Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147] reguluje między innymi zasady ustanawiania hipotek zabezpieczających kredyty udzielane zarówno osobom fizycznym, jak i firmom. Hipoteka może być ustanowiona na różnych nieruchomościach. Są to zarówno lokale mieszkalne, działki zabudowane domem jednorodzinnym, działki budowlane niezabudowane, jak i lokale niemieszkalne, użytkowe. Hipoteka może być również ustanowiona na udziale w nieruchomości.
Najważniejsze kwestie dla kredytobiorcy wynikające z zapisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczą:
- Rodzaju, wysokości oraz zasad ustanawiania hipoteki jako zabezpieczenia kredytu bankowego.
- Zasad dostępu do informacji zawartych w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych, czyli dostęp on-line.
Zmiany obowiązujące od 20 lutego 2011
20 lutego 2011 r. weszła w życie ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta skutkuje:
- Zniesieniem podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną.
- Wprowadzeniem możliwości rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, czyli już nie ma automatycznego przesuwania hipotek na wyższe miejsca.
- Umożliwieniem zastąpienia wierzytelności, czyli możesz „podmienić” kredyt zabezpieczony hipoteką.
- Możliwością zabezpieczenia wielu wierzytelności jedną hipoteką, czyli dopisanie kolejnej wierzytelności do hipoteki już istniejącej w drodze zmiany treści hipoteki.
Hipoteka „starego typu”, czyli ustanowiona przed 20.02.2011
W przypadku, gdy nabywasz nieruchomość na rynku wtórnym obciążoną hipoteką zbywcy ustanowioną przed 20.02.2011 r. w dziale IV księgi wieczystej możesz znaleźć:
[1] Hipotekę zwykłą (na kapitał kredytu) i hipotekę kaucyjną (na odsetki i inne koszty).
[2] Hipotekę kaucyjną tzw. „jednolitą” zabezpieczającą całość wierzytelności, czyli zarówno kapitał, jak i odsetki oraz koszty.
W stosunku do „starych” hipotek nie powstaje opróżnione miejsce hipoteczne. Po spłacie zadłużenia hipoteki ustanowione przed 20.02.2011 r. ulegają wykreśleniu. Tym samym zwalnia się miejsce, a hipoteka kolejnego banku automatycznie przesuwa się na pierwsze miejsce w dziale IV księgi wieczystej.
Zwrócę jednak uwagę, że nowe przepisy odnośnie możliwości zastąpienia wierzytelności objęły również „stare” jednolite hipoteki kaucyjne, czyli zabezpieczające całość wierzytelności.
W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej „starą jednolitą” hipoteką kaucyjną w zaświadczeniu banku oprócz podstawowych informacji dotyczących kwoty zadłużenia i rachunku do całkowitej spłaty powinna znaleźć się również informacja, że bank nie zawarł ze zbywcą (kredytobiorcą) umowy skutkującej podstawieniem wierzytelności.
Hipoteka „nowego typu”, czyli hipoteka umowna ustanawiana po 20.02.2011 r.
W przypadku ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie kredytu bankowego po 20.02.2011 r. w dziale IV księgi wieczystej znajdziesz już tylko jedną hipotekę umowną. Obejmuje ona zarówno kapitał, jak i odsetki oraz inne koszty z tytułu kredytu. Po spłacie zadłużenia i wykreśleniu hipoteki ustanowionej wg nowych zasad powstaje możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Czym skutkuje powstanie opróżnionego miejsca hipotecznego?
Udzielając kredytu hipotecznego bank standardowo wymaga złożenia wniosku o wpis hipoteki jako warunku uruchomienia kredytu. Mówimy oczywiście tylko o rynku wtórnym, bo na rynku pierwotnym nie ma sytuacji wykreślania wcześniejszych hipotek.
Odnośnie opróżnionego miejsca hipotecznego bank może wymagać złożenia:
[1] Żądania wpisu roszczenia do księgi wieczystej o przeniesienie hipoteki nowego banku (banku kredytującego nabywcę) na opróżnione miejsce hipoteczne. Każdy bank wymaga przecież, by jego hipoteka była na pierwszym miejscu. Koszt wpisu takiego roszczenia do księgi wieczystej to aktualnie 150 zł.
[2] Oświadczenia przez Ciebie jako właściciela nieruchomości (nabywcy), że po spłacie kredytu sprzedającego wierzytelność wygaśnie i nie podejmiesz żadnych działań uniemożliwiających wpis hipoteki banku kredującego na pierwszym miejscu. Prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie można się zrzec, ale bank zobowiązuje Cię do współdziałania, by jego hipoteka była pierwsza.
Twoje uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym wygaśnie, jeśli wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki (najczęściej zbywcy) nie złożysz oświadczenia o ujawnienie w KW prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Znowu Twój bank chce mieć pewność, że będzie na pierwszym miejscu. W tej opcji nie ma dodatkowych kosztów za wpis roszczenia.
Opróżnione miejsce hipoteczne powstaje najczęściej po hipotece ustanowionej przez bank zbywcy. To jednak ty jako nowy właściciel po akcie notarialnym nabywasz prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem w księdze wieczystej, które powstanie po wykreśleniu hipoteki banku zbywcy.
Odpis Księgi Wieczystej ON-LINE
Ważna zmiana z punktu widzenia formalnego weszła w życie 01 lipca 2014 r.
Chodzi o możliwość pobrania odpisu księgi wieczystej on-line, który po wydrukowaniu ma moc dokumentu urzędowego.
Składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych
Przeczytaj też OPIS KSIĘGI WIECZYSTEJ ON-LINE
Jak wygląda wpływ innych ustaw na kwestie hipoteki?
Na prawie cztery miesiące zaburzyła proces udzielania kredytów hipotecznych Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa ta bowiem z dniem 30 kwietnia 2016 r. w ustawie o księgach wieczystych w art. 68 dodała ust. 2a ograniczający sumę hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. 585).
Suma hipoteki została ograniczona do wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Przy kredytach na budowę domu na gruntach rolnych oznaczało to ograniczenie wysokości hipoteki do wartości gruntu, podczas gdy banki wpisują hipotekę na 150-200% kredytu.
Zapis ograniczający wysokość hipoteki został zniesiony na mocy Ustawa z dnia 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece [Dz.U. 2016 poz. 1159]. Tym samym z dniem 16 sierpnia 2016r. przywrócono stan poprzedni.
Źródła:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147]
- Ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147]
- Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw [Dz.U. 2016 poz. 585]
- Ustawa z dnia 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece [Dz.U. 2016 poz. 1159]
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań, Pośrednik Kredytu Hipotecznego
Twoje uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym wygaśnie, jeśli wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki (najczęściej zbywcy) nie złożysz oświadczenia o ujawnienie w KW prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Znowu Twój bank chce mieć pewność, że będzie na pierwszym miejscu. W tej opcji nie ma dodatkowych kosztów za wpis roszczenia. – czyli w tej sytuacji bank nabywcy tak czy siak będzie na I miejscu?
Tak, finalnie nowy bank jest pierwszy. Niektóre banki wolą się zabezpieczyć, żeby kredytobiorca przypadkiem nie rozporządził inaczej miejscem opróżnionym.