Bezpieczny Kredyt Poznań. Warunki i oferta.

Bezpieczny Kredyt 2%. Analiza i warunki na podstawie ustawy.

Planujesz ubiegać się o Bezpieczny Kredyt 2% na nieruchomość zlokalizowaną w Poznaniu lub województwie wielkopolskim? Masz pytania związane z programem? Możesz skorzystać z mojej wiedzy i mojego pośrednictwa kredytowego w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego z dopłatami do rat. O warunkach programu Pierwsze Mieszkanie szczegółowo piszę i odpowiadam na pytania od kilku miesięcy. Śledziłam zmiany i analizowałam program już na etapie projektu ustawy. Poniżej omawiam finalne warunki i zasady udzielania Bezpiecznego Kredytu 2%. Bazuję przede wszystkim na dotychczasowym funkcjonowaniu programu w praktyce oraz na Ustawie z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%.

 

Z dniem 02.01.2024 nabór nowych wniosków został wstrzymany.

Podstawa prawna

  1. Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%
    [Dz.U. 2021 poz. 2133]. Zmiana wprowadzająca Bezpieczny Kredyt 2% obowiązuje od 1 lipca 2023 roku.
  2. Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe [Dz.U. 2023 poz. 1114]. Tu należy sięgnąć do przepisów epizodycznych, przejściowych. Odnoszą się one do rozpoczętych budów oraz do komunikatów dotyczących wstrzymania przyjmowania wniosków. Te przepisy nie znalazły się w podstawowej ustawie.

Bezpieczny Kredyt 2% – TERMINY

  1. Rozpoczęcie przyjmowania wniosków o Bezpieczny Kredyt 2% od dnia 3 lipca 2023 r.
  2. Termin zakończenia udzielania kredytów Bezpieczny Kredyt 2% to 31 grudnia 2027 roku. To oznacza, że umowę kredytową należy podpisać do dnia 31.12.2027. Tym samym wniosek powinien być złożony z odpowiednim wyprzedzeniem np. 3-4 miesięcy.
  3. W trakcie funkcjonowania programu mogą wystąpić przerwy związane ze wstrzymaniem przyjmowania wniosków w danym roku.

System ewidencji dopłat i wstrzymanie przyjmowania wniosków

Regulacje obowiązujące od 01.01.2024:

  1. Bank ma 5 dni od otrzymania wniosku kredytowego na wprowadzenie do systemu dopłat prognozowanych rocznych kwot dopłat.
  2. W terminie 7 dni od zawarcia umowy kredytowej bank potwierdza kwoty lub dokonuje korekty w systemie dopłat.
  3. Podstawą wydania komunikatu przez BGK o wstrzymaniu przyjmowania wniosków są kwoty wprowadzone do systemu ewidencji dopłat, czyli te na podstawie przyjętych wniosków.
  4. Termin wprowadzenia do ewidencji dopłat wniosków przyjętych do 31.12.2023 (z wyjątkiem rezygnacji i decyzji odmownych) upływa 7 stycznia 2024.
  5. Banki wstrzymują przyjmowanie nowych wniosków z następnym dniem od ogłoszenia komunikatu przez BGK.

Komunikat o wstrzymaniu przyjmowania wniosków opublikuje Bank Gospodarstwa Krajowego w sytuacji:

  • przekroczenia 90% limitu przewidzianego na dany rok, lub
  • przekroczenia 75% limitu przewidzianego na następny rok.

Pierwszego komunikatu na stronie BGK spodziewamy się 1 stycznia 2024 roku.


Pierwotnie BGK informował, że pierwszego komunikatu można spodziewać się 7 stycznia, po upływie terminu na rejestrację wniosków z 2023 roku. Oficjalny komunikat z dnia 28.12.2023 zmienia jednak termin.

Lista banków oferujących Bezpieczny Kredyt 2%

Oferta Bezpiecznego Kredytu 2% dotyczy tych banków, które podpisały umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Lista banków jest aktualizowana na stronie BGK i na ten moment są to:

  1. Alior Bank S.A.
  2. Bank BPS i Banki Spółdzielcze Zrzeszenia BPS.
  3. Bank Ochrony Środowiska S.A.
  4. Bank PEKAO S.A.
  5. Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie.
  6. Bank Spółdzielczy w Brodnicy.
  7. Krakowski Bank Spółdzielczy w Krakowie.
  8. mBank S.A.
  9. PKO Bank Polski S.A.
  10. SGB-Bank S.A. i Banki Spółdzielcze Zrzeszone z SGB-Bankiem S.A.
  11. VeloBank S.A.

Banki zaznaczone kolorem to te banki, których ofertę mogę przedstawić jako pośrednik kredytowy. Jeśli więc o Bezpieczny Kredyt 2% wnioskujesz w Poznaniu możesz skorzystać z mojej pomocy.

Oficjalne strony programu

Ważne KOMUNIKATY BGK związane z Bezpiecznym Kredytem, czyli:

  • wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej,
  • komunikaty o wstrzymaniu przyjmowania wniosków.

Bank Gospodarstwa Krajowego – Program Pierwsze Mieszkanie

Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Pytania i odpowiedzi

Wysokość wskaźnika średniej kwartalnej stopy procentowej

  1. Pierwszy okres od 1.7.2023 do 9.11.2023 = 7,14%
  2. Drugi okres od 10.11.2023 do czasu ogłoszenia kolejnego komunikatu = 7,02%

Kto może skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2%?

Wiek kredytobiorcy

W dniu złożenia wniosku kredytowego kredytobiorca nie może mieć ukończonych 45 lat, czyli wniosek należy złożyć przed dniem 45 urodzin. W przypadku dwóch kredytobiorców warunek wieku dotyczy młodszego.

Obywatelstwo

O Bezpieczny Kredyt 2% może wnioskować zarówno osoba posiadająca obywatelstwo polskie, jak i cudzoziemiec.

Miejsce prowadzenia gospodarstwa domowego

Gospodarstwo domowe na dzień złożenia wniosku może być prowadzone:

  • na terytorium RP (Rzeczpospolita Polska)
  • poza terytorium RP, jeśli przynajmniej jeden kredytobiorca posiada obywatelstwo polskie.

Gospodarstwo domowe w rozumieniu ustawy

  1. Prowadzone samodzielnie przez pełnoletnią osobę fizyczną (singiel).
  2. Gospodarstwo domowe prowadzone wspólnie przez małżonków (niezależnie od ustroju małżeńskiego).
  3. Gospodarstwo domowe prowadzone wspólnie przez rodziców wspólnego dziecka.

Dla małżeństw początkiem prowadzenia wspólnego gospodarstwa jest dzień ślubu.

Dla rodziców dziecka początek prowadzenia wspólnego gospodarstwa wyznacza data narodzin dziecka.

Osoby pozostające w związku partnerskim, bez ślubu i bez wspólnego dziecka, nawet gdy faktycznie mieszkają razem to na potrzeby tej konkretnej ustawy nie są traktowani jako wspólne gospodarstwo domowe.

Samodzielne wnioskowanie o Bezpieczny Kredyt 2% małżonka z rozdzielnością majątkową lub rodzica dziecka


Małżonek posiadający rozdzielność majątkową może samodzielnie wnioskować o Bezpieczny Kredyt 2%.


To pod warunkiem, że drugi małżonek, nie przystępujący do kredytu, nie posiada mieszkania lub domu, a jeśli takowe posiadał, to zbył przed ślubem. Małżonek posiadający mieszkanie lub dom, które zbył przed ślubem, nie może być stroną umowy Bezpiecznego Kredytu 2%.

Analogicznie wygląda sytuacja z rodzicami wspólnego dziecka. Jeśli jeden z rodziców przystępuje samodzielnie do kredytu, to drugi rodzic również musi spełnić kryterium nieruchomości mieszkalnej, chyba, że zbył takowe prawo przed narodzinami dziecka. Jeśli drugi z rodziców dziecka posiadał mieszkanie lub dom, które zbył przed narodzinami dziecka (początek prowadzenia wspólnego gospodarstwa) to nie może być stroną umowy Bezpiecznego Kredytu 2%.

Brak własności innego mieszkania lub domu

Bezpieczny Kredyt 2% służy z założenia finansowaniu pierwszego mieszkania lub domu w życiu. Stąd jako kredytobiorca na dzień złożenia wniosku kredytowego oraz w przeszłości:

  1. Nie możesz posiadać prawa własności innego mieszkania lub domu jednorodzinnego.
  2. Nie możesz posiadać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu.

Te same warunki odnosimy do osoby prowadzącej z kredytobiorcą wspólne gospodarstwo domowe (małżonek, drugi rodzic dziecka), ale z uwzględnieniem “ustawowego” początku prowadzenia wspólnego gospodarstwa.

Stąd dla osoby prowadzącej wspólne gospodarstwo domowe, która nie jest kredytobiorcą, przeszłość weryfikujemy:

  • od daty ślubu dla małżonka
  • od daty urodzin dziecka dla drugiego rodzica dziecka

Nieruchomości mieszkalne posiadane za granicą nie rzutują na możliwość skorzystania z Bezpiecznego Kredytu. Weryfikowane są jedynie nieruchomości położone na terytorium RP.


Wyjątki w zakresie własności

  1. Dziedziczenie do 50% w jednej nieruchomości stanowiącej mieszkanie lub dom pod warunkiem, że nie mieszkasz w tej nieruchomości od minimum 12 miesięcy. Do kwestii momentu dziedziczenia i postępowania spadkowego w toku odniosłam się w tym wpisie.
  2. Posiadanie jednej nieruchomości mieszkalnej wyłączonej z użytkowania decyzją nadzoru budowlanego wydanej:
  • w związku z katastrofą budowlaną, skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu, lub
  • co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%

Strona umowy innego kredytu hipotecznego

Na dzień wnioskowania o Bezpieczny Kredyt 2% jak i 36 miesięcy wstecz nie możesz być stroną umowy innego kredytu hipotecznego z przeznaczeniem na:

  • nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu,
  • budowę domu jednorodzinnego (zmiana w trakcie procesowania).

Wyjątki:

  • Rozwiązanie umowy kredytowej przed uruchomieniem środków. Ta zmiana ma znaleźć się w ustawie (w trakcie procesowania). Dodatkowo MRiT w oficjalnych odpowiedziach wskazuje na warunek rozwiązania umowy kredytowej z przyczyn niezależnych od kredytobiorcy.
  • Rozwiązanie umowy kredytowej z powodu odstąpienia od umowy deweloperskiej z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw nabywcy tj. niedopełnienie przez dewelopera wymogów ustawowych.
  • Bycie stroną innej umowy kredytowej tylko dla celów poprawy zdolności kredytowej bez własności kredytowanej nieruchomości. Ten wyjątek pojawia się w wyjaśnieniach udzielanych przez banki. Nie ma tej informacji w oficjalnych materiałach.

Parametry Bezpiecznego Kredytu 2%

  1. Waluta PLN.
  2. Minimalny okres kredytowania 15 lat.
  3. Okres dopłat 120 miesięcy. Dopłaty obowiązują jedynie dla rat kapitałowo-odsetkowych.
  4. Brak dopłat do rat odsetkowych w okresie karencji (okres uruchamiania transz).
  5. Brak dopłaty do raty zapłaconej po terminie lub w niepełnej wysokości.
  6. W okresie dopłat, pierwsze 120 miesięcy, raty malejące (równa rata kapitałowa).
  7. Po okresie dopłat raty równe, o ile kredytobiorca nie złoży wniosku o pozostawienie rat malejących.
  8. Oprocentowanie okresowo stałe ustalane w cyklach 5-letnich.
  9. Kredyt z wkładem własnym niższym niż 20% objęty jest gwarancją BGK. To z kolei pod warunkiem, że oferta i procedury banku pozwalają na skorzystanie z gwarancji.
  10. Na potrzeby ustalenia oprocentowania kredytu część kredytu objętą gwarancją BGK traktuje się analogicznie jak wkład własny kredytobiorcy. To oznacza, że niezależnie od wysokości wkładu własnego warunki cenowe ustalane są tak, jakby każdy klient wnosił 20% wkładu własnego.
  11. Brak limitów w zakresie ceny za m2. Brak limitów również dla powierzchni użytkowej nieruchomości.
  12. Maksymalna cena nieruchomości jest sumą maksymalnej kwoty Bezpiecznego Kredytu i maksymalnego wkładu własnego.
  13. Brak możliwości zmiany waluty Bezpiecznego Kredytu w sytuacji zmiany waluty dochodu.
  14. Ustawa nie wyklucza transakcji rodzinnych, ale decyzja należy do banku.
  15. Jest możliwość uzyskania Bezpiecznego Kredytu na budowę jako drugiego, jeśli kredyt na zakup działki budowlanej jest w tym samym banku. Jeśli kredyt na działkę jest w innym banku to należy go spłacić z własnych środków, bo w celach Bezpiecznego Kredytu nie ma refinansowania kredytu na działkę, na której jest realizowana budowa domu jednorodzinnego.

Wkład własny

Bezpieczny Kredyt 2% możesz uzyskać:

  • bez wkładu własnego z uwzględnieniem maksymalnej kwoty gwarancji BGK,
  • z wkładem własnym nie wyższym niż 200.000 zł.

Brak ograniczenia procentowego wysokości wkładu własnego, stąd wkład własny może wynieść np. 50%. Kredyt z wkładem własnym niższym niż 20% może zostać udzielony pod warunkiem objęcia go gwarancją BGK brakującego wkładu własnego. Dla Bezpiecznego Kredytu 2% banki nie stosują zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu, choć Rekomendacja S takiego połączenia nie wyklucza.

Próg 200.000 zł wkładu własnego można przekroczyć w sytuacji:

  1. Jeśli wkładem własnym jest wyłącznie niezabudowana działka gruntu, na której nie rozpoczęto prac. Suma wkładu własnego i kredytu nie może przekroczyć 1.000.000 zł.
  2. Analogicznie, jeśli wkładem własnym są wyłącznie środki zgromadzone na Koncie Mieszkaniowym wraz z premią mieszkaniową to suma wkładu własnego i kredytu nie może przekroczyć 1.000.000 zł.
  3. Jeśli wkładem własnym jest działka budowlana, na której rozpoczęto budowę przed 1 lipca 2023 roku to suma wkładu własnego i kredytu nie może przekroczyć 1.000.000 zł. Jednocześnie kwota kredytu jest ograniczona do 100 tys. lub 150 tys. zł. Możliwość wniesienia jako wkładu własnego działki z rozpoczętą budową jest to przepis przejściowy dla umów zawartych do 31.12.2025 roku. Nadal dotyczy to tylko sytuacji przekroczenia progu 200.000 wkładu własnego.

Maksymalna kwota Bezpiecznego Kredytu

  1. 500.000 zł dla jednoosobowego gospodarstwa domowego, bez dzieci.
  2. 600.000 zł dla wspólnych gospodarstw domowych tj. małżeństw, rodziców wspólnego dziecka oraz dla gospodarstwa z dzieckiem. Dotyczy to również samodzielnego wnioskowania o kredyt jednej z osób tworzących “ustawowe” wspólne gospodarstwo domowe. Również singiel z dzieckiem (o ile mieszka z dzieckiem i wykaże, że jest na jego utrzymaniu np. otrzymuje 500 plus) może wnioskować o 600 tys. zł.
  3. 150.000 zł dla wspólnych gospodarstw lub gospodarstw z dzieckiem, jeśli wkładem własnym jest działka z rozpoczętą przed 1.07.2023 budową, a wysokość wkładu własnego przekracza 200.000 zł.
  4. 100.000 zł dla jednoosobowego gospodarstwa domowego (bez dzieci), jeśli wkładem własnym jest działka z rozpoczętą przed 1.07.2023 budową i jednocześnie wartość wkładu własnego przekracza 200.000 zł.

Gwarancja BGK brakującego wkładu własnego

Jeśli wnosisz środki własne w kwocie poniżej 20% kosztu inwestycji kredyt objęty jest gwarancją BGK. Maksymalna kwota gwarancji wynosi 100.000 zł. To oznacza, że kredyt bez wkładu własnego możliwy jest, gdy cena nieruchomości lub koszt inwestycji nie przekracza 500.000 zł. Przy wyższej cenie możesz połączyć wkład własny z gwarancją BGK dla brakującej części wkładu własnego.

Łączna wysokość gwarancji oraz wkładu własnego nie może przekroczyć:

  • 200.000 zł
  • 20% całkowitych wydatków.

Od kwoty gwarancji BGK zapłacisz 1% bezzwrotnej prowizji.

Do czasu wygaśnięcia gwarancji BGK (spłaty w kapitale kredytu kwoty brakującego wkładu własnego) nie możesz wykorzystywać nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie możesz również zarejestrować działalności gospodarczej po tym adresem.

Zdolność kredytowa dla Bezpiecznego Kredytu

Zdolność kredytowa w Bezpiecznym Kredycie 2% jest wyższa niż w standardowym kredycie hipotecznym, co wynika z dwóch czynników:

  1. Do zdolności kredytowej bank uwzględnia ratę pomniejszoną o kwotę dopłaty.
  2. Bufor doliczany do oprocentowania na potrzeby weryfikacji zdolności kredytowej zależny jest od długości okresu stałej stopy, a przy Bezpiecznym Kredycie banki uwzględniają okres 120 miesięcy stałej stopy.

Banki nadal różnie szacują zdolność kredytową, jednak można założyć, że jest ona wyższa o ok. 30% w stosunku do kredytów udzielanych na rynkowych warunkach (biorąc pod uwagę raty równe dla standardowej oferty).

Nowe zasady i oczekiwania KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) zostały określone w czerwcowej nowelizacji Rekomendacji S.

Dopłata do odsetek dla rat kapitałowo-odsetkowych

Wzór dla obliczenia comiesięcznej kwoty dopłaty do odsetek, które BGK przekazuje do banku kredytującego:


D = Ks * [(W-2%)/12]

D – miesięczna dopłata do raty.

Ks – kapitał pozostały do spłaty, czyli aktualne zadłużenie.

W – wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej (wyrażony w %).


Wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej [W] publikuje Bank Gospodarstwa Krajowego.

W okresie od 1 lipca 2023 wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej wynosi 7,14%. To z kolei oznacza dopłatę na poziomie 5,14%.

Poniżej orientacyjna wysokość dopłaty i raty po dopłacie dla kredytu przy oprocentowaniu stałym 7,14% udzielonego na okres 300 miesięcy:

Bezpieczny Kredyt Poznań. Dopłata do rat.

Sposób ustalania wskaźnika średniej kwartalnej stopy procentowej w kolejnych okresach:


W = 0,9 * średnia ważona (wagą jest łączna kwota kredytów) oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową (innych niż Bezpieczny Kredyt) udzielonych w danym kwartale przez banki.


Raz ustalone stałe oprocentowanie Bezpiecznego Kredytu oraz wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej dla danego kredytobiorcy pozostają obowiązujące przez okres 60 miesięcy. Zmiana nastąpi po 5 latach i będzie wymagała zawarcia aneksu do umowy Bezpiecznego Kredytu. Komunikaty na stronie BGK odnośnie zmian średniej kwartalnej stopy procentowej będą miały znaczenie dla nowych wniosków kredytowych.

Górna granica dopłat

Ustawa określa górną granicę dla średniej ważonej oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową (innych niż Bezpieczny Kredyt) na poziomie 10%. W sytuacji przekroczenia tego progu Bank Gospodarstwa Krajowego nie ogłosi komunikatu z nową wysokością wskaźnika. Obowiązującym będzie poprzedni komunikat.


Maksymalny wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej [W] = (0,9* 10%) = 9%

Maksymalna dopłata = (9% – 2%) = 7%


Dopłata do raty odsetkowej – na wniosek

W sytuacji, gdy rata odsetkowa będzie wyższa niż pierwsza rata kapitałowo-odsetkowa po dopłacie na wniosek kredytobiorcy rata odsetkowa może zostać objęta dopłatą. Dopłata do raty odsetkowej będzie niższa i obejmie jedynie różnicę pomiędzy ratą odsetkową a pierwszą ratą kapitałowo-odsetkową z dopłatą.

Dopłaty wypłacone do rat odsetkowych to nie jest dodatkowa pula środków. Pomniejszą one późniejsze dopłaty równomiernie w całym okresie 120 miesięcy.


Odsetki naliczane przez bank w danej racie są zależne od ilości dni, jaka upłynie od poprzedniej raty. Wysokość dopłaty będzie taka sama niezależnie czy rata obejmuje 28 dni, czy np. 31 dni w miesiącu. Stąd pomimo rat malejących rata po dopłacie nie zawsze będzie mniejsza od tej z poprzedniego miesiąca.


Cele kredytowania w Bezpiecznym Kredycie

  • Kooperatywa mieszkaniowa (na razie “na papierze”).
  • Budowa domu jednorodzinnego, w tym wykończenie i zakup działki budowlanej.
  • Nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z wykończeniem, remontem.
  • Nabycie prawa własności domu jednorodzinnego wraz z wykończeniem, remontem.
  • Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wraz z wykończeniem, remontem.
  • Wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej celem uzyskania odrębnej własności lokalu wraz z wykończeniem.

Przy Bezpiecznym Kredycie na budowę domu działka musi być własnością obu kredytobiorców.


Czego nie sfinansujesz Bezpiecznym Kredytem?

  1. Remont lub wykończenie mogą być finansowane Bezpiecznym Kredytem tylko w połączeniu z celem głównym typu zakup, budowa. Na sam remont lub wykończenie nie otrzymasz Bezpiecznego Kredytu.
  2. Przebudowy, nadbudowy domu jednorodzinnego również nie sfinansujesz środkami z Bezpiecznego Kredytu.
  3. Bezpiecznym Kredytem nie sfinansujesz nabycia nieruchomości na podstawie umowy przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej (cesji). Cesja z umowy deweloperskiej jest to umowa trójstronna pomiędzy deweloperem, pierwotnym nabywcą i nowym nabywcą. Ustawa odnosi się jedynie do umów zawartych w oparciu o ustawę o ochronie praw nabywcy (ustawa deweloperska. Ustawodawca nie odnosi się do cesji z umowy zawartej ze spółdzielnią mieszkaniową o wniesienie wkładu budowlanego, ale można założyć, że takie wnioski kredytowe również spotkałyby się z odmową.
  4. Nabycia jedynie udziałów w nieruchomości z wyjątkiem sytuacji, gdy Bezpieczny Kredyt przeznaczony jest na nabycie pozostałych udziałów w nieruchomości, którą kredytobiorca odziedziczył w udziale do 50%. Nadal jednak pozostał warunek braku zamieszkiwania w tej nieruchomości od minimum 12 miesięcy.

Miejsce postojowe i Bezpieczny Kredyt

O przynależnościach do lokalu mieszkalnego już pisałam na blogu. Dla miejsca postojowego mamy dwie możliwości:

  1. Jeśli miejsce postojowe jest nabywane w ramach podziału nieruchomości wspólnej do korzystania (umowa quoad usum) to jest składnikiem ceny za mieszkanie i jego wartość jest uwzględniana w Bezpiecznym Kredycie. Takie miejsce postojowe jest przypisane do lokalu mieszkalnego i nie można go oddzielnie sprzedać. W dziale III księgi wieczystej gruntowej będzie wpis, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu X przypisane jest prawo do wyłącznego korzystania miejsca postojowego Y.
  2. Jeśli nabywasz udział w lokalu niemieszkalnym, hali garażowej, do którego to udziału będzie przypisane prawo do korzystania z danego miejsca postojowego to jest to odrębna nieruchomość i podlega finansowaniu za środki własne, poza kredytem. W takim przypadku w księdze wieczystej hali garażowej w dziale II będzie wpisany właściciel udziałów z imienia i nazwiska.

Komórka lokatorska i Bezpieczny Kredyt

Z komórką lokatorską jest nieco łatwiej niż z miejscem postojowym, ale podobnie:

  1. Jeśli komórka lokatorska jest pomieszczeniem przynależnym do mieszkania to jej wartość stanowi składową ceny za mieszkanie i jest uwzględniania w Bezpiecznym Kredycie. Docelowo komórka lokatorska jako pomieszczenie przynależne będzie w tej samej księdze wieczystej co mieszkanie.
  2. Komórkę lokatorską możesz również nabyć jako udział w lokalu niemieszkalnym, hali garażowej, do którego to udziału będzie przypisane prawo do wyłącznego korzystania z danej komórki lokatorskiej. W takiej sytuacji zakup finansujesz za gotówkę poza kredytem.

Kiedy tracisz dopłaty do Bezpiecznego Kredytu 2%?

Utrata i zwrot całości dopłat

W przypadku skazania za przestępstwo z artykułu 297 paragraf 1 lub 2 kodeksu karnego nie tylko tracisz dopłaty, ale również zwracasz całość otrzymanych dopłat do rat. Dotyczy to sytuacji złożenia fałszywych oświadczeń lub dokumentów do wniosku kredytowego, a także braku powiadomienia o okolicznościach skutkujących zaprzestaniem wsparcia finansowego (kara pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat).

Przesłanki utraty dopłat


Pamiętaj o obowiązku poinformowania banku kredytującego w sytuacji wystąpienia jednej z poniższych przesłanek. Na poinformowanie banku kredytującego masz 30 dni.


  1. Brak rozpoczęcia prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości finansowanej Bezpiecznym Kredytem w terminie 24 miesiący od daty przeniesienia własności lub zakończenia budowy domu (zgłoszenia do użytkowania).
  2. Zaprzestanie na okres co najmniej 12 miesięcy prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości finansowanej Bezpiecznym Kredytem. Nie dotyczy sytuacji, gdy jeden z kredytobiorców nadal mieszka w nieruchomości lub nieruchomość została wyłączona z użytkowania decyzją nadzoru budowlanego.
  3. Wynajęcie lub użyczenie nieruchomości z wyjątkami opisanymi dalej.
  4. Zmiana sposobu użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.
  5. Nabycie innej, kolejnej nieruchomości mieszkalnej z wyjątkiem dziedziczenia (spadku).
  6. Upadłość konsumencka.
  7. Stroną umowy przestał być młodszy kredytobiorca jako jedyny spełniający kryterium wieku (z wyłączeniem sytuacji śmierci kredytobiorcy).
  8. Sprzedaż nieruchomości. Sprzedaż zwykle wiąże się z całkowitą spłatą kredytu, ale możliwe jest również zbycie nieruchomości bez spłaty kredytu, jeśli aneksem zmieniono zabezpieczenie kredytu. Tu też mamy wyjątki opisane w dalszej części.
  9. Przedterminowa spłata w okresie 3 lat od udzielenia kredytu, z wyłączeniem sytuacji:
    (a) Spłaty części kredytu objętej gwarancją BGK, lub
    (b) Wcześniejsza spłata włącznie z wkładem własnym nie przekroczyła 200.000 zł, lub
    (c) Łączna wysokość nadpłaty i zapłaconej raty w danym miesiącu nie przekracza pierwszej, pomniejszonej o dopłatę raty tego kredytu. Po 3 latach bez ograniczeń.
  10. Udostępnienie do zamieszkania nieruchomości osobie, która:
    (a) w okresie 12 miesięcy przed uzyskaniem kredytu prowadziła z kredytobiorcą wspólne gospodarstwo domowe, lub
    (b) będąc drugim rodzicem dziecka nie prowadziła z nim gospodarstwa,
    a prowadzenie wspólnie tego gospodarstwa w dniu udzielenia kredytu oznaczałoby naruszenie warunku braku nieruchomości mieszkalnej.
  11. Zmiana oprocentowania z okresowo stałego na zmienne. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy nie podpiszesz po 5 latach aneksu z bankiem.

Wyjątki przy sprzedaży nieruchomości

  • Rozszerzenie wspólności majątkowej dla prawa własności lub zbycie na rzecz drugiego z kredytobiorców.
  • Zbycie na rzecz drugiego kredytobiorcy przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego.

Wyjątki przy wynajmie nieruchomości i zaprzestaniu prowadzenia gospodarstwa

  • Jeśli po udzieleniu Bezpiecznego Kredytu zawrzesz związek małżeński możesz zamieszkać w nieruchomości małżonka, którą ten z kolei nabył przed ślubem.
  • W takiej sytuacji przesłanki utraty dopłat w zakresie zaprzestania prowadzenia gospodarstwa domowego i najmu nieruchomości finansowanej Bezpiecznym Kredytem nie mają zastosowania.

Zamieszkanie z partnerem, rodzicem, rodzeństwem nie stanowi użyczenia i nie narusza warunków ustawy.


Fakt, że żadna z przesłanek utraty dopłat nie wystąpiła potwierdzisz oświadczeniem składanym po 5 latach wraz z aneksem odnawiającym stałe oprocentowanie oraz ponownie po 120 miesiącach i zakończeniu okresu dopłat.

Zmiana powierzchni użytkowej po wybudowaniu skutkująca przekroczeniem limitów

Jeśli Bezpiecznym Kredytem 2% finansujesz zakup nieruchomości od dewelopera na etapie budowy to umowa deweloperska zawiera zapisy odnośnie obmiaru końcowego i możliwej zmiany powierzchni użytkowej po wybudowaniu. Obmiar końcowy może wiązać się ze zmianą ceny, a tym samym może wiązać się zarówno z koniecznością dopłaty po stronie kredytobiorcy, jak i zwrotem ze strony dewelopera.

Wzrost ceny na skutek obmiaru końcowego i dopłata do ceny z własnych środków mogą spowodować przekroczenie progu 200.000 zł wkładu własnego.

Jeśli zmiana powierzchni wynika z normalnego cyklu budowy i mieści się w granicach określonych umową deweloperską to taka sytuacja nie powoduje utraty dopłat.

Wznowienie dopłat

Wznowienie dopłat jest możliwe w sytuacji, gdy przesłanką utraty dopłat było:

  1. Zaprzestanie na okres co najmniej 12 miesięcy prowadzenia gospodarstwa domowego w finansowanej nieruchomości.
  2. Wynajęcie nieruchomości finansowanej Bezpiecznym Kredytem.

Jeśli ponownie zamieszkasz w mieszkaniu lub domu zakupionym za środki z Bezpiecznego Kredytu możesz złożyć wniosek o wznowienie dopłat od danego momentu. To pod warunkiem, że nie zaistniały inne okoliczności powodujące utratę dopłat np. nie nabyłeś kolejnej nieruchomości mieszkalnej.

Brak PCC 2% na pierwsze mieszkanie

Od 31 sierpnia 2023 obowiązuje zwolnienie z PCC 2% na rynku wtórnym, czyli od podatku od czynności cywilnoprawnej sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to nabywców, dla których jest to pierwsze mieszkanie lub dom w życiu. Przy zwolnieniu z PCC 2% pod uwagę bierzemy również nieruchomości mieszkalne posiadane za granicą.

Warunek braku mieszkania lub domu uznaje się również za spełniony w sytuacji dziedziczenia w nie więcej niż jednej nieruchomości mieszkalnej w udziale do 50%.

Bezpieczny Kredyt Poznań

Dla nieruchomości zlokalizowanych w Poznaniu lub województwie wielkopolskim, przy ubieganiu się o Bezpieczny Kredyt 2% możesz skorzystać z mojego wsparcia i pośrednictwa. Wnioski kredytowe przyjmuję stacjonarnie w biurze w Poznaniu.

Jeśli potrzebujesz więcej informacji, to sięgnij do poprzednich wpisów dotyczących Bezpiecznego Kredytu, które  znajdziesz poniżej:

  1. Pytania i odpowiedzi część druga.
  2. Pytania i odpowiedzi część pierwsza.
  3. Bezpieczny Kredyt – analiza projektu ustawy.
  4. Cesja wierzytelności i Bezpieczny Kredyt.
  5. Nieżyciowe zasady.
  6. Bezpieczny Kredyt w PKO BP.
  7. Bezpieczny Kredyt w Alior.
  8. PEKAO SA i Bezpieczny Kredyt.
  9. Podobieństwa i różnice między Bezpiecznym Kredytem i Rodzinnym Kredytem.

We wpisach znajdziesz również kilkaset komentarzy czytelników wraz z moimi odpowiedziami. Zapraszam do korzystania z wiedzy, którą dzielę się bezpłatnie oraz do współpracy przy ubieganiu się o kredyt (klient nie ponosi kosztów usługi, współpraca z bankami za wynagrodzeniem zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym).

Jeśli ten blog kredytowy i wpis były dla Ciebie pomocne możesz podziękować opinią w Google.

Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań.

4 Komentarze:

  1. Czy dokupienie miejsca postojowego za gotówkę w ramach podziału nieruchomości wspólnej do korzystania (umowa quoad usum) prowadzi do utraty dopłat i konieczność ich zwrotu? Obawiam się przekroczenia limitu wkładu własnego. Zastanawiam się czy mogę pozwolić sobie bez ryzyka utraty dopłat na zakup później miejsca postojowego. Jeśli nie ma takiego ryzyka, to po jakim czasie od podpisania umowy kupna mieszkania mogę podpisać umowę zakupu miejsca postojowego?

    1. Miejsce postojowe nabywane w ramach podziału nieruchomości wspólnej jest przypisane do każdoczesnego właściciela mieszkania i w razie sprzedaży jest wyceniane łącznie z mieszkaniem, a zatem zwiększa koszt inwestycji i tym samym wkład własny. Jeśli dokupienie miejsca postojowego miałoby nastąpić pomiędzy umową deweloperską a umową ostateczną to bank otrzyma akt notarialny z nową wyższą ceną i tym samym jest bardzo duże prawdopodobieństwo utraty dopłat. Cenę nieruchomości i wkład własny bank weryfikuje na moment udzielenia kredytu. Na rynku pierwotnym umowa ostateczna jest odsunięta w czasie, ale musi się ona zgadzać z tym, co było w umowie deweloperskiej, również pod kątem składowych nieruchomości.

      Jeśli dokupienie miejsca postojowego miałoby nastąpić już po przeniesieniu własności mieszkania, po założeniu KW dla mieszkania i po wpisie hipoteki banku to wtedy zmiana ta będzie widoczna w księdze wieczystej gruntowej (w dziale III będzie wpis, że każdoczesnemu właścicielowi mieszkania X przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego Y) – nie wiem, czy bank otrzyma zawiadomienie z sądu jako uczestnik postępowania, bo w KW lokalu nic się nie zmieni. Na liście przesłanek utraty dopłat nie ma nabycia nieruchomości niemieszkalnej.

      Na stronie ministerstwa jest m.in. pytanie:
      Czy mogę w późniejszym terminie rozbudować dom ze środków własnych, jeśli pierwotnie postawiłem go ze środków uzyskanych z bezpiecznego kredytu 2%?
      Ustawa nie wyklucza takiej możliwości.”

      Czy mogę dokupić miejsce postojowe już po zaciągnięciu bezpiecznego kredytu 2% na zakup mieszkania/domu?
      Bezpiecznym kredytem 2% można sfinansować zakup lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym jako prawem wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w ramach udziałów w nieruchomości wspólnej na zasadzie quoad usum. Przepisy ustawy nie wykluczają możliwości nabycia garażu czy miejsca postojowego stanowiącego odrębną nieruchomość, które zostaną sfinansowane ze środków własnych lub kredytem innym niż bezpieczny kredyt 2%. Kredytobiorca ma także prawo do nabycia części nieruchomości wspólnej na zasadzie quoad usum jak np. prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w ramach udziałów w nieruchomości wspólnej po zawarciu umowy o bezpieczny kredyt 2%. W przypadku zakupu takiego miejsca postojowego po udzieleniu bezpiecznego kredytu 2%, jego finansowanie kredytobiorca musiałby pokryć ze środków własnych.”

      Zgodnie z wyjaśnieniami na stronie ministerstwa dokupienie tego miejsca postojowego po udzieleniu kredytu jest możliwe. W mojej ocenie jednak jako moment “po udzieleniu kredytu” należy rozumieć nie tylko podpisanie umowy kredytowej, ale również podpisanie umowy przeniesienia własności mieszkania, bo umowę deweloperską i umowę ostateczną należy potraktować łącznie – muszą być spójne. Proszę pamiętać, że nie jestem prawnikiem, banki miewają odmienne interpretacje i decyzje podejmuje Pan na własne ryzyko.

  2. Dzień dobry,
    Mam pytanie dotyczące tej części artykułu: “Fakt, że żadna z przesłanek utraty dopłat nie wystąpiła potwierdzisz oświadczeniem składanym po 5 latach wraz z aneksem odnawiającym stałe oprocentowanie oraz ponownie po 120 miesiącach i zakończeniu okresu dopłat.”

    – Czy ponownie po 5 latach jest badana zdolność? Jak to wygląda? Porównują aktualną zdolność, ze zdolnością, którą miało się w dniu składania wniosku o kredyt? Co jeśli dochód po 5 latach będzie niższy lub pojawi się kolejne dziecko, które wiadomo tą zdolność obniży? Czy raczej jest to na zasadzie podpisania oświadczenia (druku) w banku bez składania dodatkowych dokumentów?
    Pozdrawiam

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *