Kredyt bez wkładu własnego z opcją spłaty rodzinnej

Rządowy program mieszkanie bez wkładu własnego wszedł w życie 27 maja 2022 roku za sprawą ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym z dnia 1 października 2021. Istotą programu jest gwarancja ze strony BGK zabezpieczająca spłatę brakującego wkładu własnego do kredytu mieszkaniowego oraz opcja spłaty rodzinnej. Sam program będzie działał do 31 grudnia 2030 roku, ale w obecnym kształcie do lutego 2023 roku. Czekają już bowiem na wejście w życie nowe regulacje zmieniające niektóre elementy programu począwszy od marca 2023 roku. Z jakimi ograniczeniami musisz się liczyć dzisiaj, co zyskujesz w ramach programu mieszkanie bez wkładu własnego i jakie zmiany czekają od marca? Jako ekspert kredytowy zajmujący się na co dzień pośrednictwem kredytu hipotecznego, odpowiadam na te pytania i wyjaśniam wątpliwości. Temat kredytów hipotecznych, również tych w ramach programów rządowych to moja codzienność.

Kredyt bez wkładu własnego – co to oznacza?

Standardowo bank wymaga wniesienia środków własnych na poczet inwestycji w wysokości 20%. Najczęściej wkład własny wnosisz w formie przelewu do dewelopera lub na konto zbywcy, w formie wartości działki budowlanej, czy wreszcie nakładów poniesionych w budowę.

Niektóre banki oferują kredyty mieszkaniowe z 10% wkładem własnym i są to tzw. kredyty z niskim wkładem własnym. Bank brakujący wkład własny ubezpiecza, a Ty jako kredytobiorca masz gorsze warunki cenowe.

Gwarancja BGK powoduje, że możesz otrzymać kredyt mieszkaniowy na 100% kosztu inwestycji. Kosztem inwestycji jest np. cena zakupu. Bank Gospodarstwa Krajowego poręcza za Ciebie, że w razie, gdybyś nie spłacał kredytu to BGK spłaci za Ciebie część zobowiązania w kwocie równej brakującemu wkładowi własnemu. Gwarancja BGK jest więc zabezpieczeniem ryzyka dla banku udzielającego kredytu hipotecznego.

Wysokość i koszt gwarancji BGK

Minimalna wysokość gwarancji BGK wynosi 10% kosztu inwestycji, a maksymalna 20%. To oznacza, że możesz skorzystać z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, jeśli wnosisz środki własne w przedziale od 0% do maksymalnie 10%. Wkład własny np. 15% wyklucza z programu. Te ograniczenia przestaną funkcjonować od marca 2023.

Gwarancja BGK kosztuje. Cena gwarancji to 1% kwoty gwarantowanej, czyli brakującego wkładu własnego. Kwota gwarancji BGK jest bezzwrotna, nawet przy wcześniejszej spłacie kredytu.

Maksymalna wysokość gwarancji BGK na dziś wynosi 100.000 zł. Ten parametr również się zmieni.

Jeśli dziś skorzystałbyś z gwarancji BGK to nie możesz zmienić zdania, czyli nie możesz zrezygnować z części kredytu i uruchomić mniejszej kwoty. Stanowiłoby to naruszenie warunków programu.

Gwarancja wygasa z chwilą spłaty w kapitale kredytu kwoty odpowiadającej udzielonej gwarancji BGK. Płacąc raty z każdym miesiącem umniejszasz kwotę zadłużenia objętą gwarancją.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy – podstawowe parametry

1. Termin obowiązywania programu 31.12.2030 r.
2. Waluta kredytu PLN.
3. Okres kredytowania minimum 15 lat.
4. Gospodarstwo domowe prowadzone na terytorium RP lub poza terytorium RP, jeśli jeden z kredytobiorców ma obywatelstwo polskie.
5. Brak ograniczeń wiekowych.
6. Brak limitu powierzchni nieruchomości.
7. Limit cenowy tylko dla lokali mieszkalnych.
8. Ograniczenia w zakresie wcześniej posiadanych nieruchomości.
9. Ograniczenia w zakresie rodzaju gospodarstwa domowego.
10. Brak możliwości poprawy zdolności kredytowej przez przystąpienie innych osób do kredytu.
11. Korzystanie z programów Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych nie wyklucza możliwości skorzystania z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.
12. Z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego możesz skorzystać tylko raz.

Jakie nieruchomości skredytujesz gwarantowanym kredytem mieszkaniowym?

Cele finansowane gwarantowanym kredytem mieszkaniowym:

[1] Budowa domu, w tym wykończenie. Tu jednak problemem na dziś jest wysokość wkładu własnego, bo wartość działki najczęściej zapewnia więcej niż 20% środków własnych. To koliduje z możliwością objęcia kredytu gwarancją BGK, co na dziś jest obligatoryjne w tej ofercie.

[2] Zakup domu jednorodzinnego, w tym wykończenie (rynek pierwotny i wtórny).

[3] Nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, czyli pełna własność. Dotyczy zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego. Tu również można uwzględnić wykończenie mieszkania.

[4] Wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej w celu wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na własność po wybudowaniu. Jest to rynek pierwotny. Wykończenie takiego mieszkania pojawi się w celach dopiero od marca 2023 r.

W ustawie zabrakło słowa REMONT. Wykończenie mieszkania lub domu to nie to samo co remont. Wykończenie zwykle robi się od stanu deweloperskiego, a remont zwykle kojarzony jest z rynkiem wtórnym. Brak też w ustawie definicji „wykończenia”. Banki jednak potwierdzają, że remont jest traktowany analogicznie jak wykończenie. Stąd możesz kupić mieszkanie z rynku wtórnego, powiększyć kwotę kredytu na remont mieszkania i skorzystać z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Jakich nieruchomości nie sfinansujesz kredytem gwarantowanym?

W celach gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w ramach programu rządowego mieszkanie bez wkładu własnego zabrakło spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Ten „błąd” zostanie jednak naprawiony od marca 2023.

Limit ceny nieruchomości

Dla domów jednorodzinnych limit ceny nie obowiązuje. Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym nakłada limit ceny wyłącznie na lokale mieszkalne (w tym wkład budowlany):

Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych mnożony przez współczynnik:

• 1,3 dla rynku pierwotnego (pierwsze nabycie)
• 1,2 dla rynku wtórnego (również pierwsze nabycie od podmiotu, który lokalu nie wybudował)

Aktualne limity obowiązujące dla wszystkich województw publikuje Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Dla Poznania, gmin sąsiadujących oraz województwa wielkopolskiego limit cen za m2 powierzchni użytkowej mieszkania w pierwszym kwartale 2023 przedstawia poniższa tabela:

Kredyt gwarantowany a gospodarstwo domowe

Gospodarstwo domowe w rozumieniu ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym stanowi:

1. Małżeństwo
2. Singiel
3. Rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka (związki partnerskie)

Gospodarstwo domowe musi posiadać samodzielnie zdolność kredytową do spłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Jeśli pozostajecie w związku partnerskim i nie macie dzieci to w programie mieszkanie bez wkładu własnego możecie uczestniczyć każdy oddzielnie jako singiel.

Posiadanie innej nieruchomości a kredyt gwarantowany

W dniu składania wniosku kredytowego o kredyt gwarantowany nie możesz być właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej. Możesz jednak przed złożeniem wniosku sprzedać posiadane wcześniej mieszkanie lub dom.

Jeśli „pozbywasz się” posiadanego prawa własności nieruchomości drogą darowizny na rzecz osób z I i II grupy podatkowej to ogranicza Cię okres 5 lat wstecz. Ograniczenie ustawowe w zakresie darowizny nie objęło spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Są jednak wyjątki dla gospodarstw domowych z dziećmi:

[1] Dwoje dzieci – można posiadać nieruchomość do 50 m2

[2] Troje dzieci – możesz posiadać nieruchomość o powierzchni do 75 m2

[3] Czworo dzieci – pozwala na posiadanie nieruchomości o powierzchni do 90 m2

[5] Pięcioro i więcej dzieci – jedna nieruchomość bez ograniczeń metrażu

Chcąc skorzystać z opcji spłaty rodzinnej nie możesz być już właścicielem nieruchomości, którą miałeś na moment wnioskowania o gwarantowany kredyt mieszkaniowy.

Opcja spłaty rodzinnej

Jeśli w trakcie spłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, niezależnie w którym momencie, powiększy się Twoje gospodarstwo domowe, możesz skorzystać z opcji spłaty rodzinnej.

Spłata rodzinna to kwota dopłaty ze środków BGK przekazywana wyłącznie na poczet nadpłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Kwota spłaty rodzinnej nie może być większa niż saldo zadłużenia. O spłatę rodzinną możesz wnioskować wielokrotnie w trakcie całego okresu kredytowania.

Wysokość spłaty rodzinnej

• 20.000 zł po powiększeniu się gospodarstwa domowego o drugie dziecko
• 60.000 zł, gdy w gospodarstwie domowym pojawi się trzecie lub kolejne dziecko

O spłatę rodzinną wnioskujesz w terminie do roku od urodzenia dziecka. Nie możesz też być nadal właścicielem nieruchomości posiadanej przed wnioskowaniem o kredyt gwarantowany. Dotyczy to również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Na moment wnioskowania o spłatę rodzinną, jeśli korzystałeś z uprawnienia posiadania jednej nieruchomości, kapitał kredytu w kwocie odpowiadającej gwarancji BGK musi być spłacony w ratach lub nadpłacony. Gwarancja BGK w takiej sytuacji musi wygasnąć.

5 lat ograniczeń

Skorzystanie z opcji spłaty rodzinnej wiąże się z tym, że przez 5 lat nie możesz nieruchomości sprzedać, wynająć oraz zmienić sposobu użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Okres 5 lat biegnie od daty dokonania spłaty rodzinnej.

Jeśli naruszysz zasady zwracasz kwotę spłaty rodzinnej. Zwrot następuje proporcjonalnie do ilości miesięcy jaka pozostaje do końca 5-letniego okresu.

Wysokość spłaty rodzinnej x (liczba pełnych miesięcy do zakończenia okresu 5 lat/60)

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy – BANKI

Banki komercyjne, które w roku 2022 udostępniły możliwość składania wniosków w programie mieszkanie bez wkładu własnego:

1. Alior Bank S.A. – od lipca 2022
2. Santander Bank Polska S.A. – od lipca 2022
3. PKO Bank Polski S.A. – od września 2022
4. Bank Pekao S.A. – od października 2022

Porównanie ceny kredytu hipotecznego z gwarancją BGK w poszczególnych bankach

Poniżej „mini” ranking banków komercyjnych oferujących kredyt hipoteczny bez wymaganego wkładu własnego z gwarancją ze strony BGK. W zestawieniu uwzględniłam podstawowe parametry oferty cenowej na dzień 20.01.2023 dla klienta zewnętrznego. Pominęłam oferty specjalne, VIP-owskie itp. Celem porównania jest pokazanie schematu działania i podejścia banku do kredytu gwarantowanego. Na czerwono zaznaczyłam najdroższy wariant w danym banku zależnie od wkładu własnego i skorzystania gwarancji BGK.

Założenia przyjęte w zestawieniach:

1. Cena nieruchomości 400.000 zł.
2. Pierwsza kolumna to kredyt gwarantowany na 100% LTV w kwocie 400.000 zł.
3. Druga i trzecia kolumna to wariant na 90% LTV z gwarancją BGK oraz analogiczny standardowy w kwocie 360.000 zł. W obu przypadkach Twój wkład własny to 10%.
4. Czwarta kolumna to kredyt w kwocie 320.000 zł na 80% LTV udzielany na standardowych zasadach. Tu wnosisz 20% środków własnych.
5. Do kosztu kredytu gwarantowanego musisz doliczyć 1% prowizji na rzecz BGK od kwoty objętej gwarancją.

Kredyt z gwarancją BGK w Alior Bank S.A.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy w ALIOR uwzględniając standardową ofertę z prowizją za udzielenie (bez 5-letniego ubezpieczenia na życie) jest dokładnie po tej cenie co analogiczny kredyt z wkładem własnym 20% zakładając, że w obu przypadkach dostaniesz tę samą klasę ryzyka. Jeśli wnosisz tylko 10% wkładu własnego to oferta gwarantowanego kredytu jest korzystniejsza niż standardowa. To z uwagi na fakt, że bank nie ubezpiecza kredytu z gwarancją BGK od niskiego wkładu własnego, stąd nie podwyższa marży o 0,20 p.p. za brakujący wkład własny.

W Alior Bank SA finalna marża zależy od klasy ryzyka i bez ubezpieczenia niskiego wkładu to przedział 2,30 – 4,00 p.p., stąd możesz otrzymać znacznie wyższą marżę niż ta z tabeli poniżej.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy i Santander

Santander Bank Polska S.A. podszedł cenowo do gwarantowanego kredytu mieszkaniowego inaczej niż pozostałe, dostępne banki komercyjne. Pomimo, że kredyt bez wkładu własnego nie wiąże się z ubezpieczeniem niskiego wkładu, a ryzyko zabezpiecza gwarancja BGK to bank cenę kredytu bez wkładu własnego podwyższył.

W Santander Bank Polska klient, który wnosi 20% wkładu własnego i nie korzysta z kredytu gwarantowanego ma zdecydowanie lepsze warunki cenowe. Jeśli wnosisz 10% środków własnych to oferta cenowa jest taka sama niezależnie czy korzystasz z poręczenia BGK, czy nie. Najdroższy w Santander Bank Polska będzie kredyt z gwarancją BGK na 100% kosztu inwestycji, czyli kredyt całkowicie bez wkładu własnego. Nie jest to jednak duża różnica, bo zaledwie 0,10 p.p. w stosunku do oferty na 10% wkładu.

Warunki kredytu gwarantowanego w PKO BP SA

W PKO BP SA podejście do warunków cenowych gwarantowanego kredytu mieszkaniowego jest podobne jak w Alior Bank SA. Z racji, że znika w kredycie gwarantowanym koszt ubezpieczenia niskiego wkładu, to najdroższym wariantem jest kredyt z 10% wkładem własnym udzielany w ofercie standardowej.

W siatce marż znaczenie oprócz wysokości środków własnych ma również kwota kredytu, a jednym z progów jest właśnie 400 tys. zł. Zdecydowanie najlepsze warunki cenowe otrzyma klient, który wnosi 20% środków własnych i nie korzysta z kredytu gwarantowanego.

Kredyt gwarantowany w PEKAO SA

Oferta cenowa gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w PEKAO SA z wkładem własnym na poziomie od zera do 10% prezentuje się najlepiej na tle banków. Dodatkowym bonusem jest brak prowizji za udzielenie, która występuje w ofercie standardowej (bez CPI). Nadal najniższy koszt kredytu będzie w sytuacji, gdy wnosisz wkład własny w wysokości 20%. Jednak możliwość skorzystania z opcji spłaty rodzinnej może zmniejszyć różnicę w całkowitym koszcie kredytu, a dodatkowo daje możliwość późniejszego refinansowania kredytu mieszkaniowego z mniejszym zadłużeniem.

Najdrożej w PEKAO SA wypadnie oferta z 10% środków własnych w ofercie standardowej z racji podwyższenia oprocentowania o 0,20 p.pl. (zarówno zmiennego, jak i okresowo stałego) do czasu spłaty brakującego wkładu własnego.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy – co się zmieni od 01.03.2023?

1. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy zmieni nazwę od marca na rodzinny kredyt mieszkaniowy.
2. W celach kredytowania pojawi się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
3. Gwarancja BGK będzie dobrowolną opcją. Finansowanie będzie możliwe również z większym wkładem własnym bez gwarancji BGK.
4. Działka budowlana wyłączona z ograniczeń wysokości wkładu własnego. Ograniczeniem będzie koszt inwestycji.
5. Podwyższenie współczynnika przy ustalaniu limitu ceny mieszkania.
6. Podwyższenie kwoty gwarancji.
7. Modyfikacja zapisów odnośnie darowizny.
8. Nowe ograniczenie w zakresie spłaty rodzinnej dotyczące nadpłaty kredytu w ciągu 3 lat.
9. Pojawia się pojęcie kooperatywy mieszkaniowej.

Zmiany w programie, które wejdą od marca, nie są doskonałe, ale powinny przełożyć się na większą popularność programu.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym [Dz.U. 2021 poz. 2133]
2. Ustawa z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych [Dz.U. 2022 poz. 1561]

Źródła: BGK – oficjalna strona programu oraz limity cenowe

Jeśli szukasz profesjonalnego pośrednika kredytowego w celu uzyskaniu gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, zapraszam do współpracy!

Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań