Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym największym wydatkiem oprócz ceny nabycia jest koszt aktu notarialnego. Jednym ze składników ceny aktu notarialnego jest z kolei podatek od czynności cywilnoprawnej sprzedaży nieruchomości. Podatek ten przy umowach kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym standardowo wynosi 2% wartości rynkowej i ponosi go kupujący. Dnia 31.08.2023 r. wchodzi w życie zmiana do ustawy zwalniająca z podatku PCC 2% umowy sprzedaży dotyczące mieszkania lub domu, jeśli dla strony kupującej jest to pierwsze mieszkanie lub dom w życiu. Wyjątkiem w zakresie posiadania mieszkania lub domu jest dziedziczenie w jednej nieruchomości w udziale do 50%. Kogo obejmą nowe regulacje, na jakich zasadach i co z podatkiem PCC, gdy tylko jedna osoba spełnia kryteria?
Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych [Dz. U. z 2023 r. poz. 170].
- Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw [Dz. U. z 2023 r. poz. 1463]
Przedmiot opodatkowania PCC
Przedmiotem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych są między innymi:
1. Umowa sprzedaży lub zamiany rzeczy i praw majątkowych. Podatek dotyczy zarówno zakupu nieruchomości za gotówkę jak i na kredyt hipoteczny. Podatek nie dotyczy transakcji na rynku pierwotnym, dla których deweloper jest płatnikiem podatku VAT przy transakcji.
2. Ustanowienie hipoteki. Podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki dotyczy oczywiście tylko sytuacji finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym. Ten podatek zostaje niezależnie, czy jest to pierwsze czy kolejne mieszkanie.
Te dwa rodzaje podatku PCC najczęściej towarzyszą kredytom hipotecznym. Zmieniają się tylko zasady dla PCC od umów sprzedaży. Umowami sprzedaży nieruchomości zajmuję się w dalszej części wpisu.
Podstawa opodatkowania
Podstawą opodatkowania podatkiem PCC przy umowach sprzedaży nieruchomości jest wartość rynkowa nieruchomości deklarowana w akcie notarialnym. Najczęściej deklarowana wartość rynkowa jest równa cenie kupna-sprzedaży. Jeśli cena sprzedaży, a tym samym zadeklarowana wartość nieruchomości byłaby zaniżona urząd skarbowy może naliczyć podatek PCC od wyższej podstawy.
Stawka podatku PCC dla umów sprzedaży wynosi 2%.
Na kim ciąży obowiązek podatkowy?
Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, ale płatnikiem podatku jest notariusz. Notariusz więc pobierze równowartość podatku w cenie aktu notarialnego i odprowadzi podatek do urzędu skarbowego. Jeśli mamy dwóch lub więcej kupujących odpowiedzialność za zapłatę podatku jest solidarna.
Zwolnienie z PCC 2% od 31.08.2023
Obowiązujące od 31 sierpnia 2023 roku zwolnienie z podatku PCC 2% dotyczy danej czynności, a nie strony czynności cywilnoprawnej. Zwolnione z podatku są więc umowy sprzedaży:
- prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
- prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym;
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
To pod warunkiem, że kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, które w dniu sprzedaży oraz w przeszłości nie posiadały żadnego z tych praw z wyjątkiem posiadania udziału w nieruchomości nie większego niż 50% i nabytego w drodze dziedziczenia. W tym przypadku (w przeciwieństwie do Bezpiecznego Kredytu 2%) brak posiadania nieruchomości mieszkalnej dotyczy również nieruchomości poza granicami RP.
Warunek braku własności mieszkania lub domu oraz braku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu dotyczy wszystkich kupujących, jeśli sprzedaż ma być zwolniona z PCC.
Zakup za gotówkę również zwolniony z PCC 2%
Zwolnienie z podatku 2% od czynności cywilnoprawnej umowy sprzedaży mieszkania lub domu jest niezależne od tego, czy swoje pierwsze mieszkanie lub dom nabywasz za gotówkę, czy za środki z kredytu mieszkaniowego. Źródło finansowania zakupu jest drugorzędne.
Małżeństwo ze wspólnością, gdy tylko jeden małżonek spełnia warunki zwolnienia z PCC 2%
W przypadku nabycia przez małżonków ze wspólnością majątkową (zakładając, że tylko jeden spełnia warunki zwolnienia z PCC2%) do majątku wspólnego podatek PCC wystąpi w pełnej wysokości 2%. Wystarczy, że jeden nabywca nie spełnia warunków zwolnienia i cała transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku 2%.
Nabycie w udziałach a zwolnienie z PCC2%
Małżonkowie z rozdzielnością majątkową albo osoby nie pozostające w związku małżeńskim nabywając wspólnie nieruchomość nabywają ją w udziałach. Pomimo, że przedmiotem aktu notarialnego jest sprzedaż całej nieruchomości to od strony prawnej nie można w takiej sytuacji nabyć mieszkania lub domu inaczej, jak tylko w udziałach. Podatek 2% jest naliczany od wartości rynkowej przedmiotu umowy sprzedaży (całego domu lub mieszkania). Jeśli zakup następuje w udziałach to notariusz ujmuje ten koszt w akcie notarialnym jako jedną pozycję, bez dzielenia na podatek od każdego z udziałów.
Interpretacja i praktyka postępowania kancelarii notarialnych są były w tym względzie niekorzystne dla nabywców.
Nabycie udziału w nieruchomości nie podlega zwolnieniu z podatku PCC 2%. W tym również, gdy akt notarialny obejmuje sprzedaż całej nieruchomości, ale w udziałach.
Niezależnie więc, czy oboje nabywców spełnia warunki zwolnienia z PCC2%, czy tylko jeden z nich na dziś każde nabycie w udziałach wiąże się z zapłatą podatku od czynności cywilno-prawnej sprzedaży nieruchomości. Niezależnie od tego, że sprzedający zbywa prawo własności do całego mieszkania lub domu, to sposób nabycia tego prawa po drugiej stronie decyduje o interpretacji przepisów.
Osobiście nie zgadzam się z interpretacją przepisów, ale taka jest rzeczywistość na dziś.
Odpowiedź [e-mail] z Krajowej Informacji Skarbowej
„Zwolnieniem objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Nie podlega zatem zwolnieniu sprzedaż jedynie udziału/udziałów w takich prawach.” [28.09.2023]
Interpretacja indywidualna z dnia 08.11.2023
Interpretacja indywidualna z dnia 08.11.2023 Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej ID 568969 sygnatura 0111-KDIB.2-3.4014.320.2023.1.AD potwierdza zwolnienie z podatku PCC2% również umowy sprzedaży, gdy po stronie kupujących mamy zakup w udziałach.
Dziękuję za komentarz Pana Krzysztofa ze wskazaniem tej interpretacji.
Zwolnienie z PCC2% na pierwsze mieszkanie – podsumowanie
Zwolnienie z PCC2% na pierwsze mieszkanie lub dom? Tak, ale początkowo bez problemów tylko dla singla lub małżeństw ze wspólnością majątkową. Małżonkowie z rozdzielnością majątkową, rodzice wspólnego dziecka i związki partnerskie musieli być przygotowani na większy wydatek w kancelarii notarialnej.
Interpretacje mają jednak to do siebie, że potrafią się zmieniać bez zmiany samym przepisów. Stąd nie pozostaje nic innego jak czekać na zmianę interpretacji, co zdaje się właśnie ma miejsce (aktualizacja 12.11.2023).
W razie problemów można złożyć wniosek do Urzędu Skarbowego o zwrot niesłusznie pobranego podatku z uwagi na to, że akt notarialny objął sprzedaż całej nieruchomości. Można powołać się na interpretację indywidualną KIS.
Jeśli ten blog kredytowy i wpis były dla Ciebie pomocne możesz podziękować opinią w Google.
Bożena Myszczyszyn, Pośrednik kredytowy Poznań
Dzień dobry, czy pani może powiedzieć, jaka jest odpowiedzialność za ukrywanie informacji o nieruchomościach za granicą, aby uniknąć 2% podatku?
Odsyłam do Kodeksu Karnego. Nie wiem, jaka będzie odpowiedzialność w sytuacji, gdy organ podatkowy uzyska informację o złożeniu fałszywego oświadczenia.
Witam jeżeli moja żona posiada dom otrzymany w darowiźnie od rodziców w księdze wieczystej nie jestem wpisany chcemy kupić mieszkanie lokal stanowiący odrębną nieruchomość na kredyt (nie mamy intercyzy) czy JA mam prawo do zwolnienia z PCC?
Nie, podatek 2% wystąpi. Jeśli zakup będzie wspólny to wszyscy nabywcy muszą spełnić kryterium pierwszego mieszkania/domu, jeśli ma być zwolnienie z PCC2%.
Witam Babcia w darowiznie przekaże mi 1/5 swojego mieszkania. Czy zapłacę podatek pcc 2% gdy będę kupował swoje pierwsze mieszkania na rynku wtórnym?
Tak, wg mnie zgodnie ze stanem prawnym na dziś podatek wystąpi. Wyjątkiem jest posiadanie udziału nie większego niż 50% w mieszkaniu lub domu, ale nabytego w drodze dziedziczenia. Darowizna nieruchomości nie jest uwzględniona w wyjątkach.
Dzień dobry,
dziękuję za artykuł. Czytając go i dołączoną interpretację KIS mam wrażenie, że zwolnienie z PCC będzie w mocy, ale chciałbym to potwierdzić.
Zostałem właścicielem (w drodze dziedziczenia) 1/6 udziału w mieszkaniu i 1/6 w działkach rolnych. Partnerka nie jest właścicielką żadnych działek, mieszkań, domów. Jesteśmy w związku nieformalnym. Kupujemy mieszkanie oraz miejsce postojowe w parkingu podziemnym, każdy po 1/2 udziałów. Czy zwolnienie będzie zastosowanie? Dodatkowo – jak wygląda sprawa, kiedy będziemy kupować mieszkanie + miejsce postojowe, zwolnienie obowiązuje akt, czy samo mieszkanie lub samo miejsce?
Dzień dobry. Kwestię podatku od transakcji potwierdzi notariusz. Zakładam, że chodzi o zakup na rynku wtórnym (na pierwotnym nie ma PCC2%). Jeśli w jednym akcie będzie przeniesienie własności całego mieszkania (w udziałach) to zakup tego mieszkania będzie zwolniony z podatku. Jeśli miejsce postojowe jest odrębną nieruchomością i jest nabywane np. jako udział w hali garażowej to wg mnie takie miejsce postojowe nabywane na rynku wtórnym będzie normalnie opodatkowane. Dziedziczenie nie przekracza 50% i dotyczy jednej nieruchomości mieszkalnej, więc od tej strony warunek zwolnienia jest spełniony.
Dzień dobry.
Chce odkupić od kogoś 50 % mieszkania, pozostałe 50% należy do kogoś innego
Czy będę zwolniona z podatku 2%?
Będzie to mój pierwszy zakup nieruchomości
Wg mnie nie będzie zwolnienia, bo przedmiotem aktu będzie udział.
Czy jeśli chcę kupić mieszkanie z dziewczyną przy użyciu kredytu hipotecznego, lecz posiadam jedno mieszkanie, zapisane w formie dożywocia, a dziewczyna nie posiada żadnego, to w tym wypadku nie łapiemy się na zwolnienie z podatku?
Wg mnie będzie standardowo podatek 2% od całego aktu not. Wszystkie osoby będące stroną aktu not. muszą spełniać warunki zwolnienia.
Dobry wieczór,
Zakupiłam z partnerem mieszkanie.
Dla mnie to 1wsze mieszkanie i posiadam 1/3 udziałów, a partner 2/3 ( to jego 2 mieszkanie).
Teraz chciałabym odkupic od niego 2/3 udzialow. Teoretycznie to wciaz zakup mojego 1wszego mieszkania.
Czy będzie PCC 2%, czy tez mozna starać się aby go nie było.
Wiem, ze w przypadku kredytu 2% prawo pozwala go zasięgnąć gdy wykupujesz udziały w swoim wciaz 1wszym mieszkaniu.
Dlaczego tutaj ta zasada nie miałaby obowiązywać?
Dziekuje bardzo za pomoc
Dzień dobry. Zwolnienie z podatku PCC2% obejmuje dany akt notarialny i istotne jest co jest przedmiotem tego konkretnego aktu not. Jeśli nabycie następuje w dwóch różnych aktach notarialnych to podatek wystąpi. Przedmiotem przeniesienia własności w drugim akcie będzie udział, a nie całe mieszkanie.
Dzień dobry,
Czy obowiązuje mnie podatek Pcc2% jeśli jestem współwłaścicielem mieszkania w 50% ? Mieszkanie kupili moi rodzice- zapłacili za nie całość ale mnie ustanowili współwłaścicielem w 50% podczas kupna. Pozdrawiam
Jeśli mieszkanie sfinansowali rodzicie, ale nabycie nastąpiło na współwłasność w udziała i dla rodziców nie jest to pierwsze mieszkanie/dom, to podatek 2% wystąpi od całej transakcji.
Witam.
Posiadałem 1/3 nieruchomości postanowieniem sądu o zniesienie stałem się właścicielem 100 % nieruchomości z domem za dopłatą czy kwalifikuje się do zwolnienia z podatku pcc od tej dopłaty?
Z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam
Proszę zapytać we własnym urzędzie skarbowym, ale moim zdaniem nie będzie tu zwolnienia z PCC2%. Postanowienie sądu wywołuje skutek przeniesienia własności 2/3 w nieruchomości, a zwolnienie z podatku ma zastosowanie do umów, na podstawie których przenoszona jest własność całej nieruchomości. Finalnie nabył Pan całość, ale „po kawałku” w dwóch różnych terminach (zakładam, że ta 1/3 była w drodze dziedziczenia).
Dzień dobry. Nie wiem czy moje wcześniejsze pytanie przeszło do publikacji, więc napiszę raz jeszcze. 3 lata temu dostałem darowiznę – działkę budowlaną, na której rozpocząłem budowę domu. Jednak sprzedałem nieruchomość w stanie surowym zamkniętym (na akcie notarialnym widnieje jako działka z rozpoczętą budową). Za chwilę zamierzam nabyć mieszkanie z rynku wtórnego. Czy obowiązuje mnie zwolnienie z PCC2 (pomijam kwestię podatku za sprzedaną działkę)
Dziękuję
Dzień dobry. Przepraszam za opóźnienie – każdy komentarz podlega zatwierdzeniu przed publikacją z uwagi na spam i nie zawsze znajduję czas obsługiwać stronę na bieżąco. Tak, wg mnie zwolnienie obowiązuje. Dom przed oddaniem do użytkowania nie jest jeszcze domem.
Dzień dobry
W przeszłości posiadałem działkę budowlaną, na której rozpocząłem budowę domu, ale na etapie stanu surowego zamkniętego, nieruchomość sprzedałem. W przyszłym tygodniu zamierzam kupić mieszkanie z rynku wtórnego. Czy posiadanie w przeszłości działki z rozpoczętą budową koliduje ze zwolnieniem podatkowym?
Dziękuję
Dom w trakcie budowy nie jest jeszcze domem mieszkalnym. Nadal jest to tylko działka. Nie koliduje ze zwolnieniem z PCC na pierwsze mieszkanie/dom.
Serdecznie dziękuję, odwdzięczam się opinią n FB
Chciałabym kupić jako pierwsze mieszkanie (być zwolniona z podatku PCC) i od razu je wynająć. Czy jest taka możliwość? Czy muszę odczekać jakiś czas z wynajmem?
Wynajęcie mieszkania nie koliduje z ulgą w zakresie PCC2% na pierwsze mieszkanie.
Bardzo dziękuję za pomoc
Anna z. Wrocławia
Chciałabym kupić swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego, jednak posiadam działkę niezabudowaną, którą przepisali mi rodzice. Działkę w formie darowizny będę przepisywać bratu. Czy obowiązuje mnie PCC 2% czy jestem z niego zwolniona?
Działka nie jest nieruchomością mieszkalną, więc nie koliduje. W przypadku nabycia pierwszego mieszkania lub domu będzie obowiązywało zwolnienie z podatku 2%.
Dzień dobry, proszę o komentarz w związku z indywidualną interpretacją KIS z 8.11.2023 dotyczącą nabycia udziałów. Razem z moim bratem posiadamy po 50% udziału w mieszkaniu, które otrzymaliśmy w drodze dziedziczenia. Chcę sprzedać swój udział bratu. Spełnia on wszystkie ustawowe warunki zwolnienia (nie posiada więcej niż 50% i nabył je w drodze dziedziczenia). Kupując mój udział stanie się właścicielem całego mieszkania. Czy w świetle przytoczonej interpretacji KIS zachodzi tu przesłanka zwolnienia z PCC?
Dzień dobry. Decyduje notariusz i Urząd Skarbowy. Moim zdaniem nie będzie jednak zwolnienia z podatku, bo przedmiotem tego konkretnego aktu notarialnego będzie udział 50% we własności, a nie cały lokal. Nie ma znaczenia, że brat finalnie będzie właścicielem całości, znaczenie ma, czy w tym konkretnym akcie notarialnym jest przeniesienie własności całego lokalu.
Dziękuję za odpowiedź. Chciałbym się jeszcze zapytać czy warto – Pani zdaniem – w tej sytuacji wystąpić do KIS o interpretację? Czy w świetle wspomnianej interpretacji z listopada jest szansa na pozytywną opinię, skoro w tamtej sytuacji każdy z kupujących również nabył tylko część udziałów? Pozdrawiam
Nie jestem prawnikiem i nie jestem w stanie przewidzieć jaką interpretację Państwo otrzymacie. Wg mojego rozumienia przepisów istotne jest to czy w danym akcie notarialnym przeniesienie własności dotyczy 50% mieszkania, czy 100% mieszkania (nie ma znaczenia, że są to dwa udziały po 50%).
Czy posiadanie 1/2 udziału w spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny dyskwalifikuje do zwolnienia z podatku 2% pcc, jeśli zbędę ten udział w drodze sprzedaży a następnie będę chciała kupić inne mieszkanie/dom z rynku wtórnego?
Tak. Nie będzie zwolnienia z podatku 2% przy nabyciu kolejnej nieruchomości.
Dzień dobry,
W drodze zakupu posiadałam 25% nieruchomości, którą musiałam sprzedać. Czy dobrze rozumiem, że mimo iż nie posiadam obecnie żadnej nieruchomości muszę zapłacić PCC?
Pozdrawiam
Tak, podatek wystąpi.
Dobry wieczór,
Kupiłem mieszkanie (w BK2) i jestem zwolniony z tego podatku, mam pytanie – czy muszę składać jakąś deklarację do urzędu skarbowego czy ze względu na fakt zwolnienia, nie muszę składać/wypełniać żadnych oświadczeń?
Płatnikiem podatku jest notariusz. Jeśli podatek w akcie notarialnym nie wystąpił to nie ma potrzeby składania czegokolwiek dodatkowo.
Co w przypadku gdy zakupuje dwa udziały po 1/2 w nieruchomości na licytacji komorniczej na dwóch licytacjach w terminach odbiegających od siebie 3 tygodnie. Jak traktowane jest to przy przesadzeniu własności w dwóch różnych terminach.
W mojej opinii podatek PCC2% wystąpi w pełnej wysokości. Przedmiotem postanowienia sądu o przysądzeniu własności będzie udział w nieruchomości, a nie cała nieruchomość mieszkalna. To będą dwa odrębne nabycia.
Dzień dobry, przez 4 lata byłem rezydentem podatkowym za granicą, miałem tam mieszkanie, które sprzedałem przed powrotem do Polski. Czy mogę skorzystać ze zwolnienia z podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania w Polsce?
Nie. Przy PCC2% znaczenie mają również nieruchomości posiadane za granicą.
Dzień dobry,
kupujemy naszą pierwszą nieruchomość na BK2% (nie wiem czy to cos zmienia ale może to istotne w tej sprawie).
Mieliśmy być zwolnieni z podatku PCC gdyż spełniamy wszystkie warunki. Dzisiaj, kilka dni przed podpisaniem umowy u notariusza, okazało się, że w związku z tym, że na działce, gdzie znajduje się dom, znajduje się również stary garaż (nieruchomość gospodarcza) to dyskwalifikuje to nas ze zwolnienia płacenia podatku PCC.
Notariusz zaproponował nam opłacenie podatku PCC2% a w następnym kroku ubiegać się w Skarbówce o zwrot tegoż podatku.
Czy to możliwe? Nie wiemy co robić.
Notariusz jest płatnikiem podatku i notariusz ponosi odpowiedzialność za odprowadzenie podatku, stąd w razie wątpliwości notariusze pobierają podatek. Można albo wcześniej zaopatrzyć się w interpretację indywidualną, albo tak jak poinformował notariusz zwrócić się o zwrot niesłusznie naliczonego podatku w związku z nabyciem pierwszej nieruchomości mieszkalnej.
Dzień Dobry. Czy mogę kupić mieszkanie od rodziny za 2/3 ceny rynkowej? Jest to moje pierwsze mieszkanie z żoną i powinniśmy być zwolnieni z podatku PCC. Czy w takiej sytuacji nie wystąpi przez US jakiś spór podatkowy? Z jednej strony jesteśmy zwolnie z PCC z drugiej jest to zaniżona wartoś nieruchomości
Nie ma chyba regulacji zabraniających ustalenie ceny sprzedaży poniżej wartości rynkowej. Skoro nie występuje podatek 2% to nie ma podstaw do kwestionowania jego wysokości.
Dzień dobry,
w tym tygodniu narzeczony kupił mieszkanie z rynku wtórnego, posiada udziały w domu jednorodzinnym po rodzicach (otrzymanym w spadku) w wysokości mniej niż 50%. Mieszkanie zostało zakupione bez pcc w związku że jest to zakup jego pierwszego mieszkania. Notariusz poinformował go, że urząd skarbowy może w ciągu 5 lat zakwestionować kwotę wpisaną w akcie i wezwać do jej korekty (łącznie z odsetkami) i że narzeczony może sam wcześniej złożyć wniosek do urzędu skarbowego o wycenę nieruchomości. Czy urząd może kwestionować wycenę w sytuacji gdy było zwolnienie od pcc i czy warto składać samemu wniosek do US?
US podważając deklarowaną wartość nieruchomości w akcie not. (zaniżona cena) może dochodzić wyższego podatku, ale tu podatek nie wystąpił, więc nawet zakup w rażąco zaniżonej cenie nie wywołuje skutków podatkowych.
Dzień dobry,
kilka lat temu odziedziczyłem w spadku 1/6 domu jednorodzinnego posadowionego na działce X. Następnie nastąpił podział tej działki na 2 działki: działka X1 na której posadowiony jest dom jednorodzinny oraz działka X2 niezabudowana. W akcie notarialnym zbyłem nieodpłatnie na rzecz siostry przypadającą mi 1/6 część domu na działce X1, w zamian zaś stałem się właścicielem niezabudowanej działki X2. Chciałem zakupić mieszkanie. Czy w tej sytuacji będę zwolniony z PCC2% ??
Wg mnie tak, bo warunek dziedziczenia do 50% w jednej nieruchomości mieszkalnej jest spełniony. Fakt posiadania nadal niezabudowanej działki nie ma znaczenia.
Dzień dobry. Co w przypadku, kiedy małżonkowie w trakcie małżeństwa nabyli w drodze kupna działkę, a następnie posadowiono na niej budynek do stanu surowego. Małżonkowie postanawiają się rozejść, przed rozwodem, notarialnie robią rozdzielność majątkowa i dzielą majątek. Mężowi zostaje w całości dom z działką, żona otrzymuje gotówkę i chce nabyć mieszkanie z rynku wtórnego w drodze kupna. Czy obowiązuje zwolnienie z PCC?
Jeśli jedyną posiadaną nieruchomością w przeszłości była tylko ta działa z domem w trakcie budowy to ta, można zastosować zwolnienie z PCC 2% przy nabyciu nieruchomości mieszkalnej.
Czy kupując pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, będąc w związku małżeńskim (przy czym jeden z małżonków nabył już wcześniej w ramach dziedziczenia 1/3 część domu w budowie oraz 1/3 część z 1/2 części mieszkania) będziemy zwolnieni z PCC2% na pierwsze mieszkanie?
Dzień dobry. Notariusz zdecyduje, czy pobierze podatek. Można ewentualnie potem wystąpić o zwrot do US.
Dziedziczenie w działce, na której jest dom w trakcie budowy, czyli jeszcze nie zgłoszony do użytkowania, nadal jest dziedziczeniem w nieruchomości gruntowej, a nie w domu i tego nie bierzemy pod uwagę jako elementu wykluczającego. Chyba, że w międzyczasie dom zgłoszono do użytkowania, to sytuacja zmienia się. Jeśli notariusz uzna, że jednak mamy dziedziczenie w dwóch nieruchomościach mieszkalnych, to choć w przepisie nie ma jednoznacznego wskazania, że dziedziczenie do 50% nie może dotyczyć więcej niż jednej nieruchomości, wydaje mi się, że kancelarie tak właśnie mogą to interpretować. Zawsze jednak jest ścieżka wnioskowania o zwrot podatku.
Czy jeśli kupujący mieszkanie posiadał już wcześniej działkę budowlaną niezabudowaną żadną nieruchomością, podlega zwolnieniu z PCC2% na pierwsze mieszkanie?
Tak
Dzień dobry,
czy jest możliwość skorzystania ze zwolnienia, jeśli kupuję działkę zabudowaną domem mieszkalnym i jest to mój pierwszy dom, a wraz z tą działką zabudowaną tym samym aktem będzie objęta transakcja nabycia udziału w drugiej sąsiadującej działce niezabudowanej? Czy od tej drugiej niezabudowanej działki muszę zapłacić pcc? Dodam, że udział w tej drugiej działce jest konieczny w celu przedostania się do drogi publicznej.
