Zgodność waluty kredytu i dochodu. Dlaczego regulacja wymaga zmiany ?

Październik 21, 2018

Zgodność waluty kredytu i dochodu

 

Zgodność waluty kredytu i dochodu.
Dlaczego regulacja wymaga zmiany ?

 

Regulacja obowiązująca od 2014 roku wrzuciła do jednego worka osoby mieszkające w Polsce i zarabiające w PLN z tymi, którzy za pracą wyjechali za granicę i zarabiają w innej walucie niż PLN. Jednych i drugich łączy fakt, że nabycie nieruchomości chcą sfinansować w części kredytem hipotecznym zaciąganym w naszym kraju, a celem kredytu jest nieruchomość położona na terenie RP. Dla jednych i drugich cena nieruchomości jest wyrażona w PLN.

 

Dlaczego więc Polak pracujący za granicą, zarabiający w innej walucie niż PLN jest zmuszony zaciągać kredyt w walucie dochodu, skoro cena przedmiotu finansowania jest wyrażona w PLN (analogicznie koszt inwestycji przy budowie domu)? 

 

Wpis dotyczy kredytów zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości.

Rekomendacja S

Wszystko za sprawą Rekomendacji KNF dotyczącej zgodności waluty ekspozycji kredytowej i dochodu, która weszła w życie 01.07.2014 roku [Rekomendacja S]:

 

Bank powinien udzielać klientom detalicznym kredytów zabezpieczonych hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód, także w przypadku klientów o wysokich dochodach.

W przypadku łączenia dochodów klienta (lub gospodarstwa domowego) w różnych walutach kredyt jest udzielany w walucie najwyższego dochodu, a pozostałe brane są do liczenia zdolności kredytowej w wysokości 80% faktycznego dochodu (deprecjacja dochodów w innych walutach o 20%). Celem rekomendacji było wyeliminowanie ryzyka walutowego kredytobiorcy.

 

Ustawa

Oczekiwanie regulatora wobec banków w zakresie zgodności waluty kredytu i dochodu zostało potwierdzone w przepisach ustawowych wraz z wejściem w życie dnia 22 lipca 2017 roku Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. W artykule 6.1. ustawy czytamy:

 

Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany.

Regulacja ustawowa jest szersza niż wcześniejsza rekomendacja. Oprócz dochodów odnosi się jeszcze do waluty posiadanych środków finansowych oraz waluty, w której wyceniane są aktywa kredytobiorcy. Do tej kwestii wrócę w dalszej części tekstu.

 

Jak zmieniały się oferty bankowe ?

Oferta kredytów walutowych przed wejściem w życie rekomendacji już była ograniczona. Minimalne wymogi dochodowe banków dla klientów zarabiających w PLN w zakresie kredytów walutowych wg stanu na dzień 04.04.2014r wyglądały następująco:

  • ALIOR – minimum 10.000 zł netto na gospodarstwo (tylko Private Banking),
  • BZ WBK – minimum 10.000 zł netto jedna osoba / 15.000 zł gospodarstwo domowe,
  • DEUTSCHE BANK – minimum 12.000 zł netto na gospodarstwo,
  • GNB – minimum 7.303,44 zł brutto na gospodarstwo.

 

Wg stanu na dzień 24.06.2016r. oferta kredytów walutowych dla osób zarabiających w walucie kredytu wygląda następująco:

  • ALIOR – waluty EUR, GBP, USD, CHF,
  • BOŚ – waluty EUR, USD, CHF,
  • DEUTSCHE – waluty EUR, GBP,
  • PEKAO SA – waluty EUR, GBP, USD, SEK i NOK,
  • RAIFFEISEN – waluta EUR.

 

Dzisiaj [21.10.2018] w zestawieniu ofert kredytów walutowych mamy już tylko dwa banki:

  • ALIOR – waluty EUR, GBP, USD
  • PEKAO SA – waluty EUR, GBP, USD, SEK, NOK.

 

W praktyce bądź to z uwagi na posiadany wkład własny, bądź z uwagi na walutę dochodu może się okazać, że dostępna jest oferta tylko jednego banku lub żadnego.

 

A jak to się ma do zapisów Ustawy o kredycie hipotecznym ?

 

Kredytodawca, powiązany pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego, świadczący usługi doradcze, są obowiązani przedstawić konsumentowi co najmniej 3 oferty umów o kredyt hipoteczny łącznie z formularzami informacyjnymi, o których mowa w art.11 ust.2, oraz rekomendować taką umowę o kredyt hipoteczny, która najbardziej odpowiada potrzebom oraz sytuacji finansowej i osobistej konsumenta, uwzględniając preferencje i cele konsumenta.

 

Oznacza to, że aby zarekomendować zawarcie umowy kredytowej z konkretnym bankiem należy przedstawić minimum trzy oferty. Na szczęście 😉 …  większość pośredników nie świadczy usług doradczych (osobiście nie potrafię wskazać pośrednika, który pobierałby wynagrodzenie od kredytobiorcy, a nie od banku lub posiadał w ofercie ponad połowę z kilkuset instytucji oferujących kredyt hipoteczny). Można więc w zgodzie z ustawą poinformować potencjalnego kredytobiorcę, iż w sprzedaży mamy tylko ALIOR i PEKAO SA bez rekomendacji w stosunku do któregokolwiek z dwóch dostępnych banków.

 


Ryzyko walutowe

 

Ryzyko walutowe kredytobiorca ponosi w momencie uruchomienia kredytu (kurs wypłaty kredytu/transzy kredytu tj. kurs kupna dewiz danego banku lub kurs średni NBP jak to ma obecnie miejsce w przypadku PEKAO SA) oraz w momencie spłaty kredytu/rat kredytu (kurs sprzedaży dewiz danego banku).

 

Umożliwienie kredytobiorcy spłaty kredytu bezpośrednio w walucie kredytu z możliwością samodzielnego zakupu waluty od dowolnego podmiotu nie eliminuje ryzyka kursowego w momencie spłaty. W przypadku uzyskiwania dochodów w PLN – kurs bankowy jest zastąpiony kursem kantorowym, ale nadal ryzyko kursowe pozostaje.  Słuszna więc wydaje się być regulacja oraz uzasadnienie nadzoru w stosunku do osób uzyskujących dochody w PLN.

 

 

Zgodność waluty kredytu i dochodu

Źródło: Nowelizacja Rekomendacji S. Główne cele, kierunki i uzasadnienie zmian, KNF 2012 , http://www.knf.gov.pl/Images/Prezentacja_reko_S_tcm75-32877.pdf  [dostęp 24.06.2016]

 

Zgodność waluty kredytu i dochodu w kontekście dochodu z zagranicy

 

[1] Cena i waluta płatności za nieruchomość

 

Inaczej wygląda sytuacja osób pracujących za granicą, uzyskujących  dochody np. w EUR, GBP czy NOK. Dla nich sytuacja uległa pogorszeniu i w rezultacie  kredyt stał się droższy i trudnodostępny.

 

Banki polskie zabezpieczają się wyłącznie na nieruchomościach położonych na terytorium RP. Cel kredytu również najczęściej jest związany z nieruchomością położoną w Polsce (finansowanie nieruchomości położonej poza granicami kraju jest możliwe tylko w przypadku zabezpieczenia tego kredytu na innej nieruchomości, położonej w Polsce).


Ustawa z dnia 23 października 2008 r. o zmianie ustawy — Kodeks cywilny oraz ustawy — Prawo dewizowe, która weszła w życie z dniem 24.01.2009r zniosła ograniczenie w postaci wyrażania zobowiązań pieniężnych na terytorium Polski w walucie polskiej, jednakże nadal cenę nieruchomości zarówno w umowach na rynku pierwotnym (deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa) jak i wtórnym określa się w PLN. Określenie ceny w innej walucie skutkowałoby przerzuceniem ryzyka kursowego na zbywcę i nie jest to praktykowane.


Bank kredytujący uruchamia środki bezpośrednio na rachunek dewelopera/SM/zbywcy w walucie określonej w umowie/akcie notarialnym, czyli jak wskazuje praktyka w Polsce są to złotówki, a tym samym przelicza kredyt na PLN wg własnego kursu (kurs kupna dewiz banku lub w przypadku PEKAO SA obecnie kurs średni NBP).

 

Tym samym osoba zaciągająca np. kredyt w EUR jest zmuszona „kupić” od banku złotówki (za EUR uzyskane w kredycie), po to by w dyspozycji uruchomienia kredytu zlecić bankowi zapłatę za nieruchomość ceny określonej w PLN. Kredytobiorca na terenie RP pomimo zaciągania kredytu walutowego potrzebuje od banku PLN, bo zbywca/deweloper/SM wymagają  zapłaty w walucie polskiej. Analogicznie przy budowie domu systemem gospodarczym, za materiały i robociznę z dużym prawdopodobieństwem trzeba będzie zapłacić w PLN.

 

 

W mojej ocenie, gdyby osoba zarabiająca w innej walucie (np. EUR) zaciągając kredyt w tej walucie (EUR) płaciła za nieruchomość również w walucie (np. EUR) – wtedy dopiero ryzyko walutowe zostałoby wyeliminowane.  

 

 

[2] Aktywa wyceniane w PLN

Ustawa o kredycie hipotecznym mówi o posiadaniu aktywów wycenianych w danej walucie jako jednej z trzech przesłanek do kredytowania w tejże walucie.

 

Gdyby kredytobiorca prowadził dla swojego gospodarstwa domowego BILANS, nabyta nieruchomość znalazłaby się po stronie AKTYWÓW jako majątek, a kredyt zaciągnięty na jej zakup jako źródło finansowania po stronie PASYWÓW.

 

Pomijam w tym momencie sposób patrzenia na nieruchomość (aktywa lub pasywa) w kontekście finansów osobistych zależnie od tego, czy jest źródłem przychodów czy generuje koszty [“BOGATY OJCIEC, BIEDNY OJCIEC” Robert T.Kiyosaki, s.62]:

 

Aktywa wkładają pieniądze do Twojej kieszeni. Pasywa je wyjmują.

 

Skoro więc kredytobiorca nabywa nieruchomość jako AKTYWO, którego wartość jest określana w PLN powinien mieć możliwość zaciągnięcia kredytu również w PLN (zgodnie z walutą, w której jest wyceniane nabywane na terenie RP aktywo) niezależnie od waluty dochodu.

 

 

[3] Sprzedaż nieruchomości, wcześniejsza spłata kredytu

 

Obecne regulacje nie eliminują ryzyka walutowego dla osób zarabiających w walucie innej niż PLN i zaciągających kredyt walutowy w sytuacji sprzedaży nieruchomości. 

 

Wiąże się to z wcześniejszą spłatą kredytu ze środków uzyskanych od kupującego, który z dużym prawdopodobieństwem zapłaci cenę określoną w PLN bezpośrednio na rachunek wskazany przez bank kredytujący. Tym samym kredyt zostanie rozliczony po kursie bankowym (raczej trudny do zrealizowania w sytuacji kredytu będzie zakup waluty w kantorze, bo w sytuacji przedterminowej całkowitej spłaty banki wskazują do spłaty konto techniczne, do którego kredytobiorca najczęściej nie ma dostępu), więc kredytobiorca jest narażony na straty w przypadku niekorzystnej zmiany kursu, po którym zostanie rozliczony kredyt w stosunku do kursu uruchomienia. 

 

W przypadku osób uzyskujących dochody w innej walucie celowym wydaje się dopuszczenie przynajmniej możliwości wyboru waluty kredytu i umożliwienie kredytowania również w PLN.  

 

[4] Utrudnienia dla osób zarabiających w innej walucie:

  • ograniczona do dwóch banków [stan na 21.10.2018] oferta kredytów walutowych, obwarowana dodatkowo większymi ograniczeniami w zakresie LTV i okresu kredytowania,
  • wcześniej takim utrudnieniem był brak możliwości skorzystania z programu w zakresie dofinansowania wkładu własnego Mieszkanie dla Młodych z uwagi na to iż program zakładał finansowanie wyłącznie w PLN (termin przyjmowania wniosków upłynął 30.09.2018, natomiast pula środków została wyczerpana 03.01.2018r.).

 

[5] Jedną nogą w Polsce …

 

Należy też pamiętać, że osoby pracujące za granicą i nabywające nieruchomość w Polsce najczęściej są w jednej z poniższych sytuacji:

 

  • w Polsce pozostaje rodzina kredytobiorcy i dochód przesyłany do Polski i tak podlega w jakiejś części przewalutowaniu na PLN (ryzyko walutowe towarzyszy im w życiu codziennym),
  • planują w najbliższej perspektywie powrót do Polski i zamieszkanie w finansowanej nieruchomości (planują zmianę źródła i waluty dochodu), czego konsekwencją może być brak zgodności waluty kredytu i dochodu (ryzyko kursowe przy spłacie rat) lub poniesienie jednorazowo kosztu różnic kursowych w przypadku decyzji w zakresie przewalutowania kredytu,
  • kupują nieruchomość jako inwestycję z zamiarem wynajmu, a czynsz najmu, który z założenia ma równoważyć ratę kredytu jest określony i pobierany w PLN.

 

[6] Koszty utrzymania nieruchomości

Osoba nabywająca nieruchomość w Polsce koszty utrzymania tejże nieruchomości (czynsz, prąd, gaz, internet, podatek od nieruchomości) będzie ponosiła w walucie PLN. Osoba zarabiająca np. w EUR z kredytem indeksowanym do EUR będzie ponosiła koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w PLN. Jeśli nieruchomość będzie wymagała remontu, najprawdopodobniej jego koszt będzie poniesiony w PLN.

W tej sytuacji zabezpieczanie osób pracujących za granicą przed ryzykiem walutowym tylko w zakresie spłaty rat kredytu wydaje się zabezpieczeniem połowicznym.

 

 

WNIOSEK: przy ustalaniu ograniczeń dotyczących waluty kredytu w mojej ocenie powinno się uwzględniać nie tylko walutę dochodu, ale również walutę w której wyrażony jest koszt inwestycji (np. cena nieruchomości, koszt budowy) i w przypadku dwóch różnych walut dopuścić prawo wyboru ryzyka przez kredytobiorcę.

 

 

Jakie ryzyko ponosiłaby osoba z kredytem w PLN i zarobkami w obcej walucie ?

 

Ryzyko walutowe występujące przy spłacie kredytu jest inne w zależności od waluty dochodu:

 

[1] Dla kredytobiorcy z dochodem w PLN i kredytem walutowym (załóżmy, że Polak pracujący za granicą wraca do kraju) – niekorzystna zmiana to wzrost kursu waluty (osłabienie złotego), którą musi zakupić, żeby spłacić ratę i zgodnie z uzasadnieniem KNF w przypadku wzrostu zadłużenia na skutek wzrostu kursu waluty – brak możliwości zbycia i zmiany nieruchomości (obecna sytuacja kredytobiorców w CHF).

 

[2] Dla kredytobiorcy z dochodem w innej walucie (EUR, GBP, USD, NOK, SEK, CHF), ale zaciągającego kredyt w PLN – niekorzystna zmiana to spadek kursu waluty (wzmocnienie złotego), bo przy przewalutowaniu części dochodu na PLN im niższy kurs, tym więcej waluty musi przelać na ratę. 
Jednocześnie jednak nie ma ryzyka walutowego przy zmianie nieruchomości i sprzedaży, bo mając zadłużenie w PLN  środki na spłatę kredytu zostaną przelane na podstawie aktu notarialnego przez kupującego  również w PLN.

 

 

Jeśli cena, wartość i koszty nieruchomości wyrażone są w PLN, a dochody są w innej walucie to zawsze powstaje ryzyko walutowe, a sztywna reguła “zgodności waluty kredytu i dochodu” w przypadku Polaków pracujących za granicą w mojej ocenie tego ryzyka nie eliminuje powodując, że kredyt hipoteczny dla części osób staje się niedostępny. 

 

 

Źródła:

  1. 2013, Rekomendacja S, Komisja Nadzoru Finansowego
    https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_18_06_2013_34880._34880.pdf
  2. Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami [Dz.U. 2017 poz. 819]
  3. Nowelizacja Rekomendacji S. Główne cele, kierunki i uzasadnienie zmian, KNF 2012 , http://www.knf.gov.pl/Images/Prezentacja_reko_S_tcm75-32877.pdf  [dostęp 24.06.2016]
  4. “BOGATY OJCIEC, BIEDNY OJCIEC” Robert T.Kiyosaki

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY ?

Jeśli tak, to dołącz do grona osób, które skorzystały z mojej pomocy przy ubieganiu się o kredyt.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.
Co ważne, zrób to na koszt banku !

 

KLIKNIJ I UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE

 

 

Umów się na spotkanie

 

 

 


AUTORKA WPISU – BOŻENA MYSZCZYSZYN

 

Wykształcenie wyższe magisterskie (Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu). Studia podyplomowe Bankowość i Doradztwo Finansowe na UEP, czego efektem jest Europejski Certyfikat Bankowca EFCB 3E w ramach standardów kwalifikacyjnych ZBP. Rejestr posiadaczy certyfikatu ECB EFCB 3E. Numer certyfikatu 2017/032.

 

Od 2006 roku pomagam w decyzjach kredytowych związanych z kredytami hipotecznymi i gotówkowymi dla osób fizycznych. Zachęcam jednak do zastąpienia długów konsumpcyjnych nawykiem oszczędzania.