Podpisując umowę przedwstępną na zakup mieszkania lub domu najczęściej musisz uiścić jakąś kwotę na poczet ceny nabycia. Ta początkowa wpłata może przybrać formę zadatku lub zaliczki albo być połączeniem jednego i drugiego. Zadatek lub zaliczka to jednocześnie część wkładu własnego. To, jeśli z umową przedwstępną masz zamiar starać się o kredyt hipoteczny celem sfinansowania zakupu nieruchomości. Różnica między zadatkiem a zaliczką to temat tak stary jak sam kredyt hipoteczny i wielokrotnie pojawiający się w różnych artykułach. Możliwe jednak, że dla Ciebie tematyka kredytu hipotecznego, a tym samym kwestie umowy przedwstępnej, zadatku i zaliczki to nowość. Tym wpisem z perspektywy pośrednika kredytowego w prosty sposób wyjaśniam czym jest zadatek, czym jest zaliczka i jak możesz zadbać o bezpieczeństwo transakcji.
Zadatek a zaliczka
Podstawowa różnica. Zadatek przepada, zaliczka jest zwrotna.
To oczywiście w sytuacji, gdy do umowy końcowej nie dojdzie. Jeśli zawinisz jako kupujący tracisz zadatek. Jeśli zawinisz jako sprzedający zwracasz podwójną wysokość zadatku. W przypadku zaliczki takiej presji nie ma. Gdy rozwiążecie umowę przedwstępną lub umowa przedwstępna wygaśnie, zaliczka wraca do niedoszłego nabywcy. W każdej sytuacji możecie ustalić nowe warunki rozwiązania umowy przedwstępnej adekwatnie do okoliczności. Umowy można zmieniać.
Zarówno zadatek jak i zaliczka zostaną zaliczone na poczet ceny nabycia w momencie zawarcia umowy końcowej.
Zadatek w Kodeksie Cywilnym
Kodeks Cywilny zawiera rozdział „Ogólne przepisy o zobowiązaniach umownych”, który odnosi się również do umów przedwstępnych zawieranych na rynku nieruchomości. Artykuł 394 Kodeksu Cywilnego reguluje kwestię zadatku. Tym samym w przypadku braku innych ustaleń stron, nawet jeśli umowa przedwstępna nie zawiera szczegółowych zapisów, sam fakt przekazania na poczet ceny nabycia wpłaty w formie zadatku rodzi skutki prawne zgodnie z art. 394 KC.
Konsekwencje rozwiązania umowy przedwstępnej
Jesteś nabywcą mieszkania lub domu? Jeśli do umowy końcowej nie dojdzie, bo nabywca nie uzyskał kredytu bankowego, to jest to jego wina. Podobnie, jeśli bank przyzna kredyt mieszkaniowy, ale w zbyt niskiej wysokości, by sfinalizować transakcję. Rozwiązując umowę przedwstępną z uwagi na decyzje odmowne banków, jeśli nie umówisz się inaczej, tracisz zadatek.
Brak uzyskania kredytu hipotecznego to „wina” nabywcy nieruchomości.
Inne uzgodnienia stron
Nie musisz godzić się na regulacje wynikające z Kodeksu Cywilnego. Możesz negocjować z osobą sprzedającą zapis w umowie przedwstępnej odnośnie zwrotu zadatku (lub jego części) w sytuacji przedstawienia np. informacji z trzech banków potwierdzających odmowę udzielenia kredytu lub udzielenie kredytu w kwocie niższej niż …. (tu trzeba wstawić swoje minimum).
W zamian możesz zgodzić się na dłuższy termin opuszczenia nieruchomości przez sprzedającego lub te odmienne uregulowania mogą być elementem negocjacji ceny.
Odmienne ustalenia stron z jednej strony zabezpieczają sprzedającego, iż nabywca nie wycofa się, bo się rozmyśli. Z drugiej strony zabezpieczają kupującego przed utratą oszczędności życia na wypadek problemów z bankiem.
Ile wynosi zadatek, a ile zaliczka?
Zadatek lub zaliczkę możesz wpłacić w dowolnej wysokości, to tylko kwestia ustaleń między stronami.
Zwyczajowo na rynku wtórnym zadatek nie przekracza 10% ceny, ale niższy zadatek też jest często praktykowany. Wpłata zadatku rzędu 10.000 zł – 20.000 zł nie jest rzadkością.
Jeśli strona sprzedająca wymaga większej wpłaty, można ją podzielić. Częściowo jako zadatek (ta kwota, którą jako nabywca jesteś gotowy stracić) oraz częściowo jako zaliczka.
Zadatek na rynku wtórnym zwykle nie przekracza 10%. Jednocześnie nie powinien być wyższy niż kwota, której utratę jesteś w stanie zaakceptować.
Przy większych wpłatach poczynając od wpłat rzędu 10-20 tys. zł rozważ, czy nie podpisać umowy przedwstępnej w formie notarialnej. Ułatwi to ewentualne dochodzenie zwrotu zadatku lub zaliczki w razie rozwiązania umowy przedwstępnej. Forma notarialna umowy przedwstępnej pozwala też na wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej sprzedającego. Notariusz dodatkowo już na etapie umowy przedwstępnej wskaże dokumenty do załatwienia przed umową końcową.
Zaliczka i zadatek a wkład własny
Wkład własny co do zasady wnosisz na konto sprzedającego. Robisz to albo na etapie zawarcia umowy przedwstępnej w formie zadatku lub zaliczki, albo przy umowie końcowej. Wpłaty możesz dokonać przelewem lub gotówką. Jeśli finansujesz zakup środkami z kredytu hipotecznego zarówno zadatek jak i zaliczka stanowią twój wkład własny do kredytu.
Wkładu własnego do kredytu nie wnosisz na konto banku. Wnosisz go na rzecz sprzedającego. Bank tylko fakt wniesienia wkładu własnego weryfikuje.
Czy możesz refinansować zadatek lub zaliczkę?
Jednym z celów kredytu hipotecznego może być refinansowanie części lub całości kwoty zapłaconego zadatku lub zaliczki. To zależnie od oferty banku i nie w każdym będzie możliwe. Mówimy też oczywiście o kredycie standardowym. Kredyty preferencyjne rządzą się innymi zasadami.
Refinansowanie zadatku lub zaliczki polega na tym, że Ty płacisz sprzedającym z własnych środków pewną kwotę, a bank następnie w ramach udzielonego kredytu przelewa część z tych środków z powrotem na Twoje konto. Refinansowana kwota zadatku lub zaliczki nie będzie Twoim wkładem własnym.
Ograniczeniem dla refinansowania zadatku będzie minimalny wymagany wkład własny ze strony banku. Jeśli zaliczka na poczet ceny wyniosła 10% i bank wymaga 10% wkładu własnego to nie ma miejsca na refinansowanie.
Zadatek i zaliczka – podsumowanie
Z punktu widzenia banku nie musisz nic wnosić na poczet ceny na etapie umowy przedwstępnej. Dla banku wystarczające będzie wniesienie wkładu własnego po umowie ostatecznej. Strona sprzedająca może jednak wymagać wpłaty i tak najczęściej jest. Wpłacając zaliczkę nie ryzykujesz utraty pieniędzy z wyłączeniem sytuacji, gdyby sprzedający nie chciał oddać zaliczki dobrowolnie.
Zadatek rodzi już konsekwencje finansowe. Ma zabezpieczyć zarówno sprzedającego jak i kupującego przed wycofaniem się z umowy. Zadatek w parze z formą notarialną umowy przedwstępnej i wpisem roszczenia do księgi wieczystej sprzedającego można powiedzieć, że stanowi pełne zabezpieczenie transakcji kupna nieruchomości na rynku wtórnym.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny [Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93]
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert kredytowy Poznań