Proszę zapytać notariusza, który będzie przygotowywał akt notarialny, ale wydaje mi się, że zawarcie w jednym akcie dwóch transakcji nie koliduje ze zwolnieniem dla sprzedaży domu. Od udziału w działce drogowej zostanie pobrany podatek.
Dzień dobry,
a czy jeśli narzeczeni kupują swoje pierwsze mieszkanie w udziałach po 1/2 części, to również mogą skorzystać ze zwolnienia i nie płacić pcc od nabytych udziałów?
Transakcja sprzedaży obejmuje całą nieruchomość, ale notariusz może pobrać podatek z uwagi na to, iż zwolnieniu nie podlega nabycie udziału. W takiej sytuacji można wnioskować od Urzędu Skarbowego o zwrot niesłusznie naliczonego podatku, gdyż akt notarialny objął sprzedaż całej nieruchomości, a nie ma innej możliwości nabycia przez małżonków z rozdzielnością i osoby nie pozostające w związku małżeńskim jak w udziałach.
Dzień dobry,
zgodnie z nową interpretacją KIS 0111-KDIB.2-3.4014.320.2023.1.AD z 8.11.2023 r. udziały również podlegają zwolnieniu jeśli dwoje kupujących nie posiadało wcześniej nieruchomości:
„Skoro zarówno Pani, jak i Pani partner nie byli wcześniej właścicielami żadnych nieruchomości mieszkaniowych lub ww. spółdzielczego prawa własnościowego (w tym udziałów w takich nieruchomościach lub prawie) – to w takiej sytuacji przy zawieraniu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego miało zastosowanie zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, na Pani jako kupującym – nabywcy ½ udziału w ww. nieruchomości nie ciążył obowiązek zapłaty podatku z tego tytułu. Przedmiotem umowy sprzedaży jest bowiem cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. W ramach umowy sprzedaży został on nabyty na współwłasność, przez Panią i Pani partnera.”
Czyli z jednej strony KIS dopuszcza zwolnienie od sprzedaży w udziałach, ale opodatkowuje udział osoby kupującej nieruchomość z inną osobą która już miała mieszkanie (np. z rodzicami którzy uczestniczą w zakupie mieszkania aby zwiększyć zdolność) – pytanie czy nie jest to nierówne traktowanie podatników i nie podlegałoby zaskarżeniu do sądów administracyjnych?
Dziękuję bardzo za ten komentarz i wskazanie interpretacji indywidualnej w tej sprawie (praktyka była tu różna). Nie, nie jest to różne traktowanie podatników. Raczej należałoby uwagi kierować do ustawodawcy, że nie objął zwolnieniem z PCC2% również zakupu tylko udziału w nieruchomości. Ta interpretacja rozstrzyga raczej problem, czy kupując całe mieszkanie, ale w udziałach po 50% należy pod kątem podatkowym traktować transakcję jako sprzedaż całego mieszkania, czy jednak dwóch połówek. Interpretacja potwierdza, że zakup w udziałach po 50% jednym aktem not. należy traktować jako zakup całego mieszkania.
Skorzystanie z pomocy rodziców celem poprawy zdolności kredytowej nie powoduje automatycznie braku zwolnienia z PCC2% – rodzice nie muszą nabywać własności, żeby pomóc w zdolności. Mogą być współkredytobiorcami, a akt notarialny przeniesienia własności może być wyłącznie na osobę (dorosłe dziecko), która spełnia kryteria zwolnienia z PCC2%.
Witam,
Czy kupując dom w budowie (stan surowy otwarty) od osoby prywatnej będę zwolniona z tego podatku ?
Obawiam się, że podatek wystąpi, bo będzie to nabycie działki z rozpoczętą budową domu (nie ma jeszcze zgłoszenia do użytkowania domu).
Witam, a co w przypadku gdy nieruchomość zabudowana nabywają małżonkowie, ktorzy teraz mie posiadają innej nieruchomości a mieli 8 lat temu mieszkanie?
Brak zwolnienia z podatku w takiej sytuacji.
Dzień dobry,
Czy w przypadku gdy posiadam 60% mieszkania i chciałbym odkupić pozostałe 40% (tego samego mieszkania oczywiście) to czy jest to traktowane jako moje pierwsze mieszkanie i zachodzi zwolnienie z PCC 2%?
Dzień dobry. Moim zdaniem nie. Zwolnieniu nie podlegają transakcje zakupu jedynie udziału w nieruchomości oraz posiadany udział przekracza dopuszczalne 50% nabyte drogą dziedziczenia.
Dzień dobry, co w przypadku gdy jeden z małżonków chce kupić dom, jest wspólność majątkowa ale umowa będzie tylko na niego? (On nigdy nie był właścicielem domu ani mieszkania) drugi małżonek jest właścicielem domu. Czy to że jeden z małżonków kupi tylko na siebie dom, sprawi że będzie zwolniony z podatku PCC? Pozdrawiam
Jeśli do aktu notarialnego przystąpi jeden z małżonków i oświadczy, że nabywa za środki stanowiące jego majątek odrębny do majątku odrębnego to jeśli spełnia kryteria to podatek 2% nie wystąpi. Tu jednak podkreślę, że gdyby na zakup był zaciągany kredyt hipoteczny to przy wspólności majątkowej oboje małżonkowie przystępują do kredytu i wtedy nie ma mowy o zakupie za środki stanowiące majątek odrębny.
Gdyby nabycie było do majątku wspólnego to podatek wystąpi w pełnej wysokości 2% z na posiadanie własności przez jednego z małżonków.
Witam, czy w takim razie w powyższej sytuacji, gdyby przed zawarciem transakcji i zaciągnięciem kredytu, zostałaby ustanowiona rozdzielność majątkowa to możliwe byłoby zwolnienie z PCC? Dziękuję.
Dzień dobry,
Co w przypadku jeśli osoba nabywa swoje pierwsze mieszkanie w Polsca ale posiada już jedno za granicą? Oczywiście jest obywatelem PL, mieszka i pracuje w RP.
Podatek wystąpi w pełnej wysokości 2%. Nieruchomości posiadane za granicą w przypadku PCC2% liczą się.
Dzień dobry 🙂
Czy zwolnienie tyczy się również zakupu udziałów przez jedną osobę?
Wg mojej wiedzy zakup tylko udziału w nieruchomości nie podlega zwolnieniu z PCC2%.
Inna sytuacja jest, gdy transakcja dotyczy zakupu całej nieruchomości, ale po stronie nabywców mamy dwie osoby kupujące każda swój udział. Wtedy każdy z nabywców musi spełniać warunek zwolnienia z podatku.
Witam,
Co w przypadku jeśli w momencie zakupu pierwszego domu jeden zmalzonkow posiada udziały w 2 nieruchomosciach odziedziczonych po zmarłym ojcu
W jednej jest to udział 3/24=12,5%
A w drugiej 1/7 z50%=7,14%
Co w takim wypadku z podatkiem Pcc od zakupu 1 nieruchomości
Nie jestem pewna, jak do tego podejdzie notariusz. Kancelarie notarialne otrzymały wytyczne od Ministerstwa Finansów, ale nie mam dostępu do treści dokumentu.
W ustawie zmieniającej zasady PCC2% nie ma informacji, że to dziedziczenie do 50% ma dotyczyć nie więcej niż 1 nieruchomości. Jest tylko ograniczenie wielkości udziału. „chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia„
W ustawie dotyczącej Bezpiecznego Kredytu jest wyraźne sformułowanie „nie więcej niż jednego”.
Różne kancelarie notarialne mogą różnie zinterpretować tę konkretną sytuację. Jeśli notariusz pobierze podatek w pełnej wysokości 2% z uwagi na dziedziczenie w dwóch nieruchomościach może Pan wnioskować do US o zwrot niesłusznie pobranego podatku, ponieważ „wyjątek ustawowy” nie ogranicza ilości posiadanych udziałów, a jedynie ich wysokość.
Skąd informacja o tym, że prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym podlega zwolnieniu? W ustawie jest jedynie informacja o budynku, nie o nieruchomości gruntowej.
W ustawie jest sformułowanie „prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego„. Budynek mieszkalny jednorodzinny nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, nie można być co do zasady właścicielem samego budynku, bez własności działki. Własność zawsze dotyczy działki, na której posadowiony dom jednorodzinny.
Być może sformułowanie w ustawie jest nieprecyzyjne (bardziej to skrót myślowy), ale od strony prawnej dom jednorodzinny oznacza właśnie działkę z tym domem.