Pierwsze Mieszkanie. Konto Mieszkaniowe. Projekt ustawy.

Konto Mieszkaniowe to drugi obok kredytu Bezpieczny Kredyt 2% element zapowiadanego programu rządowego pod hasłem Pierwsze Mieszkanie. Projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe określa wejście w życie regulacji na 1 lipca 2023 roku. Oszczędzanie w ramach Konta Mieszkaniowego będzie dawało możliwość uzyskania premii mieszkaniowej. Po minimum 3 latach oszczędzania środki mogą posłużyć jako wkład własny do kredytu mieszkaniowego. Dla kogo Konto Mieszkaniowe, kiedy i dlaczego zamienia się w Lokatę Mieszkaniową, jakie są zasady prowadzenia konta i lokaty, na jaką premię mieszkaniową możesz liczyć? O tym w dalszej części wpisu. Do mnie jako eksperta kredytowego możesz zwrócić się o pomoc w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego z uwzględnieniem wkładu własnego z konta mieszkaniowego wraz z premią mieszkaniową. To jednak dopiero, gdy regulacje wejdą w życie.

Kto zatem może oszczędzać w ramach Konta Mieszkaniowego i Lokaty Mieszkaniowej?

[1] Wiek

Nie możesz być młodszy niż 13 lat i starszy niż 45 lat w dniu założenia Konta Mieszkaniowego.

Jako małoletni posiadacz konta lub lokaty potrzebujesz zgody przedstawiciela ustawowego do dysponowania środkami.

[2] Tylko jedno Konto Mieszkaniowe

Konto Mieszkaniowe założysz pod warunkiem, że nie masz już innego Konta Mieszkaniowego lub Lokaty Mieszkaniowej. Nie mówimy tu o sytuacji przeniesienia Konta Mieszkaniowego. Wtedy przez chwilę będą istniały dwa rachunki.

Ponowne otwarcie Konta Mieszkaniowego będzie możliwe, jeśli zakończenie poprzedniej umowy o Konto Mieszkaniowe nastąpiło przed ukończeniem 18 lat i nie została wypłacona premia mieszkaniowa.

[3] Oszczędzanie na pierwsze mieszkanie lub dom w życiu.

1. Nie możesz być właścicielem teraz i w przeszłości lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
2. Nie możesz być również uprawnionym do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu teraz i w przeszłości.

Wyjątki w zakresie własności z uwagi na dzieci:

1. Dwójka dzieci – można posiadać mieszkanie lub dom o powierzchni do 50 m2.
2. Trójka dzieci – można posiadać mieszkanie lub dom o powierzchni do 75 m2.
3. Czwórka dzieci – można posiadać mieszkanie lub dom o powierzchni nie większej niż 90 m2.
4. Pięcioro dzieci – brak ograniczeń w zakresie powierzchni.

Wyjątki dotyczące własności związane z dziedziczeniem:

1. W trakcie prowadzenia Konta Mieszkaniowego lub Lokaty Mieszkaniowej możesz odziedziczyć nieruchomość bez względu na Twój udział.
2. Przed rozpoczęciem prowadzenia konta lub lokaty dopuszczalny jest udział nie większy niż 50% w jednym mieszkaniu lub domu nabyty drogą dziedziczenia.

Wyjątek stanowi również posiadanie mieszkania lub domu wyłączonego z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną lub skutkami działania żywiołów.

Zasady prowadzenia Konta Mieszkaniowego i Lokaty Mieszkaniowej

[1] Gdzie założysz Konto Mieszkaniowe?

Konta Mieszkaniowe i Lokaty Mieszkaniowe będą prowadzone przez te banki komercyjne, które podpiszą umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK).

[2] Warunki prowadzenia Konta Mieszkaniowego

1. Waluta PLN.
2. Oprocentowanie zmienne nie niższe niż 75% stopy oprocentowania standardowego konta.
3. Minimalny okres wpłat na Konto Mieszkaniowe nie krótszy niż 3 lata.
4. Maksymalny okres prowadzenia Konta Mieszkaniowego nie dłuższy niż 10 lat kalendarzowych.
5. Minimalna miesięczna wpłata nie mniej niż 500 zł.
6. Maksymalna miesięczna wpłata nie więcej niż 2000 zł.
7. Możliwe są wpłaty w różnej wysokości.
8. W każdym roku przysługuje 1 miesiąc wakacji od oszczędzania, przy zachowaniu minimum 11 wpłat w roku kalendarzowym.
9. Odsetki będą zwolnione z podatku Belki.
10. Masz 5 lat na wykorzystanie środków po zakończeniu oszczędzania.

[3] Przekształcenie Konta Mieszkaniowego w Lokatę Mieszkaniową

Przekształcenie konta w lokatę następuje w sytuacjach:

1. Upływu maksymalnego okresu prowadzenia Konta Mieszkaniowego (10 lat).
2. Po 3 latach kalendarzowych, jeśli doszło do naruszenia warunku związanego z minimalną wpłatą na konto.
3. Wypłaty części środków zgromadzonych na Koncie Mieszkaniowym.

Warunki prowadzenia Lokaty Mieszkaniowej

1. Okres lokaty to 12 miesięcy.
2. Oprocentowanie stałe nie niższe niż 75% oprocentowania analogicznych lokat z ofert banku.
3. Odnowienie lokaty następuje maksymalnie cztery razy z wyjątkiem sytuacji, gdy oszczędzający nie ukończył 30 lat (wtedy lokata nadal się odnawia).

[7] Przeniesienie środków z konta lub lokaty na zwykły rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy następuje w sytuacji:

1. Nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego bez udziału środków z konta lub lokaty.
2. Zakończenia Lokaty Mieszkaniowej bez możliwości dalszego odnowienia.
3. Naruszenia warunku wpłat na Konto Mieszkaniowe w ciągu pierwszych 3 lat kalendarzowych.
4. Wypłaty środków z Konta Mieszkaniowego przed upływem 3 lat kalendarzowych.
5. Przekroczenia maksymalnej miesięcznej kwoty wpłaty na Konto Mieszkaniowe – zwracana jest nadwyżka.

Przenoszone środki na ROR pomniejszone zostaną o:

1. Podatek dochodowy nieodprowadzony w trakcie prowadzenia konta.
2. Odsetki za zwłokę w sytuacji niedopełnienia obowiązku informacyjnego dotyczącego nabycia mieszkania lub domu.

[8] Zmiana banku prowadzącego Konto Mieszkaniowe lub Lokatę Mieszkaniową

Możesz zmienić bank prowadzący Konto Mieszkaniowe lub Lokatę Mieszkaniową bez utraty prawa do premii mieszkaniowej. Zmiany banku możesz dokonać po upływie 12 miesięcy prowadzenia rachunku lub po 12 miesiącach od ostatniej zmiany.

Premia Mieszkaniowa

[1] Kiedy przysługuje premia mieszkaniowa?

Zgodnie z projektem ustawy premia mieszkaniowa przysługuje, jeśli wypłata środków z Konta Mieszkaniowego lub Lokaty Mieszkaniowej następuje w związku z jednym z celów:

• Budowa domu jednorodzinnego.
• Nabycie działki budowlanej.
• Realizacja inwestycji kooperatywy mieszkaniowej.
• Nabycie lokalu mieszkalnego.
• Nabycie domu jednorodzinnego.
• Wkład budowlany wnoszony do spółdzielni mieszkaniowej.
• Partycypacja najemcy w kosztach budowy lokalu realizowanej przez SIM (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe).
• Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, jeśli użytkowany lokal lub dom został wyłączony z użytkowania na skutek katastrofy budowlanej lub działania żywiołów.

Premia przysługuje, jeśli została naliczona co najmniej 3 razy (z pominięciem pierwszego roku, jeśli konto było prowadzone krócej niż 9 miesięcy).

Naliczona Premia Mieszkaniowa nie podlega dziedziczeniu.

Dodatkowe warunki wypłaty premii mieszkaniowej w sytuacji dziedziczenia nieruchomości:

• Zbycie odziedziczonej nieruchomości przed wypłatą środków lub
• Wypłata środków wraz z premią mieszkaniową w celu nabycia dalszych udziałów w nieruchomości.

Transakcje rodzinne oznaczają brak premii.

Premia mieszkaniowa nie przysługuje, jeśli transakcja dotycząca nieruchomości nastąpi od osoby zaliczanej do I lub II grupy podatkowej.

I grupę podatkową stanowią: małżonek, wstępni, zstępni, pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa.

II grupę podatkową tworzą: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.

[2] Wysokość premii mieszkaniowej

Premia Mieszkaniowa będzie naliczana tylko w okresie prowadzenia Konta Mieszkaniowego.

Stanowi ona sumę 12 miesięcznych składników naliczeniowych za każdy rok kalendarzowy prowadzenia konta. Premia będzie naliczana z dniem 15 marca następnego roku kalendarzowego.

Premia mieszkaniowa będzie naliczana corocznie, ale jej wypłata następuje jednorazowo.

Miesięczny składnik naliczeniowy = łączna kwota wpłat na ostatni dzień miesiąca x (wskaźnik /12)

Według projektu ustawy wskaźnikiem premii mieszkaniowej będzie wyższa, korzystniejsza z wartości:

1. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych dla roku prowadzenia konta, czyli wskaźnik inflacji.
2. Wskaźnik zmiany średniej arytmetycznej ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w stosunku do roku poprzedniego, czyli wskaźnik wzrostu cen mieszkań.

Wysokość wskaźnika premii mieszkaniowej standardowo będzie ogłaszał Bank Gospodarstwa Krajowego.

Premia mieszkaniowa ma swoje bezpieczniki i ograniczniki. Są nimi widełki dla wysokości wskaźnika premii mieszkaniowej i w finalnej ustawie wynoszą:

• minimum 0,01 (1%)
• maksimum 0,15 (15%)

[3] Na jaki rachunek bank wypłaci środki wraz z premią mieszkaniową?

1. Mieszkaniowy rachunek powierniczy dla inwestycji deweloperskich na podstawie umowy deweloperskiej.
2. Konto sprzedającego nieruchomość na podstawie aktu notarialnego przeniesienia własności.
3. Rachunek spółdzielni mieszkaniowej na podstawie umowy o budowę lokalu
4. Rachunek społecznej inicjatywy mieszkaniowej na podstawie umowy o partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego osoba fizyczna będzie najemcą.
5. Konto osobiste kredytobiorcy w przypadku budowy domu po przedłożeniu pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy.

Z tytułu wypłaty premii mieszkaniowej bank prowadzący konto mieszkaniowe pobierze prowizję 1%.

[4] Kiedy zwracasz premię mieszkaniową?

1. Zwrot w pełnej wysokości

Wyrok skazujący za przestępstwo dotyczące złożenia fałszywych oświadczeń.

2. Zwrot proporcjonalny w terminie 5 lat od daty wypłaty premii w sytuacji:

• Zbycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (z wyłączeniem rozszerzenia wspólności majątkowej).
• Zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tu ustawodawca wyjątku w postaci rozszerzenia wspólności majątkowej nie przewidział).
• Wynajęcia lub użyczenia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
• Zmiany sposobu użytkowania.

Kwota zwrotu = premia x (liczba pełnych miesięcy do zakończenia okresu 5 lat / 60)

Termin zwrotu premii mieszkaniowej:

• 45 dni od daty uprawomocnienia wyroku
• 60 dni od dnia pozostałych zdarzeń

Przy zwrocie premii mieszkaniowej ponownie musisz liczyć się z prowizją, która wyniesie 5% zwracanej premii wraz z odsetkami.

Przykłady naliczenia premii mieszkaniowej

Pierwszy przykład oszczędzania na Koncie Mieszkaniowym:

• Regularne wpłaty po 1000 zł miesięcznie.
• Inflacja co roku wyniosła 9,6%.
• Naliczona premia mieszkaniowa w pierwszym roku 624 zł.
• Naliczona premia mieszkaniowa łącznie przez dwa lata 2400 zł.
• Po trzech latach oszczędzania premia mieszkaniowa wynosi 5328 zł.

Źródło zdjęcia: Ministerstwo Rozwoju i Technologii

Sprawdźmy zatem rządowy przykład czy obliczenia się zgadzają.

Drugi przykład również pochodzi z prezentacji rządowej:

• Regularne wpłaty po 1000 zł miesięcznie.
• Inflacja pierwszy rok 15%, drugi rok 10%, trzeci rok 8%.
• Po trzech latach oszczędzania premia mieszkaniowa wynosi 5265 zł.

Źródło zdjęcia: Ministerstwo Rozwoju i Technologii

Dla drugiego przykładu mój Excel jak najbardziej potwierdza obliczenia rządowe.

Czy Konto Mieszkaniowe to produkt czasowy?

W przeciwieństwie do Bezpieczny Kredyt 2% nigdzie w ustawie nie znalazłam granicznej daty oferowania Kont Mieszkaniowych wraz z premią mieszkaniową. Wydaje się więc, że produkt pomagający w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe ma wejść na stałe do oferty banków.

Konto Mieszkaniowe – podsumowanie

Konto Mieszkaniowe wraz z premią mieszkaniową ma być alternatywą dla tych, których jeszcze nie stać na kredyt. Ma również pomóc zgromadzić wkład własny do kredytu hipotecznego tym, dla których kupno pierwszego mieszkania lub domu to dalsza przyszłość.

Jeśli wkład własny do kredytu mieszkaniowego będzie pochodził wyłącznie z konta lub lokaty mieszkaniowej w Bezpiecznym Kredycie 2% oraz w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym nie będzie podlegał ograniczeniu kwotowemu do 200.000 zł. Suma tego wkładu własnego wraz z kwotą kredytu nie może przekroczyć 1.000.000 zł.

Magia procentu składanego zadziała tylko w stosunku do odsetek bankowych, bo premia mieszkaniowa choć naliczana corocznie zostanie wypłacona jednorazowo.

Opracowanie własne na podstawie:

1. Projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe z dnia 31.01.2023 r. (numer projektu w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów UD479).
2. Strona Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Finalna ustawa

Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe.

Jeśli ten blog kredytowy i wpis były dla Ciebie pomocne możesz podziękować opinią w Google.

Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań