Rekomendacja S dla banków [2006,2008,2011,2013]

Luty 18, 2018

Rekomendacja S

Rekomendacja S (rok 2006r., KNB) – dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie

 

Rekomendacja S wydana w 2006 roku została zastąpiona Rekomendacją S(II) w 2008r., a następnie Rekomendacją S w 2011r., zaktualizowaną w 2013r.

 

1 lipca 2006r. weszła w życie Rekomendacja S, a jeden z jej najistotniejszych zapisów brzmiał:

 

Rekomenduje się, aby bank w przypadku udzielania kredytów w walutach obcych analizował zdolność kredytową klienta przy założeniu, że stopa procentowa dla kredytu walutowego jest równa co najmniej stopie procentowej dla kredytu złotowego, a kapitał kredytu jest większy o 20%.

 

Zdolność kredytowa dla kredytów walutowych od 01.07.2006 r 

 

Konsekwencją regulacji było ograniczenie dostępności kredytów walutowych. Celem wprowadzenia zmian było zwiększenie zabezpieczenia ryzyka z jakim związane były kredyty walutowe. Regulacja ta zasadniczo wpłynęła na sposób liczenia zdolności kredytowej w bankach dla kredytów w walucie obcej zabezpieczonych hipotecznie. Miało to głównie przełożenie na kredyty w CHF.  Oznaczało to, że kredytobiorca zaciągający kredyt w walucie musiał mieć zdolność kredytową na kredyt o 20% większy niż zaciągał. Jednocześnie rata do zdolności była obliczona wg oprocentowania obowiązującego dla analogicznego kredytu w PLN.

 

Kredytobiorca zaciągający kredyt walutowy po 01.07.2006r. musiał mieć większą zdolność kredytową niż na analogiczny kredyt w PLN. 
Wyjątek stanowił Polbank funkcjonujący jako oddział greckiego banku Eurobank Ergasis EFG, nie podlegający pod nadzór KNB.

 

Rekomendacja S była wprowadzana w życie w atmosferze protestów.
Jak wskazuje z perspektywy czasu ZBP [Biała Księga kredytów frankowych, NBP 2015, wstęp]:

 

to środowisko bankowe było jednym z pierwszych, które apelowało o zakaz udzielania takich kredytów, ale przeciw postulatowi wystąpili nie tylko politycy i instytucje państwowe, ale także niektóre stowarzyszenia społeczne, środowiska eksperckie i wielu komentatorów życia publicznego

 

Regulacje odnosiły się do obszaru zarządzania, kontroli ryzyka, ryzyka kursowego i ryzyka stopy procentowej dłużnika, zabezpieczenia oraz relacji z klientami.

 

Najważniejsze zmiany dla kredytobiorcy  wprowadzone rekomendacją:

 

[1] OCENA ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ

W przypadku udzielania kredytów w walutach obcych zdolność kredytowa była liczona przy założeniu, że stopa procentowa dla kredytu walutowego jest równa co najmniej stopie procentowej dla kredytu złotowego, a kapitał kredytu jest większy o 20%.

 

[2] W PIERWSZEJ KOLEJNOŚCI KREDYT W PLN

Najpierw należało zaproponować kredyt w PLN. W przypadku wyboru kredytu w innej walucie należało uzyskać pisemne oświadczenie potwierdzające, że klient dokonał wyboru oferty w walucie obcej lub indeksowanej do waluty obcej. Klient potwierdzał, że ma świadomość ryzyka związanego z kredytami, pożyczkami i innymi produktami zaciąganymi w walucie obcej lub indeksowanymi do waluty obcej.

 

[3] RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ

Klient pisemnie oświadczał, że został poinformowany przez bank o ponoszeniu ryzyka stopy procentowej oraz, że jest świadomy jego ponoszenia.

 

[4] NIEKORZYSTNA ZMIANA KURSU WALUTY

Bank przedstawiał koszt obsługi ekspozycji kredytowej przy:

  • aktualnym poziomie kursu złotego,
  • założeniu, że oprocentowanie jest równe stopie dla PLN, a kapitał kredytu większy o 20%,
  • deprecjacji kursu złotego do waluty w skali odpowiadającej różnicy między maksymalnym i minimalnym kursem złotego do waluty ekspozycji kredytowej w ciągu ostatnich 12 miesięcy, bez zmian poziomu stóp procentowych.

 

[5] NIEKORZYSTNA ZMIANA STOPY PROCENTOWEJ

Bank przedstawiał koszt obsługi ekspozycji kredytowej przy:

  • aktualnym poziomie stopy procentowej,
  • wzroście stopy procentowej o 400 p.b.,
  • wzroście stopy procentowej w skali odpowiadającej różnicy między maksymalnym i minimalnym poziomem stopy procentowej w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

 

[6] LTV

Przy ustalaniu maksymalnego wskaźnika LtV bank powinien uwzględnić walutę ekspozycji kredytowej (uwzględnianie pasma wahań danej waluty).

 

Rekomendacja S (II), 2008r.  – dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie

 

Uchwalona w 2008 roku Rekomendacja S (II) zastąpiła wcześniejszą Rekomendację S z 2006r., a następnie została zmieniona Rekomendacją S z 2011r., zaktualizowaną w 2013r.

 

Rekomendacja S (II) która weszła w życie 01.04.2009r. objęła te same obszary co rekomendacja S wydana przez KNB w 2006r.

 

Podstawowe zmiany w stosunku do obszarów uregulowanych w 2006 roku dotyczą dodania kwestii:

[1] SPREADU WALUTOWEGO

Rekomendacja wprowadziła obowiązek informowania klientów o spreadzie walutowym, udostępniania zestawienia historycznych kursów, informowania o ryzyku związanym ze spreadem walutowym. Wprowadzono wymóg stosowania tych samych kursów walutowych dla kredytów mieszkaniowych jak stosowanych dla standardowych produktów i transakcji.

[2] WALUTY SPŁATY KREDYTU

Wprowadzono możliwość spłaty kredytu w walucie indeksacyjnej, bez dodatkowych kosztów oraz  możliwość nabycia waluty od dowolnego podmiotu. Aneks do umowy kredytowej zmieniający walutę spłaty jest bezpłatny.

 

Dzięki wprowadzeniu rekomendacji S(II) umożliwiono kredytobiorcom nabywanie waluty w kantorach internetowych i zmniejszenie w ten sposób kosztu obsługi zobowiązania. Rekomendacja wyprzedziła w tym zakresie regulacje ustawowe.

 

Rekomendacja S, 2011r. – dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie

Zastąpiła Rekomendację S(II) z 2008r., a następnie została zaktualizowana w 2013 r.

 

Najważniejsze ZMIANY:

[1] ODDZIELENIE stanowisk sprzedażowych od decyzyjnych

Zarekomendowano rozdzielenie funkcji:

  • sprzedażowej (pozyskiwanie klienta i sprzedaż)
  • związanej z analizą, oceną ryzyka i decyzyjnej
  • monitorującej ekspozycję kredytową w trakcie trwania

 

[2] ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA

  • wprowadzono maksymalny okres 25 lat dla  liczenia zdolności kredytowej (nawet jeśli kredyt był zaciągany na 30-40 lat),
  • wiek emerytalny – uwzględnianie prawdopodobnego obniżenia dochodów w przypadku, gdy w okresie spłaty kredytu nastąpi osiągnięcie wieku emerytalnego,
  • kredyty walutowe – ustalono maksymalny poziom relacji zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto na poziomie nie wyższym niż 42%.

Od 01.01.2014r. zdolność kredytową liczy się max na okres 30 lat (zmiany w rekomendacji S 2013r.). Jednocześnie ograniczono maksymalny okres kredytowania do 35 lat.

 

[3] RELACJA do REKOMENDACJI T

Rekomendacja zawiera odwołania do rekomendacji T (w tym w całości w zakresie relacji z klientami) przy czym,

o ile w rekomendacji S nie występuje wyraźne odwołanie do rekomendacji T, do ekspozycji, które zostały objęte zapisami rekomendacji T i są jednocześnie przedmiotem uregulowań rekomendacji S, należy stosować w pierwszej kolejności rekomendację S

[Odpowiedź sekretarza stanu w Ministerstwie Finansów – z upoważnienia ministra – na interpelację nr 503 w sprawie utrudnień związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego http://www.sejm.gov.pl/sejm7.nsf/InterpelacjaTresc.xsp?key=22FC3851 dostęp 24.06.2016]

 

Późniejsza aktualizacja rekomendacji T(2013r.) wyłączyła całkowicie z jej zakresu kredyty zabezpieczone hipotecznie wskazując dla tego obszaru jako właściwą rekomendację S.

 

[4] MONITOROWANIE WARUNKÓW UMOWY

Bank powinien kontrolować ustanowienie zabezpieczeń, wniesienie wkładu własnego, spełnienie warunków uruchomienia środków (transz), spełnienie dodatkowych warunków, realizację inwestycji zgodnie z kosztorysem i harmonogramem.

 

[5] PODZIAŁ RYZYKA MIĘDZY KREDYTOBIORCĘ i BANK

Nie tylko bank ma ponosić ryzyko utraty zaangażowanych środków, ale również kredytobiorca poprzez faktyczny wkład własny. Nie stanowi wkładu własnego wyższa wartość nieruchomości. Osoba, która ryzykuje utratę własnych pieniędzy (oszczędności) będzie z większym prawdopodobieństwem odpowiedzialnym kredytobiorcą.

 

[6] STRESS TESTY

Badanie ryzyka kredytowego ponoszonego przez bank znacząco zaangażowany w finansowanie nieruchomości w sytuacji utrzymującego się przez co najmniej 12 miesięcy wzrostu kursu waluty o 30%  oraz w sytuacji utrzymującego się przez minimum 12 miesięcy wzrostu oprocentowania kredytów o 4%.

 

Rekomendacja S, 2013r. – dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie

 

Zastąpiła rekomendację S z 2011 r., zapisy nowej rekomendacji obowiązują od 01.01.2014r z wyłączeniem części regulacji, które weszły w życie 01.07.2014r.

 

Rekomendacja wprowadziła szereg istotnych zmian. Większy nacisk położono na uregulowanie kwestii nieruchomości komercyjnych. Obszary objęte regulacjami:

  • zarząd i rada nadzorcza,
  • identyfikacja, pomiar i ocena ryzyka ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie (zarówno mieszkalne jak i komercyjne),
  • zabezpieczenia,
  • monitorowanie i raportowanie,
  • kontrola wewnętrzna,
  • relacje z klientami.

 

Równocześnie nastąpiło uporządkowanie i podział w zakresie regulowanych obszarów pomiędzy rekomendację S (ekspozycje zabezpieczone hipotecznie, mieszkalne i komercyjne) oraz rekomendację T (w tym finansowanie nieruchomości, ale z wyłączeniem ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie). 

 

Podobnie jak w rekomendacji T swoje oczekiwania KNF kieruje również w pewnym zakresie do oddziałów instytucji kredytowych w Polsce, podlegających jurysdykcji państw obcych.

 

Najistotniejsze kwestie, zmiany:

[1] ZGODNOŚĆ WALUTY EKSPOZYCJI KREDYTOWEJ i DOCHODU

Rekomendacja weszła w życie 01.07.2014r.

W przypadku łączenia dochodów klienta (lub gospodarstwa domowego) w różnych walutach kredyt jest udzielany w walucie najwyższego dochodu. Pozostałe dochody brane są do liczenia zdolności kredytowej w wysokości 80% faktycznego dochodu (deprecjacja dochodów w innych walutach o 20%). Celem rekomendacji było wyeliminowanie ryzyka walutowego kredytobiorcy.

 

Przeczytaj też Zgodność waluty kredytu i dochodu. Dlaczego regulacja wymaga zmiany ?

[2] OKRES KREDYTOWANIA

Rekomendacja określa trzy okresy (w tym zakresie nastąpiło złagodzenie regulacji):

  • rekomendowany okres spłaty kredytu nie dłuższy niż 25 lat,
  • maksymalny okres kredytowania wynoszący 35 lat,
  • maksymalny okres na który jest liczona zdolność kredytowa wynoszący 30 lat.

 

[3] RZETELNA i KOMPLEKSOWA ANALIZA ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ

Podobnie jak w rekomendacji T mówi się tu o analizie ilościowej, jakościowej, wykorzystaniu niezależnych i obiektywnych źródeł oraz baz danych.

 

 [4] RELACJA ZOBOWIĄZAŃ DO DOCHODÓW (DtI)

Podobnie jak w rekomendacji Tpoziom wskaźnika DtI banki określają indywidualnie w zatwierdzonej przez radę nadzorczą strategii zarządzania ryzykiem. Przy jego określaniu należy uwzględnić skalę oraz rodzaj prowadzonej działalności, apetyt na ryzyko, jakość portfela kredytowego, zmiany w strukturze portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, rodzaj produktu, grupę docelowych klientów, długość okresu kredytowania, zmiany w otoczeniu banku (zrezygnowano z regulacyjnego ustalenia poziomu DtI).

 

Jednocześnie KNF zwraca uwagę na fakt iż w większości gospodarstw koszty utrzymania przekraczają połowę dochodów i w związku z tym rekomenduje zwrócenie szczególnej uwagi na ekspozycje kredytowe dla których DtI przekracza:

(a) 40% przy dochodzie nieprzekraczającym przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania,
(b)
50% dla pozostałych klientów.

 

[5] WKŁAD WŁASNY

Banki nie powinny kredytować pełnej wartości nieruchomości, w związku z czym powinny określić minimalne wymagania w zakresie wkładu własnego. Jako wkład własny jest akceptowana wartość gruntu, na którym realizowana jest inwestycja jak i z realizowanych programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego. KNF rekomenduje przyjęcie oświadczenia, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytu

 

[6] TESTY WARUNKÓW SKRAJNYCH

Banki mają uwzględniać wpływ zmiany stóp procentowych oraz kursów walut na adekwatność przyjętej relacji wydatków do dochodów oraz relacji LTV, wpływ zmian na jakość portfela kredytowego. 

Banki zaangażowane hipotecznie dodatkowo:

  • analizują wpływ gwałtownej zmiany wartości zabezpieczenia na straty z portfela,
  • zakładają wzrost stóp procentowych o minimum 400 pb (4%) i analizują skutki utrzymywania się zwiększonego oprocentowania przez minimum 12 miesięcy,
  • zakładają spadek kursu złotego w stosunku do poszczególnych walut obcych o większą z dwóch wartości: 50% lub maksymalną roczną zmianę kursu z ostatnich 5 lat i analizują sytuacje utrzymywania się zmienionego kursu przez okres 12 miesięcy.

 

[7] OCENA WARTOŚCI ZABEZPIECZENIA

Bank powinien określić zasady ustalania i monitorowania wartości zabezpieczenia wykorzystując wiarygodne bazy danych o rynku nieruchomości, katalogi branżowe lub obiektywne opracowania analityczne. Osoby oceniające wartość zabezpieczenia powinny być niezależne od pracowników sprzedaży, a w bankach istotnie zaangażowanych – również od pracowników komórek akceptacji ryzyka.

 

[8] MAKSYMALNE LTV dla nieruchomości mieszkalnych

Ta regulacja istotnie zmieniła rynek kredytów hipotecznych.

Docelowo wskaźnik LtV w momencie udzielenia kredytu nie powinien  przekraczać:

(a)  80% lub
(b) 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio ubezpieczona lub dodatkowo zabezpieczona w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

 

Powyższe zasady zostały wprowadzone stopniowo:

  • od 1 stycznia 2014 r. do 31 grudnia 2014 r. wartość LtV do 95%,
  • od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wartość LtV do 90%,
  • od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość LtV nie powinna przekraczać poziomu:

(a)  85% lub,

(b) 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, dodatkowo zabezpieczona w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

 

[9] MAKSYMALNE LTV dla nieruchomości komercyjnych

Obowiązuje od 01.07.2014r.

Dla kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach komercyjnych wartość LtV nie powinna przekraczać poziomu:

(a) 75% lub,

(b) 80% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 75% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub zabezpieczona w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

 

[10] RELACJE Z KLIENTAMI

W ramach obowiązków informacyjnych bank powinien uwzględniać postanowienia ustawy o kredycie konsumenckim oraz dodatkowo:

  • przed zawarciem umowy bank powinien poinformować o wysokości raty, tempie spłacania kapitału, całkowitym koszcie kredytu, ryzyku zmiennej stopy procentowej w relacji do okresu kredytowania,
  • rekomendować maksymalnie 25-letni okres kredytowania, a w przypadku wyboru okresu dłuższego przedstawić różnicę w zdolności kredytowej, wysokości raty i koszcie  ekspozycji kredytowej w okresie 25 lat w porównaniu z okresem wnioskowanym,
  • rekomendować produkt w walucie dochodu klienta,
  • w przypadku ubezpieczeń oferowanych przez banku w związku z kredytem określić rolę banku, czy jest ubezpieczającym czy pośrednikiem,
  • poinformować o całkowitym koszcie kredytu i rzeczywistym oprocentowaniu wg kosztów znanych na dzień zawarcia umowy,
  • tak jak w poprzednich regulacjach [rekomendacje S 2006, S(II) 2008, T 2010]- bank powinien przedstawić koszt obsługi ekspozycji kredytowej przy aktualnym poziomie stopy procentowej, przy założeniu wzrostu stopy procentowej o 400 p.b. (4%)  oraz przy założeniu wzrostu stopy procentowej o różnicę między maksymalnym i minimalnym poziomem stopy procentowej w okresie ostatnich 12 miesięcy.

 

Źródła:

  1. 2006, Rekomendacja S, Komisja Nadzoru Bankowego [dostęp 04.05.2016]
  2. 2008, Rekomendacja S (II), Komisja Nadzoru Finansowego [dostęp 04.05.2016]
  3. 2011, Rekomendacja S, Komisja Nadzoru Finansowego [dostęp 04.05.2016]
  4. 2013, Rekomendacja S, Komisja Nadzoru Finansowego [dostęp 04.05.2016]
  5. Biała Księga kredytów frankowych, NBP 2015 [dostęp 04.05.2016]
  6. Odpowiedź sekretarza stanu w Ministerstwie Finansów – z upoważnienia ministra – na interpelację nr 503 [dostęp 24.06.2016]

 

Powyższy tekst stanowi skrócony fragment pracy podyplomowej „Kredyt hipoteczny na rynku detalicznym na tle doradztwa finansowego”.  Praca złożona na UE w Poznaniu w ramach studiów podyplomowych „Bankowość i doradztwo finansowe”. Obrona dnia 22.10.2016r.


CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY ?

Jeśli tak, to dołącz do grona osób, które skorzystały z mojej pomocy przy ubieganiu się o kredyt.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.
Co ważne, zrób to na koszt banku !

 

KLIKNIJ I UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE

 

 

Umów się na spotkanie

 

 

 


AUTORKA WPISU – BOŻENA MYSZCZYSZYN

 

Wykształcenie wyższe magisterskie (Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu). Studia podyplomowe Bankowość i Doradztwo Finansowe na UEP, czego efektem jest Europejski Certyfikat Bankowca EFCB 3E w ramach standardów kwalifikacyjnych ZBP. Rejestr posiadaczy certyfikatu ECB EFCB 3E. Numer certyfikatu 2017/032.

 

Od 2006 roku pomagam w decyzjach kredytowych związanych z kredytami hipotecznymi i gotówkowymi dla osób fizycznych. Zachęcam jednak do zastąpienia długów konsumpcyjnych nawykiem oszczędzania.