Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie wydana w 2006 roku jeszcze przez KNB (Komisja Nadzoru Bankowego) została zastąpiona Rekomendacją S (II) w 2008 roku. Następnie jej miejsce zajęła Rekomendacja S z 2011 r., zaktualizowana w 2013 i 2019 roku. W tym artykule zawarłam najistotniejsze założenia rekomendacji S dla banków i przegląd zmian, jakie po kolei następowały.
W osobnym wpisie odniosłam się do zmian wprowadzonych nowelizacją z Rekomendacji S z 2019 roku, które to zmiany obowiązują od 30.06.2021 roku.
Po raz pierwszy Rekomendacja S weszła w życie 1 lipca 2006 r., a jeden z jej najistotniejszych zapisów brzmiał:
„Rekomenduje się, aby bank w przypadku udzielania kredytów w walutach obcych analizował zdolność kredytową klienta przy założeniu, że stopa procentowa dla kredytu walutowego jest równa co najmniej stopie procentowej dla kredytu złotowego, a kapitał kredytu jest większy o 20%.”
REKOMENDACJA S dla banków rok 2006
Zdolność kredytowa dla kredytów walutowych od 01.07.2006
Konsekwencją regulacji było ograniczenie dostępności kredytów walutowych. Celem wprowadzenia zmian było zwiększenie zabezpieczenia ryzyka z jakim związane były kredyty walutowe. Regulacja ta zasadniczo wpłynęła na sposób liczenia zdolności kredytowej w bankach dla kredytów w walucie obcej zabezpieczonych hipotecznie. Miało to głównie przełożenie na kredyty w CHF. Oznaczało to, że kredytobiorca zaciągający kredyt w walucie musiał mieć zdolność kredytową na kredyt o 20% większy niż zaciągał. Jednocześnie rata do zdolności była obliczona wg oprocentowania obowiązującego dla analogicznego kredytu w PLN.
Kredytobiorca zaciągający kredyt walutowy po 01.07.2006 r. musiał więc mieć większą zdolność kredytową niż na analogiczny kredyt w PLN. Wyjątek stanowił jedynie Polbank funkcjonujący jako oddział greckiego banku Eurobank Ergasis EFG. Nie podlegał bowiem pod nadzór KNB.
Rekomendacja S była wprowadzana w życie w atmosferze protestów.
Jak wskazuje z perspektywy czasu ZBP [Biała Księga kredytów frankowych, NBP 2015, wstęp]:
„To środowisko bankowe było jednym z pierwszych, które apelowało o zakaz udzielania takich kredytów. Przeciw postulatowi wystąpili nie tylko politycy i instytucje państwowe, ale także niektóre stowarzyszenia społeczne, środowiska eksperckie i wielu komentatorów życia publicznego.”
Regulacje odnosiły się do obszaru zarządzania, kontroli ryzyka, ryzyka kursowego i ryzyka stopy procentowej dłużnika, zabezpieczenia oraz relacji z klientami.
Poniżej przedstawiam najważniejsze zmiany dla kredytobiorcy wprowadzone rekomendacją.
[1] Ocena zdolności kredytowej
W przypadku udzielania kredytów w walutach obcych zdolność kredytowa była liczona przy założeniu, że stopa procentowa dla kredytu walutowego jest równa co najmniej stopie procentowej dla kredytu złotowego, a kapitał kredytu jest większy o 20%.
[2] W pierwszej kolejności kredyt w PLN
Najpierw należało zaproponować kredyt w PLN. W przypadku wyboru kredytu w innej walucie składałeś pisemne oświadczenie potwierdzające, że dokonałeś wyboru oferty w walucie obcej lub indeksowanej do waluty obcej. Potwierdzałeś, że masz świadomość ryzyka związanego z kredytami, pożyczkami i innymi produktami zaciąganymi w walucie obcej lub indeksowanymi do waluty obcej.
[3] Ryzyko stopy procentowej
Kredytobiorca pisemnie oświadczał, że został poinformowany przez bank o ponoszeniu ryzyka stopy procentowej oraz, że jest świadomy jego ponoszenia.
[4] Niekorzystna zmiana kursu waluty
Bank przedstawiał koszt obsługi ekspozycji kredytowej przy założeniu:
- Aktualnego poziomu kursu złotego.
- Przy oprocentowaniu równych stopie dla PLN i jednoczesnym powiększeniu kapitału kredytu o 20%,
- Deprecjacji kursu złotego do waluty w skali odpowiadającej różnicy między maksymalnym i minimalnym kursem złotego do waluty ekspozycji kredytowej w ciągu ostatnich 12 miesięcy, bez zmian poziomu stóp procentowych.
[5] Niekorzystna zmiana stopy procentowej
Bank przedstawiał koszt obsługi ekspozycji kredytowej przy założeniu:
- Aktualnego poziomu stopy procentowej.
- Wzrostu stopy procentowej o 400 punktów bazowych.
- Wzrostu stopy procentowej w skali odpowiadającej różnicy między maksymalnym i minimalnym poziomem stopy procentowej w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
[6] LtV
Przy ustalaniu maksymalnego wskaźnika LtV bank powinien uwzględnić walutę ekspozycji kredytowej. LtV oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości.
REKOMENDACJA S (II) dla banków rok 2008
Uchwalona w 2008 roku Rekomendacja S (II) zastąpiła wcześniejszą Rekomendację S z 2006 r., a następnie została zmieniona Rekomendacją S z 2011 r., zaktualizowaną w 2013 r.
Rekomendacja S (II) która weszła w życie 01.04.2009 r. i objęła te same obszary co rekomendacja S wydana przez KNB w 2006 r.
Podstawowe zmiany w stosunku do obszarów uregulowanych w 2006 roku dotyczą dodania kwestii:
[1] Spread walutowy
Rekomendacja wprowadziła obowiązek informowania kredytobiorcy o spreadzie walutowym. Dodatkowo bank został zobowiązany do udostępniania zestawienia historycznych kursów i informowania o ryzyku związanym ze spreadem walutowym. Wprowadzono wymóg stosowania tych samych kursów walutowych dla kredytów mieszkaniowych jak stosowanych dla standardowych produktów i transakcji.
[2] Waluta spłaty kredytu
Wprowadzono możliwość spłaty kredytu w walucie indeksacyjnej, bez dodatkowych kosztów. Dodatkowo nabycie waluty mogło nastąpić od dowolnego podmiotu. Kredytobiorca nie musiał więc kupować waluty w banku. Aneks do umowy kredytowej zmieniający walutę spłaty jest bezpłatny.
Dzięki wprowadzeniu rekomendacji S (II) umożliwiono kredytobiorcom nabywanie waluty w kantorach internetowych i zmniejszenie w ten sposób kosztu obsługi zobowiązania. Rekomendacja wyprzedziła w tym zakresie regulacje ustawowe.
REKOMENDACJA S dla banków rok 2011
Zastąpiła Rekomendację S(II) z 2008 r., a następnie została zaktualizowana w 2013 r.
Najważniejsze ZMIANY:
[1] Oddzielenie stanowisk sprzedażowych od decyzyjnych
Zarekomendowano rozdzielenie funkcji:
- sprzedażowej (pozyskiwanie klienta i sprzedaż)
- związanej z analizą, oceną ryzyka i decyzyjnej
- monitorującej ekspozycję kredytową w trakcie trwania
[2] Zdolność kredytowa
- wprowadzono maksymalny okres 25 lat dla liczenia zdolności kredytowej (nawet jeśli kredyt był zaciągany na 30-40 lat),
- wiek emerytalny – uwzględnianie prawdopodobnego obniżenia dochodów w przypadku, gdy w okresie spłaty kredytu nastąpi osiągnięcie wieku emerytalnego,
- kredyty walutowe – ustalono maksymalny poziom relacji zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto na poziomie nie wyższym niż 42%.
Od 01.01.2014 r. zdolność kredytowa ponownie liczono na okres maksymalnie 30 lat (zmiany w rekomendacji S 2013). Jednocześnie ograniczono maksymalny okres kredytowania do 35 lat.
[3] Relacja do rekomendacji T
Rekomendacja zawiera odwołania do rekomendacji T (w tym w całości w zakresie relacji z klientami) przy czym,
„o ile w rekomendacji S nie występuje wyraźne odwołanie do rekomendacji T, do ekspozycji, które zostały objęte zapisami rekomendacji T i są jednocześnie przedmiotem uregulowań rekomendacji S, należy stosować w pierwszej kolejności rekomendację S”
[Odpowiedź sekretarza stanu w Ministerstwie Finansów – z upoważnienia ministra – na interpelację nr 503 w sprawie utrudnień związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego http://www.sejm.gov.pl/ dostęp 24.06.2016]
Późniejsza aktualizacja rekomendacji T (2013 r.) wyłączyła całkowicie z jej zakresu kredyty zabezpieczone hipotecznie wskazując dla tego obszaru jako właściwą rekomendację S.
[4] Monitorowanie warunków umowy
Bank powinien kontrolować ustanowienie zabezpieczeń, wniesienie wkładu własnego, spełnienie warunków uruchomienia środków (transz). Dotyczy to również spełnienia dodatkowych warunków, a także realizacji inwestycji zgodnie z kosztorysem i harmonogramem.
[5] Podział ryzyka między kredytobiorcę i bank
Nie tylko bank ma ponosić ryzyko utraty zaangażowanych środków, ale również kredytobiorca poprzez faktyczny wkład własny. Nie stanowi wkładu własnego wyższa wartość nieruchomości. Osoba, która ryzykuje utratę własnych pieniędzy (oszczędności) będzie z większym prawdopodobieństwem odpowiedzialnym kredytobiorcą.
[6] Stress testy
Badanie ryzyka kredytowego ponoszonego przez bank znacząco zaangażowany w finansowanie nieruchomości w sytuacji utrzymującego się przez co najmniej 12 miesięcy wzrostu kursu waluty o 30% oraz w sytuacji utrzymującego się przez minimum 12 miesięcy wzrostu oprocentowania kredytów o 4%.
REKOMENDACJA S dla banków rok 2013
Zastąpiła rekomendację S z 2011 r.
Zapisy nowej rekomendacji obowiązują od 01.01.2014 r. z wyłączeniem części regulacji, które weszły w życie 01.07.2014 r. Rekomendacja wprowadziła szereg istotnych zmian. Większy nacisk położono na uregulowanie kwestii nieruchomości komercyjnych.
Obszary objęte regulacjami:
- zarząd i rada nadzorcza,
- identyfikacja, pomiar i ocena ryzyka ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie (zarówno mieszkalne jak i komercyjne),
- zabezpieczenia,
- monitorowanie i raportowanie,
- kontrola wewnętrzna,
- relacje z klientami.
Równocześnie nastąpiło uporządkowanie i podział w zakresie regulowanych obszarów pomiędzy rekomendację S (ekspozycje zabezpieczone hipotecznie, mieszkalne i komercyjne) oraz rekomendację T (w tym finansowanie nieruchomości, ale z wyłączeniem ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie).
Podobnie jak w rekomendacji T swoje oczekiwania KNF kieruje również w pewnym zakresie do oddziałów instytucji kredytowych w Polsce, podlegających jurysdykcji państw obcych.
Najistotniejsze kwestie, zmiany:
[1] Zgodność waluty ekspozycji kredytowej i dochodu
Rekomendacja weszła w życie 01.07.2014 r.
W przypadku łączenia dochodów klienta (lub gospodarstwa domowego) w różnych walutach kredyt jest udzielany w walucie najwyższego dochodu. Pozostałe dochody brane są do liczenia zdolności kredytowej w wysokości 80% faktycznego dochodu (deprecjacja dochodów w innych walutach o 20%). Celem rekomendacji było wyeliminowanie ryzyka walutowego kredytobiorcy.
Przeczytaj też Zgodność waluty kredytu i dochodu. Dlaczego regulacja wymaga zmiany ?
[2] Okres kredytowania
Rekomendacja określa trzy okresy (w tym zakresie nastąpiło złagodzenie regulacji):
- rekomendowany okres spłaty kredytu nie dłuższy niż 25 lat,
- maksymalny okres kredytowania wynoszący 35 lat,
- maksymalny okres na który jest liczona zdolność kredytowa wynoszący 30 lat.
[3] Rzetelna i kompleksowa analiza zdolności kredytowej
Podobnie jak w rekomendacji T mówi się tu o analizie ilościowej, jakościowej, wykorzystaniu niezależnych i obiektywnych źródeł oraz baz danych.
[4] Relacja zobowiązań do dochodów (DtI)
Podobnie jak w rekomendacji T – poziom wskaźnika DtI banki określają indywidualnie w zatwierdzonej przez radę nadzorczą strategii zarządzania ryzykiem. Przy jego określaniu należy uwzględnić skalę oraz rodzaj prowadzonej działalności, apetyt na ryzyko, jakość portfela kredytowego, zmiany w strukturze portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, rodzaj produktu, grupę docelowych klientów, długość okresu kredytowania, zmiany w otoczeniu banku (zrezygnowano z regulacyjnego ustalenia poziomu DtI).
Jednocześnie KNF zwraca uwagę na fakt iż w większości gospodarstw koszty utrzymania przekraczają połowę dochodów i w związku z tym rekomenduje zwrócenie szczególnej uwagi na ekspozycje kredytowe dla których DtI przekracza:
(a) 40% przy dochodzie nieprzekraczającym przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania,
(b) 50% dla pozostałych klientów.
[5] Wkład własny
Banki nie powinny kredytować pełnej wartości nieruchomości, w związku z czym powinny określić minimalne wymagania w zakresie wkładu własnego. Jako wkład własny jest akceptowana wartość gruntu, na którym realizowana jest inwestycja jak i z realizowanych programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego. KNF rekomenduje przyjęcie oświadczenia, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytu.
[6] Testy warunków skrajnych
Banki mają uwzględniać wpływ zmiany stóp procentowych oraz kursów walut na adekwatność przyjętej relacji wydatków do dochodów oraz relacji LTV, wpływ zmian na jakość portfela kredytowego.
Banki zaangażowane hipotecznie dodatkowo:
- analizują wpływ gwałtownej zmiany wartości zabezpieczenia na straty z portfela,
- zakładają wzrost stóp procentowych o minimum 400 p.b. (4%) i analizują skutki utrzymywania się zwiększonego oprocentowania przez minimum 12 miesięcy,
- zakładają spadek kursu złotego w stosunku do poszczególnych walut obcych o większą z dwóch wartości: 50% lub maksymalną roczną zmianę kursu z ostatnich 5 lat i analizują sytuacje utrzymywania się zmienionego kursu przez okres 12 miesięcy.
[7] Ocena wartości zabezpieczenia
Bank powinien określić zasady ustalania i monitorowania wartości zabezpieczenia wykorzystując wiarygodne bazy danych o rynku nieruchomości, katalogi branżowe lub obiektywne opracowania analityczne. Osoby oceniające wartość zabezpieczenia powinny być niezależne od pracowników sprzedaży, a w bankach istotnie zaangażowanych – również od pracowników komórek akceptacji ryzyka.
[8] Maksymalne LTV dla nieruchomości mieszkalnych
Ta regulacja istotnie zmieniła rynek kredytów hipotecznych.
Docelowo wskaźnik LtV w momencie udzielenia kredytu nie powinien przekraczać:
(a) 80% lub
(b) 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio ubezpieczona lub dodatkowo zabezpieczona w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
Powyższe zasady dotyczące LtV, a tym samym wymaganego wkładu własnego wprowadzano stopniowo:
- od 1 stycznia 2014 r. do 31 grudnia 2014 r. wartość LtV do 95%,
- od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wartość LtV do 90%,
- od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość LtV nie powinna przekraczać poziomu:
(a) 85% lub,
(b) 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, dodatkowo zabezpieczona w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
[9] Maksymalne LTV dla nieruchomości komercyjnych
Obowiązuje od 01.07.2014 r.
Dla kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach komercyjnych wartość LtV nie powinna przekraczać poziomu:
(a) 75% lub,
(b) 80% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 75% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub zabezpieczona w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
[10] Relacje z klientami
W ramach obowiązków informacyjnych bank powinien uwzględniać postanowienia ustawy o kredycie konsumenckim oraz dodatkowo:
- przed zawarciem umowy bank powinien poinformować o wysokości raty, tempie spłacania kapitału, całkowitym koszcie kredytu, ryzyku zmiennej stopy procentowej w relacji do okresu kredytowania,
- rekomendować maksymalnie 25-letni okres kredytowania, a w przypadku wyboru okresu dłuższego przedstawić różnicę w zdolności kredytowej, wysokości raty i koszcie ekspozycji kredytowej w okresie 25 lat w porównaniu z okresem wnioskowanym,
- rekomendować produkt w walucie dochodu klienta,
- w przypadku ubezpieczeń oferowanych przez banku w związku z kredytem określić rolę banku, czy jest ubezpieczającym czy pośrednikiem,
- poinformować o całkowitym koszcie kredytu i rzeczywistym oprocentowaniu wg kosztów znanych na dzień zawarcia umowy,
- tak jak w poprzednich regulacjach [rekomendacje S 2006, S(II) 2008, T 2010]- bank powinien przedstawić koszt obsługi ekspozycji kredytowej przy aktualnym poziomie stopy procentowej, przy założeniu wzrostu stopy procentowej o 400 p.b. (4%) oraz przy założeniu wzrostu stopy procentowej o różnicę między maksymalnym i minimalnym poziomem stopy procentowej w okresie ostatnich 12 miesięcy.
Rekomendacja S została po raz kolejny znowelizowana 3 grudnia 2019 roku. Zmienioną Rekomendację opublikowano w Dzienniku Urzędowym KNF 10 grudnia 2019 roku. Termin wprowadzenia zmian w bankach komercyjnych to 30 czerwca 2021 roku.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy, Pośrednik Finansowy Poznań
Słowniczek:
KNB – Komisja Nadzoru Bankowego
KNF – Komisja Nadzoru Finansowego
NBP – Narodowy Bank Polski
ZBP – Związek Banków Polskich
LtV – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości
DtI – relacja zobowiązań kredytowych do dochodu (dług do dochodu)
Źródła:
- 2006, Rekomendacja S, Komisja Nadzoru Bankowego [dostęp 04.05.2016]
- 2008, Rekomendacja S (II), Komisja Nadzoru Finansowego [dostęp 04.05.2016]
- 2011, Rekomendacja S, Komisja Nadzoru Finansowego [dostęp 04.05.2016]
- 2013, Rekomendacja S, Komisja Nadzoru Finansowego [dostęp 04.05.2016]
- Biała Księga kredytów frankowych, NBP 2015 [dostęp 04.05.2016]
- Odpowiedź sekretarza stanu w Ministerstwie Finansów – z upoważnienia ministra – na interpelację nr 503 [dostęp 24.06.2016]
