Pierwsze Mieszkanie. Bezpieczny Kredyt dwa procent. Projekt ustawy.

Pierwsze Mieszkanie. Bezpieczny Kredyt 2%. Projekt ustawy.

Po zapowiedziach grudniowych z początkiem lutego 2023 pojawił się pierwszy projekt ustawy wprowadzającej program Pierwsze Mieszkanie. Program składa się z dwóch filarów obejmujących oszczędzanie i kredytowanie. W przypadku oszczędzania mowa o Koncie Mieszkaniowym lub Lokacie Mieszkaniowej. Kredytowanie w ramach programu Pierwsze Mieszkanie oznacza Bezpieczny Kredyt 2% (2 procent). Projekt ustawy to już konkretne warunki, do których można się odnieść, zwłaszcza w kwestii kredytu. Dopłaty do rat mają obowiązywać przez 10 lat, ale stała stopa procentowa i wysokość dopłat będą ustalane w cyklach 5-letnich. W tym artykule analizuję zapisy projektu ustawy. Dowiesz się jakie są założenia na dziś odnośnie warunków, które musisz spełnić, zasad ustalania oprocentowania oraz ograniczeń wynikających ze skorzystania z finansowania Bezpiecznym Kredytem 2%. Dowiesz się, które elementy będą wspólne, a które odmienne dla Bezpieczny Kredyt 2% i Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Na dziś jest to analiza regulacji rozbitych na trzy różne dokumenty. Łatwiej będzie, gdy doczekamy się tekstu jednolitego.

 

Warunki kredytu Bezpieczny Kredyt 2% analizowałam w jednym z poprzednich wpisów na etapie prezentacji rządowych. Części zasad można się było jedynie domyślać. Teraz odnoszę się już do konkretnych zapisów projektu ustawy. W drugiej części wpisu wyjaśniam kwestie oprocentowania i dopłat. Choć wzór ustawowy wyliczający dopłatę wygląda na skomplikowany, to w sumie zasady są proste.

Pierwsze Mieszkanie – podstawa prawna

Program Pierwsze Mieszkanie znajdzie uregulowanie w dwóch różnych ustawach:

  1. Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe w kwestii Konta Mieszkaniowego i Lokaty Mieszkaniowej. Jest to nowa ustawa.
  2. Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% w kwestii kredytowania. Bezpieczny Kredyt 2% znajdzie się w tej samej ustawie co Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (nazwa obowiązująca od marca 2023). Tu mamy zmianę obowiązującej ustawy.

Wejście w życie nowych regulacji zaplanowano w projekcie ustawy na 1 lipca 2023 r. Do tego należy jeszcze doliczyć czas potrzebny na zawarcie umów przez banki z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, a także czas na wprowadzenie Bezpieczny Kredyt 2 procent do oferty.

Termin obowiązywania Bezpieczny Kredyt 2%

Projekt ustawy zakłada funkcjonowanie programu Bezpieczny Kredyt 2% do dnia 31 grudnia 2027 roku.

Regulacje dotyczące wyłącznie bezpieczny Kredyt 2%

[1] Pierwsze mieszkanie lub dom w życiu.

Podstawowym warunkiem ubiegania się o Bezpieczny Kredyt 2% będzie brak własności mieszkania lub domu teraz i w przeszłości. Również brak bycia uprawnionym do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

To ma być z założenia pierwsze mieszkanie lub dom w życiu. Warunek dotyczy obu kredytobiorców.

Wyjątek:

1. Udział w nieruchomości nie większy niż 50% otrzymany drogą dziedziczenia. To z kolei pod warunkiem, że:

  • jako kredytobiorca nie mieszkasz w tym lokalu lub domu od minimum 12 miesięcy, lub
  • kredyt zaciągasz na zakup pozostałych udziałów. (cel usunięty w wersji marcowej)

2. Drugim wyjątkiem jest sytuacja, gdy posiadane wcześniej jedno mieszkanie lub dom zostało wyłączone z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną lub skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu.

[2] Wiek

Bezpieczny Kredyt 2% skierowany jest do osób do 45 roku życia. Wystarczy jednak, że kryterium wieku spełnia jedna osoba z gospodarstwa domowego. Problem pojawi się dopiero wtedy, gdy osoba młodsza „wypisze się” z kredytu (z wyłączeniem sytuacji śmierci).

[3] Limit ceny i powierzchni w Bezpieczny Kredyt

Brak ograniczeń w zakresie powierzchni nieruchomości i ceny za m2.

Limity dotyczące mieszkań odnoszą się wyłącznie do Rodzinnego kredytu Mieszkaniowego (oddzielny rozdział).

[4] Strona umowy innego kredytu mieszkaniowego

Nie możesz być stroną umowy innego kredytu hipotecznego z przeznaczeniem na zakup mieszkania lub domu. Warunek wyklucza osoby, które podpisały umowę kredytową na zakup mieszkania lub domu od dewelopera, ale jeszcze nie podpisały umowy przeniesienia własności. W projekcie jest to warunek w czasie teraźniejszym, stąd odstąpienie od umowy deweloperskiej i całkowita spłata kredytu hipotecznego przed przeniesieniem własności pozwoli (w mojej ocenie) nabyć inną (pierwszą) nieruchomość z wykorzystaniem bezpiecznego kredytu. W wersji marcowej projektu dodano ograniczenie 36 miesięcy wstecz jeśli chodzi o bycie stroną umowy kredytu hipotecznego.

Warunek wyklucza również osoby, które przystąpiły do czyjegoś kredytu dla poprawy zdolności kredytowej, ale nie są i nie będą właścicielami kredytowanej nieruchomości.

[5] Maksymalna kwota kredytu Bezpieczny Kredyt 2%

  • 500.000 zł singiel bez dziecka
  • 600.000 zł małżeństwo lub gospodarstwo z minimum jednym dzieckiem

[6] Wysokość wkładu własnego

Dla Bezpiecznego Kredytu 2% ograniczeniem wysokości wkładu własnego (z pewnymi wyjątkami) jest wyłącznie kwota 200.000 zł. Projekt ustawy nie przewiduje dodatkowych ograniczeń w zakresie udziału procentowego wkładu własnego w koszcie inwestycji.

Gdy kupujesz nieruchomość za 400.000 zł wkład własny w BK-2% może wynieść 200.000 zł, czyli 50%.

[7] Maksymalna cena nieruchomości

Biorąc pod uwagę maksymalną kwotę kredytu i maksymalny wkład własny cena nieruchomości nie może przekroczyć:

  • 700.000 dla singla bez dzieci
  • 800.000 dla małżeństw i gospodarstw domowych z minimum jednym dzieckiem

Gdy jednak nie masz w ogóle środków własnych i chcesz kredytować 100% ceny, to maksymalna cena wynosi 500.000 zł, bo tylko dla kwoty 100.000 zł (20% wydatków) uzyskasz gwarancję BGK brakującego wkładu własnego.

Jeśli kwalifikujesz się na kredyt w maksymalnej wysokości 600.000 zł, a cena nieruchomości wynosi 750.000 zł to cały wkład własny 150.000 zł (20%) wnosisz ze środków własnych. Taki kredyt nie będzie objęty gwarancją BGK.

Jeśli kwalifikujesz się na kredyt w maksymalnej wysokości 600.000 zł, a cena nieruchomości wynosi 700.000 zł to możesz wnioskować o kwotę kredytu 600.000 zł. Wymagany wkład własny 20% wyniósłby w tej sytuacji 140.000 zł, z czego 100.000 zł wnosisz z własnych środków, a 40.000 zł jest objęte gwarancją BGK.

Wspólne regulacje Bezpieczny Kredyt 2% i Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

[1] Gospodarstwo domowe

Gospodarstwo domowe może być prowadzone:

  • Na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  • Poza terytorium RP, jeśli przynajmniej jeden z kredytobiorców tworzących gospodarstwo domowe ma obywatelstwo polskie.

Kredytobiorcy wchodzący w skład gospodarstwa domowego muszą posiadać samodzielnie zdolność kredytową.

Gospodarstwem domowym w rozumieniu ustawy są:

  • Singiel.
  • Małżeństwo (wspólność ustawowa lub rozdzielność ustawowa).
  • Para wychowująca minimum jedno wspólne lub przysposobione dziecko.

[2] Banki i oferta

Oferta Bezpieczny Kredyt 2% będzie dostępna tylko w bankach, które podpiszą umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK). Umowa pomiędzy BGK a bankiem określi m.in. sposób oceny zdolności kredytowej dla Bezpiecznego Kredytu 2%. Będzie to więc informacja wewnętrzna.

Oferta Bezpieczny Kredyt 2% oraz Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy mają być udzielane na warunkach cenowych odpowiadających pozostałej ofercie banku o tych samych parametrach.

Bezpieczny Kredyt 2% tak samo jak Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy udzielany jest:

  • W walucie PLN.
  • Na okres minimum 15 lat.

[3] Wysokość wkładu własnego

Bezpieczny Kredyt 2% oraz Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy może być udzielony bez wkładu własnego lub z wkładem własnym nie wyższym niż 200.000 zł.

Wyjątki w zakresie wkładu własnego:

Wkład własny w postaci wyłącznie:

  • działki budowlanej (nieobciążonej kredytem)
  • środków pieniężnych wraz z premią mieszkaniową zgromadzonych na Koncie Mieszkaniowym lub Lokacie Mieszkaniowej

wiąże się jedynie z ograniczeniem łącznej wysokości wkładu własnego i kredytu do kwoty 1.000.000 zł. Tym samym koszt inwestycji nie może przekroczyć 1.000.000 zł.


Aktualizacja [10.03.2023]. Interpretacja uzyskana z MRiT (Ministerstwo Rozwoju i Technologii) w zakresie Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego potwierdza, że to musi być niezabudowana działka gruntu, na której nie rozpoczęto jeszcze prac budowlanych. Jeśli wkładem własnym jest działka z rozpoczętą budową to nadal obowiązuje próg 200 tys. wkładu własnego. Zapisy dla obu produktów są analogiczne, stąd tych samych ograniczeń należy spodziewać się w Bezpiecznym Kredycie 2%.

PRZYKŁAD:

  1. Wartość działki budowlanej 400.000 zł + kosztorys budowy 800.000 zł = koszt inwestycji 1.200 .000 zł.
    Taka inwestycja nie kwalifikuje się na Bezpieczny Kredyt. Wymagany wkład własny (600.000 zł) i maksymalna kwota kredytu (600.000 zł) przekraczają 1 mln.
  2. Wartość działki budowlanej 300.000 zł + kosztorys budowy 700.000 zł = koszt inwestycji 1.000.000 zł.
    Kredytobiorca już rozpoczął prace i zaangażował 200.000 zł w budowę. Wartość działki wraz z poniesionymi nakładami 500.000 zł, nakłady do poniesienia 500.000 zł. Zgodnie z aktualną interpretacją kredyt nie kwalifikowałby się na Bezpieczny Kredyt. Przy rozpoczętej budowie górną granicą wkładu własnego byłaby kwota 200.000 zł.
  3. Wartość działki budowlanej 150.000 zł + kosztorys budowy 700.000 zł = koszt inwestycji 850.000 zł.
    Kredytobiorca nie rozpoczął jeszcze budowy. Z uwagi na maksymalną kwotę Bezpiecznego Kredytu 600.000 zł (małżeństwa i gospodarstwo z dzieckiem) kredytobiorca powinien posiadać środki własne w kwocie 100.000 zł, które zaangażuje w budowę. Tu również będzie problem z Bezpiecznym Kredytem, bo sumaryczny wkład własny wyniesie 250.000 zł przy progu 200.000. Klient musiałby zmniejszyć kosztorys do poziomu 600 – 650 tys.

[4] Gwarancja BGK – Bezpieczny Kredyt 2% i Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Wkład własny poniżej 20% objęty jest gwarancją BGK. Maksymalna kwota gwarancji to nadal 100.000 zł.

Łączna wysokość gwarancji oraz wkładu własnego nie może przekroczyć:

  • 200.000 zł
  • 20% całkowitych wydatków.

Gwarancja BGK wiąże się z bezzwrotną prowizją 1% od kwoty kredytu objętej gwarancją.

Do czasu wygaśnięcia gwarancji BGK (spłaty w kapitale kredytu kwoty brakującego wkładu własnego) nie możesz wykorzystywać nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

[5] Zmiana waluty dochodu

Brak możliwości przewalutowania Bezpiecznego Kredytu 2% podobnie jak Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego w sytuacji zmiany waluty dochodu.

[6] Cel kredytowania

Zarówno w Bezpiecznym Kredycie 2%, jak i w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym sfinansujesz te same cele kredytowania:

  • Kooperatywa mieszkaniowa.
  • Budowa domu jednorodzinnego, w tym wykończenie i zakup działki budowlanej.
  • Nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z wykończeniem, remontem.
  • Nabycie prawa własności domu jednorodzinnego wraz z wykończeniem, remontem.
  • Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wraz z wykończeniem, remontem.
  • Wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej celem uzyskania odrębnej własności lokalu wraz z wykończeniem.

Dodatkowo dojdzie nowy cel dla obu kredytów:

  • Zakup udziału w lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym, jeśli kredytobiorca nabył wcześniej udział nie większy niż 50% w drodze dziedziczenia i odkupuje pozostałe udziały.(cel usunięty w wersji marcowej)

Jak obliczyć oprocentowanie i ratę w Bezpiecznym Kredycie 2%?

[1] Oprocentowanie pierwsze 5 lat

Oprocentowanie bezpiecznego kredytu jest:

  • Okresowo stałe (standardowe)
  • Ustalane na okres 60 miesięcy.
  • Pomniejszona o dopłatę zostanie rata, a nie samo oprocentowanie Bezpiecznego Kredytu 2%.

Jeśli aktualnie oferta stałej stopy w banku to 8% to właśnie takiego oprocentowania okresowo stałego możesz spodziewać się w treści umowy kredytu Bezpieczny Kredyt 2%. Nie ma więc mowy o 10-letniej stałej stopie procentowej oraz stopie procentowej ustalonej w niższej wysokości.

Oddzielną informacją w umowie kredytowej będzie wysokość i zasady ustalania dopłat do rat kredytu.

Jeśli jako kredytobiorca utracisz prawo do dopłat to automatycznie wracasz do poziomu raty wg oprocentowania standardowego.

[2] Oprocentowanie bezpiecznego kredytu po 5 latach

Po okresie pierwszych 60 miesięcy bank zaproponuje nowe stałe oprocentowanie na kolejne 5 lat oraz ustali nowy wskaźnik kwartalnej stopy procentowej, będący podstawą obliczenia dopłat.

Będzie to skutkowało koniecznością zawarcia aneksu do umowy kredytowej, a przy okazji złożysz oświadczenie o niewystąpieniu przesłanek do wygaśnięcia dopłat. Projekt ustawy odnosi się do zmiany umowy w związku z upływem 5-letniego okresu, jednak nie informuje, co się zadzieje, jeśli nie zaakceptujesz propozycji banku w zakresie nowej stałej stopy procentowej.

Konsekwencją braku podpisania z bankiem aneksu przedłużającego stałe oprocentowanie na kolejne 5 lat będzie zapewne utrata dopłat, pomimo braku takiej przesłanki w samym projekcie ustawy. Wynika to z faktu, że dopłaty dotyczą oprocentowania okresowo stałego. Umowa kredytowa z pewnością ureguluje te kwestie.

[3] Czy po 5 latach oprocentowanie wzrośnie?

Po 5 latach realne oprocentowanie kredytu Bezpieczny Kredyt 2% będzie inne, ale niekoniecznie wyższe. Zmieni się również wskaźnik [W] stanowiący podstawę naliczania dopłat do rat w kolejnych 5 latach. Nie powinny to być jednak znaczące różnice.

Przykład:

Jeśli po 5 latach bank zaproponuje oprocentowanie stałe np. 6%.

Wskaźnik kwartalnej stopy procentowej [W] załóżmy, że wyniesie wtedy 5,30%.

Dopłata w takiej sytuacji wyniosłaby 3,3% (5,3%– 2%), co daje oprocentowanie faktyczne kredytu na poziomie 2,70%.

[4] Raty malejące i równe

  1. Pierwsze 10 lat to raty malejące, czyli równe raty kapitałowe i malejąca rata odsetkowa. Tu nie masz wyboru.
  2. Po okresie dopłat przechodzisz na raty kapitałowo-odsetkowe równe. Tu masz już wybór. Możesz złożyć do banku wniosek o zachowanie rat malejących. Prawdopodobnie bank ponownie sprawdzi zdolność kredytową.

[5] Dopłata do raty Bezpieczny Kredyt 2%

Pierwsze 120 miesięcznych rat Bezpiecznego Kredytu 2% objętych jest dopłatami. Niezależnie, czy są to raty wyłącznie odsetkowe (w okresie karencji) czy kapitałowo-odsetkowe.

Dopłata zostanie ustalona na pierwsze 60 miesięcy w oparciu o wskaźnik kwartalnej stopy procentowej, ale wskaźnik ten będzie stały dla danego kredytobiorcy w pierwszym okresie. Co miesiąc podstawą obliczenia dopłaty będzie niższe zadłużenie, które łatwo zaplanować w systemie rat malejących.

W III kwartale 2023 wskaźnik kwartalnej stopy procentowej wyniesie zgodnie z zapowiedzią 0,07 (7%).

Przed dniem ogłoszenia pierwszego komunikatu (…), wysokość dopłaty do raty bezpiecznego kredytu 2% oblicza się według wskaźnika kwartalnej stopy procentowej wynoszącego 0,07

Marcowa wersja projektu przynosi zmianę i pierwszy wskaźnik ma być iloczynem WIRON z 1 lipca 2023 i współczynnika 1,2.

Dodatkowo raty odsetkowe w okresie karencji mają być wyłączone z dopłat z wyjątkiem sytuacji, gdy rata odsetkowa przewyższa pierwszą ratę kapitałowo-odsetkową po dopłacie.

WZÓR

Wzór podany w ustawie nie służy obliczeniu finalnego oprocentowania w Bezpieczny Kredyt 2%, ale jest to wzór na wyliczenie konkretnej, comiesięcznej kwoty dopłaty, którą BGK ma przekazać do banku kredytującego.


Miesięczna dopłata do raty = zadłużenie * [(wskaźnik kwartalnej stopy procentowej – 2) /12] %


Przykład:

Kredyt w kwocie 300.000 zł na okres 300 miesięcy.

Oprocentowanie okresowo stałe zgodnie z ofertą banku 8%.

Wskaźnik kwartalnej stopy procentowej [W]= 7%.

300.000 zł / 300 miesięcy = 1000 zł kapitału w racie i o tyle co miesiąc spada zadłużenie.

  • Dopłata nr 1 = 300 tys. * [(7-2) /12] % = 1250,00 zł
  • Dopłata nr 2 = 299 tys. * [(7-2) /12] % = 1245,83 zł
  • Dopłata nr 3 = 298 tys. * [(7-2) /12] % = 1241,67 zł

Wzór na dopłatę do raty Bezpieczny Kredyt 2%.

[6] Jakie więc będzie faktyczne oprocentowanie Bezpieczny Kredyt 2%?

To proste.

  • Oferta banku = 8%.
  • Wskaźnik kwartalnej stopy procentowej [W] = 7%.
  • Dopłata do oprocentowania = 5% (7%-2%).
  • Faktyczne (realne) oprocentowanie = 3% (8% – 5%).

Tego finalnego oprocentowania jednak nie znajdziesz w umowie kredytowej, bo jest to realny koszt odsetkowy po uwzględnieniu dopłaty do raty Bezpiecznego Kredytu 2%.

[7] Wskaźnik kwartalnej stopy procentowej [W]


W = 0,9 * średnia ważona (wagą jest łączna kwota kredytów) oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową udzielonych w danym kwartale przez banki.


Wskaźnik ten będzie inny dla kolejnych kredytobiorców zależnie od momentu wnioskowania o Bezpieczny Kredyt 2%, ale raz ustalony dla danego kredytobiorcy obowiązuje przez 60 miesięcy.

W pierwszym okresie wskaźnik kwartalnej stopy procentowej zgodnie z projektem ustawy będzie na poziomie 0,07 (7%)  WIRON z 1.7.2023 * 1,2. Pierwszego komunikatu na stronie BGK i zmiany wskaźnika [W] możemy spodziewać się w listopadzie 2023 (45 dni po upływie kwartału kalendarzowego).

[8] Górna granica dopłat

Projekt ustawy przewiduje górną granicę dla przyjętej średniej ważonej oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową na poziomie 10%. To oznacza, że dopłata do oprocentowania nie wyniesie więcej niż 7 p.p. nawet przy wyższych stopach procentowych.


Maksymalny wskaźnik kwartalnej stopy procentowej [W] = (0,9* 10%) = 9%

Maksymalna dopłata = (9% – 2%) = 7%


W takiej sytuacji Bank Gospodarstwa Krajowego nie ogłosi komunikatu z nową wysokością wskaźnika (będzie obowiązywał stary).

[9] Oprocentowanie 2% plus marża

Hasło „oprocentowanie 2% plus marża” jest pojęciem umownym i już w poprzedniej analizie wskazywałam, że to nie ta sama marża, którą kredytobiorca będzie miał wpisaną w umowę kredytową jako obowiązującą po przejściu na oprocentowanie zmienne.

„Marża” realizowana przez bank w pierwszych 10 latach spłaty Bezpiecznego Kredytu wynika z różnicy pomiędzy oprocentowaniem z oferty banku a wskaźnikiem kwartalnej stopy procentowej.

W Bezpiecznym Kredycie 2% tak właściwie mówimy o trzech marżach:

  1. Element marży na poziomie 10% umniejszający średnią ważoną oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową. To podstawa ustalenia wskaźnika kwartalnej stopy procentowej [W].
  2. Element “marży” powiększający oprocentowanie na poziomie 2 p.p. w pierwszych 10 latach kredytu. Ten element wynika z różnicy między ofertą cenową banku a wskaźnikiem kwartalnej stopy procentowej [W]. Jeśli po dopłacie realne oprocentowanie Bezpiecznego Kredytu jest na poziomie 3%, to w tym 1 p.p. stanowi owa “marża”.
  3. Na koniec właściwa marża, którą klient ma wpisaną w umowę jako obowiązującą po przejściu na oprocentowanie zmienne.

Przykład obliczenia dopłaty i symulacja rat Bezpiecznego Kredytu 2%

Założenia do symulacji i ustalenia wysokości dopłat w Bezpiecznym Kredycie dwa procent:

  • Kredyt 300.000 zł
  • Okres kredytowania 25 lat
  • Oprocentowanie stałe standardowe 8%
  • Wskaźnik kwartalnej stopy procentowej 7% [W]
  • Dopłata do oprocentowania 5%
  • Oprocentowanie po dopłacie 3%

Bezpieczny Kredyt 2 procent. Projekt ustawy. Przykład.

Harmonogram spłaty rat bezpiecznego kredytu dla tego przykładu:

Bezpieczny Kredyt dwa procent. Harmonogram i kalkulacja 5 lat.

Zmiana wysokości dopłat w ewidencji dopłat

Bank kredytujący dokonuje zmiany wysokości dopłaty w sytuacjach:

  1. Po upływie 60 miesięcy i ponownym ustaleniu stałej stopy procentowej na kolejny okres.
  2. Wcześniejszej częściowej spłacie kredytu hipotecznego (nawet przy zachowanej racie kapitałowej zmieni się zadłużenie będące podstawą kalkulacji dopłat).
  3. Wygaśnięciu dopłat.

Utrata prawa do dopłat Bezpiecznego Kredytu 2 procent

[1] Zwrot całości dopłat

Zwracasz całość dopłat w przypadku skazania za przestępstwo z artykułu 297 paragraf 1 lub 2 kodeksu karnego. Dotyczy to sytuacji złożenia fałszywych oświadczeń lub dokumentów do wniosku kredytowego lub braku powiadomienia o okolicznościach skutkujących zaprzestaniem wsparcia finansowego (kara pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat).

[2] Przesłanki dla zaprzestania dopłat:

  1. W terminie 12 miesięcy od przeniesienia własności kredytobiorca nie rozpoczął prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości finansowanej Bezpiecznym Kredytem. Zmiana na 24 miesiące i dodano warunek 24 miesięcy od zakończenia budowy domu (wersja marcowa projektu).
  2. Kredytobiorca zaprzestał trwale prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości finansowanej Bezpiecznym Kredytem (nie dotyczy sytuacji, gdy jeden z kredytobiorców nadal mieszka w nieruchomości).
  3. Nieruchomość została wynajęta lub użyczona.
  4. Nastąpiła zmiana sposobu użytkowania.
  5. Kredytobiorca nabył inną, kolejną nieruchomość mieszkalną (wyjątkiem jest dziedziczenie, czyli spadek).
  6. Upadłość konsumencka.
  7. Stroną umowy przestał być młodszy kredytobiorca jako jedyny spełniający kryterium wieku (z wyłączeniem sytuacji śmierci kredytobiorcy).
  8. Kredytobiorca sprzedał nieruchomość. Sprzedaż zwykle wiąże się z całkowitą spłatą kredytu, stąd siłą rzeczy dopłaty wygasają.

Wyjątek przy sprzedaży:

  • Rozszerzenie wspólności majątkowej dla prawa własności.
  • Zbycie na rzecz drugiego kredytobiorcy przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego.

Nie wiem czym ustawodawca się kierował ustalając odmienne zasady dla pełnej własności i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, bo w praktyce oba rodzaje nieruchomości funkcjonują tak samo.  

  1. Przedterminowa spłata w okresie 3 lat od udzielenia kredytu, z wyłączeniem sytuacji:
  • Spłaty części kredytu objętej gwarancją BGK.
  • Wcześniejsza spłata włącznie z wkładem własnym nie przekroczyła 200.000 zł.
  • [dodany warunek] łączna wysokość nadpłaty i zapłaconej raty nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej, pomniejszonej o dopłatę raty tego kredytu

10. Dodatkowo w wersji marcowej projektu pojawia się przesłanka utraty dopłat jeśli kredytobiorca udostępni do zamieszkania nieruchomość osobie, która

  • w okresie 12 miesięcy przed uzyskaniem kredytu prowadziła z nim wspólne gospodarstwo domowe
  • będąc drugim rodzicem dziecka nie prowadziła z nim gospodarstwa

a prowadzenie wspólnie tego gospodarstwa w dniu udzielenia kredytu oznaczałoby naruszenie warunku braku nieruchomości mieszkalnej.

[3] Co, gdy rata nadmiernie wzrośnie po ustaniu dopłat?

Ustawa przewiduje możliwość wydłużenia kredytu o 5 lat, o ile młodszy z kredytobiorców w dniu zaprzestania dopłat nie ukończył 50 lat.

Czy limit środków w Bezpiecznym Kredycie może się wyczerpać?

TAK, ale nie dotyczy to roku 2023. W 2023 roku niezależnie czy wniosek kredytowy złożysz w sierpniu, w październiku, czy w grudniu, pula środków będzie dostępna.

Komunikat o wstrzymaniu przyjmowania w danym roku wniosków kredytowych BGK ogłasza po przekroczeniu:

  • 90% kwoty limitu wydatków przewidzianych na rok bieżący.
  • 75% kwoty limitu wydatków przewidzianych na rok następny.

Jednocześnie, zgodnie art. 32 projektowanej ustawy, opisany mechanizm nie
będzie obejmował bezpiecznych kredytów 2% udzielanych w 2023 r.

Limit wydatków dotyczy kwot dopłat do rat kredytów w danym roku, stąd tempo wyczerpywania się limitów będzie zależało od wysokości kwot wnioskowanych kredytów. Zgodnie z artykułem 32 projektu ustawy oraz jak czytamy w uzasadnieniu do projektu, mechanizm ograniczający nie dotyczy roku 2023.

Jak będzie liczona zdolność kredytowa w Bezpiecznym Kredycie 2%?

Projekt ustawy nie odnosi się do zasad liczenia zdolności kredytowej w Bezpiecznym Kredycie 2 procent. Można jedynie zakładać, że do zdolności kredytowej będzie uwzględniona rata po dopłacie. Inaczej program nie miałby racji bytu, gdyż niewielu kredytobiorców posiada zdolność kredytową na ratę malejącą.

Program został tak skalkulowany, aby pierwsza rata malejąca po dopłacie była zbliżona do pierwszej raty równej po okresie 10 lat. Stąd niezależnie którą ratę bank weźmie pod uwagę zdolność kredytowa powinna być podobna. Na szczegółowe rozwiązania musimy jednak jeszcze zaczekać.

Czy warto nadpłacać Bezpieczny Kredyt 2% w okresie dopłat?

Po okresie pierwszych 3 lat kredytu możesz się zastanawiać czy warto nadpłacać Bezpieczny Kredyt 2%, skoro jest tak nisko oprocentowany? Osobiście uważam, że tak. Warto nadpłacać każdy kredyt hipoteczny, a zwłaszcza na nieruchomość, w której mieszkasz, niezależnie od wysokości stopy procentowej.

To oczywiście z uwzględnieniem bezpieczeństwa, planów na przyszłość i zachowaniem poduszki finansowej.

  1. Jeśli dopłata do części odsetkowej raty zmniejszy się na skutek nadpłaty kredytu to również zmniejszą się odsetki płatne po Twojej stronie.
  2. Dopłata do raty to nie jest kwota, która wędruje do Twojej “kieszeni”. Kwota dopłaty to zarobek banku. Mniejsza dopłata na skutek nadpłaty kredytu oznacza, że to bank otrzyma mniej pieniędzy. To nie Ty “tracisz” na mniejszej dopłacie, ale bank.
  3. Bezpieczeństwo. Jeśli cokolwiek się stanie w przyszłości, utrata pracy, utrata zdrowia, śmierć jednego z kredytobiorców, to lepiej możliwie najwcześniej zadbać o to, by nieruchomość, w której mieszkasz była wolna od kredytu.

Bezpieczny Kredyt 2% – pytania i odpowiedzi

[1] Narzeczona posiada na własność mieszkanie. We wcześniejszym projekcie ustawy tylko jedno z małżonków/partnerów z dzieckiem musiało spełniać wymogi braku posiadania mieszkania. Czy w tym przypadku mamy jakieś możliwości skorzystania z tego programu?

Na ten moment zgodnie z projektem ustawy nie byłoby możliwości skorzystania z Bezpieczny Kredyt 2%. Własność mieszkania u narzeczonej wyklucza z programu.

[2] Czy dziedzicząc 1/3 w domu rodzinnym i 1/6 w innej nieruchomości, mam szansę starać się o BK2%? 

Wg obecnego projektu ustawy nie spełnia Pan warunków z uwagi na to, że są to dwie nieruchomości. Warunek dziedziczenia dotyczy nie więcej niż jednej nieruchomości.

[3] Czy można zrefinansować Bezpieczny Kredyt 2%?

Jeśli zrefinansujesz Bezpieczny Kredyt 2% w okresie pierwszych 10 lat umowy to ten nowy kredyt hipoteczny będzie już kredytem standardowym i utracisz dopłaty do rat.

[4] Jeśli oprocentowanie kredytów na rynku spadnie to jak to wpłynie na już zaciągnięty Bezpieczny Kredyt?

W trakcie obowiązywania pierwszych 60 miesięcy kredytu spadek oprocentowania rynkowego pozostaje bez wpływu na już funkcjonującą umowę. Zmiana oprocentowania rynkowego wpłynie na wysokość wskaźnika kwartalnej stopy procentowej publikowanego co kwartał przez BGK dla nowych wniosków kredytowych. Dla już funkcjonujących umów nowe oprocentowanie stałe i nowy wskaźnik zostaną ustalone po 5 latach na kolejny, 5-letni okres.

[5] Co w przypadku osób, które mają kredyt hipoteczny na działkę budowlaną?

Jeśli celem Bezpiecznego Kredytu ma być inna nieruchomość, to kredyt na działkę oraz własność działki nie koliduje z programem.

Jeśli celem Bezpiecznego Kredytu na myć budowa na działce obciążonej kredytem to zadłużenie trzeba całkowicie spłacić z własnych środków. Wkładem własnym może być tylko nieobciążona kredytem nieruchomość gruntowa. Dodatkowo jeśli budowa jest w trakcie to obowiązuje standardowe ograniczenie wysokości wkładu własnego do 200.000 zł.

[6] Czy działka budowlana otrzymana w darowiźnie może być wkładem własnym?

Tak. Działka budowlana otrzymana w darowiźnie może być wkładem własnym w Bezpiecznym Kredycie 2% z celem budowy domu na tej działce. Działka ma być własnością kredytobiorcy. To czy ta własność została nabyta w drodze umowy kupna-sprzedaży, czy drogą darowizny nie ma znaczenia.

[7] Czy mogę sprzedać mieszkanie przed upływem 10 lat?

Tak. Sprzedaż powoduje zaprzestanie dopłat do kredytu. Jednocześnie jednak przy sprzedaży kredyt i tak jest całkowicie spłacany, więc siłą rzeczy dopłaty ustają. Nie trzeba w takiej sytuacji zwracać dopłat.

[8] Czy posiadanie partycypacji w TBS eliminuje z możliwości skorzystania z programu?

Partycypacja w TBS nie koliduje z programem. TBS to nie jest własność.

Źródła:

Opracowanie własne na podstawie:

  1. Projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe z dnia 31.01.2023 r. (numer projektu w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów UD479)
  2. Uzasadnienie do projektu ww ustawy.
  3. Ustawy z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych [Dz.U. 2023 poz. 28].
  4. Ustawy z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym [Dz.U. 2021 poz. 2133].

 

Jeśli potrzebujesz informacji na tym etapie zapraszam do kontaktu.
Jeśli masz zamiar ubiegać się o Bezpieczny Kredyt 2% zapraszam do współpracy.

Autor: Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy, Pośrednik Kredytowy Poznań.

53 Komentarze:

  1. Dobry wieczór, co w sytuacji, gdy podpisałem umowę deweloperską i zapłaciłem gotówką 20% wartości nieruchomości (stanowi to poniżej 200k), a kolejne 60% mam zapłacić 30 września, ostatnie 20% na 2 tygodnie przed otrzymaniem kluczy.
    Czy w tej sytuacji mogę ubiegać się o BK-2% na pozostałe 80% wartości mieszkania?
    Pozdrawiam

    1. Tak, jak najbardziej. Termin zawarcia umowy deweloperskiej nie ma znaczenia. Tylko z wnioskiem kredytowym należy zaczekać na pojawienie się ofert BK w bankach. Kredyt może być na stan deweloperski lub z wykończeniem (uwzględniając maksymalną kwotę kredytu).

  2. Witam serdecznie, wraz z małżonkiem chcielibyśmy skorzystać z programu 2%. Mamy jedno dziecko. Dodatkowo posiadamy działkę budowlaną. Kredyt chcielibyśmy wziąć na mieszkanie – spełniamy warunki w 100%, wkład własny w jakimś tam procencie byłby. Co w sytuacji kiedy otrzymujemy kredyt 2%, zamieszkujemy w tym mieszkaniu i po jakimś czasie zgłaszamy budowę domu na posiadanej działce (dom na zgłoszenie, bez pozwolenia). Dom miałby być budowany metodą gospodarczą (bez żadnych kredytów itp) i oczywiście budowa może potrwać kilka/kilkanaście lat – dom traktowany jako sezonowy. Czy w takiej sytuacji, po zgłoszeniu budowy tracimy udział w programie 2%? W teorii zaczynajac budowę, w dalszym ciągu nie posiadamy żadnego mieszkania/domu więc nie powinnismy utracić dopłaty, ale jak z praktyką?

    1. Dzień dobry. W praktyce dom w trakcie budowy nie jest jeszcze domem jednorodzinnym. Po zakończeniu budowy i uzyskaniu zaświadczenia potwierdzającego zgłoszenie do użytkowania (jeśli nastąpi to w okresie pobierania dopłat, pierwsze 10 lat kredytu), należy ten fakt zgłosić do banku kredytującego i dopłaty do BK-2% zostaną wstrzymane od następnego miesiąca po zgłoszeniu domu do użytkowania. Zgłoszenie do użytkowania będzie równoznaczne z nabyciem domu jednorodzinnego. Zakładam, że będzie to dom całoroczny (nie letniskowy) i tylko ma być przez Państwa traktowany jako sezonowy. W ten sposób budowa była traktowana w poprzednich programach.

