ubezpieczeniem niskiego wkładu możemy mówić również przy wkładzie własnym powyżej 20%.

Banki wymagające minimum 20% wkładu własnego dla kredytów w PLN

Minimum 20% dla wszystkich wniosków:

ING Bank Śląski SA
BNP Paribas Bank Polska SA
Citi Handlowy

Minimalny wkład własny 20% lub wyższy w zależności od dodatkowych kryteriów:

PEKAO SA – minimum 20% dla domów jednorodzinnych (zakup, budowa). Minimum 20% będzie też wymagane przy kredytowaniu zakupu działki budowlanej.
Santander Bank Polska – minimum 20% dla klienta zewnętrznego i kredytowania budowy domu lub zakupu działki budowlanej.
Millennium – minimum 20% dla niektórych lokalizacji i w zależności od wartości nieruchomości.
mBank – wyższy wkład własny wymagany jest dla nietypowych nieruchomości lub w przypadku jednego kredytobiorcy w wieku powyżej 45 lat, prowadzącego działalność gospodarczą lub zatrudnionego w małej firmie.

Te banki mogą również kredytować z 10% wkładem własnym, ale nie wszystkie transakcje.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy, czyli opcja 0% wkładu

Zgodnie z Rekomendacją S w przypadku gwarantowanych kredytów mieszkaniowych bank może kredytować maksymalnie do 100% wartości nieruchomości.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy to kredyt udzielony z gwarancją BGK brakującego wkładu własnego w ramach programu rządowego („Mieszkanie bez wkładu własnego„). Gwarancja BGK dotyczy określonych rodzajów kredytów oraz tylko tych banków, które podpisały stosowne umowy z BGK.

Ogóle zasady dotyczące gwarancji BGK:

W przypadku wkładu własnego poniżej 20% kredyt objęty jest gwarancją BGK.
Maksymalna kwota gwarancji BGK to 100.000 zł.
Banki nie łączą ubezpieczenia niskiego wkładu z gwarancją BGK.
W przypadku niższej wyceny wartości nieruchomości niż cena nabycia/koszt inwestycji nie ma możliwości objęcia kredytu mieszkaniowego gwarancją BGK (kredyt w takiej sytuacji maksymalnie na 80% wartości).
Do czasu spłaty w kapitale kredytu kwoty objętej gwarancją nie można w nieruchomości prowadzić ani zarejestrować siedziby działalności gospodarczej.
Gwarancja BGK to nie są dodatkowe środki. To rodzaj poręczenia.

Gwarancja BGK daje możliwość uzyskania kredytu z 0% wkładu własnego. Aby było możliwe kredytowanie bez wkładu własnego maksymalna cena nieruchomości lub koszt inwestycji nie może przekroczyć 500.000 zł.

Kredyty mieszkaniowe z opcją gwarancji BGK brakującego wkładu:

[1] BK2%

Bezpieczny Kredyt 2% – przyjmowanie wniosków wstrzymane z dniem 02.01.2024

Wnioski o Bezpieczny Kredyt 2% składane były począwszy od 3 lipca 2023 do grudnia 2023 roku.

W związku z komunikatem BGK dotyczącym osiągnięcia (przekroczenia) wykorzystania 90% limitu roku 2024 i 75% limitów przewidzianych na lata 2025-2032 nawet gdyby program nie został zakończony ustawowo bardzo mało prawdopodobne jest wznowienie przyjmowania wniosków.

Projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart zakłada oficjalny KONIEC udzielania kredytów BK2% dnia 31.12.2024 r.

[2] RKM

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z opcją spłaty rodzinnej – aktualnie w ofercie niektórych banków (PKO BP SA, PEKAO SA, ALIOR Bank SA, Santander Bank Polska SA).

Projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart zakłada oficjalne zakończenie udzielania kredytów RKM z dniem 31.12.2024, stąd rok 2024 to prawdopodobnie ostatnia możliwość skorzystania z tej oferty.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to produkt, którym warto się zainteresować w 2024 roku, jeśli Twój wkład własny do kredytu mieszkaniowego jest poniżej 20%.

Nazwa „rodzinny kredyt mieszkaniowy” i połączeniu „ze spłatą rodzinną” może być myląca, jeśli ktoś planuje ubiegać się o kredyt sam i dodatkowo nie myśli o powiększaniu rodziny.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy jest tak samo kierowany do Singli, jak i do małżeństw lub rodziców wspólnego dziecka. Jedynie osoby pozostające w związkach partnerskich, bez dzieci, nie mogą ubiegać się wspólnie o RKM.

Nie musisz korzystać ze spłaty rodzinnej, to tylko opcja. Korzystając z gwarancji BGK w kredycie RKM uzyskasz lepsze warunki cenowe niż w standardowym kredycie z niskim wkładem własnym.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy pozwala uzyskać kredyt bez wkładu własnego lub z niskim wkładem własnym na warunkach cenowych co najmniej tak dobrych, jakby twój wkład własny wynosił 20%.

RKM wiąże się z pewnymi ograniczeniami.

Co do zasady nie możesz być właścicielem innego mieszkania lub domu na moment wnioskowania o kredyt. Tu jednak przeszłość nie ma znaczenia. Od tej zasady są wyjątki m.in. w przypadku dziedziczenia lub posiadania dzieci.
Wkład własny co do zasady nie może przekraczać 200 tys. oraz 20% przy oprocentowaniu zmiennym lub 30% przy oprocentowaniu okresowo stałym. Dla budowy domu są inne zasady.
Brak limitu wieku.
Dla mieszkań jest limit ceny za m2. Musisz więc sprawdzić, czy nieruchomość kwalifikuje się.

Więcej informacji o Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym znajdziesz w moich poprzednich wpisach.

[3] #naStart

Kredyt mieszkaniowy #naStart to oferta, której jeszcze nie ma. Ten produkt również uwzględnia opcję skorzystania z gwarancji BGK brakującego wkładu własnego. Obecny projekt ustawy zakłada wejście w życie w połowie stycznia 2025.

Kredyt hipoteczny „klucz za dług”

W przypadku oferty kredytów hipotecznych „klucz za dług” Rekomendacja S maksymalny poziom LtV określa na 70%. Taka transakcja wymaga więc minimum 30% udziału własnego w finansowaniu. Na dziś tej oferty w bankach nie ma.

Minimalny wkład własny dla kredytu w walucie

Praktycznie mowa tylko o kredytach indeksowanych do waluty EUR dostępnych w dwóch bankach.

PEKAO SA- EUR, SEK, NOK

Minimalny wkład własny 30% (LtV 70%), gdy okres kredytowania nie przekracza 180 miesięcy.
Minimalny wkład własny 40% (LtV 60%) dla kredytów na okres dłuższy niż 180 miesięcy.
Minimum 50% dla kredytu w walucie na zakup działki budowlanej.

Alior Bank – EUR

Lokal mieszkalny minimum 26% lub 37% w zależności od lokalizacji z opcją zmniejszenia wkładu do 16% (84% LtV) z ubezpieczeniem niskiego wkładu (NNW).
Dom jednorodzinny minimum 48% wkładu własnego z opcją zmniejszenia do 16% (84% LtV) z NWW.
Działka budowlana minimum 36% wkładu własnego z opcją zmniejszenia do 16% (84% LtV) z NWW.

Druga nieruchomość zamiast wkładu własnego?

Mówimy o kredycie mieszkaniowym standardowym, czyli tym bez gwarancji BGK.

Na dziś opcja finansowania 100% ceny pod warunkiem zabezpieczenia kredytu hipoteką na dwóch nieruchomościach dostępna jest (wg mojej wiedzy) wyłącznie w Santander Bank Polska SA.

LtV nie może przekroczyć 70%, czyli kwota kredytu mieszkaniowego nie może być wyższa niż 70% łącznej wartości obu nieruchomości. Tej nabywanej i drugiej, którą kredytobiorca proponuje na zabezpieczenie.

Kredytowanie bez wkładu własnego z zabezpieczeniem na dwóch nieruchomościach nie będzie możliwe, jeśli finansowana nieruchomość jest w budowie.