Zwolnienie z PCC 2% na pierwsze mieszkanie

Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym największym wydatkiem oprócz ceny nabycia jest koszt aktu notarialnego. Jednym ze składników ceny aktu notarialnego jest z kolei podatek od czynności cywilnoprawnej sprzedaży nieruchomości. Podatek ten przy umowach kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym standardowo wynosi 2% wartości rynkowej i ponosi go kupujący. Dnia 31.08.2023 r. wchodzi w życie zmiana do ustawy zwalniająca z podatku PCC 2% umowy sprzedaży dotyczące mieszkania lub domu, jeśli dla strony kupującej jest to pierwsze mieszkanie lub dom w życiu. Wyjątkiem w zakresie posiadania mieszkania lub domu jest dziedziczenie w jednej nieruchomości w udziale do 50%. Kogo obejmą nowe regulacje, na jakich zasadach i co z podatkiem PCC, gdy tylko jedna osoba spełnia kryteria?

Podstawa prawna

1. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych [Dz. U. z 2023 r. poz. 170].
2. Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw [Dz. U. z 2023 r. poz. 1463]

Przedmiot opodatkowania PCC

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych są między innymi:

1. Umowa sprzedaży lub zamiany rzeczy i praw majątkowych. Podatek dotyczy zarówno zakupu nieruchomości za gotówkę jak i na kredyt hipoteczny. Podatek nie dotyczy transakcji na rynku pierwotnym, dla których deweloper jest płatnikiem podatku VAT przy transakcji.

2. Ustanowienie hipoteki. Podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki dotyczy oczywiście tylko sytuacji finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym. Ten podatek zostaje niezależnie, czy jest to pierwsze czy kolejne mieszkanie.

Te dwa rodzaje podatku PCC najczęściej towarzyszą kredytom hipotecznym. Zmieniają się tylko zasady dla PCC od umów sprzedaży. Umowami sprzedaży nieruchomości zajmuję się w dalszej części wpisu.

Podstawa opodatkowania

Podstawą opodatkowania podatkiem PCC przy umowach sprzedaży nieruchomości jest wartość rynkowa nieruchomości deklarowana w akcie notarialnym. Najczęściej deklarowana wartość rynkowa jest równa cenie kupna-sprzedaży. Jeśli cena sprzedaży, a tym samym zadeklarowana wartość nieruchomości byłaby zaniżona urząd skarbowy może naliczyć podatek PCC od wyższej podstawy.

Stawka podatku PCC dla umów sprzedaży wynosi 2%.

Na kim ciąży obowiązek podatkowy?

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, ale płatnikiem podatku jest notariusz. Notariusz więc pobierze równowartość podatku w cenie aktu notarialnego i odprowadzi podatek do urzędu skarbowego. Jeśli mamy dwóch lub więcej kupujących odpowiedzialność za zapłatę podatku jest solidarna.

Zwolnienie z PCC 2% od 31.08.2023

Obowiązujące od 31 sierpnia 2023 roku zwolnienie z podatku PCC 2% dotyczy danej czynności, a nie strony czynności cywilnoprawnej. Zwolnione z podatku są więc umowy sprzedaży:

• prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
• prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

To pod warunkiem, że kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, które w dniu sprzedaży oraz w przeszłości nie posiadały żadnego z tych praw z wyjątkiem posiadania udziału w nieruchomości nie większego niż 50% i nabytego w drodze dziedziczenia. W tym przypadku (w przeciwieństwie do Bezpiecznego Kredytu 2%) brak posiadania nieruchomości mieszkalnej dotyczy również nieruchomości poza granicami RP.

Warunek braku własności mieszkania lub domu oraz braku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu dotyczy wszystkich kupujących, jeśli sprzedaż ma być zwolniona z PCC.

Zakup za gotówkę również zwolniony z PCC 2%

Zwolnienie z podatku 2% od czynności cywilnoprawnej umowy sprzedaży mieszkania lub domu jest niezależne od tego, czy swoje pierwsze mieszkanie lub dom nabywasz za gotówkę, czy za środki z kredytu mieszkaniowego. Źródło finansowania zakupu jest drugorzędne.

Małżeństwo ze wspólnością, gdy tylko jeden małżonek  spełnia warunki zwolnienia z PCC 2%

W przypadku nabycia przez małżonków ze wspólnością majątkową (zakładając, że tylko jeden spełnia warunki zwolnienia z PCC2%) do majątku wspólnego podatek PCC wystąpi w pełnej wysokości 2%. Wystarczy, że jeden nabywca nie spełnia warunków zwolnienia i cała transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku 2%. 

Nabycie w udziałach a zwolnienie z PCC2%

Małżonkowie z rozdzielnością majątkową albo osoby nie pozostające w związku małżeńskim nabywając wspólnie nieruchomość nabywają ją w udziałach. Pomimo, że przedmiotem aktu notarialnego jest sprzedaż całej nieruchomości to od strony prawnej nie można w takiej sytuacji nabyć mieszkania lub domu inaczej, jak tylko w udziałach. Podatek 2% jest naliczany od wartości rynkowej przedmiotu umowy sprzedaży (całego domu lub mieszkania). Jeśli zakup następuje w udziałach to notariusz ujmuje ten koszt w akcie notarialnym jako jedną pozycję, bez dzielenia na podatek od każdego z udziałów.

Interpretacja i praktyka postępowania kancelarii notarialnych są w tym względzie niekorzystne dla nabywców.

Nabycie udziału w nieruchomości nie podlega zwolnieniu z podatku PCC 2%. W tym również, gdy akt notarialny obejmuje sprzedaż całej nieruchomości, ale w udziałach. 

Niezależnie więc, czy oboje nabywców spełnia warunki zwolnienia z PCC2%, czy tylko jeden z nich na dziś każde nabycie w udziałach wiąże się z zapłatą podatku od czynności cywilno-prawnej sprzedaży nieruchomości. Niezależnie od tego, że sprzedający zbywa prawo własności do całego mieszkania lub domu, to sposób nabycia tego prawa po drugiej stronie decyduje o interpretacji przepisów.

Osobiście nie zgadzam się z interpretacją przepisów, ale taka jest rzeczywistość na dziś.

Odpowiedź z Krajowej Informacji Skarbowej

“Zwolnieniem objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Nie podlega zatem zwolnieniu sprzedaż jedynie udziału/udziałów w takich prawach.” [28.09.2023]

Zwolnienie z PCC2% na pierwsze mieszkanie – podsumowanie

Zwolnienie z PCC2% na pierwsze mieszkanie lub dom? TAK, ale tylko dla singla lub małżeństw ze wspólnością majątkową. Małżonkowie z rozdzielnością majątkową, rodzice wspólnego dziecka i związki partnerskie nadal muszą być przygotowani na większy wydatek w kancelarii notarialnej. Czy taki był zamysł ustawodawcy?

Interpretacje mają jednak to do siebie, że potrafią się zmieniać bez zmiany samym przepisów. Stąd nie pozostaje nic innego jak czekać na zmianę interpretacji. W międzyczasie można złożyć wniosek do Urzędu Skarbowego o zwrot niesłusznie pobranego podatku z uwagi na to, że akt notarialny objął sprzedaż całej nieruchomości. 

Wpis zaktualizowany 28.09.2023 zgodnie z aktualną praktyką kancelarii notarialnych.

Jeśli ten blog kredytowy i wpis były dla Ciebie pomocne możesz podziękować opinią w Google.

Bożena Myszczyszyn, Pośrednik kredytowy Poznań