Kupując mieszkanie, dom lub działkę możesz trafić na ofertę nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym sprzedającego. To standardowa sytuacja. Twój bank uruchamia kredyt częściowo na spłatę kredytu sprzedającego, a pozostałą kwotę na jego konto osobiste wskazane w akcie notarialnym. Wraz z wykreśleniem hipoteki zbywcy (sprzedającego) może powstać tzw. opróżnione miejsce hipoteczne, a Ty jako nowy właściciel tym miejscem rozporządzasz. Co, jeśli Twój bank daje jako warunek uruchomienia wniosek o wpis w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione? Na dodatek bank wymaga Twojego oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym. Czym jest opróżnione miejsce hipoteczne, kiedy powstaje, jak dopełnić formalności związanych z wpisem roszczenia? Kiedy prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem wygasa? Na te pytania znajdziesz odpowiedzi w tym artykule. Jako ekspert kredytowy i praktyk wiem, które warunki uruchomienia są dla kredytobiorców problematyczne, a wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione jest jednym z takich warunków.
Co to jest opróżnione miejsce hipoteczne?
Kupując nieruchomość, na którą zbywca (sprzedający) zaciągał kredyt hipoteczny w dziale IV księgi wieczystej znajdziesz informację o rodzaju hipoteki, jej wysokości wraz z numerem umowy kredytowej i nazwą banku udzielającego kredytu, którego zabezpieczeniem jest wspomniana hipoteka.
Kredyt zbywcy jest spłacany z Twojego kredytu, a jednym z warunków uruchomienia będzie złożenie wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku udzielającego kredytu hipotecznego nabywcy nieruchomości. Na moment uruchomienia hipoteka banku nabywcy jest wpisywana na drugim miejscu w dziale IV księgi wieczystej.
Sprzedający po zamknięciu i rozliczeniu swojego kredytu przekazuje kupującemu w oryginale zaświadczenie banku ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Ty jako nowy właściciel składasz w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki sprzedającego dołączając oryginał zaświadczenia banku (tzw. list mazalny). Sprzedający nie może dopełnić tej formalności, choć to jego kredyt. Nie jest już bowiem właścicielem nieruchomości.
W przypadku hipotek ustanawianych od 20 lutego 2011 po wykreśleniu hipoteki powstaje PUSTE MIEJSCE. Hipoteka kolejnego banku nie przesuwa się z automatu, tak jak było kiedyś, na pierwsze miejsce. Ty jako nowy właściciel masz prawo tym opróżnionym miejscem hipotecznym rozporządzać, pomimo, że to nie był Twój kredyt. Możesz więc w tym miejscu wpisać inną hipotekę, niekoniecznie banku, który udzielił kredytu mieszkaniowego na zakup nieruchomości.
Prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie możesz się zrzec.
Każdy bank chce jednak, by jego hipoteka docelowo była na pierwszym miejscu w dziale IV księgi wieczystej. By mieć pewność, bank zabezpiecza się wpisem roszczenia do księgi wieczystej, dzięki czemu z chwilą wykreślenia hipoteki banku sprzedającego sąd przeniesie hipotekę banku nabywcy na opróżnione miejsce hipoteczne.
Jakich hipotek dotyczy opróżnione miejsce hipoteczne?
Pojęcie opróżnionego miejsca hipotecznego pojawiło się za sprawą zmiany ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw z dnia 26 czerwca 2009 roku. Zmiana ta weszła w życie 20 lutego 2011 r.
Opróżnione miejsce hipoteczne powstaje po hipotece umownej ustanowionej od dnia 20.02.2011 r.
Jakich hipotek nie dotyczy miejsce opróżnione?
Opróżnione miejsce hipoteczne nie dotyczy hipotek starego typu, ustanowionych przed 20.02.2011, w tym:
- Hipoteki zwykłej na kapitał kredytu oraz hipoteki kaucyjnej na odsetki i inne koszty. Ten rodzaj zabezpieczenia był stosowany dla kredytów w PLN. Hipoteka zwykła jest zawsze „w kwocie”. Hipoteka kaucyjna jest zawsze „do kwoty”.
- Hipoteki “jednolitej” kaucyjnej zabezpieczającej cały kredyt, zarówno kapitał jak i odsetki oraz koszty. Hipoteka jednolita kaucyjna najczęściej była stosowana przy kredytach walutowych.
Tu zwrócę uwagę na dodatkowe wymagania w stosunku do zaświadczenia o zadłużeniu, które przedstawia sprzedający. Nowe regulacje w stosunku do hipotek kaucyjnych starego typu tzw. jednolitych kaucyjnych przewidziały możliwość zastąpienia wierzytelności. Konieczne więc będzie oświadczenie banku zbywcy, że nie została zawarta żadna umowa skutkująca podstawieniem innej wierzytelności.
Czy każdy bank wymaga wpisu roszczenia?
NIE. Nawet, jeśli powstaje opróżnione miejsce hipoteczne, to część banków nie wymaga wpisu roszczenia o przeniesienie w opróżnione miejsce hipoteczne. Składasz wtedy dwa wnioski w sądzie:
- Wniosek o wpis hipoteki na rzecz twojego banku, jako nabywcy nieruchomości. Jest to warunek uruchomienia kredytu i zapłaty za nieruchomość.
- Wniosek o wykreślenie hipoteki zbywcy. Taki wniosek złożysz po otrzymaniu od zbywcy oryginału „listu mazalnego”. Dokumenty od zbywcy otrzymujesz najczęściej w granicach miesiąca od daty zapłaty za nieruchomość. Jeśli zbywca ma dwie hipoteki, zwykłą i kaucyjną, to na wniosku sądowym formułujesz dwa żądania, oddzielnie dla każdej z hipotek. Opłata sądowa też będzie podwójna 2 x 100 zł. Równowartość opłaty sądowej powinien jednak przekazać Tobie zbywca.
Twoje prawo do rozporządzania miejscem opróżnionym wygasa wraz ze złożeniem wniosku o wykreślenie hipoteki zbywcy, która była na pierwszym miejscu.
Ostatni moment na ujawnienie prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym to właśnie moment wykreślenia hipoteki, po której to miejsce powstaje. Nie chcąc naruszyć postanowień umowy kredytowej co do pierwszeństwa hipoteki twojego banku, oczywiście z tego uprawnienia nie korzystasz. Tym samym z chwilą wykreślenia hipoteki banku zbywcy, hipoteka twojego banku będzie na pierwszym miejscu.
Bank wymaga wpisu roszczenia. Co robisz?
Co robisz po kolei, jeśli sam składasz w sądzie wniosek o wpis hipoteki i wpis roszczenia o przeniesienie w miejsce opróżnione?
Po podpisaniu umowy kredytowej z bankiem otrzymujesz:
[1] Wypełniony formularz sądowy wraz z żądaniem wpisu hipoteki oraz żądaniem wpisu roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione. Formularz otrzymujesz w dwóch egzemplarzach, dla sądu i dla banku. Twoją rolą jest ewentualne uzupełnienie wniosku oraz złożenie podpisów. Data na wniosku nie może być wcześniejsza niż data aktu notarialnego.
[2] W obecności pracownika banku podpisujesz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w dwóch egzemplarzach, dla sądu i dla banku. Data, w której oświadczasz, że ustanawiasz hipotekę nie może być wcześniejsza niż data aktu notarialnego.
[3] Pracownik banku wydaje oświadczenie banku o udzieleniu kredytu, również w dwóch egzemplarzach, wraz z kopią pełnomocnictw banku. Pełnomocnictwa są dla sądu. Data na oświadczeniu banku również nie może być wcześniejsza niż data aktu notarialnego, bo bank potwierdza, że złożyłeś oświadczenie o ustanowieniu hipoteki.
[4] Dodatkowo, w dwóch egzemplarzach, otrzymujesz oświadczenie (nie podpisujesz go w banku), w którym zobowiązujesz się do:
- Przeniesienia hipoteki zabezpieczającej kredyt na opróżnione miejsce hipoteczne powstałe po wykreśleniu hipoteki banku zbywcy.
- Ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia banku o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.
Z tym oświadczeniem idziesz do notariusza i składasz podpisy w jego obecności. Tu również data nie może być wcześniejsza niż data aktu notarialnego, bo przenosisz ustanowioną przez siebie hipotekę, a ustanowić ją możesz będąc właścicielem. Za jeden podpis notarialnie poświadczony zapłacisz prawdopodobnie ok. 20 zł netto. Poświadczenia będą dwa, bo bank również chce oświadczenie w oryginale z podpisem poświadczonym. Łącznie więc będzie to wydatek ok. 50 zł.
Składasz dokumenty w sądzie:
Do wniosku sądowego kupujesz znaki opłaty sądowej:
- 200 zł za wpis hipoteki
- 150 zł za wpis roszczenia
Po akcie notarialnym składasz w sądzie wniosek o wpis hipoteki wraz z żądaniem wpisu roszczenia załączając do wniosku:
- Oświadczenie banku o udzieleniu kredytu
- Pełnomocnictwa banku
- Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, podpisane w obecności pracownika banku
- Oświadczenie zobowiązujące do przeniesienia hipoteki i ujawnienia roszczenia banku w KW, podpisane w obecności notariusza.
Jeden komplet składasz w sądzie. Drugi komplet (bez pełnomocnictw) podajesz w biurze podawczym, żeby uzyskać potwierdzenie złożenia wniosku. Kopię wniosku wraz z potwierdzeniem złożenia w sądzie i uiszczeniem opłaty sądowej zwracasz do banku.
Pamiętaj o deklaracji PCC-3 i podatku od hipoteki 19 zł.
Wpis hipoteki i roszczenia w akcie notarialnym
Możesz uzgodnić z notariuszem wpis hipoteki oraz wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione w treści aktu notarialnego. Wtedy formularz wniosku sądowego będzie zbędny. Treść Twoich oświadczeń znajdzie się w akcie notarialnym.
Sprawdź w umowie kredytowej, czy Twój bank faktycznie wymaga wpisu roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione (np. bank ING nie wymaga). Notariusz może zadziałać rutynowo mając do czynienia z hipoteką nowego typu.
Pomimo, że wpisujesz hipotekę i roszczenie o przeniesienie w miejsce opróżnione w treści aktu, do banku zwróć w oryginale po jednym egzemplarzu oświadczenia:
- O ustanowieniu hipoteki (podpisane w obecności pracownika banku).
- Zobowiązujące do przeniesienia hipoteki w miejsce opróżnione i ujawnienia roszczenia banku (z podpisem notarialnie poświadczonym.
Nie wszystkie banki, ale przykładowo Millennium wymaga tych oświadczeń jako warunku uruchomienia, nawet gdy wpisy robisz przez notariusza.
Notariusz pobierze od Ciebie zarówno opłaty za wnioski wieczystoksięgowe, jak i podatek od wpisu hipoteki.
Podsumowanie
Przeczytaj dokładnie warunki uruchomienia kredytu. Jeśli masz wątpliwości w kwestii roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione pytaj swojego eksperta kredytowego, pracownika banku lub notariusza. Możesz też podzielić się wątpliwościami w komentarzu do tego wpisu. Postaram się odpowiedzieć.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147]
- Ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147]
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
