Podpisanie umowy kredytowej

Podpisanie umowy kredytowej, ważne zapisy

Niezależnie od celu kredytowania (zakup mieszkania, domu, działki, budowa, remont), gdy nadchodzi moment spotkania w banku i podpisania umowy kredytowej weryfikacja zapisów tejże umowy jest ważna niezależnie od ilości spotkań i rozmów na etapie składania wniosku.

Kilka wskazówek, jak czytać umowę kredytową

Dlaczego to ważne?

  • Żeby bezproblemowo uruchomić kredyt i zapłacić Zbywcy.
  • Aby w terminie dopełnić dodatkowych warunków z umowy zanim bank się upomni lub zrobi to za Ciebie.
  • Żeby zachować zniżki na marży, jeśli związane były z dodatkowymi warunkami.
  • Ponieważ dokumenty należy czytać przed podpisaniem, by nie było „mądry Polak po szkodzie”.

Z banku otrzymasz wcześniej projekt umowy kredytowej. Możesz go wydrukować i na tej „roboczej” umowie w trakcie omawiania zapisów z doradcą kredytowym lub ekspertem kredytowym nanosić notatki. Możesz  zaznaczyć istotne punkty, podkreślić warunki do spełnienia.

Rzut okiem na umowę kredytu mieszkaniowego

[1] Cel kredytowania

Zweryfikuj oznaczenie nieruchomości oraz sprawdź, czy cel jest zgodny z wnioskiem.
Przykładowo, jeśli część kredytu miała być na zakup, część na refinansowanie lub cel dowolny, sprawdź czy wszystkie te cele zostały ujęte.

[2] Okresy

Okres wykorzystania kredytu, termin całkowitej wypłaty kredytu, data spłaty pierwszej raty kapitałowo-odsetkowej.

Te zapisy wskazują do kiedy musisz uruchomić ostatnią transzę kredytu lub ile masz czasu na podpisanie aktu notarialnego ze zbywcą i spełnienie warunków uruchomienia. Przekroczenie terminów może wiązać się z koniecznością aneksowania umowy kredytowej. Co do zasady zanim zaczniesz spłacać kapitał kredytu cały kredyt musi być uruchomiony.

[3] Warunki uruchomienia kredytu, transz kredytu

Zwróć szczególną uwagę na warunki uruchomienia również w kontekście zgodności tych warunków z zapisami aktu notarialnego ze zbywcą. Bank nie może być zaskoczony innymi ustaleniami niż były przy umowie przedwstępnej. W warunkach uruchomienia w zależności od celu kredytowania możesz znaleźć:

  • złożenie dyspozycji uruchomienia
  • przedłożenie aktu notarialnego kupna – sprzedaży (rynek wtórny)
  • dostarczenie potwierdzonej przez sąd kopii złożonego wniosku o wpis hipoteki wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki (rynek wtórny)
  • dostarczenie polisy ubezpieczeniowej nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych wraz z cesją na bank (rynek wtórny, budowa)
  • podpisanie oświadczenia przez dewelopera lub Spółdzielnię Mieszkaniową o przyjęciu do wiadomości przelewu wierzytelności (rynek pierwotny)
  • przeprowadzenie inspekcji
  • opłacenie składki ubezpieczenia niskiego wkładu, ubezpieczenia na okres przejściowy, kosztu inspekcji, prowizji za udzielenie kredytu, ubezpieczenia na życie itp.

Pamiętaj, że w przypadku wypłaty transz na rynku pierwotnym każdorazowo wymagana jest Twoja dyspozycja jako kredytobiorcy. Bank nie uruchamia transz automatycznie.

Dokumenty do wpisu hipoteki, umowę cesji, umowę przelewu wierzytelności otrzymujesz z banku wraz z umową kredytową.  Pamiętaj, że daty, które znajdą się na oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki nie mogą być wcześniejsze niż data, w której zostałeś właścicielem (data aktu notarialnego).

[4] Oprocentowanie

Tu znajdziesz aktualną stawkę WIBOR, marżę docelową, informację o ewentualnym podwyższeniu marży (okres przejściowy, pomostowy). Dodatkowo bank poinformuje o rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania kredytu (RRSO), zasadach zmiany stawki WIBOR. Mogą być też zapisy o warunkach produktowych do spełnienia w związku z obniżeniem marży (wpływ wynagrodzenia, obroty na karcie kredytowej, płatniczej itp) i skutki niedotrzymania warunków.

[5] Inne ustalenia stron, zobowiązania kredytobiorcy

Tu możesz znaleźć się zapisy dotyczące corocznego dostarczania polisy nieruchomości, terminu dostarczenia odpisu księgi wieczystej (istotne z uwagi na okres pomostowy), zasad rozliczenia kredytu. Przy rynku pierwotnym terminy dostarczenia aktu notarialnego, polisy nieruchomości, czy wniosku o wpis hipoteki.

[6] Część ogólna umowy, ogólne warunki kredytowania, regulamin kredytowania

Te dokumenty określają zasady ogólne, wspólne dla kredytobiorców np. zasady wcześniejszej spłaty albo zawieszenia raty (wakacje kredytowe).

[7] Opłaty i prowizje

Tu bank wymienia jakie opłaty poniesiesz lub jakie możesz ponieść w przyszłości, jeśli taka sytuacja wystąpi. Przykłady:

  • prowizja za aneks do umowy
  • oplata za wniosek o wpis hipoteki (uiszczana w sądzie)
  • koszt PCC-3 (uiszczana w US)
  • opłata za odpis KW (płatna w sądzie)
  • opłata za wystawienie opinii, zaświadczenia
  • koszty monitów, wezwań

Część z tych pozycji stanowi element taryfy prowizji i opłat, ale może nigdy nie wystąpić sytuacja, w której będziesz zobowiązany do uiszczenia danej opłaty.

[8] Koszty kredytu

CAŁKOWITA KWOTA DO ZAPŁATY – obejmuje kwotę kredytu i całkowity koszt kredytu.

CAŁKOWITY KOSZT KREDYTU – obejmuje koszty wyliczone za cały okres kredytowania np. za całe 30 lat. Część pozycji bank określa szacunkowo. Koszty kredytu wpływają na RRSO. Nie oznacza to jednak, że jako kredytobiorca jesteś zobowiązany ponieść te koszty na moment uruchomienia kredytu.  Ma to Tobie dać ogólny pogląd ile w perspektywie całego okresu kredytowania będzie kosztował fakt, iż finansujesz zakup/budowę z kredytu.

Całkowity koszt kredytu obejmuje:

  • odsetki za cały okres kredytowania (koszt odsetkowy kredytu). Jeśli obowiązuje Cię podwyższenie marży z uwagi na okres pomostowy to zostaną wyliczone wg podwyższonego oprocentowania, gdyż takie obowiązuje w dniu podpisywania umowy. Jest to tylko szacunek, bo przy zmiennym oprocentowaniu trudno przewidzieć poziom WIBOR-u w przyszłości. Dodatkowo po uprawomocnieniu wpisu hipoteki marża spadnie i odsetki zostaną przeliczone wg niższego oprocentowania.
  • prowizja za udzielenie kredytu
  • koszt wszystkich przewidywanych inspekcji
  • opłatę sądową za wpis hipoteki
  • podatek od wpisu hipoteki PCC-3
  • ubezpieczenie niskiego wkładu
  • koszt zabezpieczenia na okres przejściowy
  • składki ubezpieczenia na życie za cały wymagany okres zgodnie z warunkami promocyjnej marży
  • koszt ubezpieczenia od utraty pracy i upadłości zgodnie z warunkami promocyjnej marży
  • koszt ubezpieczenia nieruchomości oszacowany za cały okres kredytu pomimo, że składkę najczęściej płaci się rocznie

To właśnie te szacunkowe koszty wyliczone za cały okres trwania umowy najczęściej powodują pytania lub obawy, czy przypadkiem nie trzeba takiej kwoty przygotować na moment uruchomienia. To co jest do zapłaty przed uruchomieniem bank najczęściej określa w warunkach uruchomienia.

14 dni na zastanowienie przed podpisaniem umowy

Po zmianie regulacji i wejściu w życie w 2017 roku ustawy o kredycie hipotecznym bank ma obowiązek dać Tobie czas do zapoznania się z treścią umowy kredytowej przed jej podpisaniem. Ten termin wynosi 14 dni.

Możesz podpisać umowę wcześniej i zrezygnować ze swojego uprawnienia do zastanowienia się i zapoznania z treścią umowy. Skoro jednak ustawodawca zadbał o wystarczającą ilość czasu na analizę umowy kredytowej, to również Ty poświęć chwilę i przeczytaj umowę przed spotkaniem w banku.

Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *