Kredytem mieszkaniowym sfinansujesz między innymi nabycie mieszkania lud domu. Nabycie to jednak nie tylko akt notarialny umowy kupna-sprzedaży. Przeniesienie własności nieruchomości mieszkalnej możesz zrealizować również w innej formie. Niektóre sposoby przeniesienia własności nie wymagają zapłaty ceny. Akt notarialny darowizny mieszkania lub domu, rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej, czy też umowa o dożywocie powodują zmianę właścicieli bez konieczności uiszczania ceny. Inne formy przeniesienia własności nieruchomości mogą wiązać się z zapłatą określonej ceny. Które z form przeniesienia własności sfinansujesz kredytem hipotecznym dowiesz się z tego wpisu.
Formy nabycia nieruchomości dostępne na kredyt
[1] Akt notarialny umowy kupna sprzedaży na rynku wtórnym
Akt notarialny umowy kupna-sprzedaży to najczęściej spotykana forma przeniesienia własności nieruchomości na rynku wtórnym. Cechą charakterystyczną tego rodzaju umów jest zapłata za nieruchomość po akcie notarialnym. Nieruchomość zwykle posiada już docelową księgę wieczystą. Możliwe jednak, że przy zakupie działki lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego księga wieczysta będzie zakładana dopiero po akcie notarialnym. Przed aktem notarialnym nabywca wpłaca zadatek lub zaliczkę, jeśli strona sprzedająca takiej wpłaty wymaga. Aktem notarialnym umowy kupna-sprzedaży możesz nabyć:
- Działkę zabudowaną domem jednorodzinnym (gotowy dom).
- Działkę z domem w trakcie budowy.
- Lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
- Działkę budowlaną z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.
Każdą z tych nieruchomości możesz finansować kredytem hipotecznym. W przypadku, gdy przedmiotem aktu notarialnego nabycia jest po stronie kupującego pierwsze mieszkanie lub dom (gotowy) to taki akt notarialny będzie objęty zwolnieniem z PCC2% na pierwsze mieszkanie/dom.
[2] Umowa notarialna wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na własność na rynku pierwotnym
W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego od dewelopera najczęściej lokal mieszkalny nie ma jeszcze własnej księgi wieczystej. Wniosek o założenie księgi wieczystej będzie w akcie notarialnym wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży. Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego na własność następuje w wyniku wykonania umowy zobowiązującej:
- Umowy deweloperskiej, jeśli sprzedaż była na etapie budowy.
- Umowy przedwstępnej, jeśli deweloper zawierał umowę posiadając zgłoszenie do użytkowania lub pozwolenie na użytkowanie.
Akt notarialny wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży będzie dotyczył też inwestycji deweloperskich obejmujących budowę i sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach dwulokalowych (bliźniakach).
Na rynku pierwotnym najczęściej całą cenę nabycia uiszczasz przed aktem notarialnym zgodnie z umową zobowiązującą. W przypadku mniejszych deweloperów i sprzedaży lokali gotowych zapłata ceny nastąpi po akcie notarialnym, analogicznie jak przy rynku wtórnym.
[3] Umowa notarialna sprzedaży domu na rynku pierwotnym
Nabywając dom od dewelopera kupujesz działkę zabudowaną domem. To może być dom wolnostojący, w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. Dom możesz kupić w wykonaniu umowy deweloperskiej, jeśli deweloper prowadził sprzedaż na etapie budowy. Możesz też nabyć dom w wykonaniu umowy przedwstępnej, jeśli deweloper sprzedaje gotowe domy.
Domy najczęściej budują mali deweloperzy i najczęściej sprzedają je jako gotowe po zgłoszeniu do użytkowania z zapłatą ceny po akcie notarialnym. W momencie zawierania aktu notarialnego sprzedaży działki, na której deweloper wybudował dom, działka może mieć już własną księgę wieczystą lub dopiero w akcie może być wydzielana do nowej KW.
[4] Akt notarialny zamiany nieruchomości za dopłatą
Kredytem hipotecznym sfinansujesz również zamianę nieruchomości na rynku wtórnym analogicznie jak pozostałe formy nabycia nieruchomości. Możesz zamienić przykładowo mieszkanie na dom, a na różnicę w cenie uzyskać finansowanie z banku. Akt notarialny zamiany nieruchomości to umowa, w której każda ze stron występuje zarówno w roli sprzedającego, jak i kupującego nieruchomość.
[5] Akt notarialny podziału majątku wspólnego ze spłatą
Z podziałem majątku wspólnego mamy do czynienia najczęściej w dwóch sytuacjach:
- Rozwodu i spłaty byłego współmałżonka.
- Ustanowienie rozdzielności majątkowej i podział majątku w trakcie trwania małżeństwa.
Spłata na rzecz byłego współmałżonka w związku z rozwodem i podziałem majątku w postaci nieruchomości dla banku jest normalnym nabyciem. Możesz na taki cel uzyskać kredyt hipoteczny. Sytuacja komplikuje się, jeśli nieruchomość nadal jest obciążona kredytem i trzeba jeszcze byłego małżonka zwolnić z długu.
Analogiczne, ale trudniejsze będzie kredytowanie spłaty obecnego małżonka w związku z podziałem majątku i przejęciem nieruchomości na własność. To samo można zrobić umową kupna-sprzedaży między małżonkami lub umową zniesienia współwłasności ze spłatą. Stąd niekoniecznie każdy bank skredytuje podział majątku w trakcie trwania małżeństwa.
Każdorazowo zawarcie aktu notarialnego podziału majątku (nieruchomości) ze spłatą wskazane jest poprzedzić wnioskiem kredytowym i decyzją pozytywną banku. To po to, by nie znaleźć się w sytuacji, gdzie termin na spłatę biegnie, a bank odmawia kredytu. Dodatkowo dla części banków ważne jest, by osoba, na której spłatę bank uruchamia kredyt, widniała w księdze wieczystej jako współwłaściciel na moment wniosku kredytowego.
[6] Wyrok rozwodowy i podział majątku ze spłatą
Jeśli nie masz gotówki na spłatę współmałżonka to bezpieczniejszą formą jest podział majątku aktem notarialnym po uzyskaniu decyzji kredytowej banku. Z podziałem majątku przeprowadzonym w wyroku rozwodowym może być trudniej w niektórych bankach. Nadal jednak na kwotę spłaty za nieruchomość będącą przedmiotem podziału majątku możesz wnioskować o kredyt hipoteczny. Dla większości banków jest to nabycie nieruchomości.
Sprawa się komplikuje o tyle, że właścicielem w 100% nieruchomości stajesz się po uprawomocnieniu wyroku rozwodowego i na tej podstawie możesz zaktualizować księgę wieczystą. Dla niektórych banków może być to problem, że były małżonek, którego spłata dotyczy, nie jest już współwłaścicielem na moment wniosku kredytowego.
[7] Akt notarialny zniesienia współwłasności ze spłatą
Zniesienie współwłasności nieruchomości ze spłatą może przykładowo dotyczyć sytuacji:
- Nabycia udziałów w drodze spadku, spłaty pozostałych spadkobierców i przejęcia 100% własności.
- Nabycia nieruchomości w udziałach przez osoby pozostające w związku partnerskim i decyzja o przejęciu własności nieruchomości przez jednego z nich połączona ze spłatą drugiej osoby.
- Analogicznie, jeśli jako małżonkowie z rozdzielnością majątkową nabyliście nieruchomość w udziałach jedno z was może przejąć własność i zobowiązać się do spłaty drugiego małżonka.
- Możesz też nabyć swój udział drogą darowizny od najbliższej rodziny i potrzebować kredytu na spłatę pozostałych współwłaścicieli.
Wniosek kredytowy składasz zanim podpiszesz akt notarialny zniesienia współwłasności i zobowiążesz się do spłaty w określonym terminie. W większości banków twoim wkładem własnym będzie wartość posiadanego udziału w nieruchomości. W części banków jednak może być wymagany wkład własny liczony do wartości nabywanego udziału.
[8] Nabycie nieruchomości w wyniku wygranego przetargu
Drogą przetargu możesz nabyć nieruchomość od gminy, miasta, Skarbu Państwa lub spółdzielni mieszkaniowej. Po wygranym przetargu najpierw płacisz za nieruchomość, a potem dopiero podpisujesz akt notarialny przeniesienia własności. Możesz na ten cel uzyskać kredyt hipoteczny, ale problemem jest bardzo krótki termin na zapłatę po wygranym przetargu. Wniosek kredytowy powinien być złożony jeszcze przed przystąpieniem do przetargu, aby uzyskać przynajmniej ocenę finansową.
Jeśli posiadasz inną nieruchomość wolną od obciążeń możesz rozważyć wnioskowanie o kredyt pod inne zabezpieczenie lub wzięcie pod tą drugą nieruchomość pożyczki hipotecznej. Przyspieszy to uzyskanie finansowania.
Formy nabycia nieruchomości poza kredytem
[8] Postanowienie sądu o przysądzeniu własności
Z postanowieniem sądu o przysądzeniu własności mamy do czynienia w sytuacji nabycia nieruchomości drogą licytacji komorniczej. Teoretycznie można na taki cel wnioskować o kredyt hipoteczny. W praktyce na dzisiaj będzie to bardzo trudne i może wymagać zaproponowania innego zabezpieczenia na czas „sprzątania” księgi wieczystej nabytej nieruchomości.
[9] Akt notarialny umowy darowizny nieruchomości
Darowizna nieruchomości nie wymaga zapłaty ceny, nie potrzebujesz więc na ten cel kredytu hipotecznego. Pamiętaj tylko o podatkach.
[10] Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt dziedziczenia
Nieruchomość możesz nabyć z drodze spadku. Potwierdzeniem tego będzie albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt notarialny dziedziczenia sporządzony u notariusza.
Możesz później wnioskować o kredyt hipoteczny na spłatę pozostałych spadkobierców, jeśli ustalisz z nimi, że przejmujesz własność.
[11] Akt notarialny umowy dożywocia
Jedną z form nabycia nieruchomości jest akt notarialny umowy dożywocia w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Ta forma nabycia chroni cię przed roszczeniami pozostałych spadkobierców ustawowych. Jednocześnie jednak nie uzyskasz kredytu hipotecznego (np. na remont) pod zabezpieczenie nieruchomości obciążonej umową dożywocia.
Przy okazji Bezpiecznego Kredytu 2% część pytających miała właśnie problem posiadania własności nieruchomości obciążonej umową dożywocia (brak możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w takiej nieruchomości), co automatycznie wykluczało z ubiegania się o kredyt na pierwsze mieszkanie lub dom dla siebie.
Niezależnie od planowanej formy nabycia nieruchomości, jeśli planujesz finansowanie kredytem hipotecznym, możesz skorzystać z mojego pośrednictwa. Z każdą z możliwych do kredytowania form przeniesienia własności nieruchomości miałam do czynienia w praktyce. Moje biuro mieści się w Poznaniu.
Bożena Myszczyszyn, Pośrednik finansowy Poznań
