Kupując mieszkanie, dom lub działkę możesz trafić na ofertę nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym sprzedającego. To standardowa sytuacja. Twój bank uruchamia kredyt częściowo na spłatę kredytu sprzedającego, a pozostałą kwotę na jego konto osobiste wskazane w akcie notarialnym. Wraz z wykreśleniem hipoteki zbywcy (sprzedającego) może powstać tzw. opróżnione miejsce hipoteczne, a Ty jako nowy właściciel tym miejscem rozporządzasz. Co, jeśli Twój bank daje jako warunek uruchomienia wniosek o wpis w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione? Na dodatek bank wymaga Twojego oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym. Czym jest opróżnione miejsce hipoteczne, kiedy powstaje, jak dopełnić formalności związanych z wpisem roszczenia? Kiedy prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem wygasa? Na te pytania znajdziesz odpowiedzi w tym artykule. Jako ekspert kredytowy i praktyk wiem, które warunki uruchomienia są dla kredytobiorców problematyczne, a wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione jest jednym z takich warunków.
Co to jest opróżnione miejsce hipoteczne?
Kupując nieruchomość, na którą zbywca (sprzedający) zaciągał kredyt hipoteczny w dziale IV księgi wieczystej znajdziesz informację o rodzaju hipoteki, jej wysokości wraz z numerem umowy kredytowej i nazwą banku udzielającego kredytu, którego zabezpieczeniem jest wspomniana hipoteka.
Kredyt zbywcy jest spłacany z Twojego kredytu, a jednym z warunków uruchomienia będzie złożenie wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku udzielającego kredytu hipotecznego nabywcy nieruchomości. Na moment uruchomienia hipoteka banku nabywcy jest wpisywana na drugim miejscu w dziale IV księgi wieczystej.
Sprzedający po zamknięciu i rozliczeniu swojego kredytu przekazuje kupującemu w oryginale zaświadczenie banku ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Ty jako nowy właściciel składasz w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki sprzedającego dołączając oryginał zaświadczenia banku (tzw. list mazalny). Sprzedający nie może dopełnić tej formalności, choć to jego kredyt. Nie jest już bowiem właścicielem nieruchomości.
W przypadku hipotek ustanawianych od 20 lutego 2011 po wykreśleniu hipoteki powstaje PUSTE MIEJSCE. Hipoteka kolejnego banku nie przesuwa się z automatu, tak jak było kiedyś, na pierwsze miejsce. Ty jako nowy właściciel masz prawo tym opróżnionym miejscem hipotecznym rozporządzać, pomimo, że to nie był Twój kredyt. Możesz więc w tym miejscu wpisać inną hipotekę, niekoniecznie banku, który udzielił kredytu mieszkaniowego na zakup nieruchomości.
Prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie możesz się zrzec.
Każdy bank chce jednak, by jego hipoteka docelowo była na pierwszym miejscu w dziale IV księgi wieczystej. By mieć pewność, bank zabezpiecza się wpisem roszczenia do księgi wieczystej, dzięki czemu z chwilą wykreślenia hipoteki banku sprzedającego sąd przeniesie hipotekę banku nabywcy na opróżnione miejsce hipoteczne.
Jakich hipotek dotyczy opróżnione miejsce hipoteczne?
Pojęcie opróżnionego miejsca hipotecznego pojawiło się za sprawą zmiany ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw z dnia 26 czerwca 2009 roku. Zmiana ta weszła w życie 20 lutego 2011 r.
Opróżnione miejsce hipoteczne powstaje po hipotece umownej ustanowionej od dnia 20.02.2011 r.
Jakich hipotek nie dotyczy miejsce opróżnione?
Opróżnione miejsce hipoteczne nie dotyczy hipotek starego typu, ustanowionych przed 20.02.2011, w tym:
- Hipoteki zwykłej na kapitał kredytu oraz hipoteki kaucyjnej na odsetki i inne koszty. Ten rodzaj zabezpieczenia był stosowany dla kredytów w PLN. Hipoteka zwykła jest zawsze „w kwocie”. Hipoteka kaucyjna jest zawsze „do kwoty”.
- Hipoteki „jednolitej” kaucyjnej zabezpieczającej cały kredyt, zarówno kapitał jak i odsetki oraz koszty. Hipoteka jednolita kaucyjna najczęściej była stosowana przy kredytach walutowych.
Tu zwrócę uwagę na dodatkowe wymagania w stosunku do zaświadczenia o zadłużeniu, które przedstawia sprzedający. Nowe regulacje w stosunku do hipotek kaucyjnych starego typu tzw. jednolitych kaucyjnych przewidziały możliwość zastąpienia wierzytelności. Konieczne więc będzie oświadczenie banku zbywcy, że nie została zawarta żadna umowa skutkująca podstawieniem innej wierzytelności.
Czy każdy bank wymaga wpisu roszczenia?
NIE. Nawet, jeśli powstaje opróżnione miejsce hipoteczne, to część banków nie wymaga wpisu roszczenia o przeniesienie w opróżnione miejsce hipoteczne. Składasz wtedy dwa wnioski w sądzie:
- Wniosek o wpis hipoteki na rzecz twojego banku, jako nabywcy nieruchomości. Jest to warunek uruchomienia kredytu i zapłaty za nieruchomość.
- Wniosek o wykreślenie hipoteki zbywcy. Taki wniosek złożysz po otrzymaniu od zbywcy oryginału „listu mazalnego”. Dokumenty od zbywcy otrzymujesz najczęściej w granicach miesiąca od daty zapłaty za nieruchomość. Jeśli zbywca ma dwie hipoteki, zwykłą i kaucyjną, to na wniosku sądowym formułujesz dwa żądania, oddzielnie dla każdej z hipotek. Opłata sądowa też będzie podwójna 2 x 100 zł. Równowartość opłaty sądowej powinien jednak przekazać Tobie zbywca.
Twoje prawo do rozporządzania miejscem opróżnionym wygasa wraz ze złożeniem wniosku o wykreślenie hipoteki zbywcy, która była na pierwszym miejscu.
Ostatni moment na ujawnienie prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym to właśnie moment wykreślenia hipoteki, po której to miejsce powstaje. Nie chcąc naruszyć postanowień umowy kredytowej co do pierwszeństwa hipoteki twojego banku, oczywiście z tego uprawnienia nie korzystasz. Tym samym z chwilą wykreślenia hipoteki banku zbywcy, hipoteka twojego banku będzie na pierwszym miejscu.
Bank wymaga wpisu roszczenia. Co robisz?
Co robisz po kolei, jeśli sam składasz w sądzie wniosek o wpis hipoteki i wpis roszczenia o przeniesienie w miejsce opróżnione?
Po podpisaniu umowy kredytowej z bankiem otrzymujesz:
[1] Wypełniony formularz sądowy wraz z żądaniem wpisu hipoteki oraz żądaniem wpisu roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione. Formularz otrzymujesz w dwóch egzemplarzach, dla sądu i dla banku. Twoją rolą jest ewentualne uzupełnienie wniosku oraz złożenie podpisów. Data na wniosku nie może być wcześniejsza niż data aktu notarialnego.
[2] W obecności pracownika banku podpisujesz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w dwóch egzemplarzach, dla sądu i dla banku. Data, w której oświadczasz, że ustanawiasz hipotekę nie może być wcześniejsza niż data aktu notarialnego.
[3] Pracownik banku wydaje oświadczenie banku o udzieleniu kredytu, również w dwóch egzemplarzach, wraz z kopią pełnomocnictw banku. Pełnomocnictwa są dla sądu. Data na oświadczeniu banku również nie może być wcześniejsza niż data aktu notarialnego, bo bank potwierdza, że złożyłeś oświadczenie o ustanowieniu hipoteki.
[4] Dodatkowo, w dwóch egzemplarzach, otrzymujesz oświadczenie (nie podpisujesz go w banku), w którym zobowiązujesz się do:
- Przeniesienia hipoteki zabezpieczającej kredyt na opróżnione miejsce hipoteczne powstałe po wykreśleniu hipoteki banku zbywcy.
- Ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia banku o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.
Z tym oświadczeniem idziesz do notariusza i składasz podpisy w jego obecności. Tu również data nie może być wcześniejsza niż data aktu notarialnego, bo przenosisz ustanowioną przez siebie hipotekę, a ustanowić ją możesz będąc właścicielem. Za jeden podpis notarialnie poświadczony zapłacisz prawdopodobnie ok. 20 zł netto. Poświadczenia będą dwa, bo bank również chce oświadczenie w oryginale z podpisem poświadczonym. Łącznie więc będzie to wydatek ok. 50 zł.
Składasz dokumenty w sądzie:
Do wniosku sądowego kupujesz znaki opłaty sądowej:
- 200 zł za wpis hipoteki
- 150 zł za wpis roszczenia
Po akcie notarialnym składasz w sądzie wniosek o wpis hipoteki wraz z żądaniem wpisu roszczenia załączając do wniosku:
- Oświadczenie banku o udzieleniu kredytu
- Pełnomocnictwa banku
- Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, podpisane w obecności pracownika banku
- Oświadczenie zobowiązujące do przeniesienia hipoteki i ujawnienia roszczenia banku w KW, podpisane w obecności notariusza.
Jeden komplet składasz w sądzie. Drugi komplet (bez pełnomocnictw) podajesz w biurze podawczym, żeby uzyskać potwierdzenie złożenia wniosku. Kopię wniosku wraz z potwierdzeniem złożenia w sądzie i uiszczeniem opłaty sądowej zwracasz do banku.
Pamiętaj o deklaracji PCC-3 i podatku od hipoteki 19 zł.
Wpis hipoteki i roszczenia w akcie notarialnym
Możesz uzgodnić z notariuszem wpis hipoteki oraz wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione w treści aktu notarialnego. Wtedy formularz wniosku sądowego będzie zbędny. Treść Twoich oświadczeń znajdzie się w akcie notarialnym.
Sprawdź w umowie kredytowej, czy Twój bank faktycznie wymaga wpisu roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione (np. bank ING nie wymaga). Notariusz może zadziałać rutynowo mając do czynienia z hipoteką nowego typu.
Pomimo, że wpisujesz hipotekę i roszczenie o przeniesienie w miejsce opróżnione w treści aktu bank może wymagać zwrotu w oryginale po jednym egzemplarzu oświadczenia:
- O ustanowieniu hipoteki (podpisane w obecności pracownika banku).
- Zobowiązujące do przeniesienia hipoteki w miejsce opróżnione i ujawnienia roszczenia banku (z podpisem notarialnie poświadczonym).
Nie wszystkie banki, ale przykładowo Millennium wymaga tych oświadczeń jako warunku uruchomienia, nawet gdy wpisy robisz przez notariusza.
Notariusz pobierze od Ciebie zarówno opłaty za wnioski wieczystoksięgowe, jak i podatek od wpisu hipoteki.
Wniosek o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione
Czas wypełnić zobowiązanie zawarte w treści oświadczenia podpisanego w obecności notariusza dotyczącego wpisu roszczenia. Po złożeniu wniosku o wykreślenie hipoteki „starego” banku i zwolnieniu miejsca, hipoteka „nowego” banku automatycznie przeniesie się w miejsce opróżnione na podstawie wcześniej wpisanego roszczenia.
Niektóre banki wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki mogą postawić warunek złożenia również wniosku o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione, choć nie jest to konieczne (zdublowane żądanie). Wtedy na jednym formularzu sądowym formułujesz oba żądania. Za wykreślenie hipoteki zapłacisz 100 zł. Za przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione opłata sądowa również wynosi 100 zł.
Podliczmy opłaty sądowe:
- wpis hipoteki 200 zł
- wpis roszczenia o przeniesienie w miejsce opróżnione 150 zł
- wykreślenie hipoteki 100 zł
- przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione 100 zł (tylko, gdy bank postawi taki warunek)
Łącznie więc, jeśli hipoteka nowego banku ma znaleźć się na opróżnionym miejscu hipotecznym, w sądzie możesz zapłacić 450 – 550 zł.
Roszczenie o przeniesienie w miejsce opróżnione – podsumowanie
Przeczytaj dokładnie warunki uruchomienia kredytu. Jeśli masz wątpliwości w kwestii roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione pytaj swojego eksperta kredytowego, pracownika banku lub notariusza. Możesz też podzielić się wątpliwościami w komentarzu do tego wpisu. Postaram się odpowiedzieć.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147]
- Ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147]
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
Dzień dobry,
Co mam wpisać w formularzu (jak to ująć w słowa) że chcę przenieść hipotekę w miejsce opróżnione? Z góry dziękuje za pomoc.
Bank (Millennium) nie wymagał wpisu roszczenia (brak takiego zapisu w umowie), a jedynie wykreślenia hipoteki zbywcy i wpisu hipoteki dla Millennium. Pracownik banku poinformował mnie, że oczywiście hipoteka dla Millennium musi być na I miejscu, ale nie wpisuje się tego w umowie.
Co w tej sytuacji powinnam zrobić? Czy przy składaniu wniosku o wykreślenie obecnej hipoteki mam gdzieś zaznaczyć, że chcę, by Millennium wskoczyło na I miejsce? Czy notariusz powinien jakoś uzupełnić wniosek składany przez siebie o wpis hipoteki? Czy stanie się to automatycznie?
To czy bank wymaga wpisu roszczenia zależy od banku (te zasady są zmienne) oraz od rodzaju hipoteki sprzedającego. Jeśli nie ma w warunkach uruchomienia tego wymogu to wystarczy złożyć wniosek o wpis hipoteki dla Millennium i potem drugi wniosek o wykreślenie hipoteki sprzedającego. Nie trzeba dodatkowo nic zaznaczać w zakresie miejsca hipoteki.
Dzień dobry,
Proszę o pomoc w poniższej sytuacji.
W akcie notarialnym było zawarte roszczenie o przeniesienie nowej hipoteki na miejsce 1 po opróżnieniu starej hipoteki. Roszczenie to jest widoczne w IV dziale księgi wieczystej.
Stara hipoteka została wykreślona z księgi na mój wniosek o czym dostałem listowne potwierdzenie Sądu.
1. Czy muszę do Sądu składać jakiś dodatkowy wniosek by nowa hipoteka była na miejscu 1? Aktualnie w podglądzie IV działu księgi wieczystej, widnieje tylko nowa hipoteka oraz roszczenie, ale numer hipoteki dalej jest „2”. Numer porządkowy jest „L.p. 1”.
2. Czy po przeniesieniu na miejsce 1 należy jakoś usunąć roszczenie o przeniesienie czy zostanie usunięte automatycznie?
Pozdrawiam i z góry dziękuję.
Nie trzeba nic robić. Nowa hipoteka jest na pierwszym miejscu, ale ma swój kolejny numer. Wykreślone hipoteki zachowują swoje kolejne numery i można je podejrzeć wybierając księgę wieczystą zupełną w przeglądarce KW. Uprawnienia w zakresie roszczenia o przeniesienie w miejsce opróżnione ujawnionego przy nowej hipotece nie trzeba wykreślać.
Witam mam taką samą sytuację z aktywacją 2 transzy w Pekao “Wypłata II transzy kredytu nastąpi po przedstawieniu w Banku kopii złożonego w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej, hipoteki umownej wraz z pisemną zgodą wierzyciela hipotecznego na jej wykreślenie oraz wniosku właściciela przedmiotu zabezpieczenia o przeniesienie w całości hipoteki umownej przysługującej Bankowi na miejsce opróżnione przez wygasłą hipotekę.”
Jednak dodatkowo bank chce pełnomocnictwo. Wie pani może o jakie dokładnie pełnomocnictwo im chodzi?
Prawdopodobnie chodzi o pełnomocnictwa dla pracowników banku, którzy podpisali zaświadczenie ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Zwykle banki wydają kopie pełnomocnictw „z automatu”.
Proszę sprostować informacje w artykule, podpis notarialnie poświadczony jest o wiele droższy, zależy od kwoty wartości nieruchomości I może wynosić nawet 250zł.
Koszt czynności zależy od interpretacji prawa i rzeczywiście notariusze różnie mogą podchodzić do opłat za poświadczenie podpisu. Dlaczego notariusz jako wartość przedmiotu czynności notarialnej przyjął wartość nieruchomości, a nie np. sumę hipoteki?
Można w takiej sytuacji poszukać innego notariusza, który pobierze opłatę jak za poświadczenie podpisu na dokumentach nie oznaczonych sumą pieniężną tj. 20 zł plus Vat.
Przedmiotem oświadczenia woli o wpis roszczenia nie jest ani czynność przeniesienia własności, ani czynność ustanowienia hipoteki, stąd osobiście nie zgadzam się z interpretacją naliczającą opłatę w oparciu o oznaczoną sumę pieniężną. Oczywiście nie jestem prawnikiem i mogę być w błędzie.
Dzień dobry,
Refinansuje kredyt hipoteczny. Podpisałam już umowę z nowym Bankiem i do uruchomienia środków dostałam warunek że mam zlozyc wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku z widocznym nr dz kW pod którym wniosek został zarejestrowany oraz potwierdzeniem wniesienia oplat sądowych. Dodatkowo wniosek powinien zawierać zgodę na dokonanie przeniesienia na opróżnione miejsce hipoteczne powstałe po wykreśleniu hipoteki na rzecz tamtego Banku oraz powinno zawierać zgodę na wpis roszczenia w kW o przeniesienie tej hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne w chwili gdy stanie się ono wolne.
Rozumiem że jeżeli w warunkach nie ma informacji o notarialnie poświadczonym podpisie to go byc nie musi? Czy wystarczy że złożę w Sądzie odpowiedni wniosek w 2 egzemplarzach wraz z oświadczeniem moim i Banku i jeden potwierdzający złożenie odniosę do Banku?
Komplet dokumentów do złożenia w sądzie powinien wydać bank i doradca bankowy powinien wytłumaczyć co z tymi dokumentami zrobić. Na oświadczeniu o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione (druk otrzymany z banku) podpis musi być notarialnie poświadczony, inaczej sąd odrzuci wniosek. To są ogóle wymogi, a nie warunki danego banku. Tym samym najpierw wizyta u notariusza, potem sąd.
Dziękuję, muszę się więc zwrócić do doradcy bo takiego oświadczenia z banku nie otrzymałam.
Proszę jeszcze o podpowiedź jak powinien wyglądać prawidłowo uzupełniony wniosek do sądu o wpis hipoteki oraz wpis roszczenia o przeniesienie wierzytelności w miejsce opróżnione?bo jeżeli dobrze rozumiem powinny na wniosku być sformułowane 2 oddzielne żądania?
Tak, dwa oddzielne żądania. Jedno żądanie to „wpis hipoteki ….”, drugie żądanie „wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki ustanowionej na rzecz banku … w miejsce opróżnione po hipotece banku … „.
GENERALNIE- formularz sądowy powinien przygotować doradca bankowy – w ten sposób unika się błędów.
Treść żądania najlepiej sformułować analogicznie jak treść oświadczeń załączonych do wniosków.
dzień dobry,
mam taki sam zapis w wypłacie 2 transzy kredytu PEKAO, i doradca potwierdza, że musze złożyć dodatkowe roszczenie. jaka powinna być treść takiego roszczenia?
Żądanie na formularza sądowym należy sformułować zgodnie treścią oświadczenia, które przygotował bank jako załącznik do wniosku, przy czym roszczenie wpisuje się razem z pierwszym wnioskiem o wpis hipoteki na rzecz banku kredytującego. Warunkiem wypłaty 2 transzy na rzecz zbywcy może być wniosek o wykreślenie hipoteki zbywcy i tu niektóre banki dodatkowo dają warunek wpisu żądania przeniesienia hipoteki w miejsce opróżnione (nie jest to konieczne, bo hipoteka i tak się przeniesie na podstawie wcześniejszego roszczenia). Proszę dokładnie przeczytać w umowie warunki uruchomienia, bo bank wpisuje w umowę, co dokładnie kredytobiorca ma zrobić.
Dzien dobry.
Mam taki warunek w umowie kredytowej Pekao:
„Wypłata II transzy kredytu nastąpi po przedstawieniu w Banku kopii złożonego w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej, hipoteki umownej wraz z pisemną zgodą wierzyciela hipotecznego na jej wykreślenie oraz wniosku właściciela przedmiotu zabezpieczenia o przeniesienie w całości hipoteki umownej przysługującej Bankowi na miejsce opróżnione przez wygasłą hipotekę.”
We wniosku do sądu jako uczestnika postępowania mam podobno wpisac również bank. Ale orientuje się Pani który bank? Pekao? Czy bank w którym Sprzedajacy mieli kredyt hipoteczny i którego hipotekę chcę wykreslic (mBank)? Orientuje się Pani może? Bardzo dziekuje.
Dzień dobry. Do wniosku sądowego o wykreślenie hipoteki zbywcy (mBank) załącza Pan zaświadczenie mBanku (tzw. list mazalny), więc wpisuje Pan dane banku z tego zaświadczenia, czyli dane banku zbywcy (mBanku).
Zakładam, że przy pierwszym wniosku sądowym miał Pan warunek wpisu roszczenia o przeniesienie hipoteki PEKAO SA w miejsce opróżnione po hipotece mBanku i na tej podstawie sąd bez dodatkowego żądania z chwilą wykreślenia hipoteki mBanku przeniesie w miejsce opróżnione hipotekę PEKAO SA.
W warunkach uruchomienia II transzy ma Pan jednak dodatkowo „wniosek o przeniesienie w całości hipoteki umownej przysługującej Bankowi na miejsce opróżnione przez wygasłą hipotekę”, więc musiałby się Pan upewnić u doradcy w banku, czy bank wymaga sformułowania dodatkowego żądania na wniosku sądowym (dodatkowy koszt) pomimo, wcześniejszego wpisu roszczenia (które zadziała tak samo).