Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Banki, zasady, oferta i Rekomendacja S.

31 maja, 2021

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego.

 

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem.

Banki, zasady, oferta i nowelizacja Rekomendacji S.

 

 

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem sukcesywnie pojawia się w ofertach kolejnych instytucji finansowych. Każda z dostępnych ofert opiera się o okresowo stałą stopę oprocentowania. Tym samym nie “zamrozisz” oprocentowania kredytu hipotecznego na 20 czy 30 lat. Banki zgodnie przyjęły okres 5 lat obowiązywania stałej stopy. Poszczególne banki różnią się zasadami odnawiania stałej stopy na kolejny okres. Oczywiście po tych 5 latach bank proponuje nowe stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego. Zależeć ono będzie od poziomu stóp procentowych jakie będą obowiązywały za 5 lat. Oznacza to, że w ofercie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem nadal ponosisz ryzyko zmiennej stopy procentowej. Tyle tylko, że w cyklach 5-letnich.

 

Wymóg posiadania przez banki oferty kredytu hipotecznego ze stałą lub okresowo stałą stopą procentową wynika z nowelizacji Rekomendacji S. KNF oczekuje skierowania oferty stałej stopy również do dotychczasowych klientów banku oraz umożliwienia odnawiania okresu obowiązywania stałego oprocentowania. Termin wdrożenia zmian dla banków komercyjnych upływa 30 czerwca 2021 roku. Jeśli podpisałeś umowę kredytu hipotecznego z bankiem i Twój bank nie miał w ofercie kredytów ze stałą stopą, możesz spodziewać się ze strony banku propozycji zawarcia aneksu do umowy i przejścia na oprocentowanie okresowo stałe.

 

 

Oprocentowanie zmienne, czyli o ile może wzrosnąć rata Twojego kredytu?

 

Oprocentowanie zmienne = WIBOR 3M/6M + stała marża banku.

 

Ryzyko wzrostu oprocentowania i raty kredytu hipotecznego dotyczy zarówno kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem, jak i kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową. Różnica polega tylko na tym, czy harmonogram spłaty będzie się zmieniał co trzy miesiące (WIBOR 3M), co sześć miesięcy (WIBOR 6M) czy co pięć lat (okresowo stała stopa). Jeśli Twoja umowa kredytowa gwarantuje oprocentowanie stałe na 5 lat, to po tych 5 latach bądź gotowy na wzrost raty. Może to być wzrost “skokowy”. Gdy zamrozisz ponownie oprocentowanie kredytu hipotecznego na kolejne 5 lat to będzie to już inne oprocentowanie i inna rata niż w pierwszej 5-latce.

 

Poniższa tabela prezentuje wysokość raty kredytu hipotecznego udzielonego w kwocie 100.000 zł, 200.000 zł, 300.000 zł oraz 400.000 zł na okres 25 lat, spłacanego w ratach równych. Przyjęłam marżę banku na poziomie 2 p.p.. Dziś WIBOR oscyluje w granicach 0,22 – 0,25 p.p.. Przed obniżkami stóp procentowych w roku 2020 WIBOR wynosił w granicach 1,70%. Przy poziomie WIBOR 5% oddasz do banku więcej odsetek niż kwota pożyczonego kapitału kredytu. Poziom 5% ostatnio był notowany w 2012 roku. WIBOR powyżej 10% to dla przykładu lata 2001-2002, kiedy jeszcze nie byliśmy w Unii Europejskiej. Do starej gospodarki nie wrócimy, ale też nie wiemy co będzie w przyszłości. Dodatkowo nie ma górnej granicy WIBOR, a jeśli WIBOR zostanie zastąpiony inną stopą procentową ryzyko wzrostu raty nadal pozostanie.

 

Aktualnie stopa referencyjna NBP wynosi 0,10%, czyli jest już bliska zeru. Na dalsze obniżki miejsca raczej nie ma. Na początku 2020 roku stopa referencyjna NBP wynosiła 1,50% i ten poziom utrzymywał się nieprzerwanie od marca 2015 roku.

 

Teraz spójrz na dane w tabeli. Musisz mieć świadomość przed podjęciem decyzji o kredycie, że rata kredytu hipotecznego może wzrosnąć o kilkaset złotych, a nawet więcej.

 

 

 

Czy warto zabezpieczyć ratę wybierając stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego?

 

Na to pytanie musisz odpowiedzieć sobie sam. Jest to ważenie ryzyka, które wybierasz, a jednocześnie brak jest danych, by wybór uzasadnić na liczbach. Czas zweryfikuje trafność decyzji. Dzisiaj kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest droższy niż ten ze zmiennym oprocentowaniem. Różnice w oprocentowaniu wahają się w granicach od 0,90 do 2,00 punktów procentowych. Wcześniej bywały oferty, gdzie ta różnica wynosiła zaledwie 0,20 – 0,30 p.p.. Powrót do poziomu stóp procentowych sprzed pandemii może spowodować, że dzisiejszy tańszy kredyt ze zmienną stopą procentową stanie się kredytem droższym. Historia kredytów hipotecznych indeksowanych lub denominowanych do CHF pokazała, że sytuacja na rynkach finansowych może zmienić się na niekorzyść w bardzo krótkim okresie czasu.

 

Nikt jednak nie zna odpowiedzi na pytanie, kiedy i o ile stopy procentowe wzrosną. Nikt nie wie, kiedy Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe, o ile i na jakim poziomie stopy się zatrzymają. Ja również nie wiem, czy w okresie pierwszych 5 lat kredytu lepiej wyjdziesz na zmiennym czy na stałym oprocentowaniu.

 

Im dłuższy okres niskich stóp procentowych tym bardziej przepłacisz w kredycie ze stałą stopą. Na pytanie, czy ważniejsza jest dla Ciebie niższa rata teraz, czy zabezpieczenie ryzyka wzrostu raty musisz odpowiedzieć sobie sam.

 

Historycznie dla kredytobiorców korzystniejsze okazywało się oprocentowanie kredytu hipotecznego oparte o stopy rynkowe. Jednocześnie nigdy jeszcze nie mieliśmy stopy referencyjnej NBP bliskiej zeru. To powoduje, że skorzystanie z oferty kredytu hipotecznego ze stałą stopą może być dobrą decyzją. Na pewno warto się nad tym zastanowić. Konsekwencje finansowe takiego, a nie innego wyboru poniesiesz wyłącznie Ty, jako kredytobiorca.  

 

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w ING Banku Śląskim S.A.

 

[1] Produkty dostępne w ofercie stałej stopy

 

  • Kredyt mieszkaniowy (celowy) dla każdego wariantu cenowego oferty.
    Rynek pierwotny i wtórny. Kredyty uruchamiane w transzach i jednorazowo.
  • Pożyczka hipoteczna [od 17.05.2021]
  • Kredyt konsolidacyjny [od 17.05.2021]

 

[2] Oprocentowanie

Oprocentowanie wyższe w ofercie stałej stopy. Na dzień dzisiejszy jest to różnica w granicach 1,50 p.p., czyli jest to poziom zbliżony do tego, o który spadła stopa referencyjna NBP w 2020 roku.
Oferta stałego oprocentowania zmienia się co tydzień.

 

[3] Skrócony termin ważności decyzji i umowy

Decyzja jest ważna 30 dni. Klient ma 60 dni na uruchomienie od daty podpisania umowy kredytowej. Dla porównania przy kredytach ze zmienną stopą decyzja ważna jest 90 dni i masz 180 dni na uruchomienie.

 

[4] Odnawialność oferty

Po 5 latach obowiązywania stałej stopy procentowej bank proponuje nowe stałe oprocentowanie na kolejne 5 lat. Jeśli zaakceptujesz propozycję banku to po kolejnych 5 latach otrzymasz ponownie propozycję odnowienia stałej stopy. Możesz więc do końca trwania umowy korzystać ze stałej stopy w okresach 5-letnich. Jeśli odrzucisz ofertę banku to przechodzisz na zmienne oprocentowanie z marżą, którą masz ustaloną w umowie.

 

[5] Wcześniejsza spłata kredytu

 

W okresie obowiązywania stałej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego bank nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Jeśli po nadpłacie będziesz chciał skrócić okres kredytowania to jest to możliwe pod warunkiem, że okres do końca spłaty będzie co najmniej taki, jak okres wynikający z obowiązującej stałej stopy. Przykładowo jeśli w chwili nadpłaty kredytu zostały Ci jeszcze 4 lata obowiązywania stałej stopy, to po nadpłacie okres kredytowania musi wynieść minimum te 4 lata.

 

[6] Główne różnice pomiędzy ofertą zmiennej i stałej stopy

 

W ING Banku Śląskim SA podstawowa różnica pomiędzy ofertami zmiennej i stałej stopy sprowadza się do wyższego oprocentowania, skróconego terminu ważności decyzji oraz krótszego czasu na uruchomienie kredytu opartego o okresowo stałą stopę.

 

 

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w Santander Bank Polska S.A.

 

[1] Produkty dostępne w ofercie stałej stopy

 

  • Kredyt mieszkaniowy (celowy) dla każdego wariantu cenowego oferty.
    Rynek pierwotny i wtórny. Kredyty uruchamiane w transzach i jednorazowo.

 

  • Pożyczka hipoteczna na cel dowolny

 

[2] Oprocentowanie

Oprocentowanie wyższe w ofercie stałej stopy. Na dzień dzisiejszy jest to różnica w granicach 0,50 – 0,80 p.p., co czyni tę ofertę jedną z lepszych na rynku.

 

[3] Termin ważności decyzji i umowy

Decyzja jest ważna 30 dni, a klient ma 90 dni na uruchomienie od daty podpisania umowy kredytowej analogicznie jak przy zmiennym oprocentowaniu.

 

[4] Odnawialność oferty

AKTUALIZACJA. Od 19.06.2021 bank umożliwił odnawianie oferty stałej stopy na kolejny okres. Propozycję nowej stałej stopy otrzymasz dwa miesiące przed zakończeniem pierwszego okresu.

 

Po 5 latach obowiązywania stałej stopy procentowej przechodzisz na zmienne oprocentowanie z marżą, którą masz ustaloną w umowie.

 

[5] Wcześniejsza spłata kredytu

W odróżnieniu do oferty zmiennej stopy w przypadku kredytu oprocentowanego wg 5-letniej stałej stopy procentowej bank nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę.

 

[6] Główne różnice pomiędzy ofertą zmiennej i stałej stopy

 

W Santander Bank Polska SA podstawowa różnica pomiędzy ofertą kredytu hipotecznego ze zmienną i stałą stopą sprowadza się do wyższego (nadal atrakcyjnego) oprocentowania w okresie stałej stopy oraz braku prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu ze stałą stopą procentową.

 

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w PEKAO SA

 

[1] Produkty dostępne w ofercie stałej stopy

 

Oferta stałego oprocentowania w PEKAO SA dostępna jest wyłącznie dla kredytów hipotecznych, czyli uruchamianych jednorazowo bez okresu karencji. Kredyty budowlano-hipoteczne (uruchamiane w transzach) zostały wyłączone z oferty.

 

[2] Oprocentowanie

 

Oprocentowanie wyższe w ofercie stałej stopy. Na dzień dzisiejszy jest to różnica w granicach 1,25 p.p..

 

Stała stopa procentowa jest ogłaszana na dany miesiąc w Komunikacie Wiceprezesa Zarządu Banku Pekao S.A na początku każdego miesiąca.  Link do strony  https://www.pekao.com.pl/o-banku/stopka/cennik-i-regulamin.html. Część: Oprocentowanie kredytów i depozytów; Stawki bazowe; Załącznik 1b pkt 3.

 

[3] Termin ważności decyzji i umowy

 

Decyzja końcowa jest ważna do 30 dni i nie dłużej niż ważność decyzji finansowej. Klient ma 90 dni na uruchomienie kredytu od daty podpisania umowy kredytowej analogicznie jak przy zmiennym oprocentowaniu.

 

[4] Odnawialność oferty

 

Po 5 latach możesz przejść na oprocentowanie zmienne lub z wyprzedzeniem minimum 30 dni przed końcem okresu obowiązywania stałej stopy zawnioskować o jego wydłużenie. Oprocentowanie zmienne będzie oparte o Stopę Bazową Kredytu Mieszkaniowego 6M (SBKM6M) i marżę analogiczną, jak w przypadku kredytu o zmiennej stopie. Jednocześnie możesz przedłużyć stałe oprocentowanie na kolejny okres, przy założeniu, że do spłaty kredytu pozostaje co najmniej 60 rat.

 

[5] Wcześniejsza spłata kredytu

 

W okresie obowiązywania stałej stopy procentowej bank nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę.

 

[6] Główne różnice pomiędzy ofertą zmiennej i stałej stopy

 

Podstawowa różnica oferty ze stałą 5-letnią stopą procentową w PEKAO SA w stosunku do oprocentowania zmiennego sprowadza się do wyższego oprocentowania oraz braku prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu.

 

 

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w PKO BP SA

 

[1] Produkty dostępne w ofercie stałej stopy

 

Oferta stałego oprocentowania w PKO BP obejmuje:

  • Kredyt mieszkaniowy (celowy) dla każdego wariantu cenowego oferty.
    Rynek pierwotny i wtórny. Kredyty uruchamiane w transzach i jednorazowo.
  • Pożyczka hipoteczna na cel dowolny
  • Kredyt hipoteczny MIX

 

[2] Oprocentowanie

 

Oprocentowanie wyższe w ofercie stałej stopy. Na dzień dzisiejszy jest to różnica w granicach 1,38 p.p.. Oprocentowanie stałe składa się z marży analogicznej jak dla oprocentowania zmiennego oraz 5-letniej stałej stopy bazowej.

 

 

[3] Termin ważności decyzji i umowy

 

Decyzja jest ważna do 36 dni analogicznie jak dla zmiennego oprocentowania. 

 

[4] Odnawialność oferty

 

Po 5 latach możesz zawnioskować ponownie o stałe oprocentowanie.

 

[5] Wcześniejsza spłata kredytu

 

AKTUALIZACJA. Dla wniosków składanych od dnia 19.06.2021 bank PKO BP SA odstąpił od pobierania rekompensaty przy wcześniejszej spłacie kredytu ze stałą stopą.

 

[Do 8.06.2021]. Jako jeden z nielicznych PKO BP zdecydował się na wprowadzenie rekompensaty przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego opartego o stałą stopę bazową. Kwotę rekompensaty bank wylicza wg wzoru, który znajdziesz w formularzu informacyjnym kredytu hipotecznego i w ogólnych informacjach o kredycie. Tym samym kwota rekompensaty to niewiadoma, a wzór z pewnością nie jest “przyjazny” dla przeciętnego kredytobiorcy.

 

 

[6] Główne różnice pomiędzy ofertą zmiennej i stałej stopy

 

Podstawowa różnica oferty ze stałym oprocentowaniem w PKO BP w stosunku do oprocentowania zmiennego sprowadza się do wyższego oprocentowania oraz opłaty rekompensacyjnej za wcześniejszą spłatę kredytu, której nie ma przy oprocentowaniu zmiennym.

 

 

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w BNP Paribas Bank Polska S.A.

 

[1] Produkty dostępne w ofercie stałej stopy

 

  • Kredyt mieszkaniowy (celowy) dla każdego wariantu cenowego oferty.
    Rynek pierwotny i wtórny. Kredyty uruchamiane w transzach i jednorazowo.

 

 

[2] Oprocentowanie

Oprocentowanie wyższe w ofercie stałej stopy. Na dzień dzisiejszy jest to różnica w granicach 1,04 p.p. i jest to średni poziom na tle ofert bankowych.

 

[3] Termin ważności decyzji i umowy.

Decyzja jest ważna 30 dni, analogicznie jak dla zmiennego oprocentowania.

 

[4] Odnawialność oferty.

Po 5 latach obowiązywania stałej stopy procentowej przechodzisz na zmienne oprocentowanie z marżą, którą masz ustaloną w umowie. Możesz w drodze aneksu ponownie skorzystać z oferty stałego oprocentowania.

 

[5] Wcześniejsza spłata kredytu.

W odróżnieniu do oferty zmiennej stopy w przypadku kredytu oprocentowanego wg 5-letniej stałej stopy procentowej bank nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę.

 

[6] Główne różnice pomiędzy ofertą zmiennej i stałej stopy

 

W BNP Paribas Bank Polska S.A. podstawowa różnica pomiędzy ofertą kredytu hipotecznego ze zmienną i stałą stopą sprowadza się do wyższego (w miarę atrakcyjnego) oprocentowania w okresie stałej stopy oraz braku prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu ze stałą stopą procentową.

 

Kredyt hipoteczny ze stałą stopą w Millennium Bank S.A.

 

[1] Produkty dostępne w ofercie stałej stopy.

 

  • Kredyt mieszkaniowy (celowy) bez okresu karencji. Wypłata kredytu musi nastąpić jednorazowo w całości.

 

  • Pożyczka hipoteczna na cel dowolny

 

[2] Oprocentowanie

Oprocentowanie wyższe w ofercie stałej stopy. Na dzień dzisiejszy jest to różnica w granicach 1,59 p.p., czyli jest to poziom zbliżony do sumy obniżek stóp procentowych z roku 2020.

 

[3] Termin ważności decyzji i umowy.

Klient musi podpisać umowę kredytową i uruchomić kredyt w terminie 60 dni od daty wydania decyzji i sporządzenia projektu umowy. Zasady są analogiczne jak dla zmiennej stopy.

 

[4] Odnawialność oferty.

Po 5 latach obowiązywania stałej stopy procentowej przechodzisz na zmienne oprocentowanie z marżą, którą masz ustaloną w umowie. Możesz w drodze aneksu przejść ponownie na stałe oprocentowanie.

 

[5] Wcześniejsza spłata kredytu.

Bark prowizji za wcześniejszą spłatę. Zasady analogiczne jak dla oferty ze zmiennym oprocentowaniem.

 

[6] Główne różnice pomiędzy ofertą zmiennej i stałej stopy

 

W Millennium główna różnica pomiędzy ofertą kredytu hipotecznego ze zmienną i stałą stopą sprowadza się do wyższego oprocentowania w okresie stałej stopy oraz wyłączenia z oferty kredytów uruchamianych w transzach z okresem karencji. 

 

Kredyt hipoteczny ze stałą stopą w mBanku S.A.

 

Ostateczny kształt oferty ma być znany 30.06.2021r., na ten moment jest to zapowiedź. 

 

[1] Produkty dostępne w ofercie stałej stopy.

 

  • Kredyt mieszkaniowy (celowy) bez okresu karencji. Wypłata kredytu musi nastąpić jednorazowo w całości. Nieruchomość musi być oddana do użytkowania i musi być to pełna własność.

 

[2] Oprocentowanie

Oprocentowanie będzie wyższe w ofercie stałej stopy.

 

[3] Termin ważności decyzji i umowy.

Analogicznie jak dla oferty ze zmienną stopą.

 

[4] Odnawialność oferty.

Po 5 latach obowiązywania stałej stopy procentowej przechodzisz na zmienne oprocentowanie z marżą, którą masz ustaloną w umowie. Możesz w drodze aneksu przejść ponownie na stałe oprocentowanie. Propozycję od banku otrzymasz z wyprzedzeniem dwóch miesięcy.

 

[5] Wcześniejsza spłata kredytu.

Bark prowizji za wcześniejszą częściową spłatę. Całkowita 2% przez 3 lata. Zasady analogiczne jak dla oferty ze zmiennym oprocentowaniem.

 

[6] Główne różnice pomiędzy ofertą zmiennej i stałej stopy

 

W mBanku główna różnica pomiędzy ofertą kredytu hipotecznego ze zmienną i stałą stopą będzie sprowadzała się do wyższego oprocentowania w okresie stałej stopy oraz wyłączenia z oferty części kredytów. 

 

 

Autor wpisu:

Bożena Myszczyszyn, Ekspert Finansowy i Kredytowy Poznań,Kredyt Hipoteczny Poznań

 

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY ?

Dołącz do grona osób, które mi zaufały.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.

 

UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE

 

 

Opublikowane w kategorii: Oprocentowanie kredytu | Tagi: