W obrocie na rynku wtórnym wciąż funkcjonują mieszkania stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. To była powszechna forma dla lokali mieszkalnych nabywanych od spółdzielni mieszkaniowych. Od 31 lipca 2007 roku spółdzielnie już nie ustanawiają nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ale te które są podlegają normalnemu obrotowi. Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego można oczywiście sfinansować kredytem hipotecznym. Kredyt hipoteczny możesz zaciągnąć zarówno na mieszkanie, które już ma księgę wieczystą, jak i na takie mieszkanie, na które księgę wieczystą będziesz dopiero zakładał. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe będziesz mógł po zakupie zamienić na pełną własność. Jak bezpiecznie przeprowadzić kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego na kredyt hipoteczny dowiesz się z tego wpisu.
Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego?
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Od pełnej własności odróżnia je przede wszystkim to, że zamiast „właścicielem” stajesz się „uprawnionym” do nieruchomości. Dodatkowo do mieszkania spółdzielczego własnościowego nie przynależy udział we własności gruntu.
Właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Jako „uprawniony” masz jednak pełne prawo rozporządzać takim mieszkaniem, czyli możesz je sprzedać lub dokonać darowizny. Ponadto takie mieszkanie wchodzi do masy spadkowej i może być dziedziczone.
Dokumenty do kredytu przy zakupie mieszkania spółdzielczego własnościowego
Jeśli kupujesz na kredyt mieszkanie spółdzielcze własnościowe to oprócz umowy przedwstępnej potrzebujesz też uzyskać od zbywcy inne dokumenty do wniosku kredytowego.
[1] Umowa przedwstępna
Może być w formie cywilno-prawnej lub u notariusza. Umowa powinna określać strony transakcji, oznaczenie nieruchomości, cenę, kwoty już wniesione i termin umowy ostatecznej. Pod kątem banku nie potrzebujesz wnosić żadnej zaliczki lub zadatku, ale zbywca może wymagać wpłaty. Na rynku wtórnym przyjęło się, że zadatek nie przekracza 10% ceny.
Pamiętaj, że zaliczka jest zwrotna a zadatek przepada. Jeśli więc wpłacasz dużą kwotę zadatku to lepiej rozważyć umowę przedwstępną notarialną. Termin na podpisanie umowy końcowej powinien wynosić w obecnych realiach 2,5 – 3 miesiące, pomimo, że w niektórych bankach jesteś w stanie uzyskać kredyt w 3-4 tygodnie.
Jeśli Twoja sytuacja jest ryzykowna warto zabezpieczyć się zapisami umowy przedwstępnej odnośnie zwrotu zadatku lub jego części w przypadku otrzymania odmowy ze strony banku lub kredytu na zbyt niską kwotę.
Zbywca wymagane dokumenty powinien Tobie wręczyć przy umowie przedwstępnej, a nie dopiero po umowie przedwstępnej zacząć załatwiać.
[2] Zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej.
Zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej powinno zawierać informacje:
- Komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
- Czy dla lokalu mieszkalnego jest prowadzona księga wieczysta, a jeśli nie to informacja o braku przeciwwskazań do założenia KW.
- Numer księgi wieczystej gruntu, na którym posadowiony jest budynek.
- Informacja o braku zaległości w opłatach oraz o uregulowaniu wkładu budowlanego.
Jeśli spółdzielnia mieszkaniowa zaciągnęła kredyt na termomodernizację budynku to może być on spłacany w czynszu. Za zgodą SM nabywca lokalu może przejąć dalszą spłatę tego kredytu w czynszu, ale trzeba o to zawnioskować. Inaczej zbywca musiałby spłacić całość kredytu termomodernizacyjnego w części obciążającej jego lokal przed sprzedażą mieszkania.
[3] Podstawa nabycia ze strony zbywcy.
Dokument, na podstawie którego obecny właściciel nabył mieszkanie spółdzielcze własnościowe zawsze jest wymagany, jeśli dla mieszkania nie ma urządzonej księgi wieczystej. Najczęściej będzie to akt notarialny nabycia, gdy kupujesz od kolejnego właściciela lub przydział, jeśli kupujesz od pierwotnego właściciela. Bank w każdym przypadku wymaga też dokumentów jeśli mamy do czynienia z aktem darowizny lub nabyciem w drodze spadku.
[4] Zaświadczenie banku, jeśli zbywca ma kredyt hipoteczny.
Sytuacja może dotyczyć wyłącznie lokali spółdzielczych własnościowych z założoną księgą wieczystą. Jeśli zbywca mieszkanie kupował również na kredyt przedstawia zaświadczenie swojego banku z informacją o kwocie zadłużenia, rachunku do spłaty, zabezpieczeniu kredytu oraz, że nie zawarł z bankiem umowy skutkującej podstawieniem wierzytelności.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej
Jeśli mieszkanie nie ma księgi wieczystej warto już na wstępie zadbać o dokumenty, które będą potrzebne do założenia księgi wieczystej. Sądy różnią się wymaganiami.
[1] Zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej wydawane w celu założenia księgi wieczystej.
Zaświadczenie do założenia KW wydawane jest na lokal mieszkalny lub dodatkowo z danymi właściciela. Sprzedający może o nie wystąpić z wyprzedzeniem i przekazać Tobie przy akcie notarialnym. Skróci to czas potrzebny na uruchomienie kredytu, gdyż od razu po akcie notarialnym będziesz mógł udać się do sądu.
[2] Wypis z rejestru gruntów dla działki, na której stoi budynek (niektóre sądy).
[3] Dokumenty wsteczne od pierwszego nabycia (niektóre sądy).
Wskazane jest poprosić zbywcę, by zawnioskował do SM o wydanie kopii potwierdzonych za zgodność z oryginałem dokumentów wstecznych własności począwszy od pierwszego właściciela. Dokumenty będą najprawdopodobniej potrzebne do założenia księgi wieczystej. Takie wymagania ma na dziś sąd poznański.
Spółdzielnia mieszkaniowa może odmówić z uwagi na RODO, chociaż w tym przypadku podstawą żądania jest interes prawny uprawnionego do mieszkania. Interesem prawnym jest prawo do założenia księgi wieczystej na lokal i konieczność złożenia dokumentów zgodnie z wymaganiami sądu. Jeśli spółdzielnia odmówi to otrzymasz przynajmniej pismo potwierdzające fakt, że nie masz dostępu do żądanych dokumentów, które możesz załączyć dla sądu.
[4] Wymaganym dokumentem będzie też oczywiście Twoja podstawa nabycia, czyli np. Twój akt notarialny kupna-sprzedaży.
Założenie księgi wieczystej a dokumenty wsteczne od pierwszego nabycia
Praktyka sądów może być oczywiście różna. Sąd Rejonowy w Poznaniu informuje jednak, że wnioski o założenie księgi wieczystej bez dokumentów wstecznych własności będą odrzucane.
„Dokumenty niezbędne do założenia księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu:
- zaświadczenie spółdzielni o położeniu i powierzchni lokalu, zawierające oprócz danych o położeniu lokalu i jego powierzchni również oznaczenie nieruchomości, z którą lokal jest związany [tj zawierające wskazanie nr KW nieruchomości, z którą związany jest lokal – nieruchomość na której położony jest budynek, w którym znajduje się lokal]
- dokumenty stwierdzające nabycie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu – takimi dokumentami mogą być umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, orzeczenie sądu lub inne dokumenty przenoszące to prawo.
- nabycie pierwotne [od spółdzielni] – podstawą wpisu jest przydział lokalu [dot. przydziałów wydanych przed wejściem w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – 24.04.2001] lub umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawarta miedzy spółdzielnią a jej członkiem [ takie umowy są dopuszczalne od dnia 15.01.2003 ]
- nabycie wtórne [na rynku lokali używanych] – podstawą wpisu mogą być np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, orzeczenie sądu.
Wszystkie dokumenty należy składać w oryginałach !!!!! Wykazując ciąg następstw począwszy od pierwszego nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu do dnia złożenia wniosku.
Niezłożenie w/w dokumentów spowoduje oddalenie wniosku (bez wzywania o złożenie dokumentów) i przepadek opłaty sądowej.”
Księga Wieczysta gruntu, na którym posadowiony jest budynek
Każdorazowo przy mieszkaniu będącym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu bank sprawdza księgę wieczystą gruntu, na którym stoi budynek. Bank weryfikuje, czy spółdzielnia mieszkaniowa ma uregulowaną własność gruntu. W dziale II (własność) księgi wieczystej działki powinien być wpisany tylko udział przynależny spółdzielni mieszkaniowej oraz udziały przynależne do wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Jeśli spółdzielnia była wcześniej użytkownikiem wieczystym gruntu, które to użytkowanie zostało przekształcone we własność na mocy ustawy przekształceniowej dodatkowo w dziale III księgi wieczystej może znaleźć się wpis roszczenia o opłatę przekształceniową.
Nadal jednak na rynku są mieszkania spółdzielcze własnościowe, gdzie własność gruntu przez spółdzielnię mieszkaniową nie została uregulowana. W takiej sytuacji bank odmówi kredytowania. Sytuacja może dotyczyć również lokali, dla których została wcześniej założona księga wieczysta.
Zgodnie bowiem z uchwałą Sądu Najwyższego [sygn. akt III CZP 104/12], która weszła w życie 24 maja 2013:
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.
Kiedy i w jaki sposób zakładasz księgę wieczystą na lokal spółdzielczy własnościowy?
Jeśli mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie ma księgi wieczystej to będziesz ją zakładał Ty jako nabywca po akcie notarialnym. Możesz zawnioskować o założenie księgi wieczystej w treści aktu notarialnego pod warunkiem, że masz komplet dokumentów. Notariusz to oczywiście zweryfikuje.
W innym przypadku, jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny to po akcie notarialnym składasz w sądzie dwa wnioski:
[1] Jako pierwszy składasz wniosek o założenie księgi wieczystej
Wypełniasz druk sądowy KW-ZAL.
W poprzednim wpisie zamieściłam instrukcję wypełnienia wniosku o założenie KW dla mieszkania spółdzielczego własnościowego.
Jeśli zbywca nie przedłożył do aktu notarialnego zaświadczenia SM do założenia KW to pierwsze kroki po akcie notarialnym kierujesz do spółdzielni, by to zaświadczenie uzyskać. Potem dopiero jest sąd. Do wniosku załączasz zaświadczenie SM, akt notarialny nabycia (musisz mieć dodatkowy odpis), wypis z rejestru gruntów i jeśli uda się uzyskać, potwierdzone kopie dokumentów własności od pierwszego nabycia.
[2] Jako drugi składasz wniosek o wpis hipoteki
Formularz sądowy o wpis hipoteki najczęściej otrzymujesz z banku. Załącznikiem do wniosku o wpis hipoteki jest Twoje oświadczenie o ustanowienie hipoteki oraz oświadczenie banku o udzieleniu kredytu wraz z pełnomocnictwami pracowników banku. Przy wpisie hipoteki musisz pamiętać też o PCC-3.
Odrzucenie wniosku o założenie księgi wieczystej
W przypadku braku kompletu dokumentów sąd może wezwać do uzupełnienia braków formalnych lub odrzucić wniosek. W tej drugiej sytuacji, jeśli nic nie zrobisz, a postanowienie o odrzuceniu wniosku uprawomocni się to przepadają również wniesione opłaty sądowe. Odrzucenie wniosku o założenie księgi wieczystej automatycznie skutkuje odrzuceniem wniosku o wpis hipoteki.
Jeśli spotka Cię sytuacja odrzucenia wniosku o założenie księgi wieczystej z powodu braku dokumentów własności od pierwszego nabycia masz trzy możliwości:
[1] Złożyć odwołanie od decyzji sądu z informacją o braku dostępu do wstecznych dokumentów. Musisz w tym przypadku zmieścić się w terminie na odwołanie.
[2] Złożyć nowy wniosek o założenie księgi wieczystej z informacją spółdzielni o odmowie wydania wstecznych dokumentów. Konieczne będzie również uzyskanie z banku nowych dokumentów do wpisu hipoteki.
[3] Zamiast zakładać księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu możesz podpisać ze spółdzielnią akt notarialny wyodrębnienia lokalu na własność. Na podstawie aktu notarialnego bank przygotuje aneks do umowy kredytowej, gdyż zmieni się rodzaj nieruchomości. Bank wyda również nowe dokumenty celem złożenia wniosku o wpis hipoteki.
Zamiana mieszkania spółdzielczego własnościowego na pełną własność
Po zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i po założeniu księgi wieczystej możesz zamienić nieruchomość na pełną własność. W tym celu umawiasz się ze spółdzielnią mieszkaniową na podpisanie aktu notarialnego wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na własność. Księga wieczysta, która jest prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zmieni się na księgę wieczystą prowadzoną dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Numer KW zostanie taki sam, ale zamiast „uprawnionym” staniesz się właścicielem, a w dziale I-SP pojawi się informacja o przynależnym udziale w gruncie.
Oferty kredytowe banków dla mieszkania spółdzielczego własnościowego
Oferty bankowe na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu są analogiczne jak na inne nieruchomości. Do niedawna wyjątkiem była oferta mBanku S.A., ale bank zmienił podejście.
Są jednak banki, w których w ogóle nie skredytujesz mieszkań spółdzielczych własnościowych, czyli banki hipoteczne. Nie otrzymasz więc kredytu w PKO Banku Hipotecznym, ale w „zwykłym” PKO BP jak najbardziej.
Zadłużenie mieszkania spółdzielczego własnościowego w spółdzielni
Jeśli zbywca sprzedaje mieszkanie, bo jest zadłużony w spółdzielni mieszkaniowej to jest to ryzykowna transakcja. Najlepiej takie zadłużone mieszkanie kupić za gotówkę. Następnie w terminie 12 miesięcy możesz złożyć wniosek kredytowy na refinansowanie części ceny zakupu.
Spółdzielnia mieszkaniowa zanim wyda zaświadczenia potrzebne do kredytu będzie oczekiwała uregulowania zaległości. Te zbywca najprawdopodobniej będzie chciał spłacić z otrzymanego zadatku lub zaliczki.
Musisz więc w umowie przedwstępnej mieć dłuższy termin na akt notarialny. Dokumenty ze spółdzielni będą załatwiane dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej. Dobrze byłoby podpisać umowę przedwstępną u notariusza na wypadek gdyby do transakcji nie doszło. Pomoże to zabezpieczyć Twoje interesy w dochodzeniu zwrotu zadatku lub zaliczki.
Kolejność wygląda więc tak:
[1] Umowa przedwstępna, najlepiej notarialna. Do umowy zbywca przedstawia zaświadczenie o stanie zadłużenia wobec spółdzielni.
[2] Wpłacasz zadatek lub zaliczkę w kwocie co najmniej pozwalającej na spłatę zaległości wobec spółdzielni. Tu jest ryzyko, bo w razie wycofania z transakcji spółdzielnia przecież nie odda pieniędzy, a zbywca również ich nie ma.
[3] Zbywca reguluje zaległości w spółdzielni i występuje o zaświadczenia potrzebne do wniosku kredytowego i do założenia księgi wieczystej.
[4] Składasz wnioski kredytowe i czekasz na decyzje.
[5] Podpisujesz umowę kredytową.
[6] Podpisujesz akt notarialny.
[7] Po spełnieniu warunków uruchamiasz kredyt.
Tego typu transakcja jest bardziej ryzykowna zarówno dla Ciebie jak i dla banku. Jeśli zbywca dodatkowo prowadzi działalność gospodarczą bank może nie chcieć ryzykować w obawie przed innymi wierzycielami.
Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
Księga Wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego budową nie różni się od innych ksiąg wieczystych, czyli mamy cztery działy.
[1] Dział I
Podzielony jest na dwie części.
W dziale I-O znajdziesz informacje o oznaczeniu lokalu mieszkalnego. Tu będzie adres lokalu, powierzchnia, informacja z jakich pomieszczeń się składa.
W dziale I-Sp będzie opis spółdzielni mieszkaniowej.
[2] Dział II
W dziale II dotyczącym własności będzie wpisany nabywca lokalu jako „uprawniony”.
[3] Dział III
Ten dział powinien być pusty. W dziale III znajdziesz obciążenia nieruchomości, służebności, ostrzeżenia o niezgodności KW ze stanem faktycznym.
[4] Dział IV
To miejsce na wpisanie hipoteki banku kredytującego.
Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego na kredyt – PODSUMOWANIE
Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego na kredyt hipoteczny zasadniczo nie różni się od innych transakcji zakupu na rynku wtórnym. Do sprawdzenia jest zawsze księga wieczysta gruntu i dodatkowa formalność w postaci uzyskania zaświadczeń ze spółdzielni mieszkaniowej. Dobrze jest, gdy mieszkanie ma już założoną księgę wieczystą, ale jej brak nie jest przeszkodą. Jeśli potrzebujesz wsparcia kredytowego przy tego typu transakcji to zapraszam do współpracy.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