  3. Pytanie o kredyt 2%. Czy jeśli posiadam 8% udziałów w spadku po jednym z rodziców (drugi żyje i ma 75% a reszta jest na pozostałe dzieci) to czy łapię się na kredyt 2% na pierwsze mieszkanie, zaznaczając, że nie chcę wykupować pozostałej części spadku, tylko chcę kupić pierwsze mieszkanie?
    Pytam ponieważ mam wątpliwości, w ustawie napisane jest:
    “Nie zawsze pierwsza nieruchomość – wyjątki
    W projekcie przewidziano pewien wyjątek od „zasady pierwszej nieruchomości”. Jeśli osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy posiadają (samodzielnie lub łącznie) prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50 proc. i nabyte w drodze dziedziczenia, a jednocześnie:
    nie zamieszkują w tej nieruchomości od co najmniej 12 miesięcy
    lub kredyt będzie przeznaczony na nabycie pozostałych udziałów,
    to droga do dofinansowania pozostaje otwarta. Projekt nie precyzuje, jak weryfikowany będzie pierwszy z wymienionych warunków, poza oświadczeniem kredytobiorcy.”
    I już sam nie wiem jak to interpretować. Dodam, że mieszkam w tym miejscu, gdzie mam udział. Ale chcę kupić pierwsze mieszkanie, nie mające nic wspólnego z udziałem.
    Dziękuję z góry za odpowiedź.

    1. Niestety wg projektu datowanego na 31.01.2023 jest warunek braku zamieszkiwania w tej odziedziczonej nieruchomości. Sytuacja patowa, bo te 8% to żadna własność, a jednocześnie brak możliwości skorzystania z Bezpiecznego Kredytu, by pójść na swoje. Nie ma też opcji podarowania swojego udziału jednemu z obecnych właścicieli, bo warunek odnosi się również do przeszłości. Wg stanu na dziś musiałby Pan na rok zamieszkać gdzie indziej lub zostaje kredyt standardowy.

  4. Dzień dobry. Chciałam zapytać, jaki jest minimalny okres kredytowania ? Czy 10 lat ? I po jakim czasie można to mieszkanie potem sprzedać (żeby np. kupić większe) ? czy trzeba potem przy sprzedaży coś zwracać , jakieś otrzymane dopłaty ?

    1. Minimalny okres kredytowania 15 lat. Mieszkanie można sprzedać w każdej chwili. Z końcem miesiąca, w którym dokonano sprzedaży dopłaty do rat wygasają. Zwrotowi może ewentualnie podlegać dopłata wypłacona w kolejnym miesiącu po zbyciu mieszkania. Ze sprzedażą mieszkania wiąże się całkowita spłata kredytu hipotecznego i tu ewentualnie może się pojawić prowizja banku, jeśli oferta banku taką opłatę przewiduje.

  5. Jaki będzie minimalny czas na jaki można wziąć ten kredyt? Czy będzie można spłacić go wcześniej np. po dwóch latach bez ponoszenia dodatkowych opłat?

    1. Minimalny okres kredytowania 15 lat. Wcześniejsza spłata kredytu jest równoznaczna z zaprzestaniem dopłat. Kwestia zasad i prowizji z tyt. wcześniejszej spłaty zależy od oferty danego banku, więc jeśli na moment wniosku bank nie pobiera opłat za wcześniejszą spłatę to również w tym przypadku prowizji nie będzie.

  6. Dzień dobry. Czy kupując mieszkanie z dopłatą do kredytu i mając 20% wkładu własnego żona może prowadzić w zakupionym mieszkaniu (oprócz bytowania) działalność gospodarczą typu kosmetyczka gdzie są potrzebne zgody sanepidu?

  7. Witam! Co sytuacji związku nieformalnego (dwoje singli, bez dziecka) planują kupić pierwsze wspólne mieszkanie. 1) Czy jest taka możliwość otrzymania wsparcia BK-2% jak we dwoje planuje się kupić wspólne jedno mieszkanie, efektem czego ma być współwłasność nowego mieszkania(oboje spełniają warunki BK-2%)? 2) Czy później nie będzie przeszkodą zawarcie małżeństwa? 2) Proszę o potwierdzenie w sytuacji otrzymania dopłat bezpiecznego Kredytu 2%, a parter otrzyma spadek w postaci części udziałów w domu jednorodzinnym. W takiej sytuacji nie straci się dopłat, prawda?

    1. ad 1) Nie, na wspólną nieruchomość nie otrzymają BK-2%, bo wg definicji ustawowej nie będą jednym gospodarstwem domowym. Mogą kupić każdy swoje mieszkanie oddzielnie i każdy swój kredyt, o ile mają samodzielnie zdolność kredytową. Nie mogą też uzyskać każdy swojego oddzielnego kredytu na połówkę mieszkania, bo bank nie sfinansuje zakupu udziału w nieruchomości (z wyjątkiem odkupienia udziału brakującego do 100% własności).
      ad 2) Jeśli biorą kredyt jako partnerzy (ze wspólnym dzieckiem) lub jeśli jedna osoba bierze BK-2% jako singiel to nie ma przeszkód dla zawarcia małżeństwa.
      ad 3) Potwierdzam, że wg obecnego projektu ustawy spadek nie powoduje zaprzestania dopłat niezależnie od wielkości tego spadku. Również nie ma wpływu na dopłaty spadek otrzymany przez przyszłego małżonka czy partnera, z którym będzie prowadzone gospodarstwo domowe.

  8. Bardzo dziękuję za odpowiedź, z tego wynika ,że narzeczeni, którzy w przeszłości mieli epizod z własnym mieszkaniem u jednego z nich-powinni najpierw wziąć kredyt 2% a dopiero potem ślub? Tylko że potem mieszkanie będzie własnością tylko jednego małżonka, a nie własnością wspólną ?

    1. Tak, ale jest w projekcie przewidziany wyjątek w zakresie możliwości rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej i włączenia nieruchomości nabytej przy udziale BK-2% do majątku wspólnego małżonków. Wtedy bez znaczenia będzie fakt, czy małżonek “dopisywany” do nieruchomości ma swoją inną, odrębną nieruchomość. Dotyczy to jednak tylko pełnej własności, bo dla spółdzielczego własnościowego prawa (nie wiadomo dlaczego) wyjątek został sformułowany inaczej.

  9. Witam. Jesteśmy małżeństwem i mieszkamy z dzieckiem w 25 metrowej kawalerce, która jest moją własnością. Przeczytałem, że nie będziemy mogli skorzystać z kredytu 2% ,żeby kupić większe mieszkanie ? Czy to już ostateczne, czy jeszcze jakieś konsultacje trwają ? Nie wydaje mi się ,żeby to było “sprawiedliwe” rozwiązanie…..

    1. Do czasu podpisania ustawy jej kształt może się jeszcze zmienić. W trakcie funkcjonowania programu możliwe są zmiany nowelizacją. Na dziś wg projektu program Państwa niestety nie obejmuje.

  10. Dzień dobry. Co stanie się w sytuacji, gdy kredyt 2% otrzyma np. 25 letni singiel, który po kilku latach przystąpienia do programu założy rodzinę z osobą, która jest właścicielką mieszkania. Czy w takiej sytuacji traci się możliwość dalszego kredytowania ?

    1. Dzień dobry. Fakt wejścia w związek z osobą, która też posiada mieszkanie nie powoduje utraty dopłat, o ile nieruchomość drugiej osoby pozostanie jej majątkiem odrębnym. Kwestia, w czyim mieszkaniu będą realizować potrzeby mieszkaniowe. W tym zakresie jest dyskutowany wyjątek, jeśli kredytobiorca zamieszka w mieszkaniu małżonka (o ile podstawą utraty dopłat nie będzie np. najem kupionej z BK-2% nieruchomości).

      1. No a jeśli są już małżeństwem i ona ma mieszkanie (jako swój majątek odrębny, dostała od rodziców przed ślubem) , to czy mąż może wziąć wtedy kredyt 2% ? Potrzeby mieszkaniowe realizowaliby w tym mieszkaniu kupionym na kredyt 2% ,to czy żona by swoje mieszkanie mogła wynajmować wtedy ?

        1. Nie. Nie będzie możliwości skorzystania z BK-2%. Mieszkanie żony wyklucza z programu. Gospodarstwem domowym jest małżeństwo niezależnie czy ma wspólność, czy rozdzielność.

  11. Dzień dobry,
    Kontynuując temat darowizny – istnieje możliwość odwołania darowizny przez darczyńcę; czy w sytuacji (notarialnego) odwołania darowizny nieruchomości (czyli rozumiem “wycofania” jej wstecz) – osoba obdarowana “wraca” do sytuacji, w której by się kwalifikowała do Bezpiecznego Kredytu 2%? (oczywiście przy założeniu, że darowana nieruchomość była jedyną posiadaną)

    1. Jest to pytanie natury prawnej, na które nie znam odpowiedzi. Sugeruję wystąpienie o opinię prawną w indywidualnym przypadku. Ewentualna interpretacja przepisów ustawy będzie możliwa, gdy regulacje zaczną obowiązywać. Dochodzi kwestia rażącej niewdzięczności obdarowanego skutkującej złożeniem oświadczenia o odwołaniu darowizny. W mojej opinii (nie jestem prawnikiem i może być to błędna opinia) skuteczne odwołanie darowizny nie wymazuje przeszłości. Stan faktyczny był taki, że przez chwilę obdarowany był właścicielem i to się kłóci z oświadczeniem o braku własności w przeszłości. Dodatkowo samo złożenie oświadczenia woli skutkującego odwołaniem darowizny nie zmienia automatycznie własności, bo w ślad za tym idzie umowa przenosząca własność ponownie na darczyńcę i ta umowa będzie w dacie bieżącej. Podkreślam jednak, że to pytanie natury prawnej i nie mam kompetencji, aby udzielić jednoznacznej odpowiedzi.

  12. Szanowna Pani, czy w przypadku współwłasności ułamkowej i rozdzielności majątkowej małżeńskiej, wartość działki i domu w trakcie budowy (nakładu) dzieli się na pół? Kredytobiorcą byłby jeden z małżonków, drugi nie ma zdolności.

    1. Dzień dobry. W Bezpiecznym Kredycie 2% w ramach rządowego programy Pierwsze Mieszkanie nie ma możliwości samodzielnego przystąpienia do kredytu małżonka z rozdzielnością majątkową. Małżonkowie tworzą gospodarstwo domowe niezależnie, czy mają wspólność czy rozdzielność majątkową. Na drugą część pytania udzieliłam odpowiedzi we wpisie dotyczącym rodzinnego kredytu mieszkaniowego.

  13. Witam, jeżeli podczas spłacania kredytu 2% np. w 4 roku otrzymam spadek od rodziców w postaci mieszkania, czy dalej program rządowy będzie dopłacał do raty przez kolejne pozostałe 6 lat, czy np. po otrzymania spadku mieszkania dopłata zostanie wstrzymana?

    1. W przypadku spadku w trakcie spłaty Bezpiecznego Kredytu dopłaty nadal przysługują. Dziedziczenie mieszkania lub domu stanowi wyjątek jesli chodzi o nabycie kolejnej nieruchomości.

  14. Dzień dobry,

    1) Czy będę mogła skorzystać z bezpiecznego kredytu, jeśli jestem głównym najemcą w mieszkaniu komunalnym (ale nie jestem jego właścicielem, nie zostało przeze mnie wykupione od miasta)?
    2) Jeśli w nowym mieszkaniu trzeba będzie zamieszkać w ciągu roku od przyznania bezpiecznego kredytu, żeby nie stracić dopłat, to rozumiem, że będę musiała w tym czasie zdać mieszkanie komunalne i zameldować się w nowym mieszkaniu? A może będę musiała to zrobić jeszcze przed przyznaniem kredytu?
    3) Czy istnieje niebezpieczeństwo, że po 5 latach przy ponownej kalkulacji stopy procentowej przez bank oraz obowiązującym wówczas wskaźniku kwartalnej stopy procentowej, (np. zakładając sytuację, że w tym czasie stopy procentowe na rynku znacznie spadną) taki bezpiecznym kredyt okaże się niekorzystny dla kredytobiorcy? Np. dlatego że bank zaproponuje mocno zawyżoną ofertę, gdyż kredytobiorca będzie miał związane ręce, bo straci całkiem dopłaty, jeśli nie przyjmie oferty banku.

    1. Dzień dobry. [1] Mieszkanie komunalne nie wyklucza z możliwości zakupu nieruchomości z wykorzystaniem Bezpiecznego Kredytu. [2] Nie trzeba się w nowym mieszkaniu meldować, trzeba w nim faktycznie zamieszkać w terminie 12 miesięcy od daty aktu notarialnego przeniesienia własności, a nie od daty umowy kredytowej. Ustawa nie precyzuje żadnych warunków dotyczących wcześniej zajmowanego lokalu komunalnego. Kwestia zakończenia najmu lokalu komunalnego to oddzielna sprawa, którą załatwia Pani niezależnie. [3] Nie ma takiego ryzyka. Punktem wyjścia do ustalania dopłat jest oprocentowanie porównywalne z pozostałą ofertą banku. Co najwyżej oferta rynkowa przy spadku stóp procentowych może zbliżyć się do oferty Bezpiecznego Kredytu.

  15. Jeśli celem kredytu jest budowa domu to:
    A. Czy kredyt bedzie wypłacany transzami?
    B. Jak podział czasowy transz wpływa na koszt kredytu? Czy od początku płacimy odsetki od całości kredytu czy tylko od saumy wypłaconych kwot?

    1. Bezpieczny Kredyt z przeznaczeniem na budowę domu będzie uruchamiany analogicznie jak kredyt standardowy, czyli w transzach. W okresie karencji (uruchamiania transz) raty odsetkowe będą płatne adekwatnie do kwoty uruchomionych transz. Tym samym podstawą wyliczenia kwoty dopłaty będzie faktyczne zadłużenie, a nie kwota przyznanego kredytu. Dopłaty będą w pierwszym okresie rosnące wraz z uruchamianiem kolejnych transz, podobnie jak raty odsetkowe kredytobiorcy. Po uruchomieniu całości i rozpoczęciu spłaty rat kapitałowo-odsetkowych dopłata będzie malała tak samo, jak cześć odsetkowa klienta. Po zmianie oprocentowania po 5 latach harmonogram spłat i wysokość dopłat zostaną ponownie przeliczone.

  16. Dzień dobry, na 2023 r. przewidziane jest, że zostanie udzielonych około 10 tyś.kredydów. A z drugiej strony pojawia się informacja, że w 2023r. nie będzie limitów na składanie wniosków. W związku z tym jak należy interpretować przekazane informacje? Czy to znaczy, że jeżeli wnioski złoży np. 200 tyś osób w 2023r. to wszyscy otrzymają kredyt? Przecież na cały program tzn. Od 2023 do 2027 ma zostać udzielonych około 150 tyś kredytów.

    1. Dzień dobry. W uzasadnieniu do ustawy czytamy, że rok 2023 jest traktowany jako wdrożeniowy. Nie będzie wstrzymania wniosków, ale ilość złożonych w 2023 roku wpłynie na limity lat następnych. Pula środków jest na dopłaty do rat, które będzie można zaplanować po rejestracji w systemie BGK. Zależnie od tego, czy to będzie rynek wtórny, czy pierwotny i uruchomienie w transzach inaczej będą planowane dopłaty. Przy wniosku złożonym w lipcu z celem zakupu na rynku wtórnym, uruchomienie środków może nastąpić w sierpniu, wtedy pierwsza rata i dopłata to dopiero wrzesień. Przy kredycie na 300 tys na okres 25 lat, jeśli oferta to 8%, to po dopłacie klient ma realnie 3%. Przy uruchomieniu jednorazowym pierwsza dopłata to 1250 zł. Jeśli jednak to będą transze i klient uruchomi tylko 100 tys, to pierwsza dopłata spada do 416 zł. Rok 2023 będzie takim rokiem testowym.

  17. Jak rozumiem, dom również trzeba wybudować w 12 miesięcy i się do niego wprowadzić, żeby nie stracić doplat? Czy jest jakiś wyjątek w tym zakresie.

    1. Dzień dobry. Nie. Projekt ustawy w ogóle nie odnosi się do kwestii budowy domu. Warunek odnosi się tylko do “nabycia”, czyli zakup lokalu mieszkalnego lub domu. Gdyby był warunek dla budowy domu to byłoby to 12 miesięcy od zgłoszenia do użytkowania. W większości banki dają 24 miesiące na zakończenie inwestycji budowy domu. Nie wiem, czy ustawodawca przez przeoczenie pominął warunek dla budów. Czy też jest to celowe działanie wychodzące z założenia, że budowa domu systemem gospodarczym z założenia służy zaspokojeniu własnych potrzeb, a przy zakupie domu lub lokalu jest większe prawdopodobieństwo zakupu inwestycyjnego. Nikt nie buduje domu z myślą o wynajmie.

    1. Dzień dobry. Zgodnie z uzyskaną interpretacją przepisów ustawy tylko, jeśli wartość działki wraz z wartością poniesionych nakładów na budowę nie przekroczy 200.000 zł (wartość potwierdzi rzeczoznawca). Będzie obowiązywało standardowe ograniczenie wysokości wkładu własnego.

      1. Dzień dobry, czy zatem jeśli wartość obecnego stanu budowy przekroczy w ocenie rzeczoznawcy kwotę 200 000 zł to warunek nie będzie spełniony? Czy warunek ten należy traktować bardziej jako ograniczenie limitu wartości całej inwestycji? Załóżmy, że obecna wartość mojej obecnej budowy to 400 tys, wartość inwestycji 800, ubiegam się o 400 tys zł kredytu. Czy w tym przypadku odpadam, czy bank przyjmie mój wkład wyłącznie w wysokości 20%, a w związku ze zdeklarowaną wartością inwestycji 800 tys, będzie wymagał uruchomienia kredytu na 600 000 zł?

        1. Jeśli wartość nakładów i działki to 400 tys. i na dokończenie budowy potrzeba 400 tys. to wg wiedzy i interpretacji na dziś transakcja nie kwalifikuje się. Kredyt koreluje z kosztorysem budowy, na który składają się nakłady poniesione (które potwierdzi rzeczoznawca) oraz nakłady do poniesienia.

  18. Czy bezpieczny kredy 2 procent może obejmować również wykończenie mieszkania ? (robocizna i materiały)

    1. Dzień dobry. Tak, ale nie jako samodzielny cel kredytu. Jeśli kredyt będzie na zakup mieszkania to można do ceny zakupu dodać kwotę na wykończenie. Kosztorys standardowo obejmuje materiały i robociznę (kwoty brutto).

  19. Wydaje się, że aby zmaksymalizować korzyści wynikające z tego programu powinno wybierać się krótszy okres kredytowania – z optymalnym wariantem w postaci kredytu na 10 lat. Zgadza się Pani?
    Takie podejście oczywiście obniży zdolność kredytową (i dla wielu duży zakup stanie się nieopłacalny), ale właśnie w taki sposób jesteśmy w stanie “wyciągnąć” najwięcej dopłat w stosunku do poniesionych przez nas kosztów.

    1. Dziękuję za komentarz.Co do zasady kredyt zaciągnięty na krótszy okres kredytowania lub regularnie nadpłacany wiąże się z niższym sumarycznym kosztem. Jednocześnie okres kredytowania musi być dopasowany do możliwości kredytobiorcy. Dopłata do raty to nie jest kwota, która wędruje na rachunek kredytobiorcy, więc kredytobiorca niczego nie “wyciąga” z programu, to bank inkasuje dopłatę. Kredytobiorca ma po prostu tani kredyt hipoteczny. Minimalny okres kredytowania to 15 lat. Suma dopłat, które otrzyma bank będzie niższa przy kredycie na 15 lat niż przy kredycie na 30 lat, bo im krótszy okres tym szybciej maleje podstawa naliczenia dopłat. Jednocześnie jednak suma odsetek zapłaconych po stronie kredytobiorcy również będzie niższa przy wyborze kredytu na 15 lat w porównaniu do 30 lat. Warunki określone na pierwsze 10 lat kredytowania są przewidywalne. Co będzie za 10 lat nie wiemy, więc z im mniejszym zadłużeniem kredytobiorca wejdzie w okres bez dopłat tym bezpieczniej. W kredycie hipotecznym nie chodzi o maksymalizację korzyści czy opłacalność, ale o możliwie najniższy koszt kredytu.

  20. Czy jeżeli rodzice w formie darowizny przekazali dom dziecku, ale mają prawo w nim mieszkać a dziecko nie jest zameldowane w nieruchomości to bezpieczny kredyt faktycznie nie przysługuje?

    1. Dzień dobry. Zgodnie z obecną wersją projektu ustawy Bezpieczny Kredyt 2% w sytuacji darowizny domu faktycznie nie przysługuje. Wyjątkiem w zakresie własności jest dziedziczenie (spadek), a nie darowizna. Dodatkowo dziedziczenie nie może przekraczać 50% udziałów, a tu jak rozumiem mamy 100% własności. Fakt służebności zamieszkiwania ustanowionej na rzecz Rodziców, braku zamieszkiwania i braku meldunku ze strony obdarowanego dziecka nic nie zmienia.

        1. Służebność dożywotnia dla rodziców powoduje, że dziecko nie posiada pełnego prawa do dysponowania nieruchomością – rodzi to pewne wątpliwości co do możliwości skorzystania z programu 2% ?

        2. Na ten moment wg projektu ustawy fakt obciążenia nieruchomości służebnością zamieszkiwania nie stanowi wyjątku umożliwiającego skorzystanie z programu.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *