Wstępna a ostateczna decyzja na kredyt hipoteczny.

Wstępna a ostateczna decyzja do kredytu hipotecznego

Zanim otrzymasz ostateczną pozytywną decyzję dotyczącą kredytu hipotecznego wniosek kredytowy przechodzi etapy. W zależności od banku te etapy wydawania decyzji mogą się różnie nazywać oraz mogą być mniej lub bardziej wiążące. Pierwszym etapem jest ocena scoringowa, czyli ta bez udziału człowieka. Ilość punktów jakie otrzymasz za daną cechę i parametry ryzyka akceptowane przez dany bank decydują, czy otrzymasz “zielone światło” do dalszej analizy. Jak przebiega proces wydawania decyzji oraz ile trwa dowiesz się z tego wpisu.

Ustawowe 21 dni na decyzję ostateczną

Ustawa o kredycie hipotecznym narzuciła na banki termin 21 dni kalendarzowych na wydanie decyzji ostatecznej. W zamyśle ustawodawcy jawił się obraz (nierealny), że kredytobiorca po trzech tygodniach otrzyma decyzje z wszystkich banków, do których złożył wniosek. Następnie w ciągu 14 dni, które ustawodawca przewidział na zastanowienie się, wybierze bank do zawarcia umowy kredytowej. W bankach jednak pracują “tylko ludzie” i banki mają różne moce przerobowe oraz różną infrastrukturę techniczną. Próba ustawowego narzucenia czasu analizy wniosku kredytowego może prowadzić jedynie do większej ilości decyzji negatywnych. Albo więc zależy Ci na ustawowym terminie, albo na pozytywnej decyzji.

Proces w bankach a ustawa

Po wejściu w życie w 2017 roku regulacji ustawy o kredycie hipotecznym większość banków przyjęła dwie ścieżki postępowania:

1. Proces dwuetapowy

Część banków podzieliła proces wnioskowania o kredyt na dwa etapy. Mamy więc wniosek wstępny oraz wniosek właściwy. Ustawowe 21 dni liczą się od tego drugiego wniosku. Wnioskowanie dwuetapowe oznacza również, że dopiero w trakcie analizy otrzymasz Formularz Informacyjny Kredytu Hipotecznego.

Inne nazwy wniosku wstępnego:

  • Wniosek o określenie wstępnych warunków.
  • Zapytanie o ofertę.
  • Wniosek o udzielenie informacji o kredycie.
  • Wniosek o wydanie formularza informacyjnego.

Inne nazwy wniosku kredytowego (II etap):

  • Wniosek o zawarcie umowy (ten wniosek poprzedzony jest najczęściej pełną analizą).
  • Wniosek o udzielenie kredytu.

2. Wniosek jednoetapowy a kompletność wniosku

Większość banków, która pozostawiła jeden wniosek kredytowy przyjęła praktykę liczenia 21 dni dla wniosku kompletnego. Tym samym dopiero uzupełnienie ostatniego brakującego dokumentu powoduje, że bank zaczyna odliczać ustawowe 21 dni. Takim dokumentem może być np. wycena rzeczoznawcy. Również analityk może poprosić o uzupełnienie, które wydłuża czas dla banku. To lepsze rozwiązanie niż decyzja odmowna, jeśli bank nie wyrobiłby się w czasie.

Ile banki potrzebują czasu na decyzję ostateczną?

Decyzja w tydzień czy dwa tygodnie jest możliwa, ale to raczej wyjątek, a nie reguła i dotyczy okresu, gdy bank ma mało wniosków w procesie. Standardowo w normalnych warunkach należy dla banku założyć ok. miesiąca na całościową analizę. W okresach dużego obłożenia wnioskami kredytowymi ten czas wydłuża się do dwóch miesięcy. Rekordziści jednak potrafili analizować wnioski ponad trzy miesiące.

Termin podpisania umowy końcowej lub zapłaty środków z kredytu powinien więc być określony na minimum dwa lub trzy miesiące zależnie od tego w jakim okresie i do jakich banków wnioskujesz o kredyt.

Ocena scoringowa – czy jest wiążąca?

Analiza każdego wniosku kredytowego poprzedzona jest oceną scoringową (punktową) na podstawie danych wprowadzonych do systemu bankowego. To ocena bez udziału decydenta. Po pozytywnej ocenie scoringowej:

  1. Wniosek idzie do dalszej analizy lub
  2. Bank wydaje formularz informacyjny kredytu hipotecznego, poprzedzający etap II.

Ocena scoringowa i wydanie na tej podstawie formularza informacyjnego jest już jakąś informacją, ale nie jest ona wiążąca i nie daje pewności pozytywnej decyzji ostatecznej. Ocenę scoringową zwykle otrzymasz w granicach 1-5 dni.


Ocena wstępna oznacza jedynie ocenę scoringową w bankach: Alior Bank, Santander Bank Polska SA.


Wstępna ocena finansowa

Nieco inaczej do pierwszego etapu analizy podchodzą banki:

  • PEKAO SA
  • Millennium
  • ING Bank Śląski

W tych bankach mamy już uczestnictwo “człowieka” w procesie wydania oceny wstępnej. Na ocenę wstępną finansową zwykle czekamy od 1 do 7 dni. Ten czas może być jednak dłuższy tak jak ma to teraz miejsce w PEKAO SA w związku z obłożeniem wnioskami o Bezpieczny Kredyt 2%.

PEKAO SA pomimo, iż sam wniosek kredytowy jest jednoetapowy wydaje decyzję finansową. Decyzja finansowa PEKAO SA daje duże prawdopodobieństwo otrzymania pozytywnej decyzji ostatecznej. Drugi etap analizy wiąże się już tylko z oceną celu kredytowania i zabezpieczenia.

Millennium wydaje dokument:

  • “Informacja o wstępnej weryfikacji wniosku”, jeśli do wniosku nie dostarczasz wyceny rzeczoznawcy. Ten dokument odnosi się tylko do oceny zdolności kredytowej.
  • Informacja o weryfikacji wniosku”, który stanowi ocenę zarówno kredytobiorcy jak i nieruchomości. Akceptacja warunków podpisania umowy przez bank i wydanie formularza informacyjnego kredytu hipotecznego oznacza koniec analizy. Dalszy etap wymaga jedynie złożenia wniosku o zawarcie umowy, a decyzja kredytowa najczęściej generuje się tego samego dnia.

ING Bank Śląski wydaje “Informację o wstępnej analizie“, która stanowi głównie ocenę zdolności kredytowej. W drugim etapie bank analizuje nieruchomość. Zdarzają się sytuacje zmiany wcześniej wydanej oceny wstępnej. Tak może być, jeśli na moment decyzji ostatecznej wzrosną stopy procentowe lub bank uzyska nowe informacje.

Etapy uzyskania decyzji kredytowej

Każdy bank działa nieco inaczej i wstępna ocena w jednym banku może oznaczać tylko scoring, a w drugim pełną analizę. Można jednak określić pewien schemat analizy wniosku:

  1. Rejestracja wniosku lub zapytania w systemie banku.
  2. Ocena scoringowa, systemowa. Określenie klasy ryzyka. Zapytania do baz kredytowych.
  3. Analiza finansowa, analiza kredytobiorcy, ocena zdolności kredytowej. Tu już decyduje człowiek.
  4. Analiza celu kredytowania.
  5. Ocena nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu.
  6. