Szukając mieszkania na rynku wtórnym możesz trafić na oferty mieszkań stanowiących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Od 31 lipca 2007 roku co prawda Spółdzielnie Mieszkaniowe nie ustanawiają już nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ale te które powstały przed tą datą funkcjonują i podlegają normalnemu obrotowi. Chcąc kredytować zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego możesz stanąć przed koniecznością założenia księgi wieczystej dla lokalu. Ten wpis Ci w tym pomoże, a jeśli wybrane mieszkanie będzie w Poznaniu lub w okolicy to możesz cały proces kredytowy przeprowadzić z moją pomocą.
Cechy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
[1] Mieszkania spółdzielcze własnościowe stanowią ograniczone prawo rzeczowe. Właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, a nabywca lokalu staje się „uprawnionym” do dysponowania lokalem.
[2] Takie mieszkanie nie ma udziału we własności gruntu, na którym stoi budynek.
[3] Podatek od nieruchomości opłacasz jako składnik czynszu, ale to spółdzielnia mieszkaniowa jest jego płatnikiem.
[4] Obecnie już nie ma takiego wymogu, jednak wcześniej przynajmniej jeden z nabywców musiał zostać członkiem spółdzielni. Nadal jednak członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej może wpływać na wysokość opłat na rzecz spółdzielni.
[5] Najważniejsza cecha. Nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Jeśli lokal nie posiada KW to wszystkie dokumenty dotyczące własności poczynając od przydziału, przechowywane są przez spółdzielnię mieszkaniową.
[6] Księga wieczysta staje się wymogiem, jeśli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ma zabezpieczać kredyt hipoteczny. Do ustanowienia hipoteki niezbędna jest bowiem właśnie księga wieczysta.
Ceny mieszkań spółdzielczych własnościowych od tych będących pełną własnością zasadniczo się nie różnią. Znaczenie będzie tu miał raczej sam lokal mieszkalny i jego standard, a nie to, czy jest to lokal stanowiący odrębną nieruchomość, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe możesz po nabyciu w prosty sposób zmienić w pełną własność podpisując ze spółdzielnią mieszkaniową akt notarialny wyodrębnienia lokalu na własność.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej
Bierzesz kredyt hipoteczny, a wybrane mieszkanie nie ma księgi wieczystej?
Normalną praktyką rynkową jest to, że księgę wieczystą zakłada dopiero nabywca, który zaciąga na to mieszkanie kredyt hipoteczny. Wniosek o założenie KW składasz wtedy razem z wnioskiem o wpis hipoteki zachowując kolejność. Wniosek o założenie księgi wieczystej zawsze jest pierwszy. Dodatkowo we wniosku o założenie KW od razu wnioskujesz o wpis jako uprawnionego.
Założenie Księgi Wieczystej mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Jaki masz wybór?
[1] Możesz założyć KW przez notariusza, czyli w treści aktu notarialnego kupna-sprzedaży.
Ta ścieżka umożliwia również od razu złożenie wniosku o wpis hipoteki w treści aktu notarialnego. Notariusz wtedy pobiera opłaty za wnioski wieczystoksięgowe, rejestruje wnioski oraz dostarcza dokumenty do sądu.
Warunek jest jednak jeden. Musisz dysponować kompletem dokumentów do założenia księgi wieczystej, a zdobycie ich wcale dzisiaj nie jest takie oczywiste. Nastaw się więc na ścieżkę numer dwa.
[2] Samodzielne złożenie w sądzie wniosku o założenie Księgi Wieczystej na druku KW-ZAL.
W celu złożenia wniosku o założenie Księgi Wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wypełniasz formularz sądowy KW-ZAL. Instrukcję wypełnienia znajdziesz w dalszej części wpisu.
Aktualne druki sądowe, w tym wniosek o założenie KW, znajdziesz z kolei na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Najpierw podajesz w biurze podawczym sądu wniosek o założenie księgi wieczystej dla mieszkania spółdzielczego własnościowego, a zaraz po nim jako drugi wniosek o wpis hipoteki na tym mieszkaniu. Na wniosku o wpis hipoteki w miejscu numeru księgi wieczystej wpisujesz sygnaturę złożonego chwilę wcześniej wniosku o założenie księgi wieczystej dla lokalu.
Dokumenty do wniosku o założenie Księgi Wieczystej dla lokalu spółdzielczego własnościowego
Standardowo do wniosku o założenie KW dla mieszkania spółdzielczego własnościowego załączasz:
[1] Zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej do założenia Księgi Wieczystej.
Zaświadczenie w swej treści zawiera informację o położeniu lokalu, powierzchni, w tym powierzchni poszczególnych pomieszczeń. Ponadto jest informacja dotycząca gruntu na którym posadowiony jest budynek z numerem działki i księgi wieczystej.
W zaświadczeniu jest wyraźna informacja, że służy ono do założenia księgi wieczystej, a spółdzielnia wydaje zaświadczenie w jednym egzemplarzu. Zaświadczenie do założenia KW to inne zaświadczenie niż to wymagane do rozpatrzenia wniosku kredytowego.
[2] Wypis z rejestru gruntów działki, na której stoi budynek. O dokument zwracasz się do spółdzielni mieszkaniowej.
[3] Podstawa nabycia lokalu przez Ciebie, czyli najczęściej jest to akt notarialny kupna-sprzedaży.
[4] Dokumenty nabycia wsteczne od pierwszego właściciela.
Taka przynajmniej jest praktyka w Sądzie Rejonowym w Poznaniu. Niezłożenie dokumentów poprzednich właścicieli skutkuje odrzuceniem wniosku przez sąd. Dobrze byłoby, gdyby zbywca wnioskując w SM o zaświadczenie potrzebne do Twojego wniosku kredytowego od razu zawnioskował o kopie dokumentów wstecznych własności.
Bez tych dokumentów sąd przyjmie wniosek, ale jeśli spotkasz się z sytuacją odrzucenia wniosku o założenie KW właśnie z uwagi na brak dokumentów wstecznych własności musisz reagować. W terminie przewidzianym na wniesienie skargi na postanowienie sądu składasz odwołanie z uzasadnieniem, że nie możesz złożyć wstecznych dokumentów, gdyż nie masz do nich dostępu, a spółdzielnia odmawia ich wydania.
Skąd wziąć dokumenty poprzednich właścicieli? Dokumenty te powinna wydać spółdzielnia mieszkaniowa w kopiach potwierdzonych za zgodność z oryginałem (to ważne) na wniosek obecnego uprawnionego do mieszkania. Możesz się jednak spotkać z odmową spółdzielni, która zasłoni się przepisami RODO.
Założenie Księgi Wieczystej mieszkanie spółdzielcze własnościowe – INSTRUKCJA
Wypełnienie formularza sądowego KW-ZAL jest raczej proste. W razie potrzeby wzory wypełniania formularzy sądowych znajdziesz też w każdej gablocie przed biurem podawczym sądu.
Instrukcję w PDF wypełnionego załącznika KW-ZAL możesz pobrać poniżej:
Założenie KW mieszkanie spółdzielcze własnościowe INSTRUKCJA PDF
Strona 1 formularza KW-ZAL
Uzupełniasz:
- Nazwę sądu.
- Numer wydziału ksiąg wieczystych (ten sam co dla KW gruntu).
- W polu „wnoszę o założenie księgi wieczystej dla” zaznaczasz „spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu”.
- Wypełniasz dane dotyczące położenia nabywanej nieruchomości.
Formularz KW-ZAL strona 2
Wpisujesz:
- Dane odnośnie oznaczenia i powierzchni lokalu zgodnie z tym co jest w zaświadczeniu SM.
- Wpisujesz żądanie wpisu jako UPRAWNIONEGO.
Gdy zakładasz KW sam na siebie:
wpis jako uprawnionego w całości [imię i nazwisko], syna/córki [imiona rodziców], pesel…
Jeśli wpis dotyczy nabycia przez małżonków do majątku wspólnego:
wpis jako uprawnionych na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej [imię i nazwisko żony], córki [imiona rodziców], pesel… oraz [imię i nazwisko męża], syna [imiona rodziców], pesel…
Jeśli nabycie następuje w udziałach przez dwie osoby niespokrewnione lub przez małżonków z rozdzielnością majątkową to każdy z udziałów wypełniasz jako osobne żądanie, czyli w polu 25 pierwszy uprawniony, a w polu 26 drugi uprawniony:
[pole 25]
wpis jako uprawnionego w udziale 1/2 [imię i nazwisko pierwszej osoby], syna/córki [imiona rodziców], pesel…
[pole 26]
wpis jako uprawnionego w udziale 1/2 [imię i nazwisko drugiej osoby], syna/córki [imiona rodziców], pesel…
Oczywiście udziały nie muszą być równe po 50%, możesz ustalić inny podział w zależności od zaangażowanych środków finansowych w nabycie mieszkania.
3. Składasz podpis u dołu strony.
Strona 3 druku KW-ZAL
Strona 3 to miejsce na Twoje dane osobowe i adresowe jako uprawnionego i ewentualnie drugiej osoby, jeśli mamy dwóch uprawnionych. W sytuacji większej liczby uprawnionych należy wypełnić dodatkowy załącznik KW-ZAD.
Ostatnia, czwarta strona formularza KW-ZAL
Wypełniasz:
- Dane spółdzielni mieszkaniowej jako uczestnika postępowania. Znajdziesz je w zaświadczeniu SM.
- Listę załączników. Standardowo podstawa nabycia przez Ciebie oraz zaświadczenie SM. Jeśli uda się Tobie zdobyć dokumenty wsteczne własności to również należy je wymienić, osobno każdy dokument.
- Na końcu składasz podpis jako wnioskodawca lub podpisy jeśli jest więcej wnioskodawców.
Opłata sądowa od wniosku o założenie Księgi Wieczystej i wpis własności
Założenie księgi wieczystej kosztuje 100 zł, wpis własności 200 zł. Przed złożeniem wniosku w biurze podawczym powinieneś więc zakupić znaki opłaty sądowej za 300 zł.
Osobno kup znaki opłaty sądowej dla wniosku o wpis hipoteki, jeśli w ślad za wnioskiem o założenie KW składasz od razu wniosek o wpis hipoteki.
Znaki opłaty sądowej możesz też zakupić wcześniej, ON-LINE, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Potrzebujesz pomocy przy zakładaniu Księgi Wieczystej mieszkania spółdzielczego własnościowego?
O kredyt na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego możesz starać się za moim pośrednictwem. Możesz liczyć również na pomoc w formalnościach sądowych.
Jeśli ten blog kredytowy i wpis były dla Ciebie pomocne możesz podziękować opinią w Google.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
Dzień dobry, dziękuję za świetnie napisany artykuł. Mam jeszcze jedno pytanie – czy możliwa jest sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będącego w trakcie zakładania KW? Wniosek został świeżo złożony. Będę wdzięczna za odpowiedź.
Od strony prawnej nie ma przeszkód. Nie będzie nabywcy w tym momencie chroniła rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i to musi być nabywca „gotówkowy”. W przypadku, gdy nabywca chce się starać o kredyt hipoteczny na zakup to należy zaczekać na założenie księgi wieczystej i jej numer. Wg mojej wiedzy żaden bank nie udzieli kredytu w trakcie procesu zakładania KW dla mieszkania spółdzielczego własnościowego.
Dziekuje za rzeczowy artykuł. Przy próbie zakupu mieszkania spoldzielczego natrafiłam na błąd (a raczej bank zgłosił niescislosc). Otoz w KW i akcie notarialnym nie ma wspomnianej komórki lokatorskiej jako powierzchni przynależnej do lokalu mieszkalnego. W zaswiadczeniu ze spoldzielni jest ona wyodrebniona, czyli zgodnie ze stanem faktycznym.
Czy w Pani ocenie wystarczającym bedzie – jeśli po zakupie nieruchomosci – dokonam aktualizacji i wpisu komorki do ksiegi wieczystej?
Wg mojej wiedzy komórka lokatorska dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie wchodzi w skład mieszkania pomimo, że użytkownik mieszkania korzysta z tej komórki. Komórka lokatorska pozostaje własnością spółdzielni.
Dopiero przy zawieraniu ze spółdzielnią mieszkaniową aktu notarialnego wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na własność komórka (w większości przypadków) staje się składową mieszkania jako pomieszczenie przynależne i jej powierzchnia jest ujęta w KW (KW prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zmienia się wtedy w KW prowadzoną dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość).
Szanowana Pani, dziekuje za błyskawiczną odpowiedz.
Kilka godzin temu złozyłam juz oswiadczenie, ze po zakupie nieruchomosci zaktualizuje wspomnianą komórkę w KW. Mam nadzieje, ze uda mi sie to wyjaśnic i bank nie odmówi z tego tytułu kredytowania zakupu.
Pozdrawiam serdecznie.
Dziękuję za tak merytoryczny artykuł! Mam jednak dwa pytania: (1) czy można uzyskać bezpieczny kredyt 2% na mieszkanie spółdzielczo-własnościowe, które nie ma księgi wieczystej, ale grunty są uregulowane i spółdzielnia wydała zaświadczenie o możliwości założenia księgi wieczystej? (2) a jeżeli nie ma takiej możliwości, czy bezpieczny kredyt 2% można zabezpieczyć hipoteką na gruncie osoby trzeciej?
ad 1. TAK, nie ma przeszkód do finansowania Bezpiecznym Kredytem zakupu mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej. Obowiązują tu te same zasady co dla kredytów standardowych. Księga Wieczysta będzie zakładana po akcie notarialnym razem z wnioskiem o wpis hipoteki.
ad 2. NIE, w Bezpiecznym Kredycie hipoteka jest na finansowanej nieruchomości.
Bardzo dziękuję za odpowiedź.
ad 1. Dostałam jednak odpowiedź od doradcy, że teoretycznie tak powinno być, ale nie można wypełnić wniosku kredytowego, jeśli nie zna się numeru księgi wieczystej. Czy tak rzeczywiście jest?
Jeśli nie ma KW we wniosku należy wpisać w miejscu KW – BRAK lub NOWA. Wypełnianie wniosków o Bezpieczny Kredyt nie różni się w tym względzie od wniosków standardowych.
Dziękuję za tak klarowny i przystępny artykuł! Nie znajduję tu informacji, czy możliwe jest założenie KW mieszkania spółdzielczo-własnościowego znajdującego się na nieuregulowanych gruntach?
Dzień dobry. Uchwała SN z dnia 24.05.2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12) w temacie założenia KW dla spółdzielczych własnościowych lokali przy nieuregulowanym gruncie:
„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.”
Jeśli KW dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego została założona przed ww uchwałą to księga wieczysta może być i możliwe nawet, że był na taką nieruchomość udzielony kredyt. Na dzisiaj takie mieszkanie byłoby możliwe do zakupu tylko za gotówkę. Bank się nie zabezpieczy hipoteką na lokalu przy nieuregulowanym stanie prawnym gruntu nawet, gdy księga wieczysta lokalu istnieje.
Dziękuję Pani za odpowiedź! Jednak wyczytuję na innych stronach, że znajdą się banki, które mogą udzielić zgody, m.in. przy odpowiednio wysokim wkładzie własnym i zabezpieczeniu hipoteki innym mieszkaniem własnościowym z KW. Czy wie Pani coś na ten temat, czy to może nieaktualne informacje?
Tak, jeśli zaproponuje Pan inną nieruchomość mieszkalną jako zabezpieczenie kredytu to może się Pan ubiegać o kredyt na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, dla którego nie można założyć KW z uwagi na nieuregulowany stan prawny gruntu. Zabezpieczeniem może być również nieruchomość osoby trzeciej.