Czym jest i jak poprawić zdolność kredytową na kredyt hipoteczny?

Zdolność kredytowa w dużym skrócie oznacza, że „rokujesz” spłatę kredytu hipotecznego bez opóźnień w terminie uzgodnionym z bankiem. Posiadanie zdolności kredytowej to jeden z elementów oceny wniosku kredytowego oprócz analizy celu kredytu i wartości zabezpieczenia. Analiza finansowa i akceptacja zdolności kredytowej to „przepustka” do dalszego procesowania wniosku. Twoja ocena, na jaką ratę kredytu hipotecznego Cię stać może znacznie odbiegać od oceny banku. Przy tej samej sytuacji finansowej zdolność kredytowa będzie różna w różnych bankach. Czym jest zdolność kredytowa na kredyt hipoteczny, co wpływa na ocenę banku i jak możesz przygotować się do kredytu dowiesz się z tego wpisu. Spotkanie z ekspertem kredytowym w kwestii oszacowania zdolności kredytowej to punkt pierwszy w drodze po kredyt hipoteczny. Zanim zaryzykujesz zadatek w umowie przedwstępnej dowiedz się na jaki kredyt możesz liczyć w poszczególnych bankach.

Co to jest zdolność kredytowa?

Ocena zdolności kredytowej stanowi szacunek ze strony banku, czy dany kredytobiorca będzie w stanie spłacić wnioskowaną kwotę kredytu zgodnie z umową kredytową. Na podstawie dzisiejszej sytuacji bank szacuje przyszłe możliwości kredytobiorcy. Na ocenę banku wpływa nie tylko rodzaj i wysokość dochodu, ale również inne cechy i parametry samego kredytu. Dwóch różnych kredytobiorców (rówieśników) z tą samą wysokością i rodzajem dochodu może mieć w tym samym banku różną zdolność kredytową. Dla każdego kredytobiorcy bank indywidualnie szacuje ryzyko kredytowe (scoring), a to wpływa na wysokość przyznanego kredytu.

Maksymalna zdolność kredytowa oznacza górną granicę kwoty kredytu, jaką bank może pożyczyć danemu kredytobiorcy przy określonych parametrach kredytu (np. rodzaj rat, okres kredytowania, wkład własny). Mniejsza dostępna kwota kredytu może wynikać nie tylko ze zdolności kredytowej, ale np. z parametrów nieruchomości.

Jak obliczyć zdolność kredytową?

Dokładna weryfikacja zdolności kredytowej wymaga nie tylko dostępu do kalkulatorów bankowych, ale również znajomości procedur banku. Trzeba wiedzieć jakie dane wejściowe przyjąć, aby wynik był jak najbardziej realny.

Takie dokładne oszacowanie zdolności kredytowej otrzymasz korzystając z usług pośrednika kredytowego. Możesz oczywiście również udać się do poszczególnych banków samodzielnie.

Pomiędzy kwotą kredytu wskazaną przez kalkulator bankowy a wnioskowaną kwotą powinien być zachowany bufor. Im większy tym bezpieczniej. Nawet korzystając z narzędzi bankowych późniejsza decyzja z uwzględnieniem kompletu danych, wyniku zapytania do baz kredytowych i scoringu (automatyczna ocena) może być na niższą kwotę. Również w trakcie analizy decydent może przyjąć niższy dochód lub obniżyć kwotę kredytu z uwagi na ryzyko.

Większość banków na swoich stronach internetowych umieszcza kalkulatory rat kredytu hipotecznego. Jednak już w zakresie dokładnej kalkulacji zdolności kredytowej takie narzędzia udostępniają nieliczne banki i wg mojej wiedzy są to:

• ALIOR BANK
• MBANK

Gdzie sprawdzić zdolność kredytową?

Ostatecznie potwierdzeniem zdolności kredytowej jest decyzja kredytowa. Dopiero ostateczna decyzja kredytowa na 100% potwierdza kwotę przyznanego kredytu i warunki do spełnienia przed podpisaniem umowy oraz przed uruchomieniem kredytu. Decyzję kredytową otrzymasz dla konkretnej nieruchomości.

Jeśli współpracujesz z pośrednikiem kredytowym to zabezpieczeniem ryzyka niewystarczającej zdolności kredytowej jest równoległe wnioskowanie najczęściej do trzech wyselekcjonowanych banków.

Co wpływa na zdolność kredytową?

Poniżej główne elementy wpływające na finalną ocenę zdolności kredytowej przez bank:

1. Wysokość dochodu zaakceptowana przez bank. Bank może przyjąć niższą kwotę niż faktycznie uzyskujesz.
2. Rodzaj dochodu. Inaczej bank oceni umowę o pracę, inaczej działalność gospodarczą, a jeszcze inaczej umowy cywilno-prawne (zlecenie, o dzieło) lub najem.
3. Okres uzyskiwania dochodu. Umowa o pracę na czas nieokreślony może być korzystniej oceniona niż na czas określony. Banki mają również różne wymogi co do minimalnego okresu trwania danego dochodu. Przy działalności gospodarczej bank może wymagać nawet dwóch pełnych lat podatkowych.
4. Ilość kredytobiorców. Singiel może być gorzej oceniony przez bank niż para, nawet jeśli w obu przypadkach mamy tylko jeden dochód.
5. Wiek i płeć kredytobiorcy. Bank uwzględnia ryzyko zmniejszenia dochodów po przejściu na emeryturę. Wg tego kryterium kobiety mogą mieć mniejszą zdolność kredytową z uwagi na wiek przejścia na emeryturę.
6. Wykształcenie. Wykształcenie wpływa na klasę ryzyka, a tym samym pośrednio na dostępną kwotę kredytu.
7. Ilość osób na utrzymaniu. Dzieci obciążają zdolność kredytową, ale również mogą pomóc w zdolności dochodem 800 plus.
8. Posiadane zobowiązania kredytowe (raty, limity).
9. Deklarowane koszty utrzymania. Bank nie wymaga dokumentów, ale jeśli zadeklarujesz zbyt niskie koszty to bank przyjmie realny koszt zgodnie z minimum bankowym.
10. Płacone alimenty na czyjąś rzecz.
11. Rodzaj rat (równe, malejące).
12. Rodzaj oprocentowania. Zgodnie z Rekomendacją S dla kredytu z okresowo stałą stopą bank może przyjąć niższy bufor na wzrost oprocentowania.
13. Okres kredytowania.
14. Wysokość wkładu własnego.

Najistotniejszą kwestią dla zdolności kredytowej i punktem wyjścia będzie właściwy DOBÓR BANKÓW, które najkorzystniej liczą dane źródło dochodu.

Jak poprawić zdolność kredytową?

Nie na wszystko masz wpływ, a niektóre elementy wymagają czasu, by je poprawić. Są jednak kwestie, o które możesz zadbać od razu planując kredyt hipoteczny.

1. Zwiększ dochody. To ten element, który wymaga czasu. Jeśli zmieniasz również rodzaj dochodu np. na własną działalność gospodarczą to może być to „operacja” nawet na 2-3 lata. Wzrost dochodów możesz osiągnąć również przez nadgodziny czy dodatkowy etat.
2. Spłać posiadane zobowiązania kredytowe. Jeśli masz kartę kredytową wystarczy zmniejszyć dostępny limit do niezbędnego minimum. Spłać kredyty konsumpcyjne zostawiając np. 1-2 sztuki (wystarczy do uzyskania oceny w BIK), które również możesz zadeklarować do zamknięcia w razie potrzeby.
3. Skonsoliduj zmniejszając ratę te zobowiązania, których nie będziesz w stanie spłacić.
4. Zadbaj o historię kredytową. Jeśli korzystasz z kredytów gotówkowych, odroczonych płatności i rat 0% zweryfikuj raport BIK, ile tego w ogóle jest i czy płacisz terminowo. Trzy-cztery zobowiązania konsumpcyjne jeszcze „jakoś wyglądają”. Jeśli jednak na raporcie BIK pojawia się kilkanaście czynnych zobowiązań konsumpcyjnych to jest problem. Pomijając fakt, że ciężko tyle zobowiązań wpisać do wniosku kredytowego to taka ilość jest sygnałem problemu z płynnością finansową. Możesz dostać „łatkę” osoby skłonnej do zadłużania. To wpływa na scoring i maksymalną ratę w stosunku do dochodów. Jeśli nie masz historii kredytowej to nie ma potrzeby tworzenia jej „na siłę” przed kredytem hipotecznym.
5. Zwiększ wkład własny. Wysokość wkładu własnego wpływa na wysokość samego kredytu, na oprocentowanie i na klasę ryzyka. Wszystkie te elementy wpływają na dostępną kwotę kredytu.
6. Wybierz raty równe. Jeśli zależy ci na jak najwyższej kwocie kredytu to raty równe będą lepszym wyborem. Przy ratach malejących bank liczy zdolność w stosunku do pierwszej, najwyższej raty, więc jest potrzebna wyższa zdolność kredytowa.
7. Wydłuż okres kredytowania, ale bez przesady… Bank liczy zdolność kredytową maksymalnie na 25 lat. Możesz wziąć kredyt na 30 – 35 lat, ale nie zwiększy to już dostępnej kwoty.
8. Dołącz współkredytobiorcę. Jeśli przystąpisz do kredytu z drugą osobą dla poprawy zdolności kredytowej i ta osoba nie ma udziału we własności to pamiętaj, że nie jest to zbyt komfortowa sytuacja dla drugiej strony.
9. Rozdzielność majątkowa. Rozdzielność może zadziałać na minus (gorsza ocena scoringowa) jak i na plus (możliwość wnioskowania o kredyt bez współmałżonka).

Co obniża zdolność kredytową?

1. Scoring bankowy, czyli klasa ryzyka, do której bank Cię zakwalifikuje. Każdy bank indywidualnie szacuje maksymalną relację zobowiązań kredytowych w stosunku do dochodów kredytobiorcy. Nie ma w tej chwili sztywnych reguł (wcześniej takim progiem było 50% lub 65% dochodów).
2. Niskie wykształcenie (podstawowe wykształcenie kiepsko wypada w scoringu), mały pracodawca, nisko płatne stanowisko, czyli Twoja atrakcyjność na rynku pracy. Bank szacuje jak szybko będziesz w stanie znaleźć nowe źródło dochodu w razie utraty obecnego.
3. Opóźnienia w spłacie zobowiązań. Jeśli zła historia kredytowa nie spowoduje odmowy udzielenia kredytu to może wpłynąć na klasę ryzyka, a ta z kolei na dostępną kwotę kredytu.
4. Utrata płynności finansowej i skłonność do zadłużania. Ostrożnie korzystaj z odroczonych płatności i rat 0%. Jedno lub dwa tego typu zobowiązania nie zaszkodzą, ale jeśli jest tego kilka lub kilkanaście to może mieć to przełożenie na klasę ryzyka i dostępny kredyt.

Przykładowa zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa kalkulowana jest na dany moment i zależy od wielu czynników, stąd zawsze zweryfikuj swoją indywidualną sytuację. Kalkulator bankowy może zmienić się z dnia na dzień.

Przykładowa zdolność kredytowa dla singla bez dzieci i bez zobowiązań kredytowych:

Przykładowa zdolność kredytowa dla PARY bez dzieci, z jednym dzieckiem, z dwójką i trójką dzieci, bez zobowiązań kredytowych:

Określając swoją maksymalną zdolność kredytową dobrze, gdyby była to kwota dostępna wstępnie co najmniej w 4-5 bankach. Od wskazań kalkulatorów bankowych sugeruję odjąć minimum 20-30 tys. na ryzyko niższej oceny. Tak wyznaczona wstępnie zdolność kredytowa plus dostępne środki na wkład własny wyznaczają maksymalną cenę, do jakiej można szukać nieruchomości.

Jak zabezpieczyć się na okoliczność braku zdolności kredytowej?

Wniosek kredytowy składasz na konkretną nieruchomość. Najczęściej wpłacasz zadatek lub zaliczkę zanim otrzymasz z banku decyzję kredytową. W jaki sposób możesz zminimalizować ryzyko utraty własnych pieniędzy?

1. Brak zadatku lub minimalny zadatek 10-20 tys. zł. To, że na rynku wtórnym zwyczajowo zadatek nie przekracza 10% ceny nie oznacza, że musisz godzić się na maksymalny zadatek. Wiele umów jest zawieranych z wpłatą rzędu 10-20 tys. zł, co wystarczająco rekompensuje okres blokady oferty przez zbywcę.
2. Podziel wpłatę częściowo na zadatek, częściowo na zaliczkę, jeśli zbywca upiera się przy 10% wpłaty przy umowie przedwstępnej.
3. Negocjuj zapis w umowie przedwstępnej odnośnie zwrotu zadatku (lub jego części) w przypadku uzyskania 2-3 informacji odmownych z banku. Celowo używam określenia „informacji”, bo nie zawsze to będą decyzje. Można dodać również zapis odnośnie braku uzyskania kwoty kredytu w kwocie co najmniej…
4. Możesz wnioskować o kredyt w 2-3 bankach jeszcze przed umową przedwstępną. Wystarczy kilka dni, by uzyskać jakąkolwiek ocenę finansową lub scoringową, co też jest już jakąś informacją. Musisz mieć jednak komplet dokumentów nieruchomości (poza umową przedwstępną) i finansowych.
5. Ustal wystarczająco długi termin ważności umowy przedwstępnej. Ustawa o kredycie hipotecznym to jedno, a realia bankowe to drugie. W niektórych bankach zmieścisz się w ustawowych 21 dniach na decyzję, ale bezpieczny termin to minimum trzy miesiące. Im wyższy zadatek, tym termin powinien być dłuższy.

Bezpieczna relacja raty kredytu do dochodu

Dla banku klient, którego zobowiązania kredytowe przekraczają 40% dochodów jest klientem podwyższonego ryzyka. Pod kątem ustawowych wakacji kredytowych przyjęto próg 30% jako ten poziom, który już może powodować problemy ze spłatą rat kredytu hipotecznego.

Szacując własne możliwości obsługi raty kredytu hipotecznego dobrze byłoby się trzymać zasady, że rata kredytu nie powinna przekraczać 30% dochodów netto. Wtedy jest bufor zarówno na wzrost raty, jak i na czasowe zmniejszenie dochodów gospodarstwa domowego.

Jeśli chcesz wiedzieć na jaki kredyt hipoteczny Cię stać możesz zaplanować kredyt we współpracy ze mną.

Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań