Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Koszty zasady ustawa i zwrot prowizji.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to inaczej spłata kredytu przed terminem określonym w harmonogramie spłaty. Możesz wcześniej spłacić kredyt całkowicie lub częściowo, czyli nadpłacić kredyt. Możesz zależnie od daty zawarcia umowy wnioskować o proporcjonalny zwrot prowizji za udzielenie kredytu w związku z wcześniejszą spłatą. Ta kwestia jeśli nie teraz, może Ciebie jako kredytobiorcę dotyczyć w przyszłości. Warto ten element wziąć pod uwagę wybierając bank. Przy całkowitej spłacie znaczenie ma wysokość i okres pobierania prowizji przez bank. Temat jest bardziej zróżnicowany jeśli planujesz nadpłaty, czyli częściowe spłaty kredytu hipotecznego.

Data 22 lipca 2017 roku wyznacza nową rzeczywistość dla kredytu hipotecznego, w tym również dla zasad jego wcześniejszej spłaty. Od tego dnia obowiązuje bowiem ustawa o kredycie hipotecznym. Wcześniej banki mogły pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę w całym okresie kredytowania. Najczęściej były to okresy pierwszych 3 lub 5 lat. Dodatkowo zdarzało się, że bank wyznaczał w umowie konkretny dzień miesiąca w którym można było nadpłacić kredyt. A jak to wygląda teraz?

Czytając dalej dowiesz się:

  1. Czy należy Ci się zwrot prowizji za udzielenie przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego.
  2. Jaka jest wysokość i okres pobierania prowizji przy całkowitej spłacie kredytu hipotecznego.
  3. Jaka jest wysokość i okres pobierania prowizji przy częściowej spłacie kredytu hipotecznego.
  4. Czy musisz składać dyspozycję w placówce banku, czy możesz to zrobić przez internet.
  5. Które banki dają wybór przy nadpłacie pomiędzy zmniejszeniem raty przy tym samym okresie kredytowania a skróceniem okresu kredytowania przy zachowaniu pierwotnej wysokości raty.
  6. Jakie jeszcze ograniczenia czy wymagania stawiają banki.
  7. Zasady wcześniejszej spłaty kredytów MDM [Mieszkanie dla Młodych 2014-2018]
  8. Czy pomimo kosztu prowizji opłaca się nadpłacić kredyt, żeby zaoszczędzić na odsetkach.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, a zwrot prowizji za udzielenie.

W ustawie o kredycie hipotecznym w artykule 39 przeczytasz:

“1. W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.
2. W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.”

Jeśli bank pobrał z góry za określony okres np. składkę ubezpieczenia na życie lub ubezpieczenia od utraty pracy to w przypadku wcześniejszej spłaty zwraca część składki za niewykorzystany okres ochrony. Przykładowo banki PKO BP SA oraz PEKAO SA mają w swojej ofercie wariant cenowy z ubezpieczeniem od utraty pracy ze składką pobieraną z góry za 48 miesięcy. Również ochrona ubezpieczeniowa trwa 48 miesięcy. W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu po 2 latach bank rozliczy składkę za niewykorzystany 2-letni okres ochrony. Jeśli spłata kredytu nastąpiłaby po 5 latach, gdy ochrona ubezpieczeniowa wygasła kredytobiorca nie odzyska nic z opłaconego z góry ubezpieczenia.

W kwestii proporcjonalnego zwrotu prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego w sytuacji przedterminowej spłaty sytuacja nie była już taka oczywista. Nawet wspólne stanowisko Rzecznika Finansowego i Presesa UoKiK z 16 maja 2016 roku nie zmieniło faktu, że banki traktowały prowizję jako bezzwrotną. Nie związaną z okresem kredytowania.

Dopiero wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 11 września 2019 roku w sprawie C 383/18 Lexitor sp. z o.o. zmienił postępowanie banków w zakresie zwrotu prowizji za udzielenie w sytuacji wcześniejszej spłaty kredytu. Wyrok nie dotyczył co prawda kredytów hipotecznych. Jednak zapisy ustawy o kredycie hipotecznym i ustawy o kredycie konsumenckim są “bliźniacze”. Stąd zmieniła się praktyka rynku również w odniesieniu do kredytów hipotecznych.

Kiedy możesz wnioskować o zwrot prowizji za udzielenie?

Jeśli umowę o kredyt hipoteczny podpisałeś 22.07.2017 r. lub później to TAK. Możesz wnioskować po wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego o zwrot części prowizji za udzielenie proporcjonalnie do okresu o jaki skrócono umowę kredytu hipotecznego. Podstawą uzasadniającą zwrot będzie artykuł 39 ustawy o kredycie hipotecznym.

Jeśli umowę kredytu hipotecznego podpisałeś w okresie od 18.12.2011 do 21.07.2017 r., kiedy umowy kredytu hipotecznego częściowo regulowała ustawa o kredycie konsumenckim, to NIE. Nie ma podstaw do wnioskowania o zwrot prowizji. Artykuł 49 ustawy o kredycie konsumenckim, mówiący o zwrocie kosztów nie dotyczył kredytów zabezpieczonych hipoteką. Jeśli podpisałeś umowę kredytu hipotecznego jeszcze wcześniej to również nie możesz wnioskować o zwrot prowizji za udzielenie w sytuacji spłaty kredytu przed terminem.

Ustawa o kredycie hipotecznym nie zmieniła starych umów. Graniczna data dla wnioskowania o zwrot prowizji za udzielenie przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego to właśnie 22.07.2017 r.

Okres pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Maksymalnie 3 lata dla kredytu o zmiennym oprocentowaniu

Kredyt o zmiennym oprocentowaniu to ten, w którym odsetki naliczane są według stopy procentowej składającej się ze stałej marży i zmiennego wskaźnika referencyjnego [obecnie dla PLN jest to WIBOR]. Po trzech latach żaden bank nie ma prawa pobierać prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę kredytu hipotecznego.

W całym okresie obowiązywania stałego oprocentowania

Od czerwca 2021 roku w oferta kredytu hipotecznego każdego komercyjnego banku pozwala skorzystać z opcji “zamrożenia” oprocentowania na okres najczęściej pierwszych 5 lat. Stałe oprocentowanie zależnie od okresu może być wyższe lub niższe od analogicznej oferty banku ze zmiennym oprocentowaniem. Po 5 latach ryzyko związane ze zmienną stopą procentową powraca. Jeśli skorzystałeś z opcji kredytu o stałym oprocentowaniu to bank ma prawo pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę w całym okresie obowiązywania stałego oprocentowania.

Wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Dla kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem bank może pobrać maksymalnie 3% od spłacanej przed terminem kwoty. Jednocześnie jednak nie więcej niż odsetki należne od spłaconej kwoty w okresie roku od dnia spłaty (lub krótszym okresie, jeśli pozostał mniej niż rok).

 “2. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.
3. Rekompensata, o której mowa w ust. 2, nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego.”

Dla kredytów hipotecznych ze stałą stopą górna wysokość prowizji nie została określona. Jest tylko zapis, że rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą (cokolwiek to znaczy). Bardziej z kontekstu niż wprost z tekstu ustawy można się domyśleć, że punkt o “kosztach” odnosi się do kredytów z okresowo stałą stopą.

Czy wszystkie banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

Niektóre banki tak i to w wysokości maksymalnej, na jaką ustawa pozwala. Ustawa spowodowała jednocześnie zmiany w bankach na korzyść kredytobiorcy. Wiele banków w ogóle nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę. Są banki różnicujące wysokość prowizji w zależności, czy jest to częściowa czy całkowita spłata. Banki różnicują też wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę w zależności, czy kredyt jest oprocentowany zmienną stopą, czy okresowo stałą stopą procentową. Niektóre banki z kolei dają “furtkę” dla określonej kwoty nadpłat bez prowizji.

Według stanu na 2022 rok większość banków nie pobiera prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową. Bank PKO BP taką rekompensatę przy nadpłacie kredytu ze stałą stopą pobierał do pewnego momentu. Aktualnie już tej rekompensaty nie ma. Jej wysokość wyliczana była indywidualnie w odpowiedzi na konkretne zapytanie kredytobiorcy według dość skomplikowanego wzoru. Wzór znajduje się w umowie kredytowej oraz w ogólnych informacjach o kredycie hipotecznym, zawieranych i wydawanych w okresie, gdy opłata jeszcze była.

RWS = Max {[(RentFix1 – RentFix2) × L/12 × N];0}

Kogo dotyczy i w jakich sytuacjach kwestia wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?

Kwestia prowizji lub zasad wcześniejszej spłaty może Ciebie dotyczyć, gdy:

[1] Chcesz nadpłacać kredyt z oszczędności, bieżących dochodów, regularnie lub co jakiś czas.

[2] Masz zamiar dopiero po zakupie obecnej nieruchomości sprzedać “starą” i nadpłacić kredyt większą kwotą.

[3] Zdecydujesz się na sprzedaż obecnej nieruchomości, bo np. zrobi się za mała, wyjedziesz “za pracą” lub zwyczajnie przestanie Ci odpowiadać. W takiej sytuacji nastąpi całkowita spłata kredytu ze środków otrzymanych od kupującego.

[4] Spłacisz stary kredyt kredytem refinansowym innego banku. Może się np. zmienić sytuacja rynkowa lub twoje zadłużenie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości. Będziesz w stanie otrzymać lepsze warunki w innym banku.

Obecnie kredyty hipoteczne zaciągane są maksymalnie na 35 lat, z czego okres 25 i 30 lat to te najbardziej popularne. Osobiście nie znam osoby, żadnego kredytobiorcy, który rzeczywiście spłacałby swój kredyt przez 25-30 lat.  Wiedząc, że “życie” kredytu w rzeczywistości jest jednak krótsze [średnio przedział 7-13 lat] zamiast lub oprócz kryterium całkowitych kosztów kredytu w całym okresie kredytowania warto porównać też koszt po 5-10 latach. Nie wiesz, jakie będą Twoje decyzje lub czy sytuacja życiowa nie wymusi zmian. Osobiście preferuję banki, które pozwalają zminimalizować koszty w początkowym okresie kredytowania.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a kwestia techniczna

Jeśli już wiesz ile i w jakim okresie zapłacisz prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego pozostaje jeszcze kwestia techniczna.  Ma to największe znaczenie przy planowanych regularnych nadpłatach.

Masz do wyboru:

  1. Tradycyjną dyspozycję papierową składaną w oddziale banku.
  2. Dyspozycję składaną w bankowości internetowej.

Składając dyspozycję częściowej spłaty możesz mieć dodatkowy wybór:

  1. Zmniejszenie raty przy zachowaniu dotychczasowego okresu kredytowania.
  2. Skrócenie okresu kredytowania przy zachowaniu poziomu raty mniej więcej na poziomie raty przed nadpłatą. Ta druga opcja nie zawsze jest dostępna lub zawiera dodatkowe obostrzenia.

Jak nadpłata kredytu wygląda w poszczególnych bankach?

[1] ALIOR

  • dyspozycja on-line
  • prowizja za częściową i całkowitą spłatę 3% przez 3 lata
  • przy nadpłacie wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[2] BNP PARIBAS

  • dyspozycja on-line, realizowana w ciągu 3 dni
  • prowizja zależna od oferty cenowej, standardowo [od 01.04.2019] prowizja 1% przez 3 lata, opcja 0% prowizji za wcześniejszą spłatę dostępna dla klientów wybierających wariant z prowizją 2% za udzielenie i jednocześnie korzystających z ubezpieczeń w pakiecie 1H/2H
  • przy nadpłacie standardowo bank obniża ratę
  • [MINUS] skrócenie okresu wiąże się z aneksem za 0,5% wartości zadłużenia i możliwe, że będzie badana zdolność kredytowa.

[3] BOŚ

  • dyspozycja papierowa w oddziale (nie mam wiedzy, czy coś się zmieniło w tym zakresie od dnia wpisu)
  • prowizja za częściową i całkowitą spłatę 3% przez 3 lata
  • wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

[4] Credit Agricole

  • dyspozycja papierowa w oddziale (nie mam wiedzy, czy coś się zmieniło w tym zakresie od dnia wpisu)
  • brak prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę
  • przy nadpłacie standardowo bank obniża ratę
  • [MINUS] skrócenie okresu wiąże się z aneksem

[5] ING

  • nadpłaty w bankowości internetowej (w czasie rzeczywistym)
  • brak prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę
  • przy nadpłacie standardowo bank obniża ratę
  • można zawnioskować o aneks skracający okres kredytowania (bez badania zdolności) do poziomu wcześniejszej raty, w ciągu 3 miesięcy od ostatniej nadpłaty za darmo, po 3 miesiącach aneks kosztuje 200 zł
  • od marca 2023 kredytobiorca może zawnioskować o skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie kredytu w MOJE ING za 0 zł

[6] mBank

  • nadpłaty w bankowości internetowej (w czasie rzeczywistym)
  • częściowa spłata bez prowizji
  • całkowita spłata prowizja 2% przez 3 lata (oprocentowanie zmienne)
  • dla kredytów ze stałą stopą procentową brak prowizji zarówno od częściowej jak i całkowitej spłaty
  • przy nadpłacie wybór pomiędzy skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[7] Millennium

  • nadpłaty w bankowości internetowej (w czasie rzeczywistym)
  • brak prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę
  • przy nadpłacie wybór pomiędzy skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[8] PEKAO SA

  • dyspozycja on-line
  • prowizja 3% przez 3 lata zarówno od częściowej jak i całkowitej spłaty (oprocentowanie zmienne)
  • brak prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu ze stałą stopą procentową
  • po nadpłacie jest przygotowywany aneks, obecnie bezpłatny
  • przy nadpłacie wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[9] PEKAO BANK HIPOTECZNY (oferta nie jest dostępna dla nowych wniosków)

  • dyspozycja mailowa do opiekuna kredytu (brak bankowości internetowej)
  • brak prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę
  • wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[10] PKO BP

  • dyspozycja w bankowości internetowej (czeka się na księgowanie)
  • brak prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę
  • standardowo bank obniża ratę
  • [MINUS] skrócenie okresu wiąże się z aneksem za 0,5% wartości zadłużenia i może być badana zdolność kredytowa

[11] Bank POCZTOWY

  • dyspozycja papierowa w oddziale (możliwe, że nastąpiły zmiany)
  • brak prowizji zarówno za częściową jak i całkowitą spłatę
  • wybór między skróceniem okresu a zmniejszeniem raty.

[12] SANTANDER BANK POLSKA

  • dyspozycja w bankowości internetowej
  • przez pierwsze 3 lata prowizja 1% z możliwością jednorazowej nadpłaty bez prowizji w kwocie do 50% kredytu (oprocentowanie zmienne)
  • brak prowizji za wcześniejszą spłatę dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem
  • wybór pomiędzy skróceniem okresu a zmniejszeniem raty

Zarówno wysokość prowizji jak i zasady jej dokonywania to kwestia zmienna. Za jakiś czas możliwe, że bank, do którego trzeba się pofatygować udostępni opcję w internecie. Zasady przedstawiłam wg mojej wiedzy, ale nie jest to informacja, którą banki przekazują pośrednikom w ramach oferty cenowej, stąd możliwe, że są zmiany, o których jeszcze nie wiem.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a stare umowy?

Ustawa o kredycie hipotecznym obowiązuje dla umów zawartych od wejścia w życie ustawy. Dla starszych, już funkcjonujących umów kredytowych warunki wcześniejszej spłaty mogą być inne, niż te opisane wyżej.

Część banków wpisuje wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę w treść umów kredytowych. Daje to gwarancję niezmienności opłaty w przypadku zmiany taryfy. Część banków odsyła do taryfy prowizji i opłat podając jedynie wysokość na dzień zawarcia umowy. W taryfach banków można znaleźć różne stawki prowizji za wcześniejszą spłatę w zależności od daty zawarcia umowy kredytowej.

Czy można wcześniej spłacić kredyt MDM?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może dotyczyć także MDM. W przypadku kredytów mieszkaniowych udzielanych z dofinansowaniem wkładu własnego w ramach programu rządowego Mieszkanie dla młodych” w zakresie wcześniejszej spłaty kredytu rozpatrujemy dwie kwestie:

[1] Standardowe zasady i koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego wynikające z procedur i oferty cenowej danego banku. Jeżeli bankowi należy się prowizja z tytułu wcześniejszej spłaty częściowej lub całkowitej kredytu MDM w jakimś okresie, to okres pobierania prowizji liczymy od dnia podpisania umowy kredytowej.

[2] Ograniczenia wynikające z  Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, [Dz.U. 2013 poz. 1304].

Graniczna data to 01.09.2015 r.

Jeśli podpisałeś umowę kredytową MDM przed wejściem w życie nowelizacji tj. przed 01.09.2015 r. możesz wcześniej spłacić kredyt MDM bez ryzyka zwrotu dofinansowania. Oznacza to tym samym, że możesz również spłacić całkowicie kredyt MDM kredytem refinansowym innego banku. Ten nowy kredyt będzie już zwykłym kredytem mieszkaniowym. Dla umów kredytów MDM podpisanych przed 01.09.2015 r. jedynym ograniczeniem będzie okres pobierania prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty przez bank kredytujący.

“Art. 2. Do umów kredytu zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy nie stosuje się przepisu art. 14 ust. 1 pkt 5 ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. [Dz.U. 2015 poz. 1194]”

Jeśli podpisałeś umowę kredytową MDM począwszy od dnia 01.09.2015 r. obowiązuje Cię dodatkowe ograniczenie wynikające z ustawy w okresie 5 lat licząc od daty aktu notarialnego przeniesienia własności. W przypadku rynku pierwotnego, gdzie od podpisania umowy kredytowej do momentu przeniesienia własności może minąć okres dwóch lat możesz być “przywiązany” do starego banku dłużej.

Nowelizacja wprowadziła ograniczenie [art. 14, ustęp 1, punkt 5]:

“W przypadku gdy nabywca w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania dokonał wcześniejszej spłaty całości kredytu lub jego części przekraczającej wysokość udzielonego dofinansowania wkładu własnego – część finansowego wsparcia udzielonego nabywcy podlega zwrotowi do Funduszu Dopłat w kwocie odpowiadającej iloczynowi kwoty uzyskanego dofinansowania wkładu własnego oraz wskaźnika równego ilorazowi liczby pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu 5 lat i liczby 60.”

Oznacza to, że w okresie pierwszych 5 lat od daty przeniesienia własności dla umów kredytowych MDM zawartych od 01.09.2015 r. można bez ryzyka zwrotu dofinansowania nadpłacić nie więcej niż równowartość dofinansowania.

Dodatkowe 5% wsparcia i nadpłata kredytu.

Niezależnie od daty podpisania umowy kredytu MDM, przed czy po nowelizacji, jeśli kwalifikujesz się na dodatkowe wsparcie z przeznaczeniem na nadpłatę kredytu mieszkaniowego MDM, ograniczeń nie ma.  Również bank nie pobierze od takiej nadpłaty prowizji.  Więcej znajdziesz we wpisie o zasadach programu MDM.

Czy opłaca się nadpłacić kredyt hipoteczny pomimo prowizji?

Być może z uwagi na cenę kredytu wybrałeś bank, który pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę w określonym okresie. Zależnie od czasu jaki musiałbyś czekać, by nadpłacić kredyt bez prowizji i zależnie od wysokości nadpłaty warto przeliczyć, czy opłaci się zapłacić prowizję, żeby zaoszczędzić na odsetkach.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego zawsze się opłaca. Jeśli chcesz zaoszczędzić na odsetkach od kredytu to każda, najmniejsza nadpłacona kwota powoduje przeliczenie harmonogramu spłaty. Obniżasz tym samym koszt odsetkowy. Zawsze płacisz odsetki tylko za czas korzystania z kredytu i od kwoty faktycznego zadłużenia.

Osobną kwestią jest bezpieczeństwo finansowe i posiadanie poduszki finansowej. Pomimo opłacalności nadpłaty kredytu hipotecznego nie warto pozbywać się wszystkich oszczędności.  W sytuacjach życiowych np. związanych ze zmianą pracy, uszczerbkiem na zdrowiu, koniecznością dłuższej rehabilitacji brak oszczędności zagraża terminowej spłacie kredytu hipotecznego.

Nadpłata kredytu hipotecznego zawsze się opłaca, ale czasem bezpieczniej jest zaczekać lub zmniejszyć kwotę nadpłaty.

 

Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań

 

Źródła:

Ustawa o kredycie hipotecznym.

Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

30 Komentarze:

  1. Witam,

    W 2019 roku zakupiłam mieszkanie na kredyty hipoteczny PKO BP. Chciałabym je sprzedać i spłacic kredyt. Moje pytanie brzmi czy spłacam tylko wtedy kapitał ?

    1. W dniu całkowitej spłaty spłaca Pani kapitał kredytu oraz odsetki do dnia poprzedzającego spłatę, czyli te naliczone od poprzedniej raty. Jeśli umowa przewidywała prowizję za wcześniejszą spłatę to ten koszt również może się pojawić.

  2. Witam. Mąż zaciągnął kredyt hipoteczny w 2008r. Spłata na okres 30lat w banku Pekao SA. Od ubiegłego roku dokładnie od października nadplacamy kredyt w kwocie 1400 do tego bierzaca ratę ok 700zl. Łącznie niewiele ponad 2tys. Kredyt nadplacamy z dyspozycja zmniejszenia okresu kredytowania. Przez ten okres nadplacilismy już ponad 7 lat. Koniec kredytu przypadał nam na rok 2038 a teraz wyświetla się nam 2031. Czy mamy szansę na zwrot jakichkolwiek pieniążków za szybsza spłatę kredytu?

      1. Czegos tu nie rozumiem
        ” ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.”
        Jeśli mam kredyt 5 lat a był wziet w 2018 r na 30 lat i spłace go np dzisiaj to czy bank powiniem przeliczyć ten kredyt tak jak by wziety był na 5 lat ? Jeśli bank nie odda odsetek to tak jak bym wzieła kredyt na 5 lat a był policzony jak na 30 lat Przecież to bez sensu bank powinien oddać te odsetki które są różnicą pomiedzy wyliczeniem kredytu na 5 lat a na 30 “choćby konsument poniósł je przed tą spłatą”

        1. Banki nie pobierają odsetek “do przodu”, z góry. Tym samym nie ma odsetek do zwrotu, bo są naliczane tylko do dnia poprzedzającego spłatę kredytu. Te pokazywane na symulacjach, czy w harmonogramie są szacunkami. Jakieś 20 lat temu były na rynku praktyki pobierania odsetek z góry, jednak to zostało zmienione, jak wiele innych kwestii na korzyść kredytobiorcy.

  3. Dzień dobry, dziękuję za artykuł. Mam pytanie odnośnie przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego z ratami malejącymi. Czy jeżeli spłaciłam kredyt równo po 1 roku, a zaciągnęłam go na 17 lat należy mi się zwrot odsetek? Bardzo proszę o odpowiedź.

  4. Dzień dobry. Czy w obecnie, bank może wraz z aneksem “wczesniejszej splaty kredytu hipotecznego” wymusić przeskok ze zmiennego do “okresowo stałego oprocentowania” ? (PKOBP ).Dziękuję za odpowiedź

  5. Dzień dobry! Dziękuję za cenny artykuł. Mam dwa pytania.

    1. Kiedy można dokonać spłaty całkowitej kredytu hipotecznego bez płacenia prowizji? 36 miesięcy od dnia podpisania umowy, czy 36 miesięcy od wypłaty kredytu?
    2. Czy korzystanie z wakacji kredytowych w jakikolwiek sposób zmienia bieg tego terminu?

    Kredyt w BOŚ Banku.

  6. Dzień dobry,
    W listopadzie roku 2013 zaciągnęłam kredyt hipoteczny na 25 lat w banku PKO BP lecz zamknęłam go 9 października bieżącego roku czyli o 15 lat prędzej.
    Czy należy Mi się zwrot odsetek?
    Z góry pięknie dziękuję za odpowiedź.

  7. Dzień dobry.

    Mam kredyt hipoteczny w BNP Paribas. Chciałabym częściowo spłacić kredyt z wykorzystaniem środków z wakacji kredytowych i posiadanych oszczędności. Zostałam poinformowana przez Opiekuna Klienta w Banku, że pomimo, że nie zapłacę prowizji za nadpłatę to muszę zapłacić 0,5 % od kwoty pozostałej do spłaty. Tak tez Pani pisze w swoim artykule. Jednakże zwrócono mi uwagę, że w takiej sytuacji będę zobowiązana na własny koszt dokonać także zmiany we wpisie do hipoteki bo zmniejszy się wartość obciążenia hipotecznego po dokonaniu częściowej spłaty. Czy to prawda? Przecież idąc tym tropem każda płacona przez mnie miesięczna rata zmniejsza wartość obciążenia hipotecznego a nie zmieniamy co miesiąc wpisu do hipoteki?
    Z góry dziękuję za odpowiedź.

    1. Dzień dobry.
      1. BNP Paribas po nadpłacie standardowo zmniejsza ratę. Można w miejsce obniżonej raty kapitałowej po prostu co miesiąc robić większą nadpłatę kredytu bez dodatkowych kosztów przy oprocentowaniu stałym.
      2. Skrócenie okresu kredytowania jest to normalna zmiana do umowy i aneks kosztuje 0,5% od aktualnego zadłużenia. Jeśli w aneksie bank również zmieni kwotę hipoteki to faktycznie może to wymagać złożenia wniosku w sądzie, bo mielibyśmy niezgodność między zapisami umowy kredytowej a tym co jest w księdze wieczystej (zmiana hipoteki kosztuje 150 zł). Nie wiem, jaka będzie treść aneksu.
      3. Standardowo nie zmienia się kwoty hipoteki wraz ze spłatą kredytu, ale kredytobiorca ma prawo wystąpić do banku o zmniejszenie wartości hipoteki stosownie do zadłużenia. Wtedy bank przygotuje aneks i dokumenty do zmiany hipoteki. To jest prawo kredytobiorcy, nie obowiązek. Zwykle dopiero po spłacie całkowitej wykreśla się hipotekę.

      1. Dzień dobry
        Posiadam kredyt hipoteczny w PKOBP że stałym oprocentowaniem na 5 lat.Chcialbym częściowo spłacić kredyt i jest w umowie wzór o którym Pani pisała.
        RWS = Max {[(RentFix1 – RentFix2) × L/12 × N];0}.
        .Czy wzór ten stosuje się do starych umów? Czy jednak zostało to zlikwidowane dla wszystkich?
        Pozdrawiam

  8. Witam,
    serdecznie dziękuję za artykuł. Mam jednak pytania, na które artykuł chyba nie dał odpowiedzi – lub źle to zinterpretowałem.

    Czy zwrot prowizji należy się w przypadku częściowej nadpłaty kredytu z wybraną opcją obniżenia rat – czyli w rzeczywistości nadpłata nie spowoduje skrócenia okresu kredytowania;)

    Z góry dziękuję za odpowiedź

    1. Nie znam przypadku, by ktoś dostał zwrot po częściowej nadpłacie. Zmniejszenie wysokości rat po nadpłacie bez zmiany okresu kredytowania nie daje prawa do zwrotu. Proporcjonalny zwrot prowizji następuje po dokonaniu całkowitej spłaty o ile nastąpiło skrócenie okresu kredytowania.

  9. Witam, czy mogę ubiegać się o zwroty pieniężne w ING?
    Spłata całego kredytu po niecałych 10 latach spłacania.
    O jakich kosztach można rozmawiać w tej kwestii? Z jakiego tytułu zwroty należą mi się?

    1. ING ma wariant cenowy kredytu hipotecznego z prowizją za udzielenie lub bez prowizji. Jeśli w umowie była prowizja za udzielenie i kredyt został spłacony wcześniej to bank bez oddzielnej dyspozycji oddaje część prowizji proporcjonalnie do okresu o jaki skrócono umowę. Dotyczy to jednak tylko umów zawartych od 22 lipca 2017.
      Odsetki są płatne miesięcznie i naliczane do dnia poprzedzającego spłatę – tu nie ma co zwracać.
      Ubezpieczenie nieruchomości lub na życie również są płatne miesięcznie, więc z chwilą spłaty kredytu polisy wygasają.

  10. Dzień dobry
    Mam pytanie odnośnie częściowej wcześniejszej spłaty kredytu. Wiem, że wcześniejsza jednorazowa spłata ze skróceniem okresu kredytowania jest ogólnie korzystniejsza niż opcja ze zmniejszeniem rat.
    Zostało mi około 360 tys zł kapitału do spłaty. Moja rata to 3 tys zł miesięcznie. Wymyśliłem sobie, że będę regularnie (co miesiąc) nadpłacał kredyt o 500 zł. Będę wybierał opcję ze zmniejszeniem rat. Dzięki temu kolejna rata będzie niższa o np 10 zł. Dlatego tą kolejną ratę będę chciał nadpłacić o 510 zł. Czyli na spłatę kredytu chcę przeznaczać 3 500 zł miesięcznie. Z biegiem czasu kwota nadpłaty będzie rosła a wymagana rata będzie spadała. Przy założeniu, że stopy procentowe nie będą rosły. Chcę w ten sposób zmniejszyć swoją ratę, żeby w razie problemów finansowych za np 4-7 lat mieć mniejsze zobowiązania.
    Co Pani myśli o takim rozwiązaniu?

    1. W kwestii nadpłat każde z rozwiązań ma swoje plusy i minusy. Przy wyborze opcji zwiększania co miesiąc kwoty nadpłaty na koniec rezultat powinien być podobny, czyli szybciej zostanie spłacony kredyt. Zapewne będzie jakaś różnica w sumarycznych odsetkach w stosunku do metody nadpłat ze skracaniem okresu, ale różnica rzędu 2-3 tys zł. na przestrzeni 20-25 lat nie będzie miała znaczenia.
      Jednocześnie niższa rata w harmonogramie i dokładanie do tego nadpłaty daje elastyczność w razie przejściowych problemów. Można przejściowo zaprzestać nadpłat płacąc tylko niższą ratę wynikającą z harmonogramu.

  11. dzień dobry,
    mam takie pytanie: posiadam kredyt hipoteczny, nei pobrano prowizji za udzielenie kredytu, natomiast miałem wykupione ubezpieczenie od utraty pracy- okres obowiązywania to 3 lata. Czy w przypadku wczesniejszej spłaty kredytu należy mi się zwrot składki proporcjonalnie do skroconego okresu kredytowania? z Góry dziękuję za odpowiedź

    1. Dzień dobry. Jeśli mówimy o ubezpieczeniu od utraty pracy w banku PKO BP lub PEKAO SA to ubezpieczenie było najprawdopodobniej na 4 lata i ochrona trwa 4 lata. Jeśli spłata całkowita kredytu nastąpiła po wygaśnięciu ochrony to nie ma czego zwracać. Gdyby spłata całkowita nastąpiła w trakcie okresu ochrony to składka za niewykorzystany okres ochrony zostałaby rozliczona bez odrębnej dyspozycji.

  12. Dziękuję za artykuł. Mam kilka dodatkowych pytań dotyczących bezpiecznego kredytu 2% i lokaty mieszkaniowej.
    1) Co w sytuacji kiedy osoba zaciągająca kredyt ma status singla, ale w trakcie kolejnych 15 lat planuje założyć rodzinę. Jak się ma to do braku możliwości użyczenia lokalu? Skoro zaciągam kredyt samodzielnie, a za 5 lat wyjdę za mąż lub urodzę dziecko, muszę mieszkać w kupionym na kredyt lokalu ale nie mogę go użyczyć innym osobom – czy to oznacza że jako kredytobiorca nie mogę założyć rodziny bo utracę dopłaty (będę zmuszona dokonywać zwrotów dopłat od początku otrzymania kredytu)?
    2) Aktualnie mieszkam w wynajmowanym mieszkaniu w którym jego część jest wydzielona na prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Czy w lokalu zakupionym w bezpiecznym kredycie 2% będę miała możliwość wydzielenia części lokalu na analogicznych zasadach i odliczanie części kosztów w ramach jdg czy doprowadzi to do utraty wpłat
    3) O ile dobrze rozumiem istnieje możliwość równoczesnego korzystania z kredytu i lokaty mieszkaniowej. Co w sytuacji kiedy po 10 latach chciałabym skorzystać z opcji z wcześniejszej spłaty kwoty kredytu ze środków z lokaty, ale kwota uzbierana na lokacie będzie wyższa niż kwota do spłaty? Czy doprowadzi to do pozbawienia dopłat za te 10 lat uzyskanych z lokaty? Czy będę musiała zapłacić podatek belki od “niewykorzystanej” kwoty? Czy mogę pozostałą część przeznaczyć (po tych 10 latach) na remont tego mieszkania i/lub inne wydatki (jakie?) związane z lokalem, żeby nie stracić dopłat?

    1. Dzień dobry. Pewne kwestie będą wymagały jeszcze wyjaśnienia, bo jest wiele wątpliwości interpretacyjnych.
      ad 1) W moim rozumieniu zapisów projektu ustawy można założyć rodzinę i udostępnić mieszkanie małżonkowi czy partnerowi życiowemu. Kwestia utraty dopłat w mojej ocenie wiązać się będzie z użyczeniem nieruchomości w takim znaczeniu, że nie mieszka w niej kredytobiorca, ale ktoś inny. Drugą przesłanką utraty dopłat będzie udostępnienie do zamieszkania nieruchomości małżonkowi (tu wątpliwość w kwestii wnioskowania o BK z rozdzielnością) lub drugiemu rodzicowi dziecka w sytuacji, gdy na moment wniosku byli oni właścicielami innej nieruchomości. Czyli chodzi wg mnie o wykluczenie sytuacji, gdzie można było wnioskować wspólnie o BK jako gospodarstwo, ale celowo wniosek był na jedną osobę, żeby ominąć warunek własności.

      ad 2) Wg mnie przeznaczenie części mieszkania pod działalność gospodarczą kwalifikuje się jako przesłanka dla utraty dopłat w związku ze zmianą sposobu użytkowania części lub całości lokalu. Nieruchomość zakupiona z BK-2% ma służyć wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Nie jest przeszkodą zarejestrowanie działalności gospodarczej, ale faktyczne jej prowadzenie w nieruchomości już tak.

      ad 3) Nie, nie można równocześnie korzystać z Konta Mieszkaniowego i Bezpiecznego Kredytu. Można to zrobić po kolei, czyli najpierw Konto Mieszkaniowe, a potem Bezpieczny Kredyt. Środki zaoszczędzone na Koncie Mieszkaniowym wraz z premią mogą posłużyć jako wkład własny do Bezpiecznego Kredytu, a nie na nadpłatę kredytu.

      1. Bardzo dziękuję za odpowiedzi! Jestem naprawdę wdzięczna, że dzieli się Pani swoim doświadczenem w temacie.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *