Rekomendacja S określa dobre praktyki w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie i jest rodzajem „drogowskazu” dla banków. Co i kiedy się zmieniło za sprawą nowelizacji z 2019 roku? Termin na wprowadzenie rekomendacji zgodnie z oczekiwaniami KNF banki spółdzielcze mają do 31.12.2022 r., natomiast dla banków komercyjnych graniczna data to 30.06.2021 r. (pierwotny termin 31.12.2020 r.). Do tego czasu obowiązuje poprzednia wersja Rekomendacji S, znowelizowana w 2013 roku. Podstawowym celem nowelizacji Rekomendacji S z 2019 roku jest rozszerzenie ofert bankowych o kredyt z oprocentowaniem stałym i kredyt z opcją „klucz za dług„. Czas pokaże jak oferty banków będą się miały do zaleceń rekomendacji.
Obszary objęte nowelizacją Rekomendacji S z 2019 roku:
[1] Oferta stałego oprocentowania kredytu hipotecznego lub okresowo stałego. Każdy bank ma mieć w swojej ofercie kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, a minimalny okres stałej stopy to 5 lat. Dodatkowo KNF oczekuje, że oferta stałej stopy procentowej zostanie skierowana również do dotychczasowych klientów banku.
[2] Kredyt z opcją „klucz za dług”, czyli oferta kredytów hipotecznych, w przypadku których warunki umowy przewidują możliwość skorzystania z opcji zwolnienia z długu pod warunkiem przeniesienia na bank własności do kredytowanej nieruchomości. Dotyczy to oczywiście nieruchomości mieszkalnych.
We wstępnie do Rekomendacji S przeczytasz:
„Celem wydania znowelizowanej Rekomendacji S jest rozszerzenie jej dotychczasowego brzmienia, o zasady dotyczące zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie oprocentowanymi stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową, tak aby uwzględnić ryzyko związane z tymi kredytami oraz wskazanie, że banki powinny posiadać w ofercie kredytów zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomościach mieszkalnych dla klientów detalicznych, również takie rodzaje kredytów. Znowelizowana Rekomendacja S wskazuje, że bank powinien umożliwić klientowi detalicznemu zmianę formuły oprocentowania kredytu ze zmiennej stopy procentowej na stałą stopę procentową lub okresowo stałą stopę procentową – dotyczy to również umów kredytowych zawartych przed wejściem w życie niniejszej Rekomendacji.
Ponadto, znowelizowana Rekomendacja S wprowadza postanowienia dotyczące kredytów z opcją zwolnienia ze zobowiązania wobec banku z tytułu ekspozycji kredytowej zabezpieczonej hipotecznie na nieruchomości mieszkalnej w przypadku przeniesienia przez kredytobiorcę na bank własności do kredytowanej nieruchomości, określanych dalej jako kredyty z opcją „klucz za dług”.
Znowelizowana Rekomendacja S z 2019 dodatkowo odnosi się w swej treści do zapisów Ustawy o kredycie hipotecznym, obowiązującej od lipca 2017 roku.
Nowelizacja Rekomendacji S 2019 – nowe pojęcia
W znowelizowanej wersji Rekomendacji S pojawiają się nowe definicje:
Bufor dochodowy, czyli nadwyżka dochodu rozporządzalnego kredytobiorcy nad wydatkami związanymi z obsługą przez kredytobiorcę zobowiązań kredytowych
Dochód rozporządzalny, czyli dochód pozostający do dyspozycji kredytobiorcy po pomniejszeniu o zobowiązania finansowe inne niż zobowiązania kredytowe, z których kredytobiorca nie może się wycofać. Chodzi o zobowiązania wynikające m.in. z przepisów prawa lub mające charakter trwały i nieodwołalny. W szczególności będą to podatki, opłaty i składki, zasądzone alimenty i wypłacane renty.
Ekspozycja kredytowa zabezpieczona hipotecznie oprocentowana zmienną stopą procentową, czyli kredyt, w przypadku którego stopa procentowa jest zmienna okresowo. Mechanizm zmiany jest ustalony w momencie podpisania umowy i zależy w szczególności od stosowanych na rynku wskaźników referencyjnych.
Ekspozycja kredytowa zabezpieczona hipotecznie oprocentowana stałą stopą procentową, czyli kredyt, w przypadku którego stopa procentowa ma określoną w umowie kredytowej stałą wartość procentową i jest niezmienna do końca trwania umowy.
Ekspozycja kredytowa zabezpieczona hipotecznie oprocentowana okresowo stałą stopą procentową, czyli kredyt, w przypadku którego stopa procentowa ma stały poziom w pewnym okresie kredytowania. Po tym okresie jest ustalana na kolejny okres w nowej wysokości lub zastępowana stopą zmienną. Jednocześnie okres, dla którego stopa procentowa ma stały poziom powinien wynosić minimum 5 lat.
Kredyt z opcją „klucz za dług”, czyli kredyt hipoteczny, w przypadku którego umowa przewiduje możliwość skorzystania przez kredytobiorcę z opcji zwolnienia z zobowiązań wobec banku z tytułu tego kredytu. Warunkiem zwolnienia z długu jest przeniesienie przez kredytobiorcę na bank własności do kredytowanej nieruchomości. Dotyczy to oczywiście kredytów zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej.
Wskaźnik DStI zamiast DtI
Wskaźnik DtI (ang. debt to income), czyli stosunek zobowiązań kredytowych do dochodu zostaje zastąpiony wskaźnikiem DStI (ang. debt service to income). Nowy wskaźnik informuje o stosunku całkowitych rocznych kosztów związanych z obsługą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych (z których klient detaliczny nie może się wycofać, czyli wynikających m.in. z przepisów prawa lub mających charakter trwały i nieodwołalny) do całkowitego rocznego dochodu klienta detalicznego.
Ustalanie poziomów wskaźnika DStI nadal pozostanie w gestii banku. Poziom DStI zależy od apetytu na ryzyko, poziomu LtV i sytuacji finansowej klienta.
Bufor dochodowy i zmiana oprocentowania
Znowelizowana Rekomendacja S (Rekomendacja 1) mówi o konieczności uwzględniania buforu na spadek dochodów. Dodatkowo w przypadku oprocentowania zmiennego lub okresowo stałego bank ma założyć zmianę o minimum 250 p.b.
Tym samym jeśli oprocentowanie Twojego kredytu wynosi np. 2,5% to do zdolności bank powinien przyjąć ratę przy oprocentowaniu nie mniejszym niż 5,00%. Oczywiście bank może być bardziej ostrożny i założyć większy zapas na wzrost oprocentowania.
AKTUALIZACJA: od kwietnia 2022 roku na podstawie pisma skierowanego przez KNF do banków, bufor został podniesiony do 5 p.p.
Waluta dochodu a waluta kredytu, zmiana Rekomendacji 6
W starej treści KNF rekomendował bankom udzielanie kredytu w walucie dochodu. Dla klientów lub gospodarstw domowych uzyskujących dochód w kilku walutach bank miał zapewnić zgodność waluty kredytu z walutą najwyższego dochodu. W przypadku pozostałych walut bank miał założyć ich deprecjację o 20 %. Te regulacje ulegają modyfikacji.
Znowelizowana rekomendacja S mówi, iż w przypadku klientów lub gospodarstw domowych uzyskujących dochód w kilku walutach, w kalkulacji zdolności kredytowej, bank powinien założyć deprecjację o 50% innych walut niż waluta najwyższego dochodu.
Całkowicie zniknął w znowelizowanej Rekomendacji S punkt:
„Kredyty walutowe, indeksowane lub denominowane w walutach obcych powinny być produktem oferowanym wyłącznie klientom uzyskującym trwałe dochody w walucie kredytu, zapewniające regularną obsługę i spłatę kredytu.”
Czyżby to było „światełko w tunelu” dla Polaków pracujących za granicą?
Oczywiście Rekomendacja S to jedno, a procedury bankowe to drugie i te mogą być bardziej rygorystyczne. Musisz też pamiętać, że rekomendacje są uzupełnieniem dla obowiązujących przepisów prawa, a w tym obszarze działa Ustawa o kredycie hipotecznym, która również odnosi się do kredytów walutowych. Ustawa jednak jest szersza niż stare brzmienie rekomendacji, gdyż odnosi się również do waluty większości posiadanych środków finansowych i waluty, w której wyceniana jest większość aktywów. Nieruchomość kupowana w Polsce jest bez wątpienia aktywem i jest wyceniana w PLN, stąd sama ustawa daje w tym zakresie szersze możliwości. Kwestia tylko, by banki zmieniły ofertę i procedury. Również dla banku kredyt w PLN jest bezpieczniejszy w przypadku osób zarabiających w walucie, ponieważ zabezpiecza się na nieruchomości, której wartość oszacowana została w PLN.
Nowelizacja Rekomendacji S 2019 a okres kredytowania
Tu zmian nie ma. Nadal maksymalny okres kredytowania to 35 lat, ale bank powinien rekomendować okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat.
Okres przyjmowany do badania zdolności kredytowej ponownie 25 lat
Tu mamy powrót do okresu 25 lat, przyjmowanego do liczenia zdolności kredytowej. Tym samym jeśli bierzesz kredyt na 30 lat to musisz mieć zdolność kredytową do spłaty kredytu w ciągu 25 lat.
Nowelizacja Rekomendacji S 2019 i kredytobiorca podwyższonego ryzyka
Tu prawie bez zmian. Nadal jesteś klientem o podwyższonym ryzyku, jeśli wskaźnik DStI przekracza 40% przy zarobkach poniżej przeciętnego poziomu wynagrodzeń. Przy wyższych dochodach próg wynosi 50%. Zmienia się jedynie to, że teraz bank będzie analizował również Twoje dochody roczne, czyli niekoniecznie tylko średnią z 3 miesięcy. Jednocześnie nie oznacza to, że na zaświadczeniach o zarobkach pojawi się wszędzie 12 miesięcy. Ten „dochód roczny” bank może oszacować na podstawie dochodu z ostatniego, krótszego okresu.
Działka budowlana jako wkład własny i kredytowanie naprzemienne
Znowelizowana w 2019 roku Rekomendacja S nadal dopuszcza wniesienie wkładu własnego w postaci wartości działki, na której realizowana jest inwestycja. Możliwe jest też wnoszenie wkładu własnego proporcjonalnie w odniesieniu do wpłacanych transz kredytu.
Bez zmian zostaje zasada, że środków na wkład własny nie możesz zadeklarować z kredytu czy pożyczki.
Nowelizacja rekomendacji S 2019 – maksymalne LtV
W znowelizowanej Rekomendacji S nadal maksymalne LtV (kredyt do wartości) wynosi 80% z możliwością obniżenia tego wskaźnika do 90%.
Poszerza się jednak katalog sytuacji pozwalających na kredytowanie do 90% wartości. Jest to dopuszczalne, gdy ustanowiono:
- odpowiednie ubezpieczenie, lub
- blokadę środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP, lub
- przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 ustawy – Prawo bankowe (przy czym w przypadku innej waluty niż waluta kredytu, bank powinien założyć jej deprecjację o co najmniej 50%), lub
- przeniesienie środków klienta zgromadzonych na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).
Dodano w rekomendacji informację w zakresie IKE/IKZE. Nowością natomiast jest możliwość przeniesienia środków pieniężnych na zabezpieczenie na własność banku.
Dla kredytów w opcji „klucz za dług” LtV jest inne.
„Klucz za dług” a maksymalne LtV
W ofercie „klucz za dług” kredyt może być udzielony maksymalnie w wysokości 70% wartości nieruchomości. Bank powinien zaś ostrożnie wyceniać wartość nieruchomości dla tych transakcji.
Nowelizacja Rekomendacji S 2019 a relacje z klientami
O czym bank lub pośrednik kredytowy powinien Ciebie, drogi Kliencie poinformować?
[1] Całkowity koszt kredytu i całkowita kwota do zapłaty.
Ten punkt bez zmian. Całkowita kwota do zapłaty stanowi sumę całkowitego kosztu kredytu i całkowitej kwoty kredytu. W całkowitej kwocie kredytu nie ujmuje się kredytowanych kosztów.
[2] Znika zapis:
Rekomenduje się, aby bank oferował klientowi kredyty lub inne produkty w walucie w jakiej uzyskuje dochód.
Tu jednak wchodzi ze swoimi regulacjami Ustawa o kredycie hipotecznym.
[3] Pełna oferta.
Bank lub pośrednik ma obowiązek przedstawić zarówno ofertę standardową jak i ofertę „klucz za dług” we wszystkich oferowanych wariantach, czyli zmienne oprocentowanie, stałe i okresowo stałe.
[4] Rekomendowany okres kredytowania 25 lat.
Bank rekomenduje, żebyś nie przekraczał 25 lat kredytowania. Jeśli jednak upierasz się i koniecznie chcesz kredyt na dłuższy okres, przykładowo 30 lat, to otrzymujesz informację o różnicy w racie na okres 25 i 30 lat oraz różnicę w całkowitym koszcie kredytu. Następnie potwierdzasz swoim oświadczeniem, że widzisz te różnice, ale nadal upierasz się przy swoich 30 latach kredytowania.
[5] Konieczność zachowania buforu i długi okres kredytowania.
Jeśli wskaźnik DStI przekracza u Ciebie odpowiednio 40 lub 50% bank uświadamia Tobie ryzyko związane z bardzo długim okresem kredytowania i wskazuje na konieczność zachowania buforu dochodowego na wypadek pogorszenia się sytuacji. Oznacza to, że nie powinieneś kredytować się na swoją maksymalną zdolność kredytową.
[6] Informacja o ryzyku zmiennego oprocentowania i wzroście raty.
W zakresie ryzyka zmiennej stopy procentowej mamy włączenie do zapisów rekomendacji zaleceń stosowanych wcześniej na podstawie odrębnego pisma skierowanego przez KNF do banków. Bank musi pokazać Tobie ratę przy założeniu:
a) aktualnego oprocentowania kredytu,
b) wzrostu oprocentowania kredytu o 400 p.b., czyli jeśli masz oprocentowanie 3% to bank pokaże ratę przy 7%,
c) wzrostu oprocentowania kredytu w skali równej różnicy między maksymalnym i minimalnym oprocentowaniem w ciągu ostatnich 12 miesięcy,
d) wskaźnika referencyjnego, na przykład WIBOR, na poziomie 3%, 5% oraz 10% plus marża kredytu.
Nowelizacja Rekomendacji S 2019 – PODSUMOWANIE
Do 30 czerwca 2021 roku każdy bank komercyjny miał za zadanie wprowadzić ofertę kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Stałe oprocentowanie musi być oferowane na okres minimum 5 lat. Jak na razie żaden z banków nie wprowadził oferty kredytów w opcji „klucz za dług”.
Pogorszyły się zasady liczenia zdolności kredytowej. To z uwagi na wprowadzone dodatkowe bufory, skrócenie okresu na jaki liczona jest zdolność kredytowa oraz wysokość oprocentowania kredytów.
Na razie nie widać pozytywnych zmian dla Polaków zarabiających w innych walutach. Sytuacja, że nieruchomość kupowaną w Polsce, za która płacą cenę w PLN, muszą finansować kredytem w walucie powinna ulec zmianie.
Dotychczasowe zapisy Rekomendacji S znowelizowanej w 2013.
Geneza rekomendacji KNF dla banków.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
Źródła:
