Jak wpisać hipotekę do księgi wieczystej nieruchomości?

Jednym z zabezpieczeń docelowych kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku na pierwszym miejscu w dziale IV księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości. Na rynku wtórnym złożenie wniosku o wpis hipoteki jest jednym z warunków uruchomienia kredytu. Na rynku pierwotnym jest to najczęściej warunek do spełnienia już po uruchomieniu w określonym umową terminie. W większości przypadków bank przygotowuje komplet wymaganych dokumentów dla sądu, choć zdarza się, że formularz sądowy musisz wypełnić samodzielnie. Możesz również skorzystać z pomocy notariusza w zakresie wpisu hipoteki. Nie zawsze będzie to ułatwieniem i często jest to opcja droższa. Dopełnienie formalności związanych z wpisem hipoteki na rzecz banku nie należy do czynności trudnych, ale nie wtedy, gdy robisz to pierwszy raz w życiu. Zwłaszcza, gdy nie znasz numeru KW lub wpis dotyczy hipoteki łącznej pojawiają się pytania. Miałam do czynienia z wieloma wnioskami o wpis hipoteki moich Klientów i różnymi sytuacjami. Tym wpisem chcę pomoc również Tobie.

FORMULARZ SĄDOWY WPIS HIPOTEKI do pobrania

Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Hipoteka umowna ustanowiona na nieruchomości zabezpiecza wierzytelność banku, czyli zabezpiecza spłatę udzielonego kredytu hipotecznego. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym (art. 244) hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym obok takich praw jak użytkowanie, służebność, zastaw, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Hipotekę ustanawiasz na warunkach ustalonych z bankiem w treści umowy kredytowej.

Istotne kwestie związane z hipoteką:

[1] Hipoteka obciąża nieruchomość.

Zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Musisz spłacić wierzytelność (kredyt) wobec banku, aby uzyskać zgodę na wykreślenie hipoteki. Jednocześnie hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości widniejące w danej Księdze Wieczystej. Jeśli w jednej KW masz dwie działki, a chcesz obciążyć hipoteką tylko jedną działkę, to drugą musisz wydzielić do nowej księgi wieczystej.

[2] Wpis w KW

Powstanie hipoteki wymaga ujawnienia w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości, a sama hipoteka może zabezpieczać wyłącznie wierzytelność pieniężną.

[3] Hipoteka a przedawnienie kredytu

Przedawnienie kredytu hipotecznego nie powoduje wygaśnięcia prawa banku do dochodzenia roszczeń z nieruchomości. Przedawnienie kredytu nie oznacza przedawnienia hipoteki (art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

[4] Nadmierne zabezpieczenie

W przypadku spłaty części zadłużenia możesz wnioskować do banku o zmniejszenie sumy hipoteki (art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W praktyce się tego nie robi i po spłacie całkowitej kredytu po prostu wykreślasz hipotekę.

[5] Całość lub udział

Hipoteką możesz obciążyć całą nieruchomość (np. lokal mieszkalny, działkę gruntu) lub część ułamkową, czyli udział w nieruchomości (np. udział w hali garażowej, udział w drodze wewnętrznej).

[6] Hipoteka łączna

Hipoteka może obciążać łącznie dwie lub więcej nieruchomości. Jest to wtedy hipoteka łączna. Hipoteka łączna obciąża każdą z nieruchomości w dokładnie tej samej wysokości, a wierzyciel może zaspokoić swoją wierzytelność z wybranej nieruchomości lub z wszystkich nieruchomości objętych hipoteką łączną.

[7] Kilka wierzytelności

Możesz jedną hipoteką zabezpieczyć np. dwa kredyty (zabezpieczenie kilku wierzytelności). Taka sytuacja może wystąpić, gdy masz już jeden kredyt i wnioskujesz o drugi dla tej samej nieruchomości. Bank zamiast ustanawiać nową hipotekę może zmienić „starą” poprzez podniesienie sumy hipoteki i dopisanie nowej wierzytelności (nowego kredytu). Wtedy również podpisujesz aneks do pierwszej umowy kredytowej, bo zmienia się zapis dotyczący zabezpieczenia.

[8] Podział nieruchomości z hipoteką

W przypadku poddziału nieruchomości obciążonej hipoteką, wyodrębnienia części i wydzielenia do nowych ksiąg wieczystych (np. podział działki, wyodrębnienie lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym) hipoteka automatycznie obciąża w tej samej wysokości te nowe księgi wieczyste. Chcąc tego uniknąć możesz wystąpić do banku o zgodę na bezobciążeniowe wydzielenie.

[9] Wysokość hipoteki

Suma hipoteki jest wyższa niż kwota kredytu. Zależnie od banku stanowi od 150% do 200% kwoty udzielonego kredytu. Kwota „na górkę” zabezpiecza oprócz spłaty kapitału kredytu również spłatę odsetek i innych kosztów. Tytuł egzekucyjny i dochodzenie roszczeń dotyczą zawsze faktycznego długu wraz z odsetkami i kosztami. Suma hipoteki wyznacza tylko górną granicę pierwszeństwa banku w zaspokojeniu roszczeń z nieruchomości.

[10] Brak hipoteki a egzekucja z nieruchomości

Brak hipoteki w księdze wieczystej nie oznacza, że bank nie może zaspokoić swoich roszczeń z nieruchomości. Również w przypadku długów konsumpcyjnych, które nie mają zabezpieczenia hipotecznego, wierzyciel może prowadzić egzekucję z nieruchomości. Hipoteka daje tylko pierwszeństwo. W sytuacji, gdy inny wierzyciel rozpoczyna egzekucję z nieruchomości, bank będący wierzycielem hipotecznym staje się uczestnikiem postępowania egzekucyjnego, nawet, gdybyś kredyt hipoteczny spłacał bez zarzutu.

[11] Cena

Wpis hipoteki kosztuje 200 zł. Tyle samo zapłacisz za wpis hipoteki łącznej. Wykreślenie hipoteki to połowa stawki, czyli 100 zł.

Jak wpisać hipotekę przez notariusza?

Możesz uzgodnić z notariuszem wpis hipoteki w treści aktu notarialnego. Notariusz pobierze w takiej sytuacji opłatę sądową 200 zł za wpis hipoteki oraz odprowadzi podatek 19 zł od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki. Może również za tę czynność doliczyć taksę notarialną. O wysokość tej dodatkowej taksy notarialnej zapytaj notariusza.

Co musisz przygotować dla notariusza?

1. Oświadczenie banku o udzieleniu kredytu (jest to skrót umowy kredytowej).
2. Kopie pełnomocnictw pracowników banku podpisujących oświadczenie.

Data na oświadczeniu banku może być taka sama jak data umowy kredytowej lub późniejsza. Twoje oświadczenie o ustanowieniu hipoteki znajdzie się w treści aktu notarialnego.

Bank Millennium wymaga podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na druku bankowym niezależnie od tego, że jest ono w treści aktu notarialnego. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na formularzu banku to warunek uruchomienia kredytu.

Wpis hipoteki przez notariusza na rynku wtórnym

Kredytobiorcy najczęściej z możliwości wpisu hipoteki w treści aktu notarialnego korzystają przy zakupie na rynku wtórnym, wiążącym się z zapłatą po akcie notarialnym. To może dotyczyć zarówno nieruchomości z już założoną księgą wieczystą, jak i takich, gdzie w treści aktu notarialnego jest sformułowany wniosek o założenie nowej księgi wieczystej.

Wpis hipoteki przez notariusza na rynku pierwotnym

Inaczej sytuacja wygląda na rynku pierwotnym, gdzie najpierw uruchamiasz kredyt, a potem, często po kilku lub kilkunastu miesiącach, podpisujesz z deweloperem akt notarialny przeniesienia własności. W umowie deweloperskiej i umowie kredytowej najczęściej jest oznaczenie robocze, adres budowlany nieruchomości.

Normalną praktyką jest, że najpierw podpisujesz akt notarialny z deweloperem i dostarczasz go do banku. Bank na podstawie aktu notarialnego w terminie do 14 dni przygotowuje dokumenty konieczne do wpisu hipoteki. Dokumenty do wpisu hipoteki powinny być spójne z docelowym adresem nieruchomości wskazanym w treści umowy przeniesienia własności. Bank może również przygotować bezpłatny aneks do umowy kredytowej z aktualizacją adresu nieruchomości.

Jeśli chciałbyś w treści aktu notarialnego podpisywanego z deweloperem wpisać hipotekę banku to jest to możliwe. Musisz jednak z wyprzedzeniem zawnioskować do banku o przygotowanie oświadczenia dla notariusza o udzieleniu kredytu. Bank może wymagać w tym celu dokumentacji potwierdzającej docelowe oznaczenie nieruchomości (np. oświadczenie dewelopera, projekt aktu notarialnego). Oświadczenie banku wystawione z adresem budowlanym nie powinno być jednak przeszkodą. Twoje oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w treści aktu notarialnego będzie prawidłowo sformułowane. Niemniej na rynku pierwotnym raczej wpisu hipoteki przez notariusza się nie praktykuje.

Jak wpisać hipotekę na druku KW-WPIS?

Przy samodzielnym składaniu wniosku w sądzie o wpis hipoteki pamiętaj o kilku kwestiach:

[1] Komplet dla sądu stanowią:

• Formularz sądowy wniosku KW-WPIS.
• Oświadczenie banku o udzieleniu kredytu (data nie może być wcześniejsza niż data, w której stajesz się właścicielem).
• Twoje oświadczenie o ustanowieniu hipoteki podpisane w obecności pracownika banku (w dacie oświadczenia musisz być właścicielem).
• Kopie pełnomocnictw pracowników banku podpisujących oświadczenie (tylko do kompletu dla sądu).
• Opłata 200 zł w znakach opłaty sądowej, które zakupisz w budynku sądu lub on-line na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

[2] Przygotowujesz dwa komplety dokumentów, dla sądu i dla banku (ewentualnie trzeci dla siebie). Na kopii wniosku przeznaczonym dla banku sąd potwierdza złożenie wniosku i uiszczenie opłaty sądowej.

[3] W terminie 14 dni od daty podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki składasz deklarację PCC-3 / PCC-3A i opłacasz podatek od hipoteki 19 zł.

[4] Jeśli nie znasz jeszcze numeru księgi wieczystej to NIE CZEKASZ na zawiadomienie z sądu o założeniu KW. To może wydawać się oczywiste, ale oczywiste dla wszystkich nie jest. Jeśli podpisujesz akt notarialny z deweloperem, niezwłocznie dostarczasz go do banku. Niezwłocznie po otrzymaniu z banku dokumentów do wpisu hipoteki składasz je w sądzie. W miejscu numeru księgi wieczystej wpisujesz NOWA oraz numer aktu notarialnego i nazwę kancelarii notarialnej.

[5] Przy hipotece łącznej wypełniasz jeden formularz sądowy, wnosisz jedną opłatę sądową 200 zł oraz opłacasz jeden raz podatek 19 zł od wpisu hipoteki.

[6] Ważna jest KOLEJNOŚĆ. Pierwszy jest wniosek o przeniesienie własności, a w ślad za nim jako drugi wniosek o wpis hipoteki. Notariusz zarejestruje na platformie ksiąg wieczystych wniosek o przeniesienie własności (pojawi się wzmianka w KW), ale niekoniecznie w tej minucie, w której opuszczasz kancelarię. Dopytaj więc o termin rejestracji, żeby z wnioskiem o wpis hipoteki udać się do sądu, gdy sąd ma już informację o zmianie właściciela.

[7] Jeśli wpis hipoteki dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i sam zakładasz księgę wieczystą to jako pierwszy podajesz w biurze podawczym wniosek o założenie KW. Następnie sygnaturę wniosku o założenie KW wpisujesz zamiast numeru KW we wniosku o wpis hipoteki. Tak uzupełniony formularz wniosku o wpis hipoteki podajesz jako drugi.

Najczęstsze pomyłki przy wpisie hipoteki

Pomyłki się zdarzają. Najczęstszą z nich jest złożenie wniosku o wpis hipoteki z numerem księgi wieczystej dewelopera zamiast do nowoutworzonej KW mieszkania.

Jeśli się w porę zorientujesz, zanim sąd odrzuci wniosek, możesz wycofać błędny wniosek. Możesz również złożyć pismo o zaliczenie opłaty sądowej na poczet prawidłowo złożonego wniosku.

Przyspieszenie wniosku o wpis hipoteki

Do niedawna czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej i wpis hipoteki istotnie przekładał się na koszt kredytu w postaci tzw. ubezpieczenia pomostowego. Od 17 września 2022 roku bank opłaty pobrane w okresie przejściowym zwraca po wpisie hipoteki, stąd czas oczekiwania nie jest już tak istotny. Niemniej zawsze możesz złożyć w sądzie pismo o przyspieszenie wniosku podając jego sygnaturę i uzasadnienie. Takie pismo składasz bez żadnych kosztów i zgodnie z ustaloną praktyką, nie wcześniej niż miesiąc od daty złożenia wniosku o założenie KW lub wpis hipoteki.

Zawiadomienie z sądu o wpisie hipoteki

Jeśli wniosek o wpis hipoteki był poprzedzony wnioskiem o wpis własności otrzymasz z sądu dwa zawiadomienia. Pierwsze o wpisie własności w dziale II księgi wieczystej i ewentualnie o założeniu samej księgi wieczystej. Drugie zawiadomienie będzie dotyczyło działu IV i wpisu hipoteki. Gdy kredyt dotyczy budowy domu na działce, której jesteś już właścicielem zawiadomienie będzie dotyczyło tylko wpisu hipoteki.

Zawiadomienie o wpisie hipoteki prześlij do banku poprzez bankowość internetową lub bezpośrednio do pracownika banku. Nawet jeśli obecnie nie ponosisz kosztu ubezpieczenia pomostowego to w warunkach kredytu jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku na pierwszym miejscu. Zawiadomienie otrzymane z sądu pozwoli spełnić ten warunek. Bank oczywiście otrzyma również własne zawiadomienie z sądu, ale informacja od Ciebie znacznie przyspieszy akceptację warunku.

Pamiętaj, aby po otrzymaniu zawiadomienia sprawdzić księgę wieczystą w przeglądarce ksiąg wieczystych. W razie niezgodności, która może też wynikać z pomyłki sądu, musisz działać w terminie wyznaczonym na wniesienie skargi.

Instrukcja wypełniania formularza KW-WPIS

Formularz sądowy wniosku o wpis hipoteki otrzymasz w każdym sądzie. Druk KW-WPIS pobierzesz również w wersji edytowalnej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Pierwsza strona

To miejsce na oznaczenie sądu, numer wydziału ksiąg wieczystych i numer księgi wieczystej.

W przypadku, gdy księga wieczysta jest w trakcie zakładania, a wniosek o jej założenie znajduje się w treści aktu notarialnego w polu 3 wpisujesz:

nowoutworzona, akt not. Rep. A nr. … kancelaria notarialna…

W przypadku, gdy Księgę Wieczystą zakładasz korzystając z formularza sądowego KW-ZAL w polu 3 wniosku o wpis hipoteki wpisujesz sygnaturę wniosku o założenie KW.

Przy hipotece łącznej podajesz po przecinku numery obu ksiąg wieczystych np.

PO2P/00111111/0 (np. KW mieszkania), PO2P/00222222/0 (np. KW garażu, hali garażowej, działki drogowej), lub

nowoutworzona akt not… notariusz… (dla mieszkania), PO2P/00222222/0 (dla udziału w hali garażowej lub działce drogowej)

Druga strona

Na drugiej stronie wniosku w polu nr 7 formułujesz żądanie:

Wnoszę o wpis hipoteki umownej do kwoty… na rzecz banku… jako zabezpieczenie umowy kredytowej nr. … z dnia… na lokalu mieszkalnym położonym…

Jeśli żądanie dotyczy hipoteki łącznej to również formułujesz je w jednym polu:

Wnoszę o wpis hipoteki umownej łącznej na rzecz banku… umowa kredytowa nr. … z dnia…, na lokalu mieszkalnym położonym… KW… oraz na udziale w wysokości… w nieruchomości niemieszkalnej (hala garażowa) położonej… nr KW…

Treść żądania może być mniej lub bardziej szczegółowa. Sąd wpisze hipotekę zgodnie z treścią twojego oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Najważniejsze jest samo żądanie, suma hipoteki i nazwa banku. Przy hipotece łącznej w treści żądania należy dodatkowo wpisać numery obciążanych ksiąg wieczystych.

Trzecia strona

To miejsce na dane właścicieli nieruchomości. W przypadku, gdy właścicieli jest więcej niż dwóch wypełniasz dodatkowy załącznik KW-WU. Zarówno sam wniosek jak i załącznik KW-WU podpisują wszyscy właściciele nieruchomości.

Czwarta strona

Ostatnia strona wniosku o wpis hipoteki to miejsce na dane banku jako uczestnika postępowania, załączniki oraz podpisy właścicieli nieruchomości.

W załącznikach wymieniasz:

• Oświadczenie banku.
• Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki.
• Kopie pełnomocnictw banku szt. …

Wniosek podpisują wszyscy właściciele nieruchomości w tym samym polu. Datę wystarczy wpisać raz. Dopuszczalna jest sytuacja złożenia jednego podpisu i wskazania drugiego właściciela jako uczestnika podstępowania. Jednak, jeśli wniosek o wpis hipoteki stanowi warunek uruchomienia kredytu to bank będzie wymagał podpisów wszystkich właścicieli.

Tym wpisem kończę tematykę dotyczącą księgi wieczystej i hipoteki. W poprzednich artykułach pisałam o samej księdze wieczystej, wpisie roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione oraz o wykreśleniu hipoteki.

Jeśli po przeczytaniu artykułu nadal masz wątpliwości w zakresie wniosku o wpis hipoteki to zadaj pytanie w komentarzu. Odpowiem.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny [Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93]

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147]

Jeśli ten blog kredytowy i wpis były dla Ciebie pomocne możesz podziękować opinią w Google.

Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy, Pośrednik Kredytowy Poznań