Podatki w nieruchomościach, czyli FISKUS na drodze kredytu hipotecznego

Podatki w nieruchomościach to obszerny temat, stąd zasygnalizuję tylko te kwestie, które bezpośrednio zahaczają o obszar finansowania nieruchomości kredytem hipotecznym. Kupujesz nieruchomość, sprzedajesz nieruchomość, wpisujesz hipotekę, spłacasz kredyt, dostajesz darowiznę, dziedziczysz nieruchomość, znosisz współwłasność. Z każdą z tych czynności może wiązać się podatek. Poniższy wpis stanowi tylko ogólną wskazówkę co do kwestii, którym być może powinieneś się przyjrzeć. W razie wątpliwości przeszukaj Portal Podatnika, skontaktuj się z infolinią Krajowej Informacji Skarbowej, zapytaj własny urząd skarbowy lub zasięgnij porady Doradcy Podatkowego np. TUTAJ.

[1] Podatek od umowy kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym

Przy zakupie mieszkania lub domu na rynku wtórnym zapłacisz podatek od czynności cywilnoprawnej umowy sprzedaży w wysokości 2% ceny określonej w akcie notarialnym. Podatnikiem jesteś Ty jako kupujący, płatnikiem podatku jest notariusz i doliczy go do kosztu aktu notarialnego kupna-sprzedaży nieruchomości.

Na rynku pierwotnym w większości podatek PCC 2% nie występuje. Wynika to z faktu, że po drugiej stronie masz przedsiębiorcę, który przy transakcji jest podatnikiem VAT.

[2] Podatek od umowy zamiany nieruchomości

Zamiast kupić mieszkanie lub dom na kredyt hipoteczny możesz się zamienić nieruchomościami. Kredyt hipoteczny będzie wtedy na różnicę w cenie, jeśli z Twojej strony wymagana jest dopłata. Przy umowie zamiany w akcie notarialnym notariusz pobierze podatek PCC 2% podobnie jak przy umowie sprzedaży. Różnica będzie natomiast w podstawie opodatkowania.

Jeśli zamieniasz mieszkanie za mieszkanie to podatek PCC 2% należny będzie od różnicy w wartości mieszkań. Podatnikami są strony umowy zamiany, płatnikiem podatku notariusz.

Przy zamianie mieszkania na dom podstawą opodatkowania podatkiem PCC nie będzie różnica w cenie, ale wartość droższej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy zamiany. Zwykle droższą nieruchomością jest dom, więc podatek 2% byłby pobrany w akcie notarialnym od ceny domu. Podatek nadal solidarnie obciąża strony umowy zamiany, stąd muszą się one umówić, kto i w jakiej wysokości ponosi ciężar podatku. Płatnikiem podatku jest notariusz.

[3] Nabycie poprzez zniesienie współwłasności ze spłatą

Akt notarialny zniesienia współwłasności możesz podpisać w sytuacji, gdy jesteś właścicielem udziału w nieruchomości i spłacasz właściciela pozostałych udziałów. Na spłatę możesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. To może dotyczyć współwłasności w związkach partnerskich, małżonków z rozdzielnością majątkową, ale nie tylko. Kwestie zniesienia współwłasności ze spłatą często dotyczą też nieruchomości nabytych w drodze spadku.

Umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności podlegają opodatkowaniem podatkiem PCC w wysokości 2% w części dotyczącej spłat lub dopłat. Jeśli jednak nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym i przejmujesz na siebie spłatę tego kredytu to podstawa opodatkowania będzie umniejszona o wartość zadłużenia obciążającego nieruchomość.

[4] Darowizna środków pieniężnych na wkład własny

Do kredytu mieszkaniowego wymagany jest wkład własny, minimum 10%, ale w większości banków jest to 20%. Ten wkład własny w wielu przypadkach pochodzi z darowizn środków pieniężnych od najbliższej rodziny.

Zależnie od grupy podatkowej i relacji do darczyńcy kwota darowizny może się mieścić w kwocie wolnej od podatku lub w określonych sytuacjach możesz skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadku i darowizn. Aby skorzystać ze zwolnienia z podatku musisz pamiętać, aby darowizna wpłynęła na Twoje konto przelewem z tytułem „darowizna”. Dodatkowo masz 6 miesięcy na złożenie do Urzędu Skarbowego deklaracji SD-Z2.

W tym miejscu warto rozróżnić kwestie grup podatkowych i kwestie kręgu osób, dla których można zastosować przepisy dotyczące zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.

Grupy podatkowe

I grupa podatkowa:

małżonek, wstępni, zstępni, pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa

II grupa podatkowa:

zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych

III grupa podatkowa:

pozostali nabywcy

Kwota darowizny wolna od podatku:

Grupa podatkowa decyduje o kwocie darowizny wolnej od podatku, czyli takiej, której nie trzeba zgłaszać do US:

• 9637 zł dla osób z I grupy podatkowej
• 7276 zł dla osób z II grupy podatkowej
• 4902 zł dla osób z III grupy podatkowej

Całkowite zwolnienie z podatku od darowizny

Jeśli darowizna przekracza kwotę wolną to całkowite zwolnienie z podatku od darowizny ma zastosowanie do najbliższej rodziny: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo.

W grupie osób, dla których można uzyskać całkowite zwolnienie z podatku od darowizny nie ma teściów, zięcia, czy synowej, stąd aby uniknąć podatku przy darowiźnie przeznaczonej przykładowo dla młodego małżeństwa trzeba taką darowiznę przekazać do majątku odrębnego własnego dziecka z pominięciem zięcia czy synowej. Następnie małżonkowie między sobą mogą już przekazać darowiznę korzystając ze zwolnienia z podatku.

[5] Pożyczka gotówkowa a PCC

Jeśli masz zamiar pożyczyć pieniądze od rodziny na wkład własny do kredytu hipotecznego to musisz wiedzieć od dwóch rzeczach:

[1] Wkład własny do kredytu mieszkaniowego nie może pochodzić z kredytów, pożyczek i innych źródeł zwrotnych. Jeśli bank stwierdzi, że pożyczyłeś pieniądze otrzymasz decyzję negatywną.

[2] Niezależnie od wymogów przy kredycie mieszkaniowym pożyczka, również wśród najbliższych, wiąże się z podatkiem. Jeśli chcesz skorzystać ze zwolnienia od podatku powyżej kwoty wolnej pamiętaj o złożeniu deklaracji PCC w terminie 14 dni.

Przy jednym z prowadzonych tematów hipotecznych dziewczyna zapłaciła transzę do dewelopera zamiast swojego chłopaka, który był nabywcą nieruchomości. Taka krótka pożyczka pomiędzy partnerami. Chłopak po kilku dniach pieniądze dziewczynie oddał. Nie rób takich rzeczy! Po pierwsze nie możesz udokumentować wniesienia wkładu własnego do kredytu mieszkaniowego w formie przelewu, bo są tam dane osoby nie związanej z nieruchomością. Po drugie, nawet krótka pożyczka powoduje konsekwencje podatkowe i konieczność złożenia w terminie 14 dni deklaracji podatkowej. Lepiej w takiej sytuacji byłoby uzgodnienie z deweloperem zapłaty z 2-3 dniowym spóźnieniem.

[6] Podatek PCC od czynności ustanowienia hipoteki na nieruchomości

Kwota niewielka, bo 19 zł, ale musisz pamiętać, że czynność ustanowienia hipoteki również wiąże się z podatkiem. Masz na złożenie deklaracji podatkowej 14 dni od daty podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Bank uwzględnia w szacunkowym koszcie kredytu hipotecznego podatek PCC od hipoteki 19 zł, ale nie weryfikuje i nie odpowiada za złożenie deklaracji i zapłatę podatku. To wyłącznie obowiązek kredytobiorcy.

Jeśli nabywasz nieruchomość na rynku wtórnym i hipotekę wpiszesz w treści aktu notarialnego to również notariusz pobierze podatek od czynności ustanowienia hipoteki.

Jeśli z kolei nabywasz nieruchomość na rynku pierwotnym to zwykle najpierw jest akt notarialny i dopiero na jego podstawie bank przygotowuje dokumenty do wpisu hipoteki, które składasz w sądzie. Prawidłowo w tym momencie bank powinien przypomnieć również o obowiązku zapłaty podatku PCC-3 w wysokości 19 zł.

Zdarza się, że klienci zajęci wykańczaniem nieruchomości, przeprowadzką i mnóstwem innych spraw zapominają o tym obowiązku. Jeśli przypomnisz sobie po terminie to koniecznie do deklaracji podatkowej dołącz  „czynny żal” w formie oświadczenia.

[7] Akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku

Nieruchomość może być odziedziczona w drodze spadku. Dokumentem poświadczającym nabycie spadku będzie akt notarialny poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Kupując nieruchomość na rynku wtórnym możesz spotkać się z sytuacją, że zbywca prawo własności uzyskał właśnie w drodze spadku. W takiej sytuacji notariusz do aktu notarialnego będzie wymagał zaświadczenia z Urzędu Skarbowego potwierdzającego uregulowanie podatku od spadku i darowizn ze strony zbywcy lub brak podatku. Samo postanowienie o nabyciu spadku lub akt dziedziczenia nie „załatwiają” spraw podatkowych. Jeśli zbywca miał prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku, ale nie dopełnił wymogów formalnych w postaci złożenia deklaracji SD-Z2 do urzędu skarbowego może okazać się, że ma podatek do zapłaty. Sporadycznie zdarza się, że również bank udzielający kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, gdzie po stronie zbywcy mamy nabycie w formie spadku, może poprosić do wniosku kredytowego o zaświadczenie potwierdzające uregulowanie podatku od spadku i darowizn.

Podobnie jak przy darowiźnie, w przypadku spadków mamy te same grupy podatkowe dla kwoty wolnej od podatku i tylko najbliższa rodzina w przypadku chęci skorzystania z całkowitego zwolnienia z podatku.

Możliwe również, że sam nabyłeś nieruchomość w drodze spadku i bierzesz kredyt na remont lub na spłatę pozostałych spadkobierców. W takiej sytuacji bank będzie również weryfikował, czy uregulowałeś podatek od spadków i darowizn. Zwolnienie z podatku od osób najbliższych wymaga bowiem złożenia w terminie 6 miesięcy deklaracji SD-Z2 do Urzędu Skarbowego

[8] Akt notarialny darowizny nieruchomości

Podstawą nabycia nieruchomości po stronie zbywcy może być akt notarialny darowizny. W takiej sytuacji już nie ma potrzeby dodatkowej weryfikacji formalności związanych z podatkiem od darowizny. Kwestie podatkowe „załatwia” akt notarialny.

To samo dotyczy sytuacji, gdy Ty jako właściciel nieruchomości nabytej w formie darowizny bierzesz kredyt hipoteczny np. na remont nieruchomości. Kwestie podatkowe są uregulowane w akcie darowizny.

Jedyne o czym musisz pamiętać to to, że bank będzie sprawdzał akt notarialny darowizny, czy nie ma w jej treści ustanowionych służebności osobistych na rzez darczyńcy. Jeśli byłaby służebność osobista np. służebność zamieszkiwania, to nawet jeśli nie jest ujawniona w księdze wieczystej konieczne do kredytu hipotecznego będzie notarialne zrzeczenie się służebności.

[9] Podatki w nieruchomościach – czy spłata rat kredytu przez rodziców jest darowizną?

Zdarza się, że w przypadku braku zdolności kredytowej u „młodych” do kredytu hipotecznego przystępują inne osoby. Najłatwiej do kredytu wciągnąć rodziców. Osoby przystępujące do kredytu hipotecznego tylko celem poprawy zdolności kredytowej nie muszą być właścicielami nabywanej nieruchomości i najczęściej nie są. Formalne uczestnictwo w umowie kredytu hipotecznego dla pozytywnej oceny ze strony banku to jedno, a faktyczna spłata rat kredytu to drugie.

Możesz więc być jedynym nabywcą nieruchomości, ale do kredytu przystąpić z rodzicami. Mamy wtedy trzech kredytobiorców i  jednego właściciela.  Czy jeśli rodzice dodatkowo pomagają Tobie spłacać raty takiego kredytu powstaje obowiązek podatkowy?

Według najnowszych interpretacji podatkowych kwoty przelane przez rodziców na spłatę wspólnego kredytu hipotecznego nie stanowią darowizny na rzecz dziecka i nie rodzą obowiązku podatkowego. Wpłacając kwoty na spłatę rat kredytu hipotecznego rodzice regulują swoje własne zobowiązanie wobec banku. Nie ma znaczenia fakt, że kredyt hipoteczny posłużył finansowaniu nieruchomości, której nie są właścicielami.

[10] Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Dla części osób zaciągających kredyt hipoteczny jest to kolejny kredyt i kolejna nieruchomość. Po kilku latach potrzeby mieszkaniowe mogą się zmienić i możesz zechcieć zamienić mniejszą nieruchomość na większą. Mieszkanie na dom. Część klientów decyduje się sprzedać starą nieruchomość, a wtedy powstaje kwestia podatku.

Zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. 1 stycznia 2019 r. weszła korzystna zmiana przepisów precyzująca, że dla nieruchomości nabytych w drodze spadku, okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Podatek wynosi 19% podstawy opodatkowania. Podstawą obliczenia podatku jest w uproszczeniu dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami nabycia lub wytworzenia i poczynionymi nakładami zwiększającymi wartość nieruchomości, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych.

Ulga mieszkaniowa

Jeżeli uzyskane przychody ze zbycia nieruchomości zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe możesz skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania części dochodu. Zwolnienie jest proporcjonalne do udziału poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Wydatki na własne cele mieszkaniowe możesz ponieść nie później niż w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

(DOCHÓD x WYDATKI na cele mieszkaniowe)/PRZYCHÓD = dochód zwolniony

Przykład:

Przychód ze sprzedaży nieruchomości = 300.000 zł
Koszt uzyskania przychodu = 200.000 zł
Dochód = 100.000 zł
Wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe = 210.000 zł  (70% przychodu ze zbycia)
(100.000 zł x 210.000 zł)/300.000 zł = 70.000 zł

Dochód podlegający zwolnieniu z opodatkowania wyniósłby w tym przypadku 70.000 zł

Spłata kredytu mieszkaniowego jako własny cel mieszkaniowy

Spłata kredytu mieszkaniowego będzie stanowiła wydatek na własny cel mieszkaniowy tylko, gdy umowa kredytowa została podpisana przed datą uzyskania przychodu.

Zeznanie roczne PIT-39

Jeżeli podatek od zbycia nieruchomości Ciebie dotyczy, pamiętaj o złożeniu deklaracji PIT-39 w terminie do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego, w którym odpłatnie zbyłeś nieruchomość.

[11] Podatek od nieruchomości

W terminie 14 dni od daty nabycia nieruchomości zgłaszasz nieruchomość do opodatkowania. W przypadku mieszkań obowiązek dotyczy lokali stanowiących odrębną nieruchomość. Jeśli kupiłeś mieszkanie stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to żadnych deklaracji nie składasz, podatek od nieruchomości masz w czynszu.

Dla nieruchomości stanowiących pełną własność zlokalizowanych w Poznaniu deklarację dotyczącą podatku od nieruchomości możesz złożyć ON-LINE korzystając z PRZYJAZNYCH DEKLARACJI:

https://przyjazne-deklaracje.pl/poznan/podatek-od-nieruchomosci/

Do wypełnienia deklaracji przygotuj:

• Dowód osobisty
• Akt notarialny nabycia
• Księgę wieczystą lokalu mieszkalnego
• Księgę wieczystą gruntu pod budynkiem

W trakcie wypełniania deklaracji pojawią się pomocne wskazówki, a podatek obliczy się automatycznie. Możesz wybrać wersję papierową do złożenia w urzędzie lub wersję wysyłaną z autoryzacją profilem zaufanym.

[12] Opłata przekształceniowa

Jeśli nabyłeś lokal stanowiący odrębną nieruchomość i przed dniem 1 stycznia 2019 roku grunt, na którym posadowiony jest budynek był w użytkowaniu wieczystym w dziale III KW może widnieć wpis roszczenia o opłatę przekształceniową.

W takiej sytuacji w terminie 30 dni od daty nabycia mieszkania występujesz o stosowne zaświadczenie potwierdzające wysokość opłaty przekształceniowej i okres pozostały do wnoszenia opłaty [art. 11.1, Dz.U. 2018 poz. 1716].

W Poznaniu wniosek kierujesz do Urzędu Miasta Poznania, Wydział Gospodarki Nieruchomościami ul. Gronowa 20. Taki wniosek wiąże się z opłatą skarbową 17 zł, a druk znajdziesz na stronie urzędu.

Jako nabywca nieruchomości możesz dalej wnosić opłatę w ratach lub możesz złożyć wniosek o zamiarze wniesienia opłaty jednorazowo i skorzystać z bonifikaty.

PODSUMOWANIE – podatki w nieruchomościach

Planując zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny możesz po drodze spotkać się z kwestią podatkową. Najczęściej jest to podatek od czynności kupna-sprzedaży oraz podatek od czynności ustanowienia hipoteki. To jednak nie jedyne kwestie, a ten wpis ma zasygnalizować przy których czynnościach trzeba pamiętać o urzędzie skarbowym i ile to kosztuje.

Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań