Choć program Pierwsze Mieszkanie idzie do przodu to część poprawek niekoniecznie zmierza w dobrym kierunku, zwłaszcza te dotyczące Bezpiecznego Kredytu 2 procent. Kolejne zmiany rodzą kolejne wątpliwości co do tego jak interpretować przepisy. 14 kwietnia 2023 projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe przeszedł przez Sejm. Zostaje w kolejce Senat i podpis Prezydenta. Czy będą jeszcze zmiany w projekcie ustawy? Być może tak. Podpowiadam, co można zmienić w Bezpiecznym Kredycie, co rodzi największe wątpliwości i które warunki ograniczające są nieżyciowe.
Bezpieczny Kredyt 2% pytania wymagające interpretacji
Czy biorąc Bezpieczny Kredyt 2% jako Singiel mogę zamieszkać z partnerem?
No właśnie. Nie można wziąć kredytu z partnerem, jeśli się nie ma ślubu lub wspólnego dziecka, ale czy można z nim potem zamieszkać? Rozsądek podpowiada, że Tak.
Tak przecież było w poprzednich programach MDM i RnS. Istotne było tylko to, czy kredytobiorca nadal w całej nieruchomości bez ograniczeń realizuje swoje potrzeby mieszkaniowe.
Projekt ustawy mówi, że jedną z przesłanek utraty dopłat jest użyczenie lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabytego z wykorzystaniem BK-2% innej osobie, stąd wątpliwości.
W mojej opinii przez „użyczenie” powodujące utratę dopłat należy rozumieć takie sytuacje, kiedy kredytobiorca nie mieszka w tym mieszkaniu lub domu, ale udostępnia nieruchomość do zamieszania np. rodzicom lub rodzeństwu. To moja opinia, interpretacja ze strony banków i ministerstwa może być inna.
Poniżej interpretacja dotycząca MDM:
Co to znaczy „osoba prowadząca wspólne gospodarstwo domowe”?
Jednym z warunków do spełnienia po stronie kredytobiorcy na moment wnioskowania o Bezpieczny Kredyt 2% jest brak posiadania (własność, spółdzielcze własnościowe prawo) lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego teraz i w przeszłości.
Warunek ten musi spełnić również osoba prowadząca z kredytobiorcą wspólne gospodarstwo domowe, nie przystępująca do kredytu. Przeszłość dla tej drugiej osoby jest ograniczona czasowo do okresu pozostawania w tym wspólnym gospodarstwie.
Wg projektu ustawy okres pozostawania we wspólnym gospodarstwie domowym liczony jest:
- Dla małżonków od dnia ślubu
- Dla rodziców wspólnego dziecka od dnia narodzin dziecka.
Pytanie więc, czy definicję „wspólne gospodarstwo domowe” należy rozumieć szeroko, czyli, że dwie dorosłe osoby po prostu deklarują, że razem mieszkają i prowadzą gospodarstwo domowe (dwóch singli). Czy też „wspólne gospodarstwo” należy rozumieć wąsko, wg definicji ustawowej, ograniczając taką możliwość tylko do małżeństw i rodziców dziecka?
Sposób rozumienia definicji gospodarstwa domowego ma z kolei wpływ na to jak czytamy przesłanki utraty dopłat. W szczególności chodzi o udostępnienie lokalu lub domu osobie, która w okresie 12 miesięcy przed dniem udzielenia bezpiecznego kredytu 2% prowadziła z kredytobiorcą wspólnie gospodarstwo domowe.
Moim zdaniem chodzi o wykluczenie sytuacji, gdzie dwie osoby kwalifikowały się na „wspólne gospodarstwo”, ale celowo tylko jedna z nich wnioskowała o Bezpieczny Kredyt jako Singiel.
Czy małżonek z rozdzielnością majątkową może samodzielnie uzyskać Bezpieczny Kredyt?
To jedna z większych wątpliwości, bo do tej pory w Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych mieliśmy jako nabywców „oboje małżonków”. Takie podejście deklarowały również banki dla funkcjonującego Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.
Marcowe zmiany w projekcie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania rodzą wątpliwości w tym zakresie. To z uwagi na dodanie przesłanki utraty dopłat „zamieszkanie z małżonkiem”, który na moment wnioskowana o BK-2% posiadał inną nieruchomość (licząc od dnia ślubu). Ta przesłanka utraty dopłat sugeruje bowiem, że małżonek z rozdzielnością może samodzielnie przystąpić do kredytu.
To rodzi kolejne pytanie, czy w definicji gospodarstwa domowego pod pojęciem „gospodarstwo domowe prowadzone samodzielnie przez pełnoletnią osobę fizyczną” ustawodawca ma na myśli również małżonka z rozdzielnością majątkową prowadzącego samodzielne gospodarstwo domowe.
Niespójność zasad Bezpiecznego Kredytu 2%
Pełna własność i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu rządzą się tymi samymi prawami w zakresie możliwości kupna-sprzedaży, darowizny, dziedziczenia, czy też rozszerzenia wspólności majątkowej.
Zupełnie nie rozumiem, dlaczego ustawodawca traktuje te prawa odmiennie.
Jedną z przesłanek utraty dopłat jest zbycie nieruchomości, z wyjątkiem:
- Rozszerzenia wspólności majątkowej dla pełnej własności.
- Zbycie na rzecz drugiego kredytobiorcy dla spółdzielczego własnościowego prawa.
Czy nie można zarówno dla pełnej własności jak i spółdzielczego własnościowego prawa dopuścić obu wyłączeń na tych samych zasadach?
Tak, aby przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu również było możliwe rozszerzenie wspólności majątkowej (od strony prawnej nie ma ograniczeń). Przy pełnej własności z kolei, żeby ustawodawca również dopuścił zbycie na rzecz drugiego kredytobiorcy.
Może w Senacie ktoś te różnice zauważy?
Bezpieczny Kredyt i 5 zasad moim zdaniem do zmiany
[1] Działka z rozpoczętą budową jako wkład własny
Jeśli działka z rozpoczętą budową mieści się w kwocie 200.000 zł to nie m problemu. Gorzej, gdy ta wartość jest przekroczona, a dotyczyć to będzie wielu budów np. w stanie surowym zamkniętym. Tu wchodzi ograniczenie kwotowe dla Bezpiecznego Kredytu:
- 100.000 zł dla Singla
- 150.000 zł dla małżeństwa i rodziców dziecka
Jednocześnie jednak koszt budowy zadeklarowany w kosztorysie musi spełnić wymogi bankowe w zakresie minimalnego kosztu budowy. W przypadku PKO BP jest to 3700 zł za m2 dla stanu deweloperskiego i 4200 zł dla stanu wykończonego (licząc do powierzchni garaż w bryle budynku).
Bank co do zasady zamyka inwestycję i w ocenie banku wkład własny oraz kredyt muszą pokryć 100% kosztów budowy. Dokumentem urzędowym potwierdzającym zakończenie prac jest zaświadczenie o zgłoszeniu do użytkowania.
Tym samym, jeśli ktoś jest na końcówce budowy i te środki 100-150 tys. mu wystarczą to kwalifikuje się na Bezpieczny Kredyt. Jeśli jednak ktoś rozpoczął budowę, ale do zakończenia brakuje mu trochę więcej np. 350-400 tys., to już niestety na Bezpieczny Kredyt nie kwalifikuje się.
Tym samym „premiowany” tańszym kredytem jest kredytobiorca z większym wkładem własnym.
[2] Dziedziczenie części ułamkowych w dwóch nieruchomościach.
Projekt ustawy dopuszcza dziedziczenie nie więcej niż w udziale 50%, ale tylko w jednej nieruchomości.
Wiele osób natomiast znajduje się w sytuacji, gdzie dziedziczenie dotyczy dwóch nieruchomości w małym udziale. Często są to nieruchomości dawno sprzedane z uwagi na ilość spadkobierców lub stan techniczny nieruchomości.
Typowe problemy osób zainteresowanych Bezpiecznym Kredytem:
“…zastanawiam się czy dziedzicząc po ojcu 1/3 w domu rodzinnym i 1/6 w innej nieruchomości, mam jeszcze szansę starać się o BK2%?”
“Dostałem w spadku parę lat temu udziały 1/8 nieruchomości, która potem została sprzedana. Następnie dostałem, także w spadku, 1/6 kolejnej nieruchomości, które to udziały posiadam do dzisiaj. Czy w tej sytuacji mogę ubiegać się o dofinansowanie?”
[3] Dziedziczenie i brak zamieszkiwania od 12 miesięcy
Warunek braku zamieszkiwania w odziedziczonej nieruchomości to chyba jeszcze bardziej nieżyciowy warunek niż ten dotyczący dziedziczenia tylko jednej nieruchomości.
Przykład z komentarzy:
“Pytanie o kredyt 2%. Czy jeśli posiadam 8% udziałów w spadku po jednym z rodziców (drugi żyje i ma 75% a reszta jest na pozostałe dzieci) to czy łapię się na kredyt 2% na pierwsze mieszkanie, zaznaczając, że nie chcę wykupować pozostałej części spadku, tylko chcę kupić pierwsze mieszkanie? Dodam, że mieszkam w tym miejscu, gdzie mam udział. Ale chcę kupić pierwsze mieszkanie, nie mające nic wspólnego z udziałem.”
Właściwie ten komentarz wyjaśnia wszystko. Dziecko, które odziedziczyło udział w nieruchomości tylko dlatego, że jeden z rodziców zmarł najczęściej chce się usamodzielnić i nabyć własną nieruchomość. Mieszka w tym mieszkaniu rodziców, bo niby gdzie ma mieszkać. Nie każdy zaczyna od najmu. Nie zawsze dziedziczenie dotyczy domu budowanego z myślą o rodzinie wielopokoleniowej. Często dziedziczy się udział w mieszkaniu rodzica, w którym nie ma miejsca na założenie własnej rodziny.
Ustawodawca jednak nie przewidział sytuacji, gdzie po stracie jednego z rodziców dorosłe dziecko chce kupić pierwsze mieszkanie z pominięciem „przymusowego” rocznego najmu.
[4] Darowizna części ułamkowych nieruchomości
Kolejne wykluczenie, gdzie np. dziadkowie za życia chcą uporządkować sprawy majątkowe obdarowując wnuki ułamkową częścią własności z jednoczesnym prawem dożywotniego zamieszkiwania.
Chcąc zrobić dobrze we wszystkich takich przypadkach zamknęli wnukom możliwość wnioskowania o Bezpieczny Kredyt na własne mieszkanie. Darowizna jest wykluczona niezależnie od jej wielkości.
Przykładowe problemy:
„mojej żonie i jej siostrze parę lat temu babcia w drodze darowizny przepisała mieszkanie z klauzulą, że będzie miała możliwość tam mieszkania do jej śmierci. Czy jeśli moja żona nie posiada ponad 50 % udziału w nieruchomości i tam nie zamieszkuje może ubiegać się o kredyt 2%?”
“Żona przed naszym ślubem dostała w darowiźnie 50% mieszkania. Czy to nas wyklucza z opcji kredyt 2%? Nie mieszkamy w tym mieszania.”
Czy do współwłasności nie można podejść podobnie jak było w MDM?
W przypadku Mieszkania dla Młodych współwłasność nie dyskwalifikowała niezależnie, czy była nabyta drogą dziedziczenia czy darowizny. Poniżej fragment pytań i odpowiedzi ze strony ministerstwa dotyczący MDM:
[5] Tylko wspólne dziecko
Kolejny nieżyciowy warunek, gdzie partnerzy mogą zadeklarować wspólne gospodarstwo domowe tylko, jeśli oboje są biologicznymi rodzicami dziecka.
Co, jeśli z rodzicom dziecka nie wyszło i każdy układa sobie życie z nowym partnerem?
Przydałoby się dopuścić możliwość wspólnego wnioskowania o Bezpieczny Kredyt przez partnerów wychowujących wspólnie dziecko, gdzie przynajmniej jeden z kredytobiorców jest rodzicem biologicznym dziecka. Często jest to kwestia braku zdolności kredytowej w pojedynkę, a dotyczy to jednak gospodarstwa wychowującego dziecko.
Podsumowanie
To tyle uwag do projektu ustawy wprowadzającej Bezpieczny Kredyt i uzupełnienie do mojej poprzedniej analizy. Pomijam kwestię oceny, czy w ogóle program powinien być wprowadzony i jakie skutki wywoła. Do czasu podpisu Prezydenta pod ustawą możliwe są jeszcze zmiany. Po wejściu w życie zmiany nadal są możliwe, ale drogą nowelizacji.
Aktualny stan prac nad projektem ustawy.
Pełna analiza projektu ustawy i warunki Bezpieczny Kredyt 2 procent
Bożena Myszczyszyn, Ekspert Kredytowy Poznań
Dzień dobry.
Wykańczamy gotówkowo niewykonczony dom teściów ale nie jesteśmy właścicielami. Mieszkamy z teściami w drugim domu. Czy możemy wziąć bk2 żeby przyspieszyć wykończenie ? Co z potencjalna darowizna na wykańczamy/oba domy?
Pozdrawiam
Andrzej
Dzień dobry,
1. Kredytobiorcy muszą być jedynymi właścicielami działki, na której prowadzona jest budowa, przy czym w przypadku gospodarstw prowadzonych wspólnie (małżeństwa, rodzice wspólnego dziecka), wystarczy, że jeden z kredytobiorców jest właścicielem. Na dom teściów nie można uzyskać BK2%.
2. Dodatkowo pytanie, czy dom jest już zgłoszony formalnie do użytkowania i jest to wykończenie od stanu deweloperskiego, czy nadal jest to dom w budowie. Bezpiecznym Kredytem skredytujemy budowę tylko, gdy nie ma jeszcze zgłoszenia do użytkowania. (inna kwestia to kredyt na zakup domu w stanie deweloperskim i wykończenie)
3. Czy te dwa domy są na jednej działce, czy to są odrębne działki i odrębne księgi wieczyste?
4. Nie rozumiem pytania o darowiznę? Czego miałaby dotyczyć darowizna i kiedy miałaby być dokonana?
Dziękuję za odpowiedź. Doprecyzujac:
1. Nie jesteśmy właścicielami ani budynków ani działki ale możemy się stać poprzez darowiznę.
2. Dom nie jest oddany do użytkowania. Budynek był budowany jako gospodarczy i jego stan jest surowy, zamknięty. Płacony jest za niego podatek jak za budynek gospodarczy. Chcemy go wykończyć i oddać do użytkowania.
3. Dom teściów i budynek gospodarczy to odrębne działki, księgi wieczyste.
4. Darowizna najlepiej jednorazowa na całość lub czesciowa jeśli umożliwiłoby to dostanie kredytu. Darowizna możliwa w każdym momencie.
Rozumiem, że w formie darowizny ma być przekazana nieruchomość gruntowa, na której realizowana jest budowa budynku gospodarczego (rozumiem, że nie chodzi o budowę systemem gospodarczym, tylko faktycznie o budynek gospodarczy?).
Kredyt mieszkaniowy może być przeznaczony na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Budynek gospodarczy nie kwalifikuje się na kredyt mieszkaniowy. Można na taki cel zaciągnąć pożyczkę hipoteczną na standardowych warunkach pod zabezpieczenie domu, w którym mieszkają teściowie.
Drugie rozwiązanie – zmiana projektu budowlanego i zmiana pozwolenia na budowę na dom jednorodzinny. W takiej sytuacji, gdyby w formie darowizny była przekazana działka z domem jednorodzinnym w stanie surowym zamkniętym, to ewentualna możliwość wnioskowania o Bezpieczny Kredyt ograniczałaby się do kwoty 150 tys zł. (dla małżeństw i gospodarstw z dziećmi).
Trzecia możliwość – po przekwalifikowaniu budowy na dom jednorodzinny kredyt na zakup działki z rozpoczęta budową od teściów i dokończenie budowy.
Dzień dobry,
Czy w przypadku zamieszkiwania z partnerem w mieszkaniu stanowiącym jego własność mogę ubiegać się o kredyt 2 %? Nie mamy wspólnych dzieci. Nie posiadam domu ani mieszkania a jedynie działkę rolną. O kredyt wnioskowałabym sama.
Dzień dobry. Tak, może Pani wnioskować samodzielnie o BK2%. Partner w rozumieniu ustawy nie jest traktowany jako wspólne gospodarstwo domowe i jego własność nie ma znaczenia.
Dzień dobry,
Chciałbym wnioskować o BK2% mając jako wkład własny niezabudowaną działką o wartości w przedziale 200-400k PLN.
Rozważałem, aby wcześniej podłączyć wodę, ścieki i prąd do granicy (ewentualnie studzienkę na działce).
Czy takie prace może jednak automatycznie kwalifikują się jako wkład własny i potem mogą zdyskwalifikować wniosek jeśli zostałyby ujawnione, bo limit wkładu własnego jest całkowicie wyczerpany poprzez wartość działki?
Nie wiem na ile to możliwe aby bank wnikał w daty z umów o wykonanie mediów.
Pozdrawiam
Dzień dobry.
Działka budowlana może być uzbrojona lub nieuzbrojona. Sam fakt uzbrojenia działki nie oznacza jeszcze rozpoczęcia budowy.
Zapis z projektu ustawy brzmi “na której nie znajdują się obiekty budowlane związane z budową takiego domu”.
Kosztorys musi wskazywać zaawansowanie budowy 0% i to samo powinien potwierdzić rzeczoznawca.
Nad studzienką bym się zastanowiła, natomiast doprowadzenie mediów do granicy działki (uzbrojenie działki) w mojej opinii nie powinno naruszać warunku, że nadal wkładem własnym jest wyłącznie działka bez rozpoczętych prac budowlanych. Nie chciałabym jednak, żeby się Pan moją opinią kierował, bo decydujące słowo będą miały banki procesujące wnioski o Bezpieczny Kredyt, więc dobrze byłoby uzyskać odpowiedź (najlepiej mailową) bezpośrednio z banków.
Dzień dobry. Mam pytanie – planujemy z narzeczoną budowę domu posiłkując się kredytem 2%. Za około tydzień kupujemy wspólnie działkę budowlaną wartości około 130 tys. PLN, która stanowić będzie nasz wkład własny. Mam do Pani pytanie – czy w takiej sytuacji możemy wnioskować jako dwójka singli (dziecka nie mamy) o dwa osobne kredyty 2% na budowę wspólnego domu? A może lepiej zakupić działkę i poczekać z kredytem do ślubu? Jest też inna opcją, której jednak wolelibyśmy uniknąć – zakup działki w całości przez jedno z nas i branie kredytu w pojedynkę.
Z góry dziękuję za odpowiedź
Z poważaniem
Grzegorz
Dzień dobry. Możliwe są dwie opcje:
1. Ta, której nie chcecie, czyli zakup działki w pojedynkę i kredyt dla singla.
2. Ślub i wniosek o kredyt dopiero jako małżeństwo. Wtedy obojętne, czy działka będzie własnością jednego małżonka, czy obu, ale wtedy również wybudowany dom albo byłby jednej osoby, albo wspólny.
Nie ma możliwości udzielenia dwóch oddzielnych kredytów na budowę tego samego domu.
Nie ma też możliwości, by “Singiel” wnioskował o kredyt w sytuacji, gdy zakupicie działkę wspólnie przed ślubem – mając dwóch właścicieli działki i jednego kredytobiorcę mielibyśmy dłużnika rzeczowego (dawcę zabezpieczenia), a to w Bezpiecznym Kredycie nie jest możliwe.
Szanowna Pani,
bardzo dziękuję za rzeczową i szybką odpowiedź. Czy zatem wybierając opcję nr 2 – wniosek o kredyt dopiero po ślubie, już jako małżeństwo to czy w tym momencie nie będzie nas w żadnym stopniu dyskwalifikować to, że nabyliśmy działkę “po połowie” i nie będąc jeszcze małżeństwem?
Z poważaniem
Grzegorz
Nie widzę problemu w tym, że będziecie właścicielami w udziałach. Po ślubie należy tylko pamiętać o aktualizacji działu II księgi wieczystej w zakresie nazwiska Pani (lub Pana), jeśli się zmieni po ślubie.
Dzień Dobry,
Pani Bożeno na wstępie chciałbym pogratulować świetnej strony internetowej. Pod względem merytorycznym jest to jedna z perełek polskiego internetu.
Może będzie mi Pani mogła podpowiedzieć dla mojego przypadku 🙂
Od ponad pięciu lat wraz z moją partnerką (w nieformalnym związku), a obecnie także z naszą wspólną ponad dwuletnią córeczką, mieszkamy w mieszkaniu należącym do mojego wuja. Jest to mieszkanie zamieszkiwane w tym okresie tylko przez naszą trójkę. Jesteśmy w nim oboje od kilku lat zameldowani, poza nami nikt w nim nie mieszka i nie był zameldowany.
Żadne z nas nie posiada i nie posiadało prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, mamy mniej niż 40 lat.
Chciałbym to mieszkanie od wuja zakupić samodzielnie w ramach bezpiecznego kredytu 2%:
– Czy mieszkanie to mogę zakupić, jako singiel z dzieckiem, korzystając z kwoty kredytu 600.000 zł. i docelowo mieszkać dalej z partnerką i naszą córeczką.
– Czy być może musimy wykupić je wspólnie, aby skorzystać z tego programu?
Jeśli w którymś miejscu wyraziłem się niejasno, lub jeśli któraś z kwestii wymaga doprecyzowania uprzejmie proszę o informację.
Z wyrazami szacunku.
Viktor
Dzień dobry, dziękuję za komentarz i cieszę się, ze strona ma pozytywny odbiór.
Odpowiadając – rodzice dziecka (partnerzy) sami mogą zdecydować, czy przystępują wspólnie do zakupu i kredytu, czy tylko jedno z nich.
Dziecko albo się wskazuje jako osobę wchodzącą w skład gospodarstwa domowego (na utrzymaniu), albo wykazujemy zobowiązanie w postaci alimentów.
W opisanej sytuacji można wnioskować o kwotę 600.000 zł (uwzględniając dziecko w gospodarstwie) i może Pan przystąpić samodzielnie do zakupu.
Nie będzie też przeszkód do wspólnego mieszkania z Partnerką, skoro również Ona spełnia kryterium “pierwszego mieszkania”.
Nie ma też przeszkód w kwestii nabycia nieruchomości od rodziny.
Serdecznie dziękuję za rzeczowe wyjaśnienie.
Z poważaniem
Viktor
Dzień dobry,
Moja żone jest osobą samozatrudnioną z działalnością zarejestrowaną w Polsce od 5 lat, więc naturalnie tu się rozlicza. Jednocześnie pracuje głównie dla jednego klienta zagranicznego który płaci w euro. Ja jestem osobą zatrudnioną na UoP w Polsce.
Czy do liczenia zdolności kredytowej uwzględni się zarobki nas obu? Czy jest to regulowane przez zasady BK2%, czy indywidualnie przez bank?
Pozdrawiam
Dzień dobry. Zasady akceptacji źródeł dochodu będą takie same przy BK2% jak i przy standardowym kredycie hipotecznym.
Każdy bank ma swoje regulacje w tym zakresie.
W większości banków nie powinno być problemu z działalnością gospodarczą rozliczaną w Polsce, gdzie przychody są w walucie EUR. Powinny być uwzględnione oba dochody.
Dzień dobry,
czy dobrze rozumuję, że:
– w przypadku posiadania działki o wartości w zakresie 200-400k PLN
– można wnioskować o 600k PLN kredytu w przypadku pary,
– kwota ta jest jednocześnie całkowitym budżetem do wykazania w kosztorysie
– która musi być przeznaczona na budowę domu w stanie deweloperskim
– determinuje to maksymalną powierzchnię użytkową (a nie całkowitą) nieruchomości poprzez minimalny koszt budowy stanu deweloperskiego (założenie = 3.7k pln):
600k/3.7k PLN = 162m2 powierzchni uzytkowej
– zarówno definicja powierzchni użytkowej jak i minimalny koszt zależy od banku – trzeba sprawdzać w każdym osobno?
Zakładając powyższe warunki:
– dom o powierzchni całkowitej 200m2, a użytkowej do 162m2 kwalifikowałby się do kredytu – czy może jednak trzeba szacować koszty wykonania powierzchni nieużytkowej?
– czy można np. złożyć wniosek o budowę domu którego parter zabezpiecza wszytkie potrzeby życiowe rodziny, a zadeklarować piętro jako nieżytkowe poddasze (które bym mógł zagospodarować w późniejszym czasie)
– co efektywnie zmniejszy powierzchnię użytkową nieruchomości i pozwoli łatwiej zakwalifikować się do BK2% w przypadku większej nieruchomości?
Pozdrawiam,
Proszę wysłać na mail do mnie lub do innego pośrednika prośbę o druki kosztorysów do tych banków, do których ma być składany wniosek i je wypełnić pod kątem swojej inwestycji. Część kosztorysów ma zaszyte formuły sprawdzające.
Koszt budowy może też zależeć od lokalizacji inwestycji.
Garaż może być liczony w powierzchni użytkowej lub nie. Minimalny koszt 3700 zł liczy PKO BP również z powierzchnią garażu. W innych bankach będzie inne minimum, a cześć banków nie określa takiego kryterium opierając się na potwierdzeniu przez rzeczoznawcę.
Stan deweloperski może być rozumiany jako wykończenie jednej kondygnacji, a to przy parterowym domku może np. oznaczać brak możliwości zadeklarowania stanu deweloperskiego.
Bank może zaakceptować niższy koszt budowy niż deklarowany lub może kosztorys odrzucić jako niedoszacowany.
Na to jeszcze nakłada się wycena rzeczoznawcy, bo całość nie może przekroczyć 1 mln.
Jest wiele czynników, które w trakcie analizy mogą spowodować, że inwestycja nie będzie się kwalifikowała.
Dziękuję za szczegółowe i rzetelne odpowiedzi,
skontaktuję się w takim razie mailowo.
Będę wdzięczny za rozjaśnienie poniższych kwestii:
– czy jeśli w pozwoleniu na budowę jest dom + garaż (obok bryły budynku), to czy mogę wziać kredyt hipoteczny jedynie na dom, zakładając, że garaż w pewnym momencie wybuduję z własnych środków? Celem jest zarówno ograniczenie kosztu z kosztorysu oraz nie wliczenie go we wkład własny. Jeśli nie jest to możliwe, alternatywą pozostaje chyba wybudowanie garażu na osobnym pozwoleniu w przyszłości.
Odnośnie:
“Stan deweloperski może być rozumiany jako wykończenie jednej kondygnacji, a to przy parterowym domku może np. oznaczać brak możliwości zadeklarowania stanu deweloperskiego.”
– chodzi mi o sytuację dla domu 1-piętrowego, gdzie zadeklaruję stan deweloperski dla parteru (który zaspokoi potrzeby mieszaniowe rodziny), a piętro zadeklaruje jako nieużytkowe (do zagospodarowania w przyszłości). Czy taki scenariusz może zakwalifikować całość jako stan deweloperski?
Pozdrawiam
1. Jeśli to jest garaż wolnostojący to nie widzę przeszkód z rezygnacji z jego wznoszenia i wtedy nie będzie uwzględniony w kosztorysie budowy. Zmiany robione zgodnie z przepisami prawa bank zaakceptuje.
2. Poddasza nieużytkowego nie liczymy do powierzchni użytkowej. To czy dom jest z poddaszem użytkowym, czy nieużytkowym będzie wynikać z projektu budowlanego. Jeśli mamy tylko parter z poddaszem nieużytkowym to np. w PKO BP lub Alior deklarujemy stan wykończony.
dziękuję za precyzyjną odpowiedź!
Dzień dobry,
Jeżeli zainteresowany bezpiecznym kredytem 2%, jest w posiadaniu działki o wartości około 70 000 zł na którą ma kredyt hipoteczny, to czy nadal może wziąć udział w programie bezpieczny kredyt 2% ?
Tak, pod warunkiem, że przed złożeniem wniosku kredytowego kredyt na działkę zostanie całkowicie spłacony z własnych środków. Wkładem własnym może być tylko nieobciążona kredytem działka budowlana. Ilość miesięcy jaka upłynie od spłaty kredytu nie ma znaczenia, bo nie jest to kredyt na mieszkanie lub dom.
Dziękuję za odpowiedź.
Czyli brak obciążenia hipotecznego działki jest stricte związane z wkładem własnym w postaci działki, a co w przypadku kiedy połączyłbym program “bezpieczny kredyt 2%” z programem “mieszkanie bez wkładu własnego”?
Nadal muszę spłacić hipotekę działki aby przystąpić do programu?
Załóżmy koszt inwestycji 670.000 zł (działka 70.000 plus kosztorys 600.000 zł).
Wymagany normalnie wkład własny na poziomie 20% = 134.000 zł.
Kredytobiorca przy budowie musi wnieść jako wkład własny działkę bez kredytu, nie ma innej możliwości.
134.000 – 70.000 działka = 64.000 zł do wniesienia
Jeśli nie ma tych 64.000 do wniesienia w budowę to może w tej części uzyskać gwarancję BGK brakującego wkładu własnego.
Bez gwarancji BGK maksymalnie by dostał 80% kosztu inwestycji, czyli 536.000 zł.
Częściowo więc sięga się tu do programu “Mieszkanie bez wkładu własnego”, ale przy budowie nie da się tak zupełnie bez wkładu, bo z jednej strony zawsze mamy działkę, z drugiej jest maksymalna kwota gwarancji.
W tym przypadku kredyt na budowę może być udzielony w wysokości 600.000, w tym 64.000 zł z gwarancją BGK (od tego 1% prowizji), ale działka wartości 70.000 musi być bez kredytu.
1. Mam z żoną działkę o wartości około 200 tys. zł oraz 200 tys. zł w gotówce. Chciałbym skorzystać z kredytu 2% w maksymalnej wysokości (600tys) i zbudować dom z wykończeniem za 800 tys. Jak to mogę zrobić? Czy mogę jako wkład własny wnieść grunt + pieniądze? Czy lepiej wnioskować o kredyt na stan surowy 600 tys. a za dodatkowe 200tys. zrobić wykończenie?
2. Czy BK2% można nadpłacać?
ad 1. Dom można zbudować maksymalnie za 600.000 zł i musi to być co najmniej stand deweloperski (stan surowy się nie kwalifikuje). Zaangażowanie własnych środków w budowę albo powoduje zmniejszenie kwoty kredytu (dla budowy rozpoczętej przed 1.7.2023), albo uniemożliwi skorzystanie z BK2% z uwagi na przekroczenie progu wkładu własnego 200 tys.
ad 2. Tak, ale z ograniczeniami w okresie pierwszych 3 lat.
Jeden z doradców kredytowych twierdzi, że w przypadku kredytu 2% jeżeli budowa formalnie zostanie rozpoczęta po 1 lipca 2023 roku to:
Nie obowiązuje limit kredytu na 150 000 zł(na tzw. wykończenie) tylko można starać się o pełną kwotę 600 000 zł
Można działkę + rozpoczęte prace przekazać jako wkład własny i łączna wartość tego wkładu może przekraczać 200 000 zł ale suma kredytu i wkładu własnego nie może przekraczać 1 000 000 zł
Szukam tych informacji w sieci u innych źródeł ale nigdzie nie mogę znaleźć podobnych. Czy ktoś może coś powiedzieć na ten temat?
Standardowo maksymalny wkład własny wynosi 200.000 zł i w przypadku budowy niezależnie czy to będzie pusta działka, czy działka z rozpoczętą budową, jeśli nie zostanie przekroczone 200 tys to można ubiegać się o pełną kwotę kredytu 500/600 tys. Te 200.000 zł jest nadrzędne.
Od tego są wyjątki, czyli można przekroczyć próg 200 tys jeśli wkładem własnym jest pusta działka np. warta 400 tys i wtedy górną granice wyznacza 1 mln. (suma wkładu, czyli wartości działki i kwoty kredytu).
Kolejnym wyjątkiem jest działka z rozpoczętą budową, przekraczająca wartość 200 tys i ten wyjątek dotyczy tylko budów rozpoczętych przed 1 lipca 2023 (są to regulacje przejściowe). Tu wchodzi ograniczenie kwotowe kredytu na dokończenie budowy do 100/150 tys.
Jeśli budowa zostanie rozpoczęta po 1 lipca 2023 (a dokładniej, po dniu wejścia w życie ustawy) to wkład własny nie może przekroczyć 200 tys, a w przypadku przekroczenia musi być to pusta działka. Jeśli budowa rozpocznie się po 1 lipca 2023 i wartość działki z nakładami przekroczy 200 tys to nie będzie możliwości uzyskania BK2% nawet w tej ograniczonej kwocie.
Co w sytuacji gdy żona dostała darowizne od rodziców w postaci działki z domem do rozbiórki? Czy to nas dyskwalifikuje z dalszego starania się o kredyt?
Nie potrafię odpowiedzieć na to pytanie. Projekt ustawy nie odnosi się do stanu technicznego posiadanego mieszkania lub domu.
Pytanie – czy w akcie notarialnym darowizny jest mowa o tym, że dom jest w stanie do rozbiórki? Czy jest jakiś dokument np. zgłoszenie rozbiórki domu, pozwolenie na budowę obejmujące też rozbiórkę?
Po wejściu w życie przepisów w takim przypadku być może wskazane będzie uzyskanie indywidualnej odpowiedzi z BGK w ślad za zapytaniem o tę konkretną sytuację na podstawie załączonych dokumentów do pisma. Indywidualna odpowiedź z BGK (normalne, tradycyjne pismo) ułatwi rozmowy z bankiem kredytującym. Nie ma pewności, że BGK w ogóle ustosunkuje się, ale można spróbować. Na razie jest za wcześnie, bo treść ustawy może się jeszcze zmienić.
Jeśli dom jest wyłączony z użytkowania od co najmniej 12 miesięcy lub na skutek katastrofy budowlanej lub działania żywiołu to możesz skorzystać z programu.
Faktycznie jest taki wyjątek w projekcie ustawy.
Pytanie, czy mamy tu wydaną decyzję organu nadzoru budowlanego?
Projekt ustawy dotyczący Bezpiecznego Kredytu odnosi się w tym miejscu do art. 68 prawa budowlanego:
“W razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, organ nadzoru budowlanego jest obowiązany:
1) nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania;
2) przesłać decyzję, o której mowa w pkt 1, obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów;
3) zarządzić:
a) umieszczenie na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz o zakazie jego użytkowania,
b) wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, z określeniem, technicznie uzasadnionych, terminów ich wykonania. “
Dzień dobry, co w sytuacji kiedy mam działkę o wartości około 100 tys, ale planuję budowę dużego domu (z garażem 250 M2). Bank może wycenić go nawet na 800 tys. Łącznie inwestycja powiedzmy zmieści się w 1 milionie, ale maksymalna kwota kredytu 600 tys może być sporo niższa niż kosztorys. Bank wymaga dokończenia budowy, więc co z brakującą kwotą?
Odpowiedziałam na poprzedni komentarz.
Albo kosztorys będzie sporządzony tak, żeby wartość działki i nakłady z własnych środków nie przekroczyły 200 tys (i jednocześnie były spełnione wymogi banku).
Albo zostaje kredyt standardowy dla takiej inwestycji.
Jeśli po pozytywnym rozpatrzeniu “bezpiecznego kredytu 2%” małżeństwo lub singiel otrzyma spadek w postaci domu, to dopłata nie będzie się należała lub będzie trzeba ją zwrócić ? Z góry dziękuje za odpowiedź.
Nie. Dziedziczenie nie powoduje utraty dopłat.
A jeśli chodzi o darowiznę domu po akceptacji kredytu 2% ?
Darowizna powoduje utratę dopłat i należy ten fakt zgłosić do banku kredytującego.
Co w sytuacji jeśli mam działkę o wartości około 100 tys i planuje budowę dużego domu, który zgodnie z minimalnymi kosztami bank wyceni powiedzmy na 800 tys? Łączna wartość inwestycji to około 900 tys. Mieszczę się w 1 milionie, ale tak naprawdę maksymalna kwota kredytu 600 tys nie wystarczy na pokrycie środków na budowę, jeśli inwestycja ma być zakończona, tak jak tego wymaga bank.
Wkład własny wyniósłby w tej sytuacji 300.000 (działka 100 tys + budowa 200 tys), tym samym byłaby przekroczona granica 200.000 wkładu własnego i inwestycja się nie kwalifikuje na pełny kredyt (nie korzysta z wyjątku zastrzeżonego dla pustych działek).
Jeśli uwzględnić próg 1 mln i działkę z rozpoczętą budową (przed wejściem w życie ustawy) to wchodzi ograniczenie kwoty kredytu do 150.000 zł.
Dziękuję serdecznie za odpowiedź. Co jeśli wybuduje cokolwiek typu stan zero lub SSO już po wejściu w życiu ustawy, np. w sierpniu, a o kredyt będę starać się później. Fizycznie w momencie brania kredytu działka nie byłaby pusta, natomiast zgodnie z ustawą byłoby to po wprowadzeniu ustawy.
Rozpoczęcie prac ma nastąpić przed wejściem w życie ustawy tj. przed 1 lipca 2023. Można to stwierdzić na podstawie wpisów w dzienniku budowy.
Nie mamy procedur na ten moment jak banki będą weryfikowały wniosek w szczegółach.
Czy w sytuacji kiedy otrzymałam darowizne 5 lat temu, która 2 lata temu przekazałam siostraom i od 2 lat w tym domu nie mieszkam również Jestem wykluczona z dopłat?
Dzień dobry. Tak, darowizna domu wyklucza z możliwości skorzystania z Bezpiecznego Kredytu 2% wg obecnej wersji projektu ustawy.
Darowizna na rzecz sióstr pozwala natomiast skorzystać z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego bez ograniczenia czasowego, jeśli udział nie przekraczał 50% i siostry posiadały wcześniej udział lub 5 lat wstecz, jeśli darowizna dotyczy wyższego udziału.
A co z singlami? Jeśli wezmę kredyt a na przestrzeni najbliższych 10-15 lat wezmę ślub / urodzę dziecko czy stracę prawo do dopłat i/lub będę musiała zwracać wcześniejsze dopłaty? Skoro muszę przez ten okres mieszkać w nabytym mieszkanium, a lokalu nie można użyczać (potencjalny mąż lub dziecko by go też użytkowali czyli użyczenie) tzn że narażam się na ryzyko? Uprzejmie proszę o odpowiedź.
Przeczytałam ustawę, dziesiątki artykułów i nigdzie nie mogę znaleźć tej informacji
Po 10 czy 15 latach nie ma problemu, bo dopłaty się skończą.
Zamieszkanie z przyszłym mężem i dzieckiem nie stanowi użyczenia lokalu. Zakładam, że jako kredytobiorca nadal będzie Pani tam mieszkała. Projekt ustawy dopuszcza wręcz dla pełnej własności rozszerzenie wspólności ustawowej (można darować mieszkanie do majątku wspólnego małżonków).
We wcześniejszym programie MDM przesłanka utraty dofinansowania była sformułowana tak samo “wynajął to mieszkanie lub jego część innej osobie lub użyczył tego mieszkania innej osobie”. Interpretacja ministerstwa wtedy brzmiała:
“Przepisy ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi nie wykluczają możliwości zameldowania w lokalu mieszkalnym objętym finansowym wsparciem członków rodziny nabywcy (chociaż w przypadku związku partnerskiego jest to rodzina nieformalna) i ewentualnego wspólnego zamieszkiwania w tym lokalu. W takich przypadkach, w kontekście art. 14 ust. 1 pkt 2, istotne jest zachowanie określonego w ustawie głównego celu wykorzystania lokalu mieszkalnego objętego finansowym wsparciem, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych nabywcy.”
Bardzo dziękuję za odpowiedź!!! 🙂