Książeczka mieszkaniowa jako wkład własny do kredytu hipotecznego

18 maja, 2020

Książeczka mieszkaniowa jako wkład własny do kredytu mieszkaniowego

Książeczka mieszkaniowa jako wkład własny do kredytu mieszkaniowego.

 

Nowelizacja Rekomendacji S z 2013 roku wprowadziła istotne zmiany w zakresie wymaganego wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Możliwe źródła wkładu własnego zmieniały się na przestrzeni ostatnich lat, ale nadal jedną z możliwości jest książeczka mieszkaniowa. Akceptacja książeczki mieszkaniowej jako wkładu własnego do kredytu to jednak indywidualna kwestia danego banku. Procedury w tym zakresie są różne. Czytając dalej dowiesz się na czym polega uwzględnienie książeczki mieszkaniowej jako wkładu własnego w kredycie hipotecznym. Dowiesz się również jakie wymagania musi spełnić umowa kredytowa.

 

Wysokość wymaganego wkładu własnego

 

Możliwość kredytowania bez wkładu własnego na 100% kosztu inwestycji skończyła się 31.12.2013 roku wraz z nowelizacją Rekomendacji S. Pewną furtkę ominięcia wymogu posiadania wkładu własnego dawała druga nieruchomość mieszkalna jako zabezpieczenie kredytu. Na dziś to rozwiązanie praktycznie już nie funkcjonuje. Rekomendacja S mówi co prawda o maksymalnym LTV (kredyt do wartości) i faktycznie był okres, w którym “nadwyżkowa” wartość nieruchomości mogła być zaliczona na poczet wkładu własnego, ale to już przeszłość. Banki weryfikują zarówno wskaźnik LTV jak i faktyczne środki własne wnoszone na poczet kosztu inwestycji. Oba wskaźniki muszą mieścić się w widełkach.  Jak zatem zmieniały się wymagania w zakresie LTV i wkładu własnego?

 

  • 2014 rok, maksymalne LTV 95% i wymagany minimalny wkład własny 5%
  • 2015 rok, maksymalne LTV 90% i wymagany minimalny wkład własny 10%
  • 2016 rok, maksymalne LTV 85% i wymagany minimalny wkład własny 15%, ale w przypadku ubezpieczenia/zabezpieczenia, a którym mowa w rekomendacji możliwość zastosowania LTV 90% i wkładu własnego 10%
  • 2017 rok, maksymalne LTV 80% i wymagany minimalny wkład własny 20%, ale w przypadku ubezpieczenia/zabezpieczenia, o którym mowa w rekomendacji możliwość zastosowania LTV 90% i wkładu własnego 10%

 

W roku 2020 przy dodatkowym ubezpieczeniu/zabezpieczeniu minimalny wkład własny wynosi 10%, niemniej banki indywidualnie ustalają wymogi w zakresie wkładu własnego. To jaki wkład własny będziesz musiał wnieść zależeć będzie od banku, w którym ubiegasz się o kredyt. W niektórych przypadkach również od rodzaju nieruchomości, wieku czy źródła dochodów.

Co może być wkładem własnym do kredytu mieszkaniowego?

 

Wkład własny do kredytu mieszkaniowego są to środki, które Ty wnosisz na poczet inwestycji np. przelewasz do zbywcy, dewelopera. Najczęściej wkład własny wnosi się w całości przed uruchomieniem kredytu. W niektórych sytuacjach i bankach możliwe jest zastosowanie kredytowania naprzemiennego. Co do zasady jednak to bank zamyka inwestycję, czyli ostatnia płatność zawsze jest z kredytu.

 

 

Co może być wkładem własnym?

 

[1] Twoje oszczędności na rachunkach bankowych, lokatach lub w przysłowiowej “skarpecie”, czyli GOTÓWKA.

 

[2] Darowizny środków pieniężnych, najczęściej od najbliższych. Otrzymane tą drogą środki to Ty przelewasz np. do zbywcy, dewelopera. Nie ma to związku z kredytem, ale otrzymując darowiznę musisz pamiętać o kwestiach podatkowych i dopełnić formalności zwalniających z podatku.

 

[3] Wartość posiadanego udziału w mieszkaniu lub domu, jeśli celem kredytu jest odkupienie pozostałych udziałów, żebyś finalnie miał 100% własności. Tu jednak podejście banków jest różne. Niektóre banki bez względu na wartość Twojego części poproszą Cię o wkład własny obliczony w stosunku do ceny udziału.

 

[4] MDM niestety wkładem własnym już nie jest, program funkcjonował w okresie od 01.01.2014 do 31.12.2018r.

 

[5] Wartość posiadanej działki budowlanej i nakładów inwestycyjnych przy kredycie na budowę lub dokończenie budowy domu.

 

[6] Wartość nieruchomości przewidzianej do sprzedaży, przy czym w momencie wnioskowania o kredyt powinna być już zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości do spieniężenia. Bank musi mieć pewność, że będziesz miał środki ze sprzedaży w terminie i kwocie, które pozwolą na finalizację transakcji.

 

[7] Różnica pomiędzy wartością nieruchomości a kwotą zadłużenia do spłaty w przypadku kredytu refinansującego kredyt mieszkaniowy w innym banku.

 

[8] I wreszcie… środki zgromadzone na KSIĄŻECZCE MIESZKANIOWEJ, czyli stan oszczędności i premia gwarancyjna.

 

 

Co w takim razie wkładem własnym nie jest?

 

Co do zasady wkładem własnym nie mogą być źródła zwrotne, czyli kredyty, pożyczki. Mowa również o pożyczkach od rodziny lub pożyczkach pracowniczych z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych. Nie możesz więc pożyczyć “na chwilę” od rodziny i nie możesz zadeklarować, że otrzymasz pożyczkę mieszkaniową w pracy. We wniosku kredytowym oświadczasz, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytów i pożyczek.

 

Wkładu własnego “nie wyrzeźbisz” też z wyższej wartości nieruchomości. Więcej, jeśli wartość nieruchomości bank przyjmie na niższym poziomie niż cena to możliwe, że Twój wkład własny wzrośnie.

 

Z jednym wyjątkiem druga nieruchomość na zabezpieczenie również nie zastąpi wymogu wkładu własnego. Na dziś można próbować z taką opcją tylko w jednym banku.

 

 

Książeczka mieszkaniowa jako wkład własny – w praktyce

 

Regulacje w tym zakresie znajdziesz w “Ustawie z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych”.

 

[1] Do wniosku kredytowego załączasz zaświadczenie wydane przez bank PKO BP informujące o stanie oszczędności zgromadzonych na książeczce mieszkaniowej oraz o kwocie premii gwarancyjnej. Dotyczy to książeczek założonych przed 24.10.1990r.

 

[2] Musisz pamiętać, że nie każdy bank uwzględnia książeczkę mieszkaniową jako wkład własny. Przykładowo w bankach BNP Paribas, ING czy mBanku takiego wniosku nie złożysz.

 

[3] Podstawą likwidacji książeczki będzie w tym przypadku podpisana umowa kredytu mieszkaniowego, która musi zawierać określone zapisy:
  • informację, że wkład własny będzie pochodził z wypłaty premii gwarancyjnej
  • wskazanie w umowie kredytowej numeru rachunku do przekazania środków z premii gwarancyjnej
  • informację, że bank kredytujący przekaże środki z premii gwarancyjnej wraz z kredytem na konto zbywcy, inwestora lub właściciela książeczki zależnie od celu kredytowania
  • złożenie w umowie kredytowej upoważnienia ze strony właściciela książeczki do zwrotu za pośrednictwem banku premii gwarancyjnej w przypadku rezygnacji z kredytu i rozwiązania umowy przed przekazaniem środków z premii.
  • złożenie w umowie kredytowej zobowiązania ze strony właściciela książeczki do zwrotu za pośrednictwem banku kwoty premii gwarancyjnej w przypadku rozwiązania umowy kredytowej i rezygnacji z kredytu po przekazaniu środków z premii gwarancyjnej.

 

Umowa kredytowa uwzględniająca wkład własny z książeczki mieszkaniowej pozwala Tobie uzyskać środki z premii gwarancyjnej przed standardowym terminem.

 

Na likwidację książeczki masz 90 dni od daty podpisania umowy kredytowej.

 

[4] Po likwidacji książeczki zależnie od sytuacji:
  • Przy zakupie na rynku wtórnym umawiasz się na akt notarialny. Bank po akcie notarialnym przekazuje środki z kredytu i książeczki mieszkaniowej na konto zbywcy.
  • Przy zakupie na rynku pierwotnym od dewelopera i zapłacie w transzach przed aktem, na Twoją dyspozycję bank uruchamia poszczególne transze do dewelopera. Środki z książeczki przekazuje najczęściej przy ostatniej transzy. Akt notarialny jest w tym przypadku podpisywany po zapłacie całej ceny, w tym również po przekazaniu środków z książeczki mieszkaniowej.

 

[5] Jakie cele upoważniają do uzyskania premii gwarancyjnej?

 

Możesz w tym miejscu sięgnąć po Informator dotyczący Oszczędnościowych książeczek mieszkaniowych (z prawem do premii gwarancyjnej) dostępny na stronie PKO BP S.A. w zakładce DOKUMENTY.

 

Chcąc wykorzystać książeczkę mieszkaniową przy kredycie mieszkaniowym możesz uwzględnić następujące cele kredytowania:

  • Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, z wyjątkiem nabycia tego prawa w części ułamkowej.
  • Nabycie własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, lub domu jednorodzinnego, z wyjątkiem nabycia na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych.
  • Uzyskanie własności domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym w związku z wykonaniem umowy zobowiązującej (budowa lokalu/domu przez dewelopera).
  • Uzyskanie własności domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową celu przeniesienia na członków własności domów jednorodzinnych lub lokali
    mieszkalnych w budynku wielorodzinnym.
  • Budowa własnego domu jednorodzinnego.
  • Przebudowa, nadbudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego lub pomieszczeń niemieszkalnych, jeżeli w ten sposób ma powstać odrębna własność lokalu mieszkalnego.

 

Najczęściej kwestia wykorzystania książeczki mieszkaniowej w kredycie mieszkaniowym dotyczy zakupu na rynku wtórnym lub budowy realizowanej przez dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej

 

Lista czynności czy celów mieszkaniowych uprawniających do uzyskania premii gwarancyjnej jest dłuższa niż te, które możesz uwzględnić w kredycie mieszkaniowym. Pełen wykaz znajdziesz w ustawie lub informatorze PKO BP. 

 

 

Książeczka mieszkaniowa jako wkład własny – co jeśli bank nie akceptuje książeczki?

 

W takiej sytuacji musisz cały wymagany wkład własny do kredytu zapewnić z innych źródeł, ale środki z książeczki nie przepadają.

 

 

Wniosek o likwidację książeczki mieszkaniowej składasz w terminie 90 dni od daty dokonania czynności uprawniającej do uzyskania premii gwarancyjnej np. w terminie 90 dni od daty aktu notarialnego przeniesienia własności.

 

Nadal możesz skorzystać z możliwości wcześniejszego uzyskania premii gwarancyjnej, ale podstawą będzie wtedy:

  1. W przypadku budowy realizowanej przez dewelopera po wpłacie 50% ceny kosztorysowej lokalu lub domu.
  2. Dla inwestycji realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe po wniesieniu 50% wkładu budowlanego.
  3. Przy budowie domu po uzyskaniu zaawansowania budowy na poziomie 20% wartości kosztorysowej.

 

W ten sposób uzyskane środki możesz wykorzystać na wykończenie, remont, wyposażenie, dokończenie budowy lub po prostu nadpłacić kredyt mieszkaniowy.

 

Książeczka mieszkaniowa jako wkład własny do kredytu hipotecznego a współwłasność 

 

Pół na pół z Partnerem?

 

Niestety opcja zakupu w udziałach, czyli np. przez osoby obce lub małżonków z rozdzielnością, nie zawsze pozwala na skorzystanie z premii gwarancyjnej.

 

Jeśli podpisujesz umowę deweloperską wspólnie z partnerką, partnerem, a przeniesienie własności następuje w wykonaniu umowy zobowiązującej do wybudowania lokalu lub domu przez dewelopera, to TAK. Przy takim celu wykorzystasz książeczkę mieszkaniową jako wkład własny.

 

Jeśli jednak planujesz zakup lokalu mieszkalnego lub domu na rynku wtórnym to zakup w udziałach nie wchodzi w grę. Dotyczy to zarówno nabywania udziałów przez osoby niespokrewnione lub małżonków pozostających w rozdzielności majątkowej. Musisz nabyć lokal lub dom tylko na siebie. Ewentualnie wspólnie z małżonkiem, jeśli pozostajecie we wspólności majątkowej i nabycie następuje do majątku wspólnego. Jest też “furtka”. Jeśli nabyłeś nieruchomość w udziałach, ale w terminie 90 dni zawrzesz związek małżeński lub zniesiesz rozdzielność to nadal możesz zawnioskować o wypłatę premii gwarancyjnej. Nie możesz oczywiście przekroczyć 90 dni od aktu nabycia.

 

Podobnie w mojej ocenie, jak nabycie na rynku wtórnym, należy traktować zakup gotowej nieruchomości od dewelopera na rynku pierwotnym. Deweloper dla nieruchomości gotowych zamiast umowy deweloperskiej podpisuje umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna umową zobowiązującą do wybudowania nie jest. Lokale i domy gotowe, nabywane od dewelopera na podstawie umowy przedwstępnej, należy według mnie traktować tak jak nabycie na rynku wtórnym. Jako posiadacz książeczki mieszkaniowej powinieneś nabyć 100% własności. Oczywiście nadal możliwe jest nabycie do majątku wspólnego małżonków.

 

 

 

 

Książeczka mieszkaniowa jako wkład własny – źródła wykorzystane we wpisie

Dz.U. 1996 nr 5 poz. 32

PKO BP

 

Autor wpisu: Bożena Myszczyszyn, Ekspert Finansowy i Kredytowy Poznań, Kredyty Hipoteczne Poznań

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY ?

Dołącz do grona osób, które mi zaufały.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.

 

UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE