Jednym z zabezpieczeń docelowych kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku na pierwszym miejscu w dziale IV księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości. Na rynku wtórnym złożenie wniosku o wpis hipoteki jest jednym z warunków uruchomienia kredytu. Na rynku pierwotnym jest to najczęściej warunek do spełnienia już po uruchomieniu w określonym umową terminie. W większości przypadków bank przygotowuje komplet wymaganych dokumentów dla sądu, choć zdarza się, że formularz sądowy musisz wypełnić samodzielnie. Możesz również skorzystać z pomocy notariusza w zakresie wpisu hipoteki. Nie zawsze będzie to ułatwieniem i często jest to opcja droższa. Dopełnienie formalności związanych z wpisem hipoteki na rzecz banku nie należy do czynności trudnych, ale nie wtedy, gdy robisz to pierwszy raz w życiu. Zwłaszcza, gdy nie znasz numeru KW lub wpis dotyczy hipoteki łącznej pojawiają się pytania. Miałam do czynienia z wieloma wnioskami o wpis hipoteki moich Klientów i różnymi sytuacjami. Tym wpisem chcę pomoc również Tobie.
Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego
Hipoteka umowna ustanowiona na nieruchomości zabezpiecza wierzytelność banku, czyli zabezpiecza spłatę udzielonego kredytu hipotecznego. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym (art. 244) hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym obok takich praw jak użytkowanie, służebność, zastaw, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Hipotekę ustanawiasz na warunkach ustalonych z bankiem w treści umowy kredytowej.
Istotne kwestie związane z hipoteką:
[1] Hipoteka obciąża nieruchomość.
Zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Musisz spłacić wierzytelność (kredyt) wobec banku, aby uzyskać zgodę na wykreślenie hipoteki. Jednocześnie hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości widniejące w danej Księdze Wieczystej. Jeśli w jednej KW masz dwie działki, a chcesz obciążyć hipoteką tylko jedną działkę, to drugą musisz wydzielić do nowej księgi wieczystej.
[2] Wpis w KW
Powstanie hipoteki wymaga ujawnienia w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości, a sama hipoteka może zabezpieczać wyłącznie wierzytelność pieniężną.
[3] Hipoteka a przedawnienie kredytu
Przedawnienie kredytu hipotecznego nie powoduje wygaśnięcia prawa banku do dochodzenia roszczeń z nieruchomości. Przedawnienie kredytu nie oznacza przedawnienia hipoteki (art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
[4] Nadmierne zabezpieczenie
W przypadku spłaty części zadłużenia możesz wnioskować do banku o zmniejszenie sumy hipoteki (art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W praktyce się tego nie robi i po spłacie całkowitej kredytu po prostu wykreślasz hipotekę.
[5] Całość lub udział
Hipoteką możesz obciążyć całą nieruchomość (np. lokal mieszkalny, działkę gruntu) lub część ułamkową, czyli udział w nieruchomości (np. udział w hali garażowej, udział w drodze wewnętrznej).
[6] Hipoteka łączna
Hipoteka może obciążać łącznie dwie lub więcej nieruchomości. Jest to wtedy hipoteka łączna. Hipoteka łączna obciąża każdą z nieruchomości w dokładnie tej samej wysokości, a wierzyciel może zaspokoić swoją wierzytelność z wybranej nieruchomości lub z wszystkich nieruchomości objętych hipoteką łączną.
[7] Kilka wierzytelności
Możesz jedną hipoteką zabezpieczyć np. dwa kredyty (zabezpieczenie kilku wierzytelności). Taka sytuacja może wystąpić, gdy masz już jeden kredyt i wnioskujesz o drugi dla tej samej nieruchomości. Bank zamiast ustanawiać nową hipotekę może zmienić „starą” poprzez podniesienie sumy hipoteki i dopisanie nowej wierzytelności (nowego kredytu). Wtedy również podpisujesz aneks do pierwszej umowy kredytowej, bo zmienia się zapis dotyczący zabezpieczenia.
[8] Podział nieruchomości z hipoteką
W przypadku poddziału nieruchomości obciążonej hipoteką, wyodrębnienia części i wydzielenia do nowych ksiąg wieczystych (np. podział działki, wyodrębnienie lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym) hipoteka automatycznie obciąża w tej samej wysokości te nowe księgi wieczyste. Chcąc tego uniknąć możesz wystąpić do banku o zgodę na bezobciążeniowe wydzielenie.
[9] Wysokość hipoteki
Suma hipoteki jest wyższa niż kwota kredytu. Zależnie od banku stanowi od 150% do 200% kwoty udzielonego kredytu. Kwota „na górkę” zabezpiecza oprócz spłaty kapitału kredytu również spłatę odsetek i innych kosztów. Tytuł egzekucyjny i dochodzenie roszczeń dotyczą zawsze faktycznego długu wraz z odsetkami i kosztami. Suma hipoteki wyznacza tylko górną granicę pierwszeństwa banku w zaspokojeniu roszczeń z nieruchomości.
[10] Brak hipoteki a egzekucja z nieruchomości
Brak hipoteki w księdze wieczystej nie oznacza, że bank nie może zaspokoić swoich roszczeń z nieruchomości. Również w przypadku długów konsumpcyjnych, które nie mają zabezpieczenia hipotecznego, wierzyciel może prowadzić egzekucję z nieruchomości. Hipoteka daje tylko pierwszeństwo. W sytuacji, gdy inny wierzyciel rozpoczyna egzekucję z nieruchomości, bank będący wierzycielem hipotecznym staje się uczestnikiem postępowania egzekucyjnego, nawet, gdybyś kredyt hipoteczny spłacał bez zarzutu.
[11] Cena
Wpis hipoteki kosztuje 200 zł. Tyle samo zapłacisz za wpis hipoteki łącznej. Wykreślenie hipoteki to połowa stawki, czyli 100 zł.
Jak wpisać hipotekę przez notariusza?
Możesz uzgodnić z notariuszem wpis hipoteki w treści aktu notarialnego. Notariusz pobierze w takiej sytuacji opłatę sądową 200 zł za wpis hipoteki oraz odprowadzi podatek 19 zł od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki. Może również za tę czynność doliczyć taksę notarialną. O wysokość tej dodatkowej taksy notarialnej zapytaj notariusza.
Co musisz przygotować dla notariusza?
- Oświadczenie banku o udzieleniu kredytu (jest to skrót umowy kredytowej).
- Kopie pełnomocnictw pracowników banku podpisujących oświadczenie.
Data na oświadczeniu banku może być taka sama jak data umowy kredytowej lub późniejsza. Twoje oświadczenie o ustanowieniu hipoteki znajdzie się w treści aktu notarialnego.
Bank PEKAO SA stosuje dodatkowo oświadczenie banku o poparciu wniosku o wpis hipoteki.
Bank Millennium wymaga podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na druku bankowym niezależnie od tego, że jest ono w treści aktu notarialnego. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na formularzu banku to warunek uruchomienia kredytu.
Wpis hipoteki przez notariusza na rynku wtórnym
Kredytobiorcy najczęściej z możliwości wpisu hipoteki w treści aktu notarialnego korzystają przy zakupie na rynku wtórnym, wiążącym się z zapłatą po akcie notarialnym. To może dotyczyć zarówno nieruchomości z już założoną księgą wieczystą, jak i takich, gdzie w treści aktu notarialnego jest sformułowany wniosek o założenie nowej księgi wieczystej.
Wpis hipoteki przez notariusza na rynku pierwotnym
Inaczej sytuacja wygląda na rynku pierwotnym, gdzie najpierw uruchamiasz kredyt, a potem, często po kilku lub kilkunastu miesiącach, podpisujesz z deweloperem akt notarialny przeniesienia własności. W umowie deweloperskiej i umowie kredytowej najczęściej jest oznaczenie robocze, adres budowlany nieruchomości.
Normalną praktyką jest, że najpierw podpisujesz akt notarialny z deweloperem i dostarczasz go do banku. Bank na podstawie aktu notarialnego w terminie do 14 dni przygotowuje dokumenty konieczne do wpisu hipoteki. Dokumenty do wpisu hipoteki powinny być spójne z docelowym adresem nieruchomości wskazanym w treści umowy przeniesienia własności. Bank może również przygotować bezpłatny aneks do umowy kredytowej z aktualizacją adresu nieruchomości.
Jeśli chciałbyś w treści aktu notarialnego podpisywanego z deweloperem wpisać hipotekę banku to jest to możliwe. Musisz jednak z wyprzedzeniem zawnioskować do banku o przygotowanie oświadczenia dla notariusza o udzieleniu kredytu. Bank może wymagać w tym celu dokumentacji potwierdzającej docelowe oznaczenie nieruchomości (np. oświadczenie dewelopera, projekt aktu notarialnego). Oświadczenie banku wystawione z adresem budowlanym nie powinno być jednak przeszkodą. Twoje oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w treści aktu notarialnego będzie prawidłowo sformułowane. Niemniej na rynku pierwotnym raczej wpisu hipoteki przez notariusza się nie praktykuje.
Jak wpisać hipotekę na druku KW-WPIS?
Przy samodzielnym składaniu wniosku w sądzie o wpis hipoteki pamiętaj o kilku kwestiach:
[1] Komplet dla sądu stanowią:
- Formularz sądowy wniosku KW-WPIS.
- Oświadczenie banku o udzieleniu kredytu (data nie może być wcześniejsza niż data, w której stajesz się właścicielem).
- Twoje oświadczenie o ustanowieniu hipoteki podpisane w obecności pracownika banku (w dacie oświadczenia musisz być właścicielem).
- Kopie pełnomocnictw pracowników banku podpisujących oświadczenie (tylko do kompletu dla sądu).
- Opłata 200 zł w znakach opłaty sądowej, które zakupisz w budynku sądu lub on-line na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
[2] Przygotowujesz dwa komplety dokumentów, dla sądu i dla banku (ewentualnie trzeci dla siebie). Na kopii wniosku przeznaczonym dla banku sąd potwierdza złożenie wniosku i uiszczenie opłaty sądowej.
[3] W terminie 14 dni od daty podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki składasz deklarację PCC-3 / PCC-3A i opłacasz podatek od hipoteki 19 zł.
[4] Jeśli nie znasz jeszcze numeru księgi wieczystej to NIE CZEKASZ na zawiadomienie z sądu o założeniu KW. To może wydawać się oczywiste, ale oczywiste dla wszystkich nie jest. Jeśli podpisujesz akt notarialny z deweloperem, niezwłocznie dostarczasz go do banku. Niezwłocznie po otrzymaniu z banku dokumentów do wpisu hipoteki składasz je w sądzie. W miejscu numeru księgi wieczystej wpisujesz NOWA oraz numer aktu notarialnego i nazwę kancelarii notarialnej.
[5] Przy hipotece łącznej wypełniasz jeden formularz sądowy, wnosisz jedną opłatę sądową 200 zł oraz opłacasz jeden raz podatek 19 zł od wpisu hipoteki.
[6] Ważna jest KOLEJNOŚĆ. Pierwszy jest wniosek o przeniesienie własności, a w ślad za nim jako drugi wniosek o wpis hipoteki. Notariusz zarejestruje na platformie ksiąg wieczystych wniosek o przeniesienie własności (pojawi się wzmianka w KW), ale niekoniecznie w tej minucie, w której opuszczasz kancelarię. Dopytaj więc o termin rejestracji, żeby z wnioskiem o wpis hipoteki udać się do sądu, gdy sąd ma już informację o zmianie właściciela.
[7] Jeśli wpis hipoteki dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i sam zakładasz księgę wieczystą to jako pierwszy podajesz w biurze podawczym wniosek o założenie KW. Następnie sygnaturę wniosku o założenie KW wpisujesz zamiast numeru KW we wniosku o wpis hipoteki. Tak uzupełniony formularz wniosku o wpis hipoteki podajesz jako drugi.
Najczęstsze pomyłki przy wpisie hipoteki
Pomyłki się zdarzają. Najczęstszą z nich jest złożenie wniosku o wpis hipoteki z numerem księgi wieczystej dewelopera zamiast do nowoutworzonej KW mieszkania.
Jeśli się w porę zorientujesz, zanim sąd odrzuci wniosek, możesz wycofać błędny wniosek. Możesz również złożyć pismo o zaliczenie opłaty sądowej na poczet prawidłowo złożonego wniosku.
Przyspieszenie wniosku o wpis hipoteki
Do niedawna czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej i wpis hipoteki istotnie przekładał się na koszt kredytu w postaci tzw. ubezpieczenia pomostowego. Od 17 września 2022 roku bank opłaty pobrane w okresie przejściowym zwraca po wpisie hipoteki, stąd czas oczekiwania nie jest już tak istotny. Niemniej zawsze możesz złożyć w sądzie pismo o przyspieszenie wniosku podając jego sygnaturę i uzasadnienie. Takie pismo składasz bez żadnych kosztów i zgodnie z ustaloną praktyką, nie wcześniej niż miesiąc od daty złożenia wniosku o założenie KW lub wpis hipoteki.
Zawiadomienie z sądu o wpisie hipoteki
Jeśli wniosek o wpis hipoteki był poprzedzony wnioskiem o wpis własności otrzymasz z sądu dwa zawiadomienia. Pierwsze o wpisie własności w dziale II księgi wieczystej i ewentualnie o założeniu samej księgi wieczystej. Drugie zawiadomienie będzie dotyczyło działu IV i wpisu hipoteki. Gdy kredyt dotyczy budowy domu na działce, której jesteś już właścicielem zawiadomienie będzie dotyczyło tylko wpisu hipoteki.
Zawiadomienie o wpisie hipoteki prześlij do banku poprzez bankowość internetową lub bezpośrednio do pracownika banku. Nawet jeśli obecnie nie ponosisz kosztu ubezpieczenia pomostowego to w warunkach kredytu jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku na pierwszym miejscu. Zawiadomienie otrzymane z sądu pozwoli spełnić ten warunek. Bank oczywiście otrzyma również własne zawiadomienie z sądu, ale informacja od Ciebie znacznie przyspieszy akceptację warunku.
Pamiętaj, aby po otrzymaniu zawiadomienia sprawdzić księgę wieczystą w przeglądarce ksiąg wieczystych. W razie niezgodności, która może też wynikać z pomyłki sądu, musisz działać w terminie wyznaczonym na wniesienie skargi.
Instrukcja wypełniania formularza KW-WPIS
Formularz sądowy wniosku o wpis hipoteki otrzymasz w każdym sądzie. Druk KW-WPIS pobierzesz również w wersji edytowalnej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Pierwsza strona
To miejsce na oznaczenie sądu, numer wydziału ksiąg wieczystych i numer księgi wieczystej.
W przypadku, gdy księga wieczysta jest w trakcie zakładania, a wniosek o jej założenie znajduje się w treści aktu notarialnego w polu 3 wpisujesz:
nowoutworzona, akt not. Rep. A nr. … kancelaria notarialna…
W przypadku, gdy Księgę Wieczystą zakładasz korzystając z formularza sądowego KW-ZAL w polu 3 wniosku o wpis hipoteki wpisujesz sygnaturę wniosku o założenie KW.
Przy hipotece łącznej podajesz po przecinku numery obu ksiąg wieczystych np.
PO2P/00111111/0 (np. KW mieszkania), PO2P/00222222/0 (np. KW garażu, hali garażowej, działki drogowej), lub
nowoutworzona akt not… notariusz… (dla mieszkania), PO2P/00222222/0 (dla udziału w hali garażowej lub działce drogowej)
Druga strona
Na drugiej stronie wniosku w polu nr 7 formułujesz żądanie:
Wnoszę o wpis hipoteki umownej do kwoty… na rzecz banku… jako zabezpieczenie umowy kredytowej nr. … z dnia… na lokalu mieszkalnym położonym…
Jeśli żądanie dotyczy hipoteki łącznej to również formułujesz je w jednym polu:
Wnoszę o wpis hipoteki umownej łącznej na rzecz banku… umowa kredytowa nr. … z dnia…, na lokalu mieszkalnym położonym… KW… oraz na udziale w wysokości… w nieruchomości niemieszkalnej (hala garażowa) położonej… nr KW…
Treść żądania może być mniej lub bardziej szczegółowa. Sąd wpisze hipotekę zgodnie z treścią twojego oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Najważniejsze jest samo żądanie, suma hipoteki i nazwa banku. Przy hipotece łącznej w treści żądania należy dodatkowo wpisać numery obciążanych ksiąg wieczystych.
Trzecia strona
To miejsce na dane właścicieli nieruchomości. W przypadku, gdy właścicieli jest więcej niż dwóch wypełniasz dodatkowy załącznik KW-WU. Zarówno sam wniosek jak i załącznik KW-WU podpisują wszyscy właściciele nieruchomości.
Czwarta strona
Ostatnia strona wniosku o wpis hipoteki to miejsce na dane banku jako uczestnika postępowania, załączniki oraz podpisy właścicieli nieruchomości.
W załącznikach wymieniasz:
- Oświadczenie banku.
- Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki.
- Kopie pełnomocnictw banku szt. …
Wniosek podpisują wszyscy właściciele nieruchomości w tym samym polu. Datę wystarczy wpisać raz. Dopuszczalna jest sytuacja złożenia jednego podpisu i wskazania drugiego właściciela jako uczestnika podstępowania. Jednak, jeśli wniosek o wpis hipoteki stanowi warunek uruchomienia kredytu to bank będzie wymagał podpisów wszystkich właścicieli.
Tym wpisem kończę tematykę dotyczącą księgi wieczystej i hipoteki. W poprzednich artykułach pisałam o samej księdze wieczystej, wpisie roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione oraz o wykreśleniu hipoteki.
Jeśli po przeczytaniu artykułu nadal masz wątpliwości w zakresie wniosku o wpis hipoteki to zadaj pytanie w komentarzu. Odpowiem.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny [Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93]
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147]
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy, Pośrednik Kredytowy Poznań
