Nowelizacja Rekomendacji S 2019. Oprocentowanie stałe i “klucz za dług”.

22 sierpnia, 2020

Nowelizacja Rekomendacji S 2019

Nowelizacja Rekomendacji S 2019,

czyli dobre praktyki w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie

 

 

Termin na wprowadzenie rekomendacji zgodnie z oczekiwaniami KNF w bankach spółdzielczych upływa 31.12.2022 r., natomiast banki komercyjne mają czas do 30.06.2021 r. (pierwotny termin 31.12.2020 r.). Do terminów wskazanych wyżej obowiązuje poprzednia wersja Rekomendacji S, znowelizowana w 2013 roku.

 

 

Podstawowym celem nowelizacji Rekomendacji S z 2019 roku, kierowanej ze strony KNF do banków, jest rozszerzenie jej zakresu o dwa podstawowe obszary:

 

[1] Oferta stałego oprocentowania kredytu hipotecznego lub okresowo stałego. Dodatkowo KNF oczekuje, że oferta stałej stopy procentowej zostanie skierowana również do dotychczasowych klientów banku.

 

[2] Kredyt z opcją „klucz za dług”, czyli oferta kredytów hipotecznych, w przypadku których warunki umowy przewidują możliwość skorzystania z opcji zwolnienia z długu pod warunkiem przeniesienia na bank własności do kredytowanej nieruchomości. Dotyczy to oczywiście nieruchomości mieszkalnych.

 

We wstępnie do Rekomendacji S przeczytasz:

Celem wydania znowelizowanej Rekomendacji S jest rozszerzenie jej dotychczasowego brzmienia, o zasady dotyczące zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie oprocentowanymi stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową, tak aby uwzględnić ryzyko związane z tymi kredytami oraz wskazanie, że banki powinny posiadać w ofercie kredytów zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomościach mieszkalnych dla klientów detalicznych, również takie rodzaje kredytów. Znowelizowana Rekomendacja S wskazuje, że bank powinien umożliwić klientowi detalicznemu zmianę formuły oprocentowania kredytu ze zmiennej stopy procentowej na stałą stopę procentową lub okresowo stałą stopę procentową – dotyczy to również umów kredytowych zawartych przed wejściem w życie niniejszej Rekomendacji.

 

Ponadto, znowelizowana Rekomendacja S wprowadza postanowienia dotyczące kredytów z opcją zwolnienia ze zobowiązania wobec banku z tytułu ekspozycji kredytowej zabezpieczonej hipotecznie na nieruchomości mieszkalnej w przypadku przeniesienia przez kredytobiorcę na bank własności do kredytowanej nieruchomości, określanych dalej jako kredyty z opcją „klucz za dług”.

 

Znowelizowana Rekomendacja S z 2019 dodatkowo odnosi się w swej treści do zapisów Ustawy o kredycie hipotecznym, obowiązującej od lipca 2017 roku.

 

 

Nowelizacja Rekomendacji S 2019 – nowe pojęcia

 

 

W znowelizowanej wersji Rekomendacji S pojawiają się nowe definicje:

 

Bufor dochodowy,

czyli nadwyżka dochodu rozporządzalnego kredytobiorcy nad wydatkami związanymi z obsługą przez kredytobiorcę zobowiązań kredytowych

 

Dochód rozporządzalny,

czyli dochód pozostający do dyspozycji kredytobiorcy po pomniejszeniu o zobowiązania finansowe inne niż zobowiązania kredytowe, z których kredytobiorca nie może się wycofać. Chodzi o zobowiązania wynikające m.in. z przepisów prawa lub mające charakter trwały i nieodwołalny. W szczególności będą to podatki, opłaty i składki, zasądzone alimenty i wypłacane renty.

 

Ekspozycja kredytowa zabezpieczona hipotecznie oprocentowana zmienną stopą procentową,

czyli kredyt, w przypadku którego stopa procentowa jest zmienna okresowo. Mechanizm zmiany jest ustalony w momencie podpisania umowy i zależy w szczególności od stosowanych na rynku wskaźników referencyjnych.

 

Ekspozycja kredytowa zabezpieczona hipotecznie oprocentowana stałą stopą procentową,

czyli kredyt, w przypadku którego stopa procentowa ma określoną w umowie kredytowej stałą wartość procentową i jest niezmienna do końca trwania umowy.

 

Ekspozycja kredytowa zabezpieczona hipotecznie oprocentowana okresowo stałą stopą procentową,

czyli kredyt, w przypadku którego stopa procentowa ma stały poziom w pewnym okresie kredytowania. Po tym okresie jest ustalana na kolejny okres w nowej wysokości lub zastępowana stopą zmienną. Jednocześnie okres, dla którego stopa procentowa ma stały poziom powinien wynosić minimum 5 lat.

 

Kredyt z opcją „klucz za dług”,

czyli kredyt hipoteczny, w przypadku którego umowa przewiduje  możliwość skorzystania przez kredytobiorcę z opcji zwolnienia z zobowiązań wobec banku z tytułu tego kredytu. Warunkiem zwolnienia z długu jest przeniesienie przez kredytobiorcę na bank własności do kredytowanej nieruchomości. Dotyczy to oczywiście kredytów zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej.

 

 

Nowelizacja Rekomendacji S 2019 – Wskaźnik DStI zamiast DtI

 

 

Wskaźnik DtI (ang. debt to income), czyli stosunek zobowiązań kredytowych do dochodu zostaje zastąpiony wskaźnikiem DStI  (ang. debt service to income). Nowy wskaźnik informuje o stosunku całkowitych rocznych kosztów związanych z obsługą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych (z których klient detaliczny nie może się wycofać, czyli wynikających m.in. z przepisów prawa lub mających charakter trwały i nieodwołalny) do całkowitego rocznego dochodu klienta detalicznego.

 

Regulacje idą zatem w kierunku analizy rocznych dochodów w relacji do rocznych zobowiązań kredytobiorcy. Nie wystarczy więc już okres trzech miesięcy wyższego dochodu, by zbudować zdolność kredytową. Oczywiście jeśli Twój bieżący dochód będzie niższy niż średnia z roku, bank przyjmie niższą z kwot.

 

Żebyśmy się jednak dobrze zrozumieli. To nie będzie tak, że nagle w każdym banku na zaświadczeniu o zarobkach pojawi się średnia z 12 miesięcy. Ten dochód roczny ma przede wszystkich zweryfikować bieżący dochód, jego stabilność. Takie podejście możesz już spotkać w PEKAO S.A., gdzie do wniosku kredytowego konieczne jest przedstawienie potwierdzeń wpływu wynagrodzenia z 12 miesięcy pomimo, że na zaświadczeniu średnia jest za inny okres.

 

Ustalanie poziomów wskaźnika DStI nadal pozostanie w gestii banku. Poziom DStI zależy od apetytu na ryzyko, poziomu LtV i sytuacji finansowej klienta.

 

 

Nowelizacja Rekomendacji S 2019 – bufor dochodowy i zmiana oprocentowania

 

 

Znowelizowana Rekomendacja S (Rekomendacja 1) mówi o konieczności uwzględniania buforu na spadek dochodów.

 

Dodatkowo w przypadku oprocentowania zmiennego lub okresowo stałego bank musi założyć zmianę o minimum 250 p.b.

 

Tym samym jeśli oprocentowanie Twojego kredytu wynosi np. 2,50% to do zdolności bank powinien przyjąć ratę przy oprocentowaniu nie mniejszym niż 5,00%. Oczywiście bank może być bardziej ostrożny i założyć większy zapas na wzrost oprocentowania.

 

 

Waluta dochodu a waluta kredytu, czyli zmiana Rekomendacji 6 

 

 

W starej treści KNF rekomendował bankom udzielanie kredytu w walucie dochodu. Dla klientów lub gospodarstw domowych uzyskujących dochód w kilku walutach bank miał zapewnić zgodność waluty kredytu z walutą najwyższego dochodu. W przypadku pozostałych walut bank miał założyć ich deprecjację o 20 %. Te regulacje ulegają modyfikacji.

 

 

Znowelizowana rekomendacja S mówi, iż w przypadku klientów lub gospodarstw domowych uzyskujących dochód w kilku walutach, w  kalkulacji zdolności kredytowej, bank powinien założyć deprecjację o 50% innych walut niż waluta najwyższego dochodu.

 

 

Całkowicie zniknął w znowelizowanej Rekomendacji S punkt:

 

Kredyty walutowe, indeksowane lub denominowane w walutach obcych powinny być produktem oferowanym wyłącznie klientom uzyskującym trwałe dochody w walucie kredytu, zapewniające regularną obsługę i spłatę kredytu.

 

Czyżby to było “światełko w tunelu” dla Polaków pracujących za granicą?

 

Oczywiście Rekomendacja S to jedno, a procedury bankowe to drugie i te mogą być bardziej rygorystyczne. Musisz też pamiętać, że rekomendacje są uzupełnieniem dla obowiązujących przepisów prawa, a w tym obszarze działa Ustawa o kredycie hipotecznym, która również odnosi się do kredytów walutowych. Ustawa jednak jest szersza niż stare brzmienie rekomendacji, gdyż odnosi się również do waluty większości posiadanych środków finansowych i waluty, w której wyceniana jest większość aktywów. Nieruchomość kupowana w Polsce jest bez wątpienia aktywem i jest wyceniana w PLN, stąd sama ustawa daje w tym zakresie szersze możliwości. Kwestia tylko, by banki chciały złagodzić ofertę i procedury. Również dla banku kredyt w PLN byłby bezpieczniejszy w przypadku osób zarabiających w walucie, ponieważ zabezpiecza się na nieruchomości, której wartość oszacowana została w PLN.

 

 

 

Nowelizacja Rekomendacji S 2019 a okres kredytowania

 

 

Tu zmian nie ma. Nadal maksymalny okres kredytowania to 35 lat, ale bank powinien rekomendować okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat.

 

 

Okres przyjmowany do badania zdolności kredytowej – ponownie 25 lat

 

 

Tu mamy powrót do okresu 25 lat, przyjmowanego do liczenia zdolności kredytowej. Tym samym jeśli bierzesz kredyt na 30 lat to musisz mieć zdolność kredytową do spłaty kredytu w ciągu 25 lat.

 

 

Nowelizacja Rekomendacji S 2019 i kredytobiorca podwyższonego ryzyka

 

 

Tu prawie bez zmian. Nadal jesteś klientem o podwyższonym ryzyku, jeśli wskaźnik DStI przekracza 40% przy zarobkach poniżej przeciętnego poziomu wynagrodzeń. Przy wyższych dochodach próg wynosi 50%. Zmienia się jedynie to, że teraz bank będzie analizował Twoje dochody roczne, a nie np. średnią z 3 miesięcy.

 

 

Działka budowlana jako wkład własny i kredytowanie naprzemienne

 

 

Znowelizowana w 2019 roku Rekomendacja S nadal dopuszcza wniesienie wkładu własnego w postaci wartości działki, na której realizowana jest inwestycja. Możliwe jest też wnoszenie wkładu własnego proporcjonalnie w odniesieniu do wpłacanych transz kredytu.

 

Bez zmian zostaje zasada, że środków na wkład własny nie możesz zadeklarować z kredytu czy pożyczki.

 

 

Nowelizacja rekomendacji S 2019 – maksymalne LtV 

 

 

W znowelizowanej Rekomendacji S nadal maksymalne LtV (kredyt do wartości) wynosi 80% z możliwością obniżenia tego wskaźnika do 90%.

 

Poszerza się jednak katalog sytuacji pozwalających na kredytowanie do 90% wartości. Jest to dopuszczalne, gdy ustanowiono:

 

  • odpowiednie ubezpieczenie, lub
  • blokadę środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP, lub
  • przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 ustawy – Prawo bankowe (przy czym w przypadku innej waluty niż waluta kredytu, bank powinien założyć jej deprecjację o co najmniej 50%), lub
  • przeniesienie środków klienta zgromadzonych na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).

 

Dodano w rekomendacji informację w zakresie IKE/IKZE. Nowością natomiast jest możliwość przeniesienia środków pieniężnych na zabezpieczenie na własność banku.

 

Dla kredytów w opcji “klucz za dług” LtV jest inne.

 

 

“Klucz za dług” a maksymalne LtV

 

 

W ofercie “klucz za dług” kredyt może być udzielony maksymalnie w wysokości 70% wartości nieruchomości. Bank powinien zaś ostrożnie wyceniać wartość nieruchomości dla tych transakcji.

 

 

 

Nowelizacja Rekomendacji S 2019 a relacje z klientami

 

O czym bank lub pośrednik kredytowy powinien Ciebie, drogi Kliencie poinformować?

 

 

[1] Całkowity koszt kredytu i całkowita kwota do zapłaty.

Ten punkt bez zmian. Całkowita kwota do zapłaty stanowi sumę całkowitego kosztu kredytu i całkowitej kwoty kredytu. W całkowitej kwocie kredytu nie ujmuje się kredytowanych kosztów.

 

 

[2] Znika zapis:

Rekomenduje się, aby bank oferował klientowi kredyty lub inne produkty w walucie w
jakiej uzyskuje dochód.

Tu jednak wchodzi ze swoimi regulacjami Ustawa o kredycie hipotecznym.

 

 

[3] Pełna  oferta.

Bank lub pośrednik ma obowiązek przedstawić zarówno ofertę standardową jak i ofertę “klucz za dług” we wszystkich oferowanych wariantach, czyli zmienne oprocentowanie, stałe i okresowo stałe.

 

 

[4] Rekomendowany okres kredytowania 25 lat.

 

Bank rekomenduje, żebyś nie przekraczał 25 lat kredytowania. Jeśli jednak upierasz się i koniecznie chcesz kredyt na dłuższy okres, przykładowo 30 lat, to otrzymujesz informację o różnicy w racie na okres 25 i 30 lat oraz różnicę w całkowitym koszcie kredytu. Następnie potwierdzasz swoim oświadczeniem, że widzisz te różnice, ale nadal upierasz się przy swoich 30 latach kredytowania.

 

 

[5] Konieczność zachowania buforu i długi okres kredytowania.

 

Jeśli wskaźnik DStI przekracza u Ciebie odpowiednio 40 lub 50% bank uświadamia Tobie ryzyko związane z bardzo długim okresem kredytowania i wskazuje na konieczność zachowania buforu dochodowego na wypadek pogorszenia się sytuacji. Oznacza to, że nie powinieneś kredytować się na swoją maksymalną zdolność kredytową.

 

 

[6] Informacja o ryzyku zmiennego oprocentowania i wzroście raty.

 

W zakresie ryzyka zmiennej stopy procentowej mamy włączenie do zapisów rekomendacji zaleceń stosowanych wcześniej na podstawie odrębnego pisma skierowanego przez KNF do banków. Bank musi pokazać Tobie ratę przy założeniu:

 

a) aktualnego oprocentowania kredytu,

 

b) wzrostu oprocentowania kredytu o 400 p.b., czyli jeśli masz oprocentowanie 3% to bank pokaże ratę przy 7%,

 

c) wzrostu oprocentowania kredytu w skali równej różnicy między maksymalnym i minimalnym oprocentowaniem w ciągu ostatnich 12 miesięcy,

 

d) wskaźnika referencyjnego, na przykład WIBOR, na poziomie 3%, 5% oraz 10% plus marża kredytu.

 

 

Nowelizacja Rekomendacji S 2019 – PODSUMOWANIE

 

Do 30 czerwca 2021 roku możesz spodziewać się w każdym banku komercyjnym oferty kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Stałe oprocentowanie musi być oferowane na okres minimum 5 lat. Każdy z banków będzie miał ofertę kredytów w opcji “klucz za dług”. Wiązać będzie się to jednak z wyższymi wymaganiami w zakresie LtV. To tyle dobrego.

 

Pogorszą się niestety zasady liczenia zdolności kredytowej. To z uwagi na wprowadzone dodatkowe bufory, skrócenie okresu na jaki liczona jest zdolność kredytowa oraz konieczność analizy rocznych dochodów.

 

Być może w końcu nastąpią też jakieś pozytywne zmiany dla Polaków zarabiających w innych walutach. Fakt, że nieruchomość kupowaną w Polsce, za która płacą cenę w PLN, muszą finansować kredytem w walucie woła wręcz “o pomstę do nieba”.

 

 

 

 

Dotychczasowe zapisy Rekomendacji S znowelizowanej w 2013 znajdziesz TUTAJ.

 

Jaka jest geneza rekomendacji przeczytasz z kolei  W TYM WPISIE.

 

 

Żródła:

Rekomendacje KNF 

Dziennik Urzędowy KNF.

 

 

Autor wpisu:

Bożena Myszczyszyn, Ekspert Finansowy i Kredytowy Poznań,Kredyt Hipoteczny Poznań

 

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY ?

Dołącz do grona osób, które mi zaufały.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.

 

UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE

 

 

Opublikowane w kategorii: Regulacje prawne | Tagi: