Najczęściej kredytem hipotecznym finansujemy zakup mieszkania lub domu. Jednak umowa kupna-sprzedaży to nie jest jedyna forma przeniesienia własności możliwa do skredytowania. Sfinansować kredytem hipotecznym możesz również zniesienie współwłasności ze spłatą, podział majątku wspólnego, czy też zamianę nieruchomości za dopłatą. Kwestię zamiany mieszkań lub mieszkania na dom jako celu kredytu hipotecznego poruszam w tym wpisie. Umowy zamiany mieszkań lub domów to rzadkie transakcje, ale się zdarzają.
Sprzedajesz, kupujesz, a może zamiana?
Jeśli spotkają się dwie strony transakcji, z których jedna sprzedaje nieruchomość z myślą o kupnie mniejszej, a druga strona odwrotnie, sprzedaje mniejszą nieruchomość z myślą o większej nieruchomości to możliwa jest również zamiana nieruchomości za dopłatą. Na kwotę dopłaty do droższej nieruchomości możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny analogicznie jak przy zwykłym kredycie na zakup.
To oczywiście pod warunkiem, że zamieniane nieruchomości spełniają oczekiwania obu stron transakcji.
Umowy zamiany nieruchomości zdarzają się stosunkowo rzadko. W mojej kilkunastoletniej praktyce w kredytach hipotecznych procesowałam wnioski dotyczące umów zamiany zaledwie kilka razy.
Co zawiera akt notarialny zamiany nieruchomości?
Akt notarialny zamiany nieruchomości różni się od aktu notarialnego kupna-sprzedaży głównie tym, że przy umowie zamiany każda ze stron transakcji występuje w roli zarówno kupującego jak i sprzedającego. W akcie notarialnym określa się oddzielnie wartość każdej z nieruchomości oraz ustala kwotę dopłaty za droższą nieruchomość.
Na kwotę dopłaty zaciągasz kredyt hipoteczny, a bank uruchamia środki na konto sprzedającego (poprzedniego właściciela) wskazane w akcie. Przy umowie zamiany tylko jedna ze stron dopłaca za nieruchomość.
Jaki podatek PCC przy zamianie nieruchomości?
Przy umowie zamiany notariusz pobierze podatek od czynności cywilnoprawnej sprzedaży nieruchomości w wysokości 2% analogicznie jak przy umowach kupna-sprzedaży. Inna jest jednak podstawa opodatkowania. Przy akcie notarialnym zamiany nie będzie też zwolnienia z PCC2%, bo obie strony transakcji są właścicielami nieruchomości mieszkalnej. Za zapłatę podatku PCC odpowiadają przy zamianie solidarnie obie strony transakcji.
PCC przy zamianie mieszkania na mieszkanie
Przy zamianie mieszkania na mieszkanie podstawą opodatkowania podatkiem PCC jest różnica w wartości obu mieszkań. Mówimy zarówno o lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość jak i o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego.
PCC przy zamianie mieszkania na dom
Zamiana mieszkania na dom jednorodzinny wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnej sprzedaży od wartości droższej nieruchomości, czyli prawdopodobnie od wartości domu.
Zamiana nieruchomości na kredyt – dokumenty
Dokumenty do kredytu hipotecznego przy zamianie nieruchomości są analogiczne jak przy zakupie mieszkania lub domu. Podstawowym dokumentem jest umowa przedwstępna i tę sugeruję sporządzić u notariusza. Do banku dostarczasz oczywiście dokumenty nabywanej nieruchomości, a nie tej, którą dajesz w rozliczeniu.
Jeśli o kredyt hipoteczny ubiegasz się za moim pośrednictwem pełną listę dokumentów otrzymasz po przeanalizowaniu transakcji. Poglądowo potrzebne dokumenty sprawdzisz w tym wpisie:
Dokumenty do kredytu hipotecznego
Co, gdy strona umowy zamiany ma kredyt hipoteczny?
Uzyskanie kredytu hipotecznego na sfinansowanie umowy zamiany nieruchomości jest również możliwe, gdy jedna z nieruchomości jest obciążona kredytem hipotecznym. Każda tego typu sytuacja wymaga jednak indywidualnej analizy.
Przykład:
- Sprzedający jest właścicielem domu o wartości 800.000 zł. [A]
- Przyszły kredytobiorca jest właścicielem mieszkania o wartości 500.000 zł. [B]
- Mieszkanie zostanie przekazane w rozliczeniu za dom i dodatkowo dopłata wynosi 300.000 zł.
- Kredytobiorca zaciąga nowy kredyt hipoteczny w kwocie 300.000 zł. Wkładem własnym będzie równowartość danego w rozliczeniu mieszkania.
Kredyt sprzedającego, czyli drugiej strony umowy zamiany
Jeśli nabywany w ramach umowy zamiany dom jest obciążony kredytem hipotecznym sprzedającego to finansowanie będzie możliwe, jeśli zadłużenie nie przekracza kwoty dopłaty za nieruchomość. Przy wyższym zadłużeniu sprzedający musiałby nadpłacić kredyt z własnych środków. Bank uruchamia środki na konto wskazane do całkowitej spłaty kredytu sprzedającego (w przykładzie właściciela domu).
Kredyt nabywcy obciążający nieruchomość dawaną w rozliczeniu
Dajesz mieszkanie w rozliczeniu za dom, ale mieszkanie też było na kredyt?
Punktem wyjścia będzie wymagany wkład własny do kredytu hipotecznego ze strony banku finansującego umowę zamiany. Jeśli bank wymaga 20% wkładu własnego to maksymalna kwota kredytu nie może przekroczyć 80% wartości domu (ceny w umowie zamiany).
Wracając do przykładu maksymalny kredyt wynosi 640.000 zł, w tym:
- Kwota 300.000 zł stanowi dopłatę za dom
- Kwota 340.000 zł to maksymalna kwota jaką możesz przeznaczyć na refinansowanie swojego własnego kredytu obciążającego mieszkanie.
Tu będzie analogiczna sytuacja. Jeśli saldo zadłużenia kredytu obciążającego mieszkanie (dawanego w rozliczeniu) jest wyższe niż dopuszczalna kwota, którą możesz przenieść pod zabezpieczenie nabywanego domu, niezbędna będzie nadpłata z własnych środków.
Zamiana mieszkań na kredyt i dodatkowy cel
Remont
Przy zamianie mieszkań lub domów możesz jako drugi cel kredytu dodać remont. Analogicznie jak w innych kredytach hipotecznych robisz kosztorys remontu na druku banku, a bank oszacuje wartość kredytowanej nieruchomości z uwzględnieniem stanu po remoncie.
Refinansowanie zadatku, zaliczki
Nie tylko remont możesz uwzględnić przy finansowaniu umowy zamiany. Jeśli zamiana wiązała się z wpłatą po Twojej stronie zaliczki lub zadatku, a bank dopuszcza taką możliwość, możesz zrefinansować w umowie kredytowej zapłacony zadatek lub zaliczkę. Refinansowanie zadatku lub zaliczki polega na tym, że bank przelewa równowartość zapłaconej wcześniej sprzedającemu kwoty na Twoje konto. Tym samym kredyt możesz uzyskać na pełną kwotę dopłaty za nieruchomość.
Zamiana mieszkań na kredyt – podsumowanie
Kredyt hipoteczny najczęściej zaciągany jest na okres 25 lat, ale faktyczna „żywotność” umowy kredytowej bywa znacznie krótsza. Już po kilku latach część kredytobiorców wraca po kolejny kredyt, gdyż ich potrzeby mieszkaniowe zmieniły się. Najczęściej wiąże się to ze sprzedażą poprzedniej nieruchomości i nowym kredytem mieszkaniowym na zakup większego mieszkania lub domu. Zdarzają się jednak również umowy zamiany. Jeśli szukając dla siebie większej nieruchomości okaże się, że w Twoim przypadku sprzedający jest zainteresowany zamianą to już wiesz, że jest to możliwe na kredyt hipoteczny. Przy formalnościach związanych z kredytem możesz liczyć na moją pomoc i współpracę. Taki kredyt może objąć nie tylko zakup, czyli pokrycie kwoty dopłaty za nieruchomość, ale również remont, refinansowanie zadatku, a nawet refinansowanie innego kredytu hipotecznego.
Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań.
