Ustawa o kredycie hipotecznym 22.07.2017

Grudzień 2, 2018

. Ustawa o kredycie hipotecznym lipiec 2017

 

Ustawa o kredycie hipotecznym

w 15 punktach

 

22 lipca 2017r. weszła w życie Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami [Dz.U. 2017 poz. 819]. Stanowi ona wdrożenie dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014r. Termin przyjęcia i publikacji przepisów niezbędnych do wykonania dyrektywy upłynął 21 marca 2016r., a więc regulacje w Polsce przyjęto z opóźnieniem.

 

Które zmiany są korzystne dla kredytobiorcy, a które niekoniecznie ?

 

Które regulacje są nowe, a które już wcześniej obowiązywały?

 

Czy ustawa o kredycie hipotecznym to rewolucja, czy porządki w przepisach?

 

 

Poniżej odpowiadam na pytania i przedstawiam najistotniejsze kwestie uregulowane ustawą o kredycie hipotecznym z oceną, jak to wygląda w praktyce. Nowa ustawa obejmuje wyłącznie kredyty zabezpieczone hipoteką na nieruchomości udzielane osobom fizycznym. 

 

Do umów o kredyt hipoteczny oraz umów o kredyt konsumencki, zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe

 

[1] Do kogo po kredyt hipoteczny ?

Po kredyt hipoteczny można udać się do:

  • KREDYTODAWCY
  • POŚREDNIKA KREDYTU HIPOTECZNEGO

Kredytodawcą może być wyłącznie:

  • BANK KRAJOWY
  • oddział banku zagranicznego
  • instytucja kredytowa prowadząca działalność transgraniczną
  • oddział instytucji kredytowej
  • SKOK [spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa]

Ograniczenie podmiotów uprawnionych do oferowania osobom fizycznym kredytów i pożyczek zabezpieczonych hipoteką stanowi w mojej ocenie dobry krok.

 

[2] Nadzór KNF i REJESTR POŚREDNIKÓW 

KNF objął nadzorem działalność pośredników. Świadczenie usługi pośrednictwa kredytu hipotecznego wymaga zgody Komisji Nadzoru Finansowego i wpisu do Rejestru Pośredników Kredytowych Dział I.

 

Ustawa wprowadziła również pojęcie AGENTA. Agent to przedsiębiorca wykonujący czynności pośrednictwa kredytu hipotecznego oraz występujący w imieniu i na rzecz wyłącznie jednego pośrednika kredytu hipotecznego. Moja rola w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny to właśnie rola agenta. Agenci podlegają obowiązkowi wpisu do rejestru pośredników kredytowych, tego samego co pośrednicy. Wpisowi do rejestru nie podlega personel pośrednika lub agenta. Personel to osoby zatrudnione w oparciu o umowę o pracę lub umowy cywilno-prawne.

 

[3] Certyfikacja, czyli weryfikacja kwalifikacji 

“Certyfikacja” to trochę za duże słowo, choć właśnie takie hasła pojawiają się w internecie. Chodzi o weryfikację wiedzy i przygotowania do świadczenia usługi oferowania kredytu hipotecznego. 

 

Nowy wymóg to egzamin na pośrednika kredytu hipotecznego przed komisją działającą przy KNF.  Agenci również przystępują do egzaminu. Dla agentów szkolenie i egzamin przeprowadza pośrednik kredytu hipotecznego.

 

Wyższe wykształcenie ekonomiczne lub prawnicze z tytułem magistra zwalnia z wymogu zdawania egzaminu. Oczywiście pośrednik ma prawo przeegzaminować własnych agentów niezależnie od wykształcenia.

 

Weryfikacja wiedzy to dobry krok. W mojej ocenie jednak tylko egzamin zewnętrzny rzeczywiście weryfikuje przygotowanie merytoryczne (dotyczy agentów) . 

 

[4] Obowiązki informacyjne “przed”

 

Zanim padną pytania o sytuację “kandydata” na kredytobiorcę oraz zanim pośrednik lub kredytodawca zaprezentuje oferty kredytowe należy udzielić wstępnych informacji.

 

Zarówno bank jak i pośrednik na podstawie art.10 UoKH przekazuje Ogólne informacje dotyczące umowy o kredyt hipoteczny. Jest to “pigułka informacyjna”. Mówi o celach kredytu, kosztach, zabezpieczeniach, okresie kredytowania, wskaźniku referencyjnym, rodzaju oprocentowania, walucie, rodzaju rat, produktach dodatkowych, wcześniejszej spłacie itd.

 

Pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent dodatkowo podają następujące informacje wynikające z art.17 UoKH:

 

1) firmę oraz siedzibę (miejsce zamieszkania) i adres pośrednika kredytu hipotecznego;

 

2) numer wpisu pośrednika kredytu hipotecznego do rejestru pośredników kredytowych wraz z adresem strony internetowej, na której jest dostępny ten rejestr;

 

3) czy pośrednik kredytu hipotecznego jest powiązanym pośrednikiem kredytu hipotecznego, a jeżeli tak – firmy (nazwy) kredytodawców, w imieniu i na rzecz których działa;

 

4) czy pośrednik kredytu hipotecznego oferuje usługi doradcze;

 

5) o procedurach składania skarg na pośredników kredytu hipotecznego w trybie wewnętrznym i sposobie korzystania z pozasądowych procedur wnoszenia skarg i odwołań;

 

6) o prowizji oraz innych wynagrodzeniach w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej, a także ich wysokości, o ile jest znana, przekazywanych przez kredytodawcę lub inne podmioty pośrednikowi kredytu hipotecznego lub agentowi, w tym wynagrodzeniach związanych z zawarciem z konsumentem umowy o kredyt hipoteczny;

 

7) o opłatach ponoszonych bezpośrednio przez konsumenta na rzecz pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta za świadczone usługi, a w przypadku niemożności ustalenia tej opłaty – informację o sposobie jej obliczania.

 

[5] Formularz Informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego, czyli europejski znormalizowany arkusz informacyjny [ESIS]

 

ESIS to ustawowa forma przedstawienia oferty kredytu hipotecznego. Jednolity schemat ma pozwolić na dokonanie oceny i porównanie ofert.  Formularz informacyjny stanowi kilkustronicowy dokument przekazywany w dwóch wersjach:

  • promocyjnej [sprzedaż łączona]
  • standardowej [bez produktów dodatkowych lub sprzedaż wiązana tj. bank ma prawo powiązać z kredytem jedynie bezpłatny rachunek do obsługi kredytu].

Terminy – art. 11 UoKH

Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent przekazują konsumentowi formularz informacyjny, o którym mowa w ust. 2, niezwłocznie po otrzymaniu od niego wymaganych informacji o jego potrzebach, sytuacji finansowej i osobistej, preferencjach oraz celach, nie później jednak niż przed złożeniem przez konsumenta wniosku.

Termin ważności informacji zawartych w formularzu informacyjnym, o którym mowa w ust. 2, wynosi co najmniej 14 dni. Informacje zawarte w formularzu informacyjnym, o którym mowa w ust. 2, są wiążące dla kredytodawcy, jeżeli w terminie ich ważności konsument złoży wniosek.

W skrócie – po przekazaniu wymaganych informacji kredytobiorca otrzymuje formularz informacyjny. Formularz informacyjny jest spersonalizowany tj. na formularzu widnieje imię i nazwisko potencjalnego kredytobiorcy. Jeśli w terminie 14 dni od wydania formularza klient złoży wniosek kredytowy obowiązują warunki cenowe zawarte w formularzu. Jeśli bank w międzyczasie zmieni ofertę cenową musi uwzględnić warunki cenowe zawarte w formularzu. Eliminuje to sytuacje zmiany oferty cenowej na etapie analizy wniosku kredytowego.

 

Czy formularz informacyjny kredytu hipotecznego to nowość ?

 

Nie, formularz informacyjny dotyczący kredytu zabezpieczonego hipoteką funkcjonował już od 18.12.2011r. według wzoru stanowiącego załącznik do Ustawy o kredycie konsumenckim.

W nowej wersji treść została rozbudowana, a formularz został obwarowany terminami ustawowymi [termin wydania, termin ważności].

 

FI funkcjonujący do 21.07.2017r.

FI obowiązujący od 22.07.2017r.

 

 

Praktyka

 

Pożądana sytuacja – klient na żądanie otrzymuje formularze informacyjne ESIS z wszystkich banków jakimi jest zainteresowany. Na podstawie porównania informacji zawartych w formularzu wybiera banki do złożenia wniosków kredytowych. Być może taki właśnie był zamysł ustawodawcy, ale w praktyce tak to nie wygląda.

 

Z uwagi na to, że wydanie formularza informacyjnego jest dla banku wiążące część banków podeszła do kwestii bardzo ostrożnie. W miejsce jednego wniosku kredytowego w części banków mamy proces dwuetapowy. Pierwszy etap to wniosek wstępny lub zapytanie o ofertę. Wniosek wstępny wymaga złożenia kompletu dokumentów i wiąże się z zapytaniem do BIK tak samo jak przy normalnym wniosku kredytowym.

 

W tych bankach, gdzie mamy dwa etapy dopiero gdy bank oszacuje zdolność kredytową, zweryfikuje nieruchomość i jest zainteresowany kredytowaniem wydaje formularz informacyjny. Ma to swoje uzasadnienie w tym, że na warunki cenowe ma wpływ wycena nieruchomości i zdolność kredytowa, a co za tym idzie dostępna kwota kredytu. Gorsza wycena i gorsza zdolność kredytowa mogą się przełożyć na inne warunki cenowe. Nie dziwi więc fakt, że część banków nie chce wydać dokumentu wiążącego tylko w oparciu o deklaracje kredytobiorcy. 

 

W praktyce wybór banków do procesowania wniosków opiera się o inne narzędzia, porównywarki. Dopiero po decyzjach, przed podpisaniem umowy kredytowej kredytobiorca ma możliwość porównać oferty w oparciu o formularze informacyjne.

 

Ten obszar w mojej ocenie ustawodawca powinien dopracować. Kredytobiorca powinien mieć możliwość uzyskania w każdym banku formularza informacyjnego na żądanie bez konieczności uruchamiania procedury kredytowej.

 

[6] Termin 21 dni na wydanie decyzji kredytowej

 

Pięknie, prawda ?
Do tego chodzi o 21 dni kalendarzowych. Święta i dni wolne nie wydłużają tego terminu.

 

W zamyśle ustawodawcy kredytobiorca po trzech tygodniach od złożenia wniosku powinien mieć możliwość porównania decyzji i czas na zastanowienie nad wyborem banku. 

 

W praktyce banki potrzebują do sześciu tygodni na wydanie decyzji ostatecznych. Tym samym termin na zapłatę środków potrzebnych z kredytu powinien być w umowach przedwstępnych, deweloperskich określony na minimum dwa miesiące.

Oczywiście nadal mamy banki, które działają szybciej i te na które dłużej się czeka. Nie będzie niestety tak, że decyzje spłyną w tym samym czasie z wszystkich banków.

 

 

Banki z procesem dwuetapowym termin ustawowy 21 dni liczą dopiero od drugiego etapu (właściwy wniosek). Ten pierwszy, wstępny wniosek nie nazywa się jeszcze wnioskiem kredytowym.

 

Banki jednoetapowe od ustawowych 21 dni odliczają czas, w którym oczekują na uzupełnienie braków, dokumentacji. Takie rozwiązanie zostało wypracowane i jest to w mojej ocenie korzystne. Lepiej zaczekać tydzień dłużej niż dostać w 21 dniu decyzję negatywną tylko dlatego, że bank lub kredytobiorca się nie “wyrobił”.

 

[7] Termin 14 dni na zastanowienie po wydaniu decyzji

 

Kredytobiorca po wydaniu decyzji kredytowej ma 14 dni na zastanowienie i jednocześnie decyzja jest wiążąca dla banku minimum 14 dni. Bank w tym czasie nie może wymagać podjęcia ostatecznej decyzji przez klienta. Jeśli decyzję wydano przed upływem 21 dni od złożenia wniosku to czas na zastanowienie wydłuża się o okres, o jaki skrócono termin 21-dniowy.

 

Jeżeli kredytobiorca jest zainteresowany wcześniejszym zawarciem umowy kredytowej potwierdza to stosownym oświadczeniem w banku.

 

[8] Odstąpienie od umowy

 

Kredytobiorca ma prawo w terminie 14 dni odstąpić od umowy o kredyt hipoteczny.

Po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu ma 30 dni na zwrot środków otrzymanych z kredytu. Kredytobiorca poniesie w takim przypadku tylko koszt odsetek za czas korzystania z kredytu.

 

Prawo do odstąpienia od umowy jest to nowa regulacja w stosunku do kredytów hipotecznych. Raczej trudno będzie z tego prawa skorzystać. Jeśli środki z kredytu zostały przekazane na rachunek zbywcy to kredytobiorca musiałby w krótkim okresie z innego źródła (spadek, darowizna, wygrana, sprzedaż majątku) pozyskać środki pozwalające na zamknięcie kredytu.

 

[9] Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

 

Przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym banki mogły pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę w całym okresie kredytowania. Dodatkowo pojedyncze banki wyznaczały konkretny dzień miesiąca w którym można było spłacić, nadpłacić kredyt. Przykładowo w PKO BP SA można było nadpłacić kredyt tylko w dniu roboczym przypadającym po dniu płatności raty.

 

Nowe regulacje pozwalają pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu maksymalnie przez 3 lata.  Maksymalna wysokość prowizji to 3% i nie więcej niż odsetki należne od spłaconej kwoty w okresie roku od dnia spłaty. 

W przypadku kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę w całym okresie obowiązywania stałego oprocentowania np. 5 lat.

 

Po zmianie przepisów niektóre banki zrezygnowały całkowicie z pobierania prowizji za przedterminową spłatę. Inne z kolei podniosły wysokość prowizji do maksymalnego poziomu wynikającego z ustawy. W mojej ocenie z korzyścią dla każdego z banków biorąc pod uwagę atrakcyjność ofert byłoby pozostawienie progu bezprowizyjnej nadpłaty np. 30% kwoty kredytu. 

 

[10] Produkty dodatkowe. Sprzedaż łączona a sprzedaż wiązana.

 

Sprzedaż łączona to oferta kredytu hipotecznego w powiązaniu z innymi produktami wpływającymi na warunki cenowe. Takim produktem dodatkowym może być rachunek z wpływami, karta kredytowa, ubezpieczenie itp. Jednocześnie bank musi mieć w ofercie kredyt standardowy dostępny bez dodatkowych produktów.

 

Sprzedaż wiązana dopuszcza powiązanie kredytu jedynie z bezpłatnym rachunkiem do jego obsługi jeśli taki rachunek jest niezbędny [tzw. konto techniczne].

 

Bezpłatne konto do obsługi kredytu to żadna nowość. W 2008 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów dokonał kontroli postanowień umownych stosowanych przez banki uznając “uzależnianie zawarcia i wykonania umowy od wykupienia innego produktu – rachunku bankowego – jako niezgodne z prawem”. Klauzula została wpisana do rejestru postanowień niedozwolonych.

 

Oferty promocyjne z dodatkowymi produktami obok standardowych to rozwiązanie funkcjonujące od dawna. W tym zakresie jedyna zmiana to formularz informacyjny wydawany w wersji promocyjnej i standardowej.

 

[11] Kredyt w walucie obcej – zgodność waluty kredytu i dochodu

 

Zasada zgodności waluty kredytu i dochodu obowiązuje w bankach od 01.07.2014 roku za przyczyną zapisów Rekomendacji S. Ograniczenie w zakresie zgodności waluty kredytu i dochodu w ustawie o kredycie hipotecznym, która weszła w życie 22.07.2017r.  jest więc powtórzeniem wcześniejszych uregulowań.

 

Art. 6.
1. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany.

 

Ustawa odnosi się szerzej do tej kwestii. Wskazuje mianowicie nie tylko na walutę dochodu, ale również na walutę posiadanych środków finansowych oraz walutę wycenianych aktywów kredytobiorcy jako podstawę do ustalenia waluty kredytu. Na ten moment dodatkowe przesłanki będące podstawą do ustalenia waluty kredytu nie znalazły odzwierciedlenia w ofertach i procedurach bankowych.

 

Uważam, że Polak pracujący za granicą, zarabiający w obcej walucie, nabywający nieruchomość w Polsce powinien mieć możliwość zaciągnięcia kredytu w PLN.
Dlaczego? Wyjaśniam w poniższym wpisie:

 

Zgodność waluty kredytu i dochodu. Dlaczego regulacja wymaga zmiany?

PRZEWALUTOWANIE

W pewnych sytuacjach bank powinien umożliwić kredytobiorcy przewalutowanie kredytu hipotecznego. Powyższe pod warunkiem, że oferta kredytu hipotecznego w danej walucie jest dostępna w tym konkretnym banku. Takiego przewalutowania bank dokonuje po kursie średnim NBP, czyli korzystniejszym niż kurs sprzedaży dewiz z tabeli kursów banku.

 

Art. 6
2. W przypadku umowy o kredyt hipoteczny w walucie obcej kredytodawca, na wniosek konsumenta, jest obowiązany dokonać zmiany waluty umowy o kredyt hipoteczny na inną walutę, jeżeli:

1) konsument uzyskuje w tej walucie większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub
innych aktywów wycenianych w tej walucie, według stanu na dzień dokonania ostatniej oceny zdolności kredytowej w odniesieniu do tej umowy o kredyt hipoteczny,
lub

2) waluta ta jest walutą państwa członkowskiego, w którym konsument miał miejsce zamieszkania w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny lub w którym ma miejsce zamieszkania w dniu złożenia wniosku.

 

3. Do zmiany, o której mowa w ust. 2, stosuje się średni kurs waluty ogłoszony przez Narodowy Bank Polski w dniu złożenia wniosku.

 

Zmiana waluty dochodu jako przesłanka do przewalutowania kredytu hipotecznego nie wymaga wyjaśnień. Waluta posiadanych środków finansowych i waluta, w której są wyceniane aktywa to już znak zapytania. Nie wiadomo, jaka będzie praktyka wobec faktu, że na etapie ubiegania się o kredyt te dwie przesłanki są pomijane.

 

Interesujący jest punkt mówiący o walucie kraju miejsca zamieszkania. 

 

W mojej ocenie [mogę się mylić] jest tu pewna luka lub niespójność przepisów. Waluta kraju członkowskiego, w którym kredytobiorca ma miejsce zamieszkania jest wskazana jako przesłanka do zmiany waluty kredytu hipotecznego, ale jednocześnie jest zupełnie pominięta na etapie ubiegania się o kredyt. Wnioskując o kredyt hipoteczny przy zarobkach np. w EUR nie można się powołać na fakt zamieszkiwania w Polsce jako podstawy udzielenia kredytu w PLN [waluta kraju będącego miejscem zamieszkania].

 

Warto w tym miejscu sięgnąć do ustawowej definicji kredytu w walucie obcej:

 

umowa o kredyt hipoteczny w walucie obcej – umowę o kredyt hipoteczny, w której kredyt jest w walucie innej niż waluta, w której konsument otrzymuje dochód lub posiada aktywa, z których kredyt hipoteczny ma zostać spłacony, lub w walucie innej niż waluta państwa członkowskiego, w którym konsument ma miejsce zamieszkania

 

Jeśli Polak pracujący za granicą, zarabiający np. w EUR i deklarujący zamieszkiwanie na terenie RP [rezydent] wnioskuje o kredyt hipoteczny to może na dziś wnioskować tylko o kredyt hipoteczny w EUR. Ten kredyt hipoteczny w EUR pomimo zgodności z walutą dochodu będzie w mojej ocenie dla niego nadal kredytem w walucie obcej, bo waluta kraju zamieszkania [Polska] to PLN. Teoretycznie mógłby następnego dnia po uruchomieniu żądać przewalutowania na PLN powołując się na walutę kraju miejsca zamieszkania [PLN].

 

Mamy więc cztery przesłanki wpływające na walutę kredytu hipotecznego. Pomiędzy nimi spójnik “LUB”:

a) Walutę dochodu

b) Walutę większości środków finansowych

c) Walutę, w której wyceniane są aktywa kredytobiorcy

d) Na koniec walutę kraju członkowskiego będącego miejscem zamieszkania

 

… i w moim odczuciu chyba nie do końca spójne regulacje.

 

Wydaje mi się, że ten obszar wymaga ponownego zastanowienia i korekty. Jednocześnie są to zapisy bardzo ważne dla osób zarabiających w walucie innej niż PLN.  Kwestia jest dość pilna, bo na rynku zostały wg mojej wiedzy dwa banki umożliwiające kredytowanie w walucie obcej. Część walut jest w ogóle niedostępna.

 

[12] Restrukturyzacja i windykacja kredytu hipotecznego

 

W przypadku problemów ze spłatą kredytu hipotecznego bank powinien wyjść z propozycją restrukturyzacji zadłużenia. Restrukturyzacja może polegać na zawieszeniu raty, wydłużeniu okresu kredytowania, zmianie rat malejących na równe.

 

Jeżeli bank odrzuci wniosek o restrukturyzację lub jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się z ustaleń bank zanim przystąpi do windykacji z nieruchomości umożliwia kredytobiorcy sprzedaż po cenie rynkowej w ciągu minimum  6 miesięcy. Bank zwalnia hipotekę nawet w sytuacji, gdy środki ze sprzedaży nie pokryją zadłużenia. Dla tej nadwyżki może wymagać innego zabezpieczenia (np. poręczenie). 

 

Art. 35.

1. W przypadku odrzucenia wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności restrukturyzacji zadłużenia kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, umożliwia konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.

 

2. W przypadku gdy kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości jest mniejsza niż wysokość zadłużenia konsumenta, kredytodawca:

 

1) umożliwia spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta;

 

2) wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy o kredyt hipoteczny.

 

Nowe przepisy w tym zakresie stwarzają w mojej ocenie ryzyko nadużyć (fikcyjna sprzedaż za zaniżoną cenę). Jeśli z założenia samodzielna sprzedaż nieruchomości ma zapewnić lepszą cenę niż w przypadku licytacji komorniczej być może wskazane byłoby określenie minimalnego progu ceny dla samodzielnej sprzedaży np. minimum 70-75% wartości rynkowej.

 

[13] RRSO Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania

 

Ustawa o kredycie hipotecznym definiuje RRSO. Jest to całkowity koszt kredytu hipotecznego ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym.

 

Przed 22.07.2017 kredyt hipoteczny był szczątkowo objęty zapisami ustawy o kredycie konsumenckim z 2011 roku [Dz.U.2011 nr 126 poz.715]. Pomimo, że punkty dotyczące RRSO w ustawie o kredycie konsumenckim nie odnosiły się do kredytów zabezpieczonych hipoteką banki również przy kredytach hipotecznych wyliczały i podawały RRSO. Jeszcze wcześniej w okresie od 20.02.2006r. do 18.12.2011r. podawanie RRSO było obligatoryjne dla kredytów hipotecznych w kwocie do 80.000 zł na mocy uchylonej już ustawy o kredycie konsumenckim z 2001 roku [Dz.U.2001 nr 100 poz.1081].

 

[14] Reklama

 

Jaka powinna być reklama dotycząca kredytu hipotecznego?

  • rzetelna,
  • zrozumiała,
  • jednoznaczna.

Należy wystrzegać się dwuznacznych i nieprecyzyjnych sformułowań mogących stwarzać fałszywe oczekiwania odnośnie dostępności i całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.

Zakres informacji wymaganych w reklamie kredytu hipotecznego określa artykuł 7 ustawy o kredycie hipotecznym. Informacje te powinny być podane na podstawie reprezentatywnego przykładu.

 

Wymagania w zakresie reklamy były określone wcześniej w ustawie o kredycie konsumenckim. Pomimo, że tylko częściowo regulowała ona kredyty hipoteczne banki w mojej ocenie uwzględniały wymagania odnośnie reklamy również dla kredytów zabezpieczonych hipotecznie. 

 

[15] Doradztwo a pośrednictwo

 

Ustawodawca odróżnia doradztwo od pośrednictwa.

 

W dużym skrócie czynnikiem decydującym jest kwesta wynagrodzenia. Doradca pobiera wynagrodzenie od klienta, pośrednik od banku. Jest jeszcze element ilości instytucji w ofercie pośrednika. Pośrednik współpracujący z ponad połową instytucji oferujących kredyt hipoteczny [tych jest kilkaset] nie jest pośrednikiem powiązanym.  Pośrednik niepowiązany może świadczyć usługę doradczą w odniesieniu do kredytu hipotecznego. 

 

Usługa doradcza w myśl zapisów ustawy o kredycie hipotecznym polega na przedstawieniu pisemnej rekomendacji w stosunku do oferty konkretnego banku z uzasadnieniem takiej rekomendacji.

 

W praktyce – posiadanie w ofercie ponad 300-tu instytucji oferujących kredyt hipoteczny wcale nie czyni wyboru oferty obiektywnym. Przy tak dużej ilości instytucji w mojej ocenie wybór robi się bardziej przypadkowy niż przy analizie 15 instytucji.

 

Skutkiem definicji ustawowych jest zakaz używania określeń “doradca, doradztwo” przez banki, pośredników powiązanych i ich agentów.

 

W przypadku gdy usługi doradcze oferowane konsumentowi są świadczone przez kredytodawcę, powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego, podmioty te nie mogą używać w firmie (nazwie) oraz dla określenia działalności lub w reklamie określeń „doradca” lub „doradztwo”.

 

A co w temacie doradztwa mówi dyrektywa Parlamentu Europejskiego ?

 

Państwa członkowskie mogą zakazać stosowania terminu „doradztwo” i „doradca” lub podobnych terminów, w przypadkach gdy usługi doradcze są oferowane konsumentom przez kredytodawców, powiązanych pośredników kredytowych lub wyznaczonych przedstawicieli powiązanych pośredników kredytowych.

 

Jeżeli państwa członkowskie nie zabraniają stosowania terminów „doradztwo” i „doradca”, nakładają następujące wymogi dotyczące stosowania terminów „niezależne doradztwo” lub „niezależny doradca” przez kredytodawców, pośredników kredytowych lub wyznaczonych przedstawicieli świadczących usługi doradcze:

 

a) kredytodawcy, pośrednicy kredytowi lub wyznaczeni przedstawiciele świadczący usługi doradcze analizują wystarczająco dużą liczbę umów o kredyt dostępnych na rynku; oraz

 

b) kredytodawcy, pośrednicy kredytowi lub wyznaczeni przedstawiciele nie otrzymują wynagrodzenia za takie usługi doradcze od jednego kredytodawcy lub większej ich liczby.

 

Lit. b) akapit drugi stosuje się jedynie wówczas, gdy liczba rozważanych kredytobiorców jest mniejsza niż większość na rynku.

 

Państwa członkowskie mogą nałożyć surowsze wymagania dotyczące stosowania przez kredytodawców, pośredników kredytowych lub wyznaczonych przedstawicieli terminów „niezależne doradztwo” lub „niezależny doradca”, w tym zakaz otrzymywania wynagrodzenia od kredytodawcy.

 

W ten sposób powstało pewne zamieszanie na rynku.

 

W bankach w większości pozostawiono stanowiska doradców dla osób zajmujących się hipotekami.

 

Agenci zamiast “doradca kredytowy” lub “doradca finansowy” tytułują się teraz EKSPERTAMI. “Ekspert” stał się więc nazwą stanowiska, a nie określeniem kompetencji, wiedzy. 

 

Zamieszanie powstało też w związku z używaniem domen internetowych ze słowem “doradca” w adresie. Jedni tak jak ja dla “świętego spokoju” zmienili adresy internetowe i tytuły stron. Inni działają na starych adresach modyfikując tylko treść na portalach. 

 

Należy też zauważyć, że ograniczenie w używaniu doradztwa nie dotyczy tych, którzy zajmują się głównie kredytami firmowymi lub gotówkowymi.

 

Moim zdaniem wystarczyło zakazać używania określenia “NIEZALEŻNY”, jeśli niezależność rozumieć jako brak wynagrodzenia ze strony instytucji finansowych. 

 

 

PODSUMOWANIE

Pozytywną zmianą jest nadzór KNF nad rynkiem pośrednictwa kredytu hipotecznego [zdecydowanie za późno]. Dobrze należy ocenić zmiany przepisów w zakresie wcześniejszej spłaty, windykacji z nieruchomości w zakresie czasu na sprzedaż, czy wymogu stosowania kursu średniego NBP w przypadku przewalutowania kredytu.

 

Niekoniecznie na plus wyszło kredytobiorcom narzucanie sztywnych terminów ważności formularza informacyjnego (bez określenia pod jakimi warunkami jest on ważny) oraz wydania decyzji kredytowej. W praktyce to się nie sprawdza.

 

Obszar do zastanowienia to dostępność kredytów hipotecznych w PLN dla Polaków pracujących za granicą i zarabiających w obcej walucie.

 

Można też w zakresie wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego pójść dalej i umożliwić w każdym banku wybór opcji skracania okresu kredytowania.

 

 

Źródła:

  1. USTAWA z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
  2. DYREKTYWA PARLAMENTU EUROPEJSKIEGO I RADY 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r.
    w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniająca dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010

 

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY ?

Jeśli tak, to dołącz do grona osób, które skorzystały z mojej pomocy przy ubieganiu się o kredyt.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.
Co ważne, zrób to na koszt banku !

 

KLIKNIJ I UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE

 

 

Umów się na spotkanie

 

 

 


AUTORKA WPISU – BOŻENA MYSZCZYSZYN

 

Wykształcenie wyższe magisterskie (Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu). Studia podyplomowe Bankowość i Doradztwo Finansowe na UEP, czego efektem jest Europejski Certyfikat Bankowca EFCB 3E w ramach standardów kwalifikacyjnych ZBP. Rejestr posiadaczy certyfikatu ECB EFCB 3E. Numer certyfikatu 2017/032.

 

Od 2006 roku pomagam w decyzjach kredytowych związanych z kredytami hipotecznymi i gotówkowymi dla osób fizycznych. Jeśli możesz unikaj kredytów gotówkowych, jeśli nie możesz i przyjdziesz do mnie – wybiorę najlepszy. Kredyty gotówkowe traktuję marginesowo (pomimo, że są szybkie i proste). Działalność skupiam na “HIPOTECE” i ten obszar daje mi satysfakcję.