Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Prowizja to nie wszystko !

Kwiecień 7, 2019

wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego koszty zasady ustawa

WCZEŚNIEJSZA SPŁATA
KREDYTU HIPOTECZNEGO

PROWIZJA TO NIE WSZYSTKO !

 

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to inaczej spłata kredytu przed terminem określonym w harmonogramie spłaty. Rozróżniamy wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu lub wcześniejszą częściową spłatę kredytu, czyli nadpłatę kredytu. Ta kwestia jeśli nie teraz, może Ciebie jako kredytobiorcę dotyczyć w przyszłości. Warto ten element wziąć pod uwagę wybierając bank. 

 

Przy całkowitej spłacie znaczenie ma wysokość i okres pobierania prowizji przez bank. Temat jest bardziej zróżnicowany jeśli planujesz nadpłaty, częściowe spłaty kredytu hipotecznego.

 

Data 22 lipca 2017 roku wyznacza nową rzeczywistość dla kredytu hipotecznego, w tym również dla zasad jego wcześniejszej spłaty. Od tego dnia obowiązuje bowiem ustawa o kredycie hipotecznym. Wcześniej banki mogły pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę w całym okresie kredytowania. Najczęściej były to okresy pierwszych 3 lub 5 lat. Dodatkowo zdarzało się, że bank wyznaczał w umowie konkretny dzień miesiąca w którym można było nadpłacić kredyt. A jak to wygląda teraz?

 

 

Czytając dalej dowiesz się:

 

  • Co mówi ustawa o kredycie hipotecznym w zakresie wcześniejszej spłaty.
  • Jaka jest wysokość i okres pobierania prowizji przy całkowitej spłacie kredytu hipotecznego.
  • Jaka jest wysokość i okres pobierania prowizji przy częściowej spłacie kredytu hipotecznego.
  • Czy musisz składać dyspozycję w placówce banku, czy możesz to zrobić przez internet.
  • Które banki dają wybór przy nadpłacie pomiędzy zmniejszeniem raty przy tym samym okresie kredytowania a skróceniem okresu kredytowania przy zachowaniu pierwotnej wysokości raty.
  • Jakie jeszcze ograniczenia czy wymagania stawiają banki.
  • Zasady wcześniejszej spłaty kredytów MDM [Mieszkanie dla Młodych 2014-2018]
  • Czy pomimo kosztu prowizji opłaca się nadpłacić kredyt, żeby zaoszczędzić na odsetkach.

 

Zwrot prowizji za udzielenie przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?

 

W ustawie o kredycie hipotecznym w artykule 39 przeczytasz:

 

1. W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.

 

2. W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.

 

Jeśli bank pobrał z góry za określony okres np. składkę ubezpieczenia na życie lub ubezpieczenia od utraty pracy to w przypadku wcześniejszej spłaty zwróci część składki za niewykorzystany okres ochrony. Przykładowo banki PKO BP SA oraz PEKAO SA mają w swojej ofercie wariant cenowy z ubezpieczeniem od utraty pracy ze składką pobieraną z góry za 48 miesięcy. Również ochrona ubezpieczeniowa trwa 48 miesięcy. W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu po 2 latach bank rozliczy składkę za niewykorzystany 2-letni okres ochrony. W sytuacji gdyby spłata kredytu nastąpiła po 5 latach, gdy ochrona ubezpieczeniowa już nie obowiązuje kredytobiorca nie odzyska nic z opłaconego z góry ubezpieczenia.

 

Niektórzy kredytobiorcy na podstawie artykułu 39 ustawy o kredycie hipotecznym sądzą, że w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego bank zwróci im część zapłaconej na początku prowizji za udzielenie.

 

Zgodnie z obecną praktyką rynku banki pobranej na początku prowizji za udzielnie kredytu hipotecznego nie zwracają, co wynika z faktu, iż koszt prowizji za udzielenie kredytu nie ma związku z okresem kredytowania. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja odstąpienia od umowy kredytowej.

 

Zapisy odnośnie zwrotu kosztów kredytu hipotecznego w przypadku wcześniejszej spłaty są analogiczne do tych, które obowiązują dla kredytu konsumenckiego. Wspólne stanowisko Prezesa UOKiK oraz Rzecznika Finansowego nie zmieniło praktyki rynku w tej kwestii.

 

Jak długo bank może naliczać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

 

Maksymalnie 3 lata dla kredytu o zmiennym oprocentowaniu.

Kredyt o zmiennym oprocentowaniu to ten, w którym odsetki naliczane są według stopy procentowej składającej się ze stałej marży i zmiennego wskaźnika referencyjnego [obecnie dla PLN jest to WIBOR]. Po trzech latach [36 miesiącach] żaden bank nie ma prawa pobierać prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę kredytu hipotecznego.

 

W całym okresie obowiązywania stałego oprocentowania.

Nieliczne oferty kredytu hipotecznego pozwalają skorzystać z opcji “zamrożenia” oprocentowania na okres pierwszych np. 5 lat. Stałe oprocentowanie jest wyższe od analogicznej oferty banku ze zmiennym oprocentowaniem. Po 5 latach ryzyko związane ze zmienną stopą procentową powraca. Jeśli skorzystałeś z opcji kredytu o stałym oprocentowaniu to bank ma prawo pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę w całym okresie obowiązywania stałego oprocentowania.

 

Wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

 

Bank może pobrać maksymalnie 3% od spłacanej przed terminem kwoty i jednocześnie nie więcej niż odsetki należne od spłaconej kwoty w okresie roku od dnia spłaty.

 

 2. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.


3. Rekompensata, o której mowa w ust. 2, nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego.

 

Czy banki korzystają ze swojego uprawnienia?

 

Niektóre banki tak. Jest też grupa banków, gdzie ustawa spowodowała zmiany na korzyść kredytobiorcy. Przykładowo banki ING, Millennium, PKO BP i Pocztowy w ogóle nie pobierają prowizji. Są banki różnicujące wysokość prowizji w zależności, czy jest to częściowa czy całkowita spłata. Są też banki dające “furtkę” dla określonej kwoty nadpłat bez prowizji. 

 

Kogo dotyczy i w jakich sytuacjach kwestia wcześniejszej spłaty? 

 

Kwestia prowizji lub zasad wcześniejszej spłaty może Ciebie dotyczyć, gdy:

 

[1] Chcesz nadpłacać kredyt z oszczędności, bieżących dochodów, regularnie lub co jakiś czas.

 

[2] Masz zamiar dopiero po zakupie obecnej nieruchomości sprzedać “starą” i nadpłacić kredyt większą kwotą.

 

[3] Zdecydujesz się na sprzedaż obecnej nieruchomości, bo np. zrobi się za mała, wyjedziesz “za pracą” lub zwyczajnie przestanie Ci odpowiadać. W takiej sytuacji nastąpi całkowita spłata kredytu ze środków otrzymanych od kupującego.

 

[4] Spłacisz stary kredyt kredytem refinansowym innego banku, bo np. zmieni się sytuacja rynkowa lub twoje zadłużenie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości i będziesz w stanie otrzymać lepsze warunki w innym banku.

 

Obecnie kredyty hipoteczne zaciągane są maksymalnie na 35 lat, z czego okres 25 i 30 lat to te najbardziej popularne. Osobiście nie znam żadnej osoby, żadnego kredytobiorcy, który rzeczywiście spłacałby swój kredyt przez 25-30 lat.  Wiedząc, że “życie” kredytu w rzeczywistości jest jednak krótsze [podaję z głowy przedział 7-13 lat] zamiast lub oprócz kryterium całkowitych kosztów kredytu w całym okresie kredytowania warto porównać też koszt po 5-10 latach. Nie wiemy jakie będą nasze decyzje  lub, czy sytuacja życiowa nie wymusi zmian. Osobiście preferuję te banki, które pozwalają zminimalizować koszty początkowe kredytu, bo tych przy wcześniejszej spłacie najprawdopodobniej już nie odzyskamy. 

 

 

Kwestia techniczna

 

Jeśli już wiesz ile zapłacisz za wcześniejszą spłatę kredytu i przez jak długi okres czasu pozostaje jeszcze kwestia techniczna.  Ma to największe znaczenie przy planowanych regularnych nadpłatach.

 

Możliwe są rozwiązania:

  • Tradycyjna dyspozycja papierowa składana w oddziale banku.
  • Opcja/dyspozycja składana w bankowości internetowej.

Składając dyspozycję częściowej spłaty możesz mieć do wyboru:

  • Zmniejszenie raty przy zachowaniu dotychczasowego okresu kredytowania.
  • Skrócenie okresu kredytowania przy zachowaniu poziomu raty mniej więcej na poziomie raty przed nadpłatą. Ta opcja nie zawsze jest dostępna lub zawiera dodatkowe obostrzenia.

 

Jak to wygląda w poszczególnych bankach ?

 

[1] ALIOR

– dyspozycja papierowa w oddziale,
– prowizja za częściową i całkowitą spłatę 3% przez 3 lata,
– przy nadpłacie wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[2] BNP PARIBAS

– dyspozycja papierowa w oddziale,
– prowizja zależna od oferty cenowej, standardowo [od 01.04.2019] prowizja 1% przez 3 lata, opcja 0% prowizji za wcześniejszą spłatę dostępna dla klientów wybierających wariant z prowizją 2% za udzielenie i jednoczesnie korzystających z ubezpieczeń w pakiecie 1H/2H,
– przy nadpłacie standardowo bank obniża ratę,
– [MINUS] skrócenie okresu wiąże się z aneksem za 0,5% wartości zadłużenia i możliwe, że będzie badana zdolność kredytowa.

[3] BOŚ

– dyspozycja papierowa w oddziale,
– prowizja za częściową i całkowitą spłatę 3% przez 3 lata,
– wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[4] EUROBANK

– dyspozycja papierowa w oddziale,
– prowizja za całkowitą i częściową spłatę 3% przez 3 lata z możliwością nadpłaty bez prowizji do 30% kredytu,
– wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty,
– [MINUS] brak widoczności kredytu hipotecznego w bankowości internetowej, brak podglądu na kredyt.

[5] ING

– nadpłaty w bankowości internetowej,
brak prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę,
– przy nadpłacie standardowo bank obniża ratę,
– można zawnioskować o aneks skracający okres kredytowania (bez badania zdolności) do poziomu wcześniejszej raty, w ciągu 3 miesięcy od nadpłaty za darmo, po 3 miesiącach aneks kosztuje 200 zł.

[6] mBank

– nadpłaty w bankowości internetowej,
częściowa spłata bez prowizji,
całkowita spłata prowizja 2% przez 3 lata,
– przy nadpłacie wybór pomiędzy skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[7] Millennium

– nadpłaty w bankowości internetowej,
brak prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę
– przy nadpłacie wybór pomiędzy skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[8] PEKAO SA

– dyspozycja papierowa w oddziale,
– prowizja 3% przez 3 lata zarówno od częściowej jak i całkowitej spłaty,
– [MINUS] po każdej nadpłacie jest przygotowywany płatny aneks (również po 3 latach),
– przy nadpłacie wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[9] PEKAO BANK HIPOTECZNY

dyspozycja mailowa do opiekuna kredytu (brak bankowości internetowej),
brak prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę,
– wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[10] PKO BP

– dyspozycja w bankowości internetowej,
brak prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę,
– standardowo bank obniża ratę,
– [MINUS] skrócenie okresu wiąże się z aneksem za 0,5% wartości zadłużenia i może być badana zdolność kredytowa.

[11] Bank POCZTOWY

– dyspozycja papierowa w oddziale,
brak prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę,
– wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[12] SANTANDER BANK POLSKA

– dyspozycja w bankowości internetowej,
– przez pierwsze 3 lata prowizja 1% z możliwością jednorazowej nadpłaty bez prowizji w kwocie do 50% kredytu
– wybór pomiędzy skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

 

Zarówno wysokość prowizji jak i zasady jej dokonywania to kwestia zmienna, więc za jakiś czas możliwe, że bank, do którego trzeba się pofatygować udostępni opcję w internecie.

 

 

A co ze starymi umowami ?

 

Ustawa o kredycie hipotecznym obowiązuje dla umów zawartych od wejścia w życie ustawy.

Dla starszych, już funkcjonujących umów kredytowych warunki wcześniejszej spłaty mogą być inne, niż te opisane wyżej.

 

Część banków wpisuje wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę w treść umów kredytowych, co daje gwarancję niezmienności opłaty w przypadku zmiany taryfy. Część banków odsyła do taryfy prowizji i opłat podając jedynie wysokość na dzień zawarcia umowy. W taryfach banków można znaleźć różne stawki prowizji za wcześniejszą spłatę w zależności od daty zawarcia umowy kredytowej.

 

Czy można wcześniej spłacić kredyt MDM?

 

W przypadku kredytów mieszkaniowych udzielanych z dofinansowaniem wkładu własnego w ramach programu rządowego „Mieszkanie dla młodych” w zakresie wcześniejszej spłaty kredytu rozpatrujemy dwie kwestie:

 

[1] Standardowe zasady i koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego wynikające z procedur i oferty cenowej danego banku. Jeżeli bankowi należy się prowizja z tytułu wcześniejszej spłaty częściowej lub całkowitej kredytu MDM w jakimś okresie, to okres pobierania prowizji liczymy od dnia podpisania umowy kredytowej.

 

[2] Ograniczenia wynikające z  Ustawy z dnia 27 września 2013r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, [Dz.U. 2013 poz. 1304].

 

Graniczna data to 01.09.2015r.

 

Jeśli podpisałeś umowę kredytową MDM przed wejściem w życie nowelizacji tj. przed 01.09.2015r. możesz wcześniej spłacić kredyt MDM bez ryzyka zwrotu dofinansowania. Oznacza to tym samym, że możesz również spłacić całkowicie kredyt MDM kredytem refinansowym innego banku [ten nowy kredyt będzie już zwykłym kredytem mieszkaniowym]. Dla umów kredytów MDM podpisanych przed 01.09.2015r. jedynym ograniczeniem będzie okres pobierania prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty przez bank kredytujący.

 

Art. 2. Do umów kredytu zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy nie stosuje się przepisu art. 14 ust. 1 pkt 5 ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. [Dz.U. 2015 poz. 1194]

 

Jeśli podpisałeś umowę kredytową MDM począwszy od dnia 01.09.2015r. obowiązuje Cię dodatkowe ograniczenie wynikające z ustawy w okresie 5 lat licząc od daty aktu notarialnego przeniesienia własności. W przypadku rynku pierwotnego, gdzie od podpisania umowy kredytowej do momentu przeniesienia własności może minąć okres dwóch lat możesz być “przywiązany” do starego banku dłużej.

 

Nowelizacja wprowadziła ograniczenie [art. 14, ustęp 1, punkt 5]:

 

W przypadku gdy nabywca w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania dokonał wcześniejszej spłaty całości kredytu lub jego części przekraczającej wysokość udzielonego dofinansowania wkładu własnego – część finansowego wsparcia udzielonego nabywcy podlega zwrotowi do Funduszu Dopłat w kwocie odpowiadającej iloczynowi kwoty uzyskanego dofinansowania wkładu własnego oraz wskaźnika równego ilorazowi liczby pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu 5 lat i liczby 60.

 

Oznacza to, że w okresie pierwszych 5 lat od daty przeniesienia własności dla umów kredytowych MDM zawartych od 01.09.2015r. można bez ryzyka zwrotu dofinansowania nadpłacić nie więcej niż równowartość dofinansowania.

 

Dodatkowe 5% wsparcia i nadpłata kredytu.

Niezależnie od daty podpisania umowy kredytu MDM, przed czy po nowelizacji, jeśli kwalifikujesz się na dodatkowe wsparcie z przeznaczeniem na nadpłatę kredytu mieszkaniowego MDM, ograniczeń nie ma.  Również bank nie pobierze od takiej nadpłaty prowizji.  Więcej znajdziesz we wpisie o zasadach programu MDM.

 

 

Czy opłaca się nadpłacić kredyt hipoteczny pomimo prowizji ?

 

Być może z uwagi na cenę kredytu wybrałeś bank, który pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę w określonym okresie. Zależnie od czasu jaki musiałbyś czekać, by nadpłacić kredyt bez prowizji i zależnie od wysokości nadpłaty warto przeliczyć, czy przypadkiem nie opłaci Ci się zapłacić prowizji, żeby zaoszczędzić na odsetkach.

 

W kwestii opłacalności nadpłat kredytu polecam artykuł Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny ?

 

 

Źródła:

Ustawa o kredycie hipotecznym.

Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

Doświadczenie zawodowe

 

Autor wpisu: Bożena Myszczyszyn, Ekspert Kredytowy, Ekspertka.pl

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY ?

Dołącz do grona osób, które mi zaufały.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.

 

UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE

 

 

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Prowizja to nie wszystko !
5 (100%) 5 vote[s]