Nowelizacja Rekomendacji S czerwiec 2023. Zdolność kredytowa Bezpieczny Kredyt.

Rzutem na taśmę tuż przed uruchomieniem programu rządowego Pierwsze Mieszkanie Komisja Nadzoru Finansowego znowelizowała Rekomendację S. Rekomendacja S reguluje rynek kredytów hipotecznych od 2006 roku i od tego czasu przechodziła szereg zmian. Ostatnia zmiana z 19 czerwca 2023 odnosi się między innymi do kwestii wkładu własnego i zasad liczenia zdolności kredytowej, w tym dla kredytu hipotecznego z dopłatami do rat. Bufor dodawany do oprocentowania, przy którym bank liczy zdolność kredytową, zależny nie tylko od rodzaju oprocentowania, ale również od okresu stałej stopy i okresu kredytowania. Co zawiera nowelizacja Rekomendacji S z czerwca 2023 i w jakim terminie banki powinny wdrożyć zmiany?

Co obejmują czerwcowe zmiany w Rekomendacji S

1. Dodanie zapisów odnoszących się do gwarantowanych kredytów mieszkaniowych objętych programem rządowym. Mówimy zarówno o Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym (pierwotna nazwa Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy), jak i o Bezpiecznym Kredycie. W obu tych kredytach można bowiem skorzystać z gwarancji BGK brakującego wkładu własnego.
2. Uwzględnienie zapisów dotyczących Bezpiecznego Kredytu 2%.
3. Kwestie zdolności kredytowej i przyjmowanego buforu na wzrost stóp procentowych.
4. Ryzyko związane z przedterminową spłatą kredytów hipotecznych.
5. Obowiązki informacyjne wobec klienta dotyczące ryzyk związanych z kredytem hipotecznym.

Rekomendacja S czerwiec 2023 – TERMIN

Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) wyznaczyła bankom czas maksymalnie do 1 lipca 2024 roku na dostosowanie swojej działalności do zmian wprowadzonych nowelizacją rekomendacji S.

Banki, które ofertę Bezpiecznego Kredytu wprowadziły z początkiem lipca 2023 w ekspresowym tempie dostosowały zasady liczenia zdolności kredytowej i kalkulatory na potrzeby programu rządowego.

Kredyt gwarantowany i LTV

Od 2017 roku przy kredycie hipotecznym wymagany jest wkład własny na poziomie minimum 20%. Niższy wkład własny, nie mniej niż 10%, ma zastosowanie w przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub zastosowania zabezpieczenia. Zabezpieczeniem brakującego wkładu własnego może być blokada środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.  Zgodnie z wyjaśnieniami KNF oczekiwania nadzoru spełnia również zabezpieczenie ustanowione na środkach gromadzonych na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). W praktyce jednak w bankach funkcjonuje tylko ubezpieczenie niskiego wkładu.

Nowelizacja Rekomendacji S z czerwca 2023 wprowadza zmiany:

1. Dla kredytów z gwarancją BGK brakującego wkładu własnego maksymalna wartość wskaźnika LtV (kredyt do wartości) wynosi 100%. To z uwzględnieniem poziomu wkładu własnego i wysokości gwarancji wynikających z zapisów Ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%.
2. Jeśli suma kredytu objętego gwarancją oraz wkładu własnego kredytobiorcy jest nadal poniżej 20% wartości nieruchomości bank dla różnicy może zastosować:

• ubezpieczenie brakującego wkładu własnego;
• zabezpieczenie w postaci blokady środków, zastawu (analogicznie jak dla standardowych kredytów);
• przeniesienie określonej kwoty na własność banku;
• przeniesienie środków zgromadzonych na IKE, IKZE.

Czy można łączyć gwarancję BGK z ubezpieczeniem niskiego wkładu?

Jeśli maksymalna kwota gwarancji BGK tj. 100.000 zł nie pokrywa wymaganych 20% wkładu własnego to zapisy znowelizowanej Rekomendacji S z czerwca 2023 wskazują na możliwość zastosowania analogicznego ubezpieczenia lub zabezpieczeń jak dla pozostałych kredytów hipotecznych.

Jest dopuszczalne (zgodnie z Rekomendacją S) skorzystanie z gwarancji BGK brakującego wkładu, a gdy ta nie pokrywa 20% wkładu własnego dodatkowo z ubezpieczenia niskiego wkładu. Na razie tylko w teorii.

Banki od 1 marca 2023 przyjęły zasadę „nie łączymy gwarancji BGK z ubezpieczeniem niskiego wkładu”. To stanowisko banków wynika z zapisu ustawy o rodzinnym i bezpiecznym kredycie, który wskazuje tylko na gwarancję:

„W przypadku, gdy wkład własny kredytobiorcy jest niższy niż 20% całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany rodzinny kredyt mieszkaniowy albo bezpieczny kredyt 2%, część tego kredytu, stanowiąca różnicę między kwotą odpowiadającą 20% całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany ten kredyt, a wkładem własnym kredytobiorcy, jest objęta gwarancją.”

Przykłady zgodne z Rekomendacją S:

[1] Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (brak ograniczenia kwotowego).

• Cena 700.000 zł
• 20% = 140.000 zł
• Gwarancja BGK obejmuje 100.000 zł
• Środki własne 0 zł

Bank dla pozostałej kwoty 40.000 zł brakującego wkładu własnego mógłby zastosować ubezpieczenie niskiego wkładu i udzielić kredytu na 100% LtV w kwocie 700.000 zł. Na dziś jednak bank będzie wymagał wkładu własnego w kwocie 40.000 zł. Kredyt wyniesie maksymalnie 660.000 zł.

[2] Bezpieczny Kredyt dla Małżeństwa

• Cena 600.000 zł
• 20% = 120.000 zł
• Gwarancja BGK = 100.000 zł
• Środki własne 0 zł

Bank dla pozostałej kwoty 20.000 zł brakującego wkładu własnego mógłby zastosować ubezpieczenie niskiego wkładu i udzielić kredytu na 100% LtV w kwocie 600.000 zł. Na dziś bank wymaga w takiej sytuacji wniesienia 20.000 wkładu własnego. Kredyt wtedy wyniesie maksymalnie 580.000 zł.

W praktyce na dziś oferta żadnego banku nie pozwala skorzystać z ubezpieczenia niskiego wkładu dla kredytów objętych gwarancją BGK.

Zdolność kredytowa dla Bezpiecznego Kredytu 2%

Zgodnie z czerwcową nowelizacją Rekomendacji S banki szacują zdolność kredytową dla Bezpiecznego Kredytu 2% w oparciu o ratę kredytu pomniejszoną o dopłatę. Czy słusznie?

Biorąc pod uwagę, że w symulacjach rata równa po okresie dopłat jest wyższa niż pierwsza rata malejąca po dopłacie oraz biorąc pod uwagę ryzyko braku dopłaty do opóźnionej raty takie podejście jest co najmniej dyskusyjne. Na to nakłada się dodatkowo ryzyko wysokiego wskaźnika LtV.

Przykład

Singiel z dochodem 6100 zł netto, bez zobowiązań, w Bezpiecznym Kredycie 2% posiada zdolność kredytową na kwotę 500.000 zł. Ten sam Singiel z tym samym dochodem dla kredytu standardowego ma zdolność 300.000 zł dla rat malejących lub 380.000 zł dla rat równych. Tym samym taki kredytobiorca może się ubiegać o kredyt w programie rządowym w kwocie o ponad 30% wyższej niż mógłby otrzymać na rynkowych warunkach.

Bufor stopy procentowej

Jak zmieniał się bufor dodawany do oprocentowania na potrzeby kalkulacji zdolności kredytowej?

1. Rekomendacja S (w poprzedniej wersji) wskazywała na bufor minimum 2,50 p.p. dla potrzeb szacowania zdolności kredytowej.
2. Pismem z dnia 07.03.2022 KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) podniósł bufor do poziomu 5,00 punktów procentowych. Ta zmiana zaczęła obowiązywać od 01 kwietnia 2022 roku. Stąd marzec 2022 to miesiąc ze stosunkowo dużą ilością wniosków o kredyt hipoteczny.
3. Pismem z dnia 07.02.2023 KNF obniżył wymagania. Dla kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem banki mogły wrócić do buforu 2,5 p.p. (zgodnie z poziomem, który nadal widniał w Rekomendacji S). Dla kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem bufor powinien być wyższy niż 2,50 p.p. Jednocześnie jednak banki same powinny ustalić poziom akceptowalnego ryzyka.
4. Kolejna zmiana to nowelizacja Rekomendacji S z czerwca 2023.

Nowelizacja Rekomendacji S z czerwca różnicuje sposób wyznaczania buforu zależnie od rodzaju oprocentowania, okresu kredytowania i długości okresu stałej stopy. W miejsce równego buforu dla wszystkich pojawiły się wzory.

Nowy bufor dla kredytów o stałej stopie procentowej

Bx = 2,5 p.p. * [(T-x)/(T-60)]^w

Bx – bufor przy tenorze stałej stopy o długości x (w miesiącach)
T – okres zapadalności kredytu (w miesiącach)
x – długość tenoru stałej stopy, przy czym x = <60;T>
w – współczynnik korekty wykładniczej bufora wynoszący 1

Dla Bezpiecznego Kredytu 2% uwzględnia się okres 120 miesięcy stałej stopy, pomimo że oprocentowanie będzie ustalane w dwóch okresach po 60 miesięcy.

Kredyt hipoteczny z 5-letnią stałą stopą procentową obowiązuje bufor na poziomie dokładnie 2,50 p.p.. Dla kredytów z 7-letnią lub 10-letnią stałą stopą procentową nowe minimalne bufory stopy procentowej przedstawia tabelka:

Tym samym, im krótszy okres kredytowania oraz im dłuższy okres stałej stopy tym niższy bufor stopy procentowej może zastosować bank.

Rekomendacja S czerwiec 2023 i bufor dla zmiennej stopy procentowej

Dla oprocentowania zmiennego również mamy wzór, a sam bufor banki powinny wyznaczać przynajmniej raz w miesiącu.

MAX(5 p.p. – SBC; 2,5 p.p.) + σ

SBC to aktualna główna stopa procentowa właściwego banku centralnego. Dla kredytów hipotecznych w PLN jest to stopa referencyjna NBP (na dzień 21.08.2023 poziom 6,75 p.p.).

σ = 1,5 p.p., gdy odchylenie standardowe SBC za ostatnie 100 dni roboczych jest większe lub równe 0,5 p.p. oraz ostatnia dostępna wartość stopy procentowej jest wyższa niż średnia za ostatnie 100 dni roboczych.

σ = 0 p.p. w pozostałych przypadkach

Bufor stopy procentowej dla kredytów ze zmienną stopą procentową nie może być niższy niż 2,5 p.p.. Jeśli uwzględnić odchylenie to bufor dla kredytów hipotecznych oprocentowanych zmienną stopą wyniesie 4 p.p..

Gdybyśmy z kolei mieli powtórkę z niskich stóp procentowych i stopa referencyjna NBP wróciłaby do poziomu 0,10 p.p. to bufor na potrzeby liczenia zdolności kredytowej przy oprocentowaniu zmiennym wyniósłby 4,90 p.p.

Rekomendacja S czerwiec 2023 i „apetyt na ryzyko”

Szacując „apetyt na ryzyko” bank istotnie zaangażowany w kredyty hipoteczne powinien uwzględnić również potencjalny wpływ nadpłat kredytu hipotecznego.

Relacje z klientami, czyli obowiązki informacyjne

Do obowiązków informacyjnych wobec kredytobiorcy dochodzą dwa nowe elementy:

1. Informacja o konsekwencjach spadku wartości nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu. Symulacje powinny uwzględnić dwa scenariusze:

• Najwyższy spadek cen nieruchomości odnotowany w okresie równym planowanemu okresowi kredytowania.
• Spadek cen nieruchomości odnotowany w okresie I kwartał 2008 r. do IV kwartał 2012 r.

2. Dla Bezpiecznego Kredytu 2% informacja o limicie dopłat oraz ryzyku wzrostu oprocentowania po ustaniu okresu dopłat.
   

Zmienia się sposób informowania o ryzyku zmiennej stopy procentowej. Bank powinien zaprezentować ratę uwzględniając:

1. Aktualny poziom stóp procentowych.
2. Wskaźnik referencyjny na poziomie 3, 5 i 10 p.p. (plus marża).
3. Wzrost oprocentowania kredytu o 400 punktów bazowych.
4. Wzrost oprocentowania kredytu odpowiadający różnicy między minimalnym a maksymalnym oprocentowaniem za okres równy okresowi kredytowania. Gdy brak danych historycznych bank uwzględnia najdłuższy dostępny okres. Przed zmianą w tym miejscu mieliśmy okres 12 miesięcy.

Rekomendacja S czerwiec 2023 – PODSUMOWANIE

Na dostosowanie sposobu działania do znowelizowanej Rekomendacji S banki otrzymały rok czasu. Niektóre zmiany będą więc widoczne stosunkowo szybko, na inne trzeba będzie zaczekać.

Opracowanie własne na podstawie:

Pismo KNF wprowadzające nowelizację Rekomendacji S

Rekomendacje KNF

Jeśli potrzebujesz wsparcia w ubieganiu się o kredyt hipoteczny, zapraszam do współpracy,

Bożena Myszczyszn, Ekspert hipoteczny Poznań