Podpisanie umowy kredytowej, ważne zapisy

Luty 14, 2013

podpisanie umowy kredytowejPodpisanie UMOWY KREDYTOWEJ.
Kilka wskazówek, jak podczas wizyty w banku czytać, by ważne zapisy nam nie umknęły i co czasem zaskakuje?

 

Niezależnie od celu kredytowania (zakup mieszkania, domu, działki, budowa, remont), gdy nadchodzi moment spotkania w banku i podpisania UMOWY KREDYTOWEJ weryfikacja zapisów tejże umowy jest ważna niezależnie od ilości spotkań i rozmów na etapie składania wniosku.

 

Dlaczego ?

 

  • po pierwsze – żeby bezproblemowo uruchomić, wypłacić kredyt, zapłacić zbywcy
  • po drugie – żeby w terminie dopełnić dodatkowych warunków z umowy zanim bank się upomni lub zrobi to za kredytobiorcę
  • po trzecie – żeby nie stracić zniżek na marży, jeśli związane były z dodatkowymi warunkami
  • po czwarte – ponieważ dokumenty należy czytać przed podpisaniem, by nie było “mądry Polak po szkodzie”

 

Warto poprosić w banku o dodatkowy egzemplarz umowy, jeśli go wcześniej nie otrzymaliśmy i na tej “roboczej” umowie w trakcie omawiania zapisów z doradcą nanosić notatki, zaznaczać istotne punkty, podkreślać warunki do spełnienia.

 

Przeczytaj też PCC-3 Hipoteka 

 

Rzut okiem na umowę

 

[1] Cel kredytowania 

Należy zweryfikować oznaczenie nieruchomości, czy cel jest zgodny z wnioskiem.
Przykładowo, jeśli część kredytu miała być na zakup, część na refinansowanie lub cel dowolny – czy wszystkie te cele zostały ujęte.

 

[2] Okres wykorzystania kredytu, termin całkowitej wypłaty kredytu, data spłaty pierwszej raty kapitałowo-odsetkowej

Te zapisy wskazują  do kiedy należy uruchomić ostatnią transzę kredytu lub ile mamy czasu na podpisanie aktu notarialnego ze zbywcą i spełnienie warunków uruchomienia   (przekroczenie terminów może wiązać się z aneksem do umowy kredytowej). Co do zasady zanim zaczniemy spłacać kapitał kredytu cały kredyt musi być uruchomiony.

 

[3] WARUNKI uruchomienia kredytu, poszczególnych transz kredytu

Należy zwrócić szczególną uwagę na warunki uruchomienia również w kontekście zgodności tych warunków z zapisami aktu notarialnego ze zbywcą. Bank nie może być zaskoczony innymi ustaleniami niż były przy umowie przedwstępnej.
W warunkach uruchomienia w zależności od celu kredytowania może znaleźć się:

  • złożenie dyspozycji uruchomienia
  • dostarczenie aktu notarialnego kupna – sprzedaży (rynek wtórny)
  • dostarczenie potwierdzonej przez sąd kopii złożonego wniosku o wpis hipoteki wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki (rynek wtórny)
  • dostarczenie polisy ubezpieczeniowej nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych wraz z cesją na bank (rynek wtórny, budowa)
  • dostarczenie oświadczenia dewelopera / SM o przyjęciu do wiadomości przelewu wierzytelności (rynek pierwotny)
  • przeprowadzenie inspekcji
  • opłacenie składki ubezpieczenia niskiego wkładu, ubezpieczenia na okres przejściowy, kosztu inspekcji, prowizji za udzielenie kredytu, ubezpieczenia na życie itp.

WAŻNE. Należy upewnić się czy w przypadku wypłat transz na rynku pierwotnym każdorazowo wymagana jest dyspozycja kredytobiorcy, czy też w pewnych przypadkach bank uruchamia kolejne transze automatycznie w miarę postępu prac budowlanych.

 

Dokumenty do wpisu hipoteki, umowę cesji, umowę przelewu wierzytelności otrzymujemy z banku wraz z umową kredytową.  Warto pamiętać, że daty, które znajdą się na oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki nie mogą być wcześniejsze niż data, w której staliśmy się właścicielami (data aktu not.).

 

 

[4] Oprocentowanie

Tu znajdziemy aktualną stawkę WIBOR, marżę docelową, informację o ewentualnym podwyższeniu marży (okres przejściowy, pomostowy). Dodatkowo bank informuje o rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania kredytu (RRSO), zasadach zmiany stawki WIBOR. Mogą być też zapisy o warunkach produktowych do spełnienia w związku z obniżeniem marży (wpływ wynagrodzenia, obroty na karcie kredytowej, płatniczej itp) i skutki niedotrzymania warunków.

 

Przeczytaj też Jak banki aktualizują WIBOR

 

 

[5] Inne ustalenia stron, zobowiązania kredytobiorcy

Tu mogą znaleźć się zapisy dotyczące corocznego dostarczania polisy nieruchomości, terminu dostarczenia odpisu księgi Wieczystej  (istotne z uwagi na okres pomostowy), zasad rozliczenia kredytu. Przy rynku pierwotnym terminy dostarczenia aktu notarialnego, polisy nieruchomości, wniosku o wpis hipoteki.

 

[6] Część ogólna umowy, ogólne warunki kredytowania, regulamin kredytowania

Te dokumenty określają zasady ogólne, wspólne dla kredytobiorców np. zasady wcześniejszej spłaty albo zawieszenia raty (wakacje kredytowe).

 

 [7] Opłaty i prowizje

Tu bank wymienia jakie opłaty poniesiemy lub jakie możemy ponieść w przyszłości, jeśli taka sytuacja wystąpi. Przykłady:

  • opłata za aneks do umowy
  • oplata za wniosek o wpis hipoteki (uiszczana w sądzie)
  • opłata za PCC-3 (uiszczana w US)
  • opłata za odpis KW (płatna w sądzie)
  • opłata za wystawienie opinii, zaświadczenia
  • koszty monitów, wezwań

 

Część z tych pozycji stanowi element taryfy prowizji i opłat, ale może nigdy nie wystąpić sytuacja, w której będziemy zobowiązani do uiszczenia danej opłaty.

 

 

[8] KOSZTY KREDYTU

CAŁKOWITA KWOTA DO ZAPŁATY – obejmuje kwotę kredytu i całkowity koszt kredytu.

 

CAŁKOWITY KOSZT KREDYTU – obejmuje koszty wyliczone za cały okres kredytowania np. za całe 30 lat. Część pozycji jest określana szacunkowo. Koszty kredytu wpływają na RRSO. Nie oznacza to jednak, że kredytobiorca jest zobowiązany ponieść te koszty na moment uruchomienia kredytu.  Ma to dać ogólny pogląd ile kredytobiorcę w perspektywie całego okresu kredytowania będzie kosztował fakt, iż finansuje zakup/budowę z kredytu.

 

Całkowity koszt kredytu obejmuje:

  • odsetki za cały okres kredytowania (koszt odsetkowy kredytu). Jeśli obowiązuje nas podwyższenie marży z uwagi na okres pomostowy to zostaną wyliczone wg podwyższonego oprocentowania, gdyż takie obowiązuje w dniu podpisywania umowy. Jest to tylko szacunek, bo przy zmiennym oprocentowaniu trudno przewidzieć poziom WIBOR-u w przyszłości. Dodatkowo po uprawomocnieniu wpisu hipoteki marża spadnie i odsetki zostaną przeliczone wg niższego oprocentowania.
  • prowizja za udzielenie kredytu
  • koszt wszystkich przewidywanych inspekcji
  • koszt opłaty sądowej za wpis hipoteki
  • koszt PCC-3
  • koszt ubezpieczenia niskiego wkładu
  • koszt zabezpieczenia na okres przejściowy
  • koszt ubezpieczenia na życie za cały wymagany okres zgodnie z warunkami promocyjnej marży
  • koszt ubezpieczenia od utraty pracy i upadłości zgodnie z warunkami promocyjnej marży
  • koszt ubezpieczenia nieruchomości oszacowany za cały okres kredytu pomimo, że składkę najczęściej płaci się rocznie

 

To właśnie te SZACUNKOWE KOSZTY wyliczone za cały okres trwania umowy najczęściej powodują pytania lub obawy, czy przypadkiem nie trzeba takiej kwoty przygotować na moment uruchomienia. To co jest do zapłaty przed uruchomieniem bank najczęściej określa w warunkach uruchomienia.

 

 

Copyright @Bożena Myszczyszyn, Ekspert Finansowy i Kredytowy, Ekspertka.pl
Wszelkie prawa zastrzeżone.