Ubezpieczenie pomostowe do kredytu hipotecznego. Zwrot kosztów.

Ubezpieczenie pomostowe do kredytu hipotecznego. Zwrot kosztów.

Ubezpieczenie pomostowe towarzyszy kredytom hipotecznym udzielanym osobom fizycznym niekoniecznie „od zawsze”, ale zakładam, że od około 20 lat. Pierwszy ślad dotyczący korzystania przez banki z tego zabezpieczenia przejściowego można znaleźć w materiałach NBP dotyczących analizy kredytów z lat 1999-2002.  Ubezpieczenie pomostowe przechodziło już modyfikacje na korzyść kredytobiorcy. Taką zmianą było zobligowanie banków w 2009 roku do zwrotu opłat licząc od daty uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Wcześniej bank czekał, aż kredytobiorca dostarczy urzędowy odpis KW w wersji papierowej. Do tego czasu bank nadal naliczał opłaty, choć hipoteka już widniała w księdze wieczystej. Jednak zmiana, która weszła w życie 17 września 2022 roku to prawdziwa REWOLUCJA. Z małymi wyjątkami praktycznie oznacza KONIEC ubezpieczenia pomostowego przy kredytach hipotecznych.

Czym jest ubezpieczenie pomostowe?

Nazwa „ubezpieczenie” jest skrótem myślowym, bo dawno nie mamy do czynienia z formą faktycznego ubezpieczenia. Za każdym ubezpieczeniem stoi towarzystwo ubezpieczeniowe. Stąd, jeśli w umowie kredytowej mowa o ubezpieczeniu pomostowym do czasu wpisu hipoteki to również jest w treści umowy lub załączniku wskazane TU, które ten kredyt ubezpiecza.

Od kilku lat tzw. „ubezpieczenie pomostowe” stanowi wyłącznie dodatkowy koszt ponoszony przez kredytobiorcę na okres przejściowy do czasu uprawomocnienia wpisu hipoteki w dziale IV księgi wieczystej.

Dla banku stanowi dodatkowe wynagrodzenie za ryzyko w postaci:

  1. Podwyższonego oprocentowania. W takiej sytuacji masz po prostu wyższą ratę. Najczęściej banki podwyższały oprocentowanie o 1 p.p., ale zdarzało się podwyższenie również o 1,5 lub nawet 2,5 p.p. Wyjątkiem od dłuższego czasu był ING, który podwyższał oprocentowanie symbolicznie o 0,05 p.p.
  2. Prowizji od kwoty kredytu płatnej miesięcznie. Formę prowizji stosował w umowach bank Millennium (1% rocznie od kwoty kredytu dzielone na 12 miesięcznych składek).

W obliczu wysokich stóp procentowych Ustawodawca uznał, że banki tak naprawdę żadnego ryzyka z brakiem wpisu hipoteki nie ponoszą. Wynagrodzenia nieadekwatnego do ryzyka jednym ruchem więc banki pozbawił.

Kiedy wpis hipoteki staje się prawomocny?

Wpis hipoteki uprawomocnia się w terminie 7 lub 14 dni od daty odbioru zawiadomienia z sądu o wpisie hipoteki. Termin zależy od tego, czy hipotekę wpisywał referendarz czy sędzia Sądu Rejonowego. Zawiadomienie sądowe zawiera informację, w jakim terminie przysługuje Ci wniesienie skargi.

Po otrzymaniu zawiadomienia z sądu pierwszą czynnością powinno być sprawdzenie w przeglądarce Ksiąg Wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości czy sąd prawidłowo wpisał hipotekę i pozostałe dane. W razie niezgodności, nawet tych wynikających z pomyłki sądu, musisz zadziałać w terminie obowiązującym dla wniesienia skargi.

W niektórych umowach kredytowych znajdziesz uproszczone zasady weryfikacji prawomocności wpisu hipoteki. Przykładowo może to być zapis, że bank uznaje wpis za prawomocny licząc 30 dni od daty dokonania wpisu w księdze wieczystej (bez udowadniania, kiedy kredytobiorca odebrał list z sądu).

Wysokość ubezpieczenia pomostowego

Przy kredycie hipotecznym w kwocie 400.000 zł spłacanym w ratach równych w okresie 25 lat ten dodatkowy koszt do czasu wpisu hipoteki wynosił:

  1. Zwyżka oprocentowania o 0,05 p.p. = koszt miesięczny 17 zł (w racie)
  2. Wzrost oprocentowania o 1 p.p. = koszt miesięczny 333 zł (w racie)
  3. Oprocentowanie wyższe o 1,5 p.p. = koszt miesięczny 500 zł (w racie)
  4. Prowizja 1% rocznie = składka miesięczna 333 zł

Na rynku pierwotnym na wpis hipoteki w księdze wieczystej można czekać dwa lata. To oznaczało dla kredytobiorcy koszty rzędu nawet kilku tysięcy złotych.

Zwrot dodatkowego kosztu do czasu wpisu hipoteki w całości!

Na podstawie zmiany do ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 05.08.2022 [Dz.U. 2022 poz. 1719] począwszy od dnia 17 września 2022 roku bank zwraca kredytobiorcy cały koszt „ubezpieczenia pomostowego”, a nie tylko licząc od daty uprawomocnienia wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Nowe regulacje obejmują:

  1. Umowy kredytowe podpisane począwszy od 17.09.2022 r.
  2. Umowy kredytowe podpisane przed wejściem w życie ustawy, jeśli do dnia 17.09.2022 sąd nie dokonał wpisu hipoteki.

Bank ma 60 dni na dokonanie zwrotu od daty dokonania wpisu hipoteki. Rozliczenie następuje automatycznie, bez konieczności składania wniosku przez kredytobiorcę.

Forma zwrotu:

  • Przelew na rachunek bankowy kredytobiorcy.
  • Zaliczenie na poczet spłaty kapitału kredytu.

Co na to banki?

Zamiast pobierać wynagrodzenie, które i tak trzeba zwrócić banki poszły w kierunku rezygnacji z naliczania dodatkowych kosztów do czasu wpisu hipoteki. Oszczędzają sobie w ten sposób pracy.

Są jednak wyjątki.

Według mojej wiedzy oraz na podstawie informacji, do których jako pośrednik kredytowy mam dostęp na dziś (styczeń 2023) „ubezpieczenie pomostowe” pobierają nadal:

 

[1] Santander Bank Polska SA

  • Dotyczy kredytów na rynku pierwotnym, jeśli warunkiem uruchomienia nie jest złożenie wniosku o wpis hipoteki.
  • Bank podwyższa oprocentowanie o 0,50 p.p.
  • Zwrot kosztów następuje na konto kredytobiorcy.

[2] Bank Ochrony Środowiska.

  • Bank podwyższa oprocentowanie o 1 p.p.
  • Zwrot ma formę nadpłaty kapitału kredytu.

[3] BNP Paribas Bank Polska SA

  • Bank podwyższa oprocentowanie o 1 p.p.
  • Zwrot na rachunek kredytobiorcy

W 2009 roku do zmiany potrzebny był SĄD

Teraz kwestię nadmiernych kosztów kredytobiorców w związku z oczekiwaniem na wpis hipoteki rozwiązała jedna ustawa. W 2009 roku tak łatwo nie było.

Dopiero wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 6 sierpnia 2009 roku przeciwko Getin Bank SA, sygn. akt XVII AmC 512/09 spowodował wpisanie pod numerem 1740 do rejestru klauzul niedozwolonych UOKiK (Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów) klauzuli:

Ubezpieczenie pomostowe. Zwrot kosztów.

 

Po tym wyroku wszystkie banki zaczęły rozliczać się z opłat pobranych po dacie uprawomocnienia wpisu hipoteki w księdze wieczystej kredytobiorcy. Wcześniej dochodziło do paradoksalnych sytuacji, że papierowy odpis księgi wieczystej kosztował 6 zł. Bank natomiast naliczał co miesiąc ubezpieczenie pomostowe w wysokości 100-200 zł. Sam sobie jednak tego odpisu księgi wieczystej nie pobrał czekając w nieskończoność na „spóźnionego” kredytobiorcę.

 

Źródła:

  1. Ustawa z dnia 5 sierpnia 2022 r. o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. 2022 poz. 1719]
  2. https://rejestr.uokik.gov.pl/

 

Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *