Podpisanie umowy kredytowej, ważne zapisy

14 lutego, 2013

podpisanie umowy kredytowej

Podpisanie UMOWY KREDYTOWEJ,
czyli kilka wskazówek, jak czytać umowę.

 

Niezależnie od celu kredytowania (zakup mieszkania, domu, działki, budowa, remont), gdy nadchodzi moment spotkania w banku i podpisania umowy kredytowej weryfikacja zapisów tejże umowy jest ważna niezależnie od ilości spotkań i rozmów na etapie składania wniosku.

 

Dlaczego?

 

  • Żebyś bezproblemowo uruchomił kredyt i zapłacił Zbywcy.
  • Abyś w terminie dopełnił dodatkowych warunków z umowy zanim bank się upomni lub zrobi to za Ciebie.
  • Żeby zachować zniżki na marży, jeśli związane były z dodatkowymi warunkami.
  • Ponieważ dokumenty należy czytać przed podpisaniem, by nie było “mądry Polak po szkodzie”.

 

Powinieneś z banku wcześniej otrzymać projekt umowy kredytowej. Możesz go wydrukować i na tej “roboczej” umowie w trakcie omawiania zapisów z doradcą kredytowym nanosić notatki, zaznaczać istotne punkty, podkreślać warunki do spełnienia.

 

Przeczytaj też PCC-3 Hipoteka 

 

Rzut okiem na umowę

 

[1] Cel kredytowania 

Powinieneś zweryfikować oznaczenie nieruchomości oraz sprawdzić, czy cel jest zgodny z wnioskiem.
Przykładowo, jeśli część kredytu miała być na zakup, część na refinansowanie lub cel dowolny, sprawdź czy wszystkie te cele zostały ujęte.

 

[2] Okres wykorzystania kredytu, termin całkowitej wypłaty kredytu, data spłaty pierwszej raty kapitałowo-odsetkowej

Te zapisy wskazują  do kiedy musisz uruchomić ostatnią transzę kredytu lub ile masz czasu na podpisanie aktu notarialnego ze zbywcą i spełnienie warunków uruchomienia. Przekroczenie terminów może wiązać się z koniecznością aneksowania umowy kredytowej. Co do zasady zanim zaczniesz spłacać kapitał kredytu cały kredyt musi być uruchomiony.

 

[3] WARUNKI uruchomienia kredytu, poszczególnych transz kredytu

Zwróć szczególną uwagę na warunki uruchomienia również w kontekście zgodności tych warunków z zapisami aktu notarialnego ze zbywcą. Bank nie może być zaskoczony innymi ustaleniami niż były przy umowie przedwstępnej.
W warunkach uruchomienia w zależności od celu kredytowania możesz znaleźć:

  • złożenie dyspozycji uruchomienia
  • przedłożenie aktu notarialnego kupna – sprzedaży (rynek wtórny)
  • dostarczenie potwierdzonej przez sąd kopii złożonego wniosku o wpis hipoteki wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki (rynek wtórny)
  • dostarczenie polisy ubezpieczeniowej nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych wraz z cesją na bank (rynek wtórny, budowa)
  • podpisanie oświadczenia przez dewelopera lub Spółdzielnię Mieszkaniową o przyjęciu do wiadomości przelewu wierzytelności (rynek pierwotny)
  • przeprowadzenie inspekcji
  • opłacenie składki ubezpieczenia niskiego wkładu, ubezpieczenia na okres przejściowy, kosztu inspekcji, prowizji za udzielenie kredytu, ubezpieczenia na życie itp.

Pamiętaj, że w przypadku wypłat transz na rynku pierwotnym każdorazowo wymagana jest Twoja dyspozycja jako kredytobiorcy. Bank nie uruchamia transz automatycznie.

 

Dokumenty do wpisu hipoteki, umowę cesji, umowę przelewu wierzytelności otrzymujemy z banku wraz z umową kredytową.  Warto pamiętać, że daty, które znajdą się na oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki nie mogą być wcześniejsze niż data, w której staliśmy się właścicielami (data aktu not.).

  

[4] Oprocentowanie

Tu znajdziesz aktualną stawkę WIBOR, marżę docelową, informację o ewentualnym podwyższeniu marży (okres przejściowy, pomostowy). Dodatkowo bank poinformuje Cię o rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania kredytu (RRSO), zasadach zmiany stawki WIBOR. Mogą być też zapisy o warunkach produktowych do spełnienia w związku z obniżeniem marży (wpływ wynagrodzenia, obroty na karcie kredytowej, płatniczej itp) i skutki niedotrzymania warunków.

 

Przeczytaj też Jak banki aktualizują WIBOR

  

[5] Inne ustalenia stron, zobowiązania kredytobiorcy

Tu możesz znaleźć się zapisy dotyczące corocznego dostarczania polisy nieruchomości, terminu dostarczenia odpisu księgi wieczystej  (istotne z uwagi na okres pomostowy), zasad rozliczenia kredytu. Przy rynku pierwotnym terminy dostarczenia aktu notarialnego, polisy nieruchomości, czy wniosku o wpis hipoteki.

 

[6] Część ogólna umowy, ogólne warunki kredytowania, regulamin kredytowania

Te dokumenty określają zasady ogólne, wspólne dla kredytobiorców np. zasady wcześniejszej spłaty albo zawieszenia raty (wakacje kredytowe).

 

[7] Opłaty i prowizje

Tu bank wymienia jakie opłaty poniesiesz lub jakie możesz ponieść w przyszłości, jeśli taka sytuacja wystąpi. Przykłady:

  • prowizja za aneks do umowy
  • oplata za wniosek o wpis hipoteki (uiszczana w sądzie)
  • koszt PCC-3 (uiszczana w US)
  • opłata za odpis KW (płatna w sądzie)
  • opłata za wystawienie opinii, zaświadczenia
  • koszty monitów, wezwań

 

Część z tych pozycji stanowi element taryfy prowizji i opłat, ale może nigdy nie wystąpić sytuacja, w której będziesz zobowiązany do uiszczenia danej opłaty.

 

 

[8] KOSZTY KREDYTU

 

CAŁKOWITA KWOTA DO ZAPŁATY – obejmuje kwotę kredytu i całkowity koszt kredytu.

 

CAŁKOWITY KOSZT KREDYTU – obejmuje koszty wyliczone za cały okres kredytowania np. za całe 30 lat. Część pozycji bank określa szacunkowo. Koszty kredytu wpływają na RRSO. Nie oznacza to jednak, że jako kredytobiorca jesteś zobowiązany ponieść te koszty na moment uruchomienia kredytu.  Ma to Tobie dać ogólny pogląd ile w perspektywie całego okresu kredytowania będzie kosztował fakt, iż finansujesz zakup/budowę z kredytu.

 

Całkowity koszt kredytu obejmuje:

  • odsetki za cały okres kredytowania (koszt odsetkowy kredytu). Jeśli obowiązuje Cię podwyższenie marży z uwagi na okres pomostowy to zostaną wyliczone wg podwyższonego oprocentowania, gdyż takie obowiązuje w dniu podpisywania umowy. Jest to tylko szacunek, bo przy zmiennym oprocentowaniu trudno przewidzieć poziom WIBOR-u w przyszłości. Dodatkowo po uprawomocnieniu wpisu hipoteki marża spadnie i odsetki zostaną przeliczone wg niższego oprocentowania.
  • prowizja za udzielenie kredytu
  • koszt wszystkich przewidywanych inspekcji
  • opłatę sądową za wpis hipoteki
  • podatek od wpisu hipoteki PCC-3
  • ubezpieczenie niskiego wkładu
  • koszt zabezpieczenia na okres przejściowy
  • składki ubezpieczenia na życie za cały wymagany okres zgodnie z warunkami promocyjnej marży
  • koszt ubezpieczenia od utraty pracy i upadłości zgodnie z warunkami promocyjnej marży
  • koszt ubezpieczenia nieruchomości oszacowany za cały okres kredytu pomimo, że składkę najczęściej płaci się rocznie

 

To właśnie te szacunkowe koszty wyliczone za cały okres trwania umowy najczęściej powodują pytania lub obawy, czy przypadkiem nie trzeba takiej kwoty przygotować na moment uruchomienia. To co jest do zapłaty przed uruchomieniem bank najczęściej określa w warunkach uruchomienia.

 

Autor wpisu: Bożena Myszczyszyn,

Ekspert Finansowy i Kredytowy Poznań,Kredyty Hipoteczne Poznań

 

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY?

Dołącz do grona osób, które mi zaufały.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.

 

UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE

 

 

Opublikowane w kategorii: Kredyty mieszkaniowe | Tagi: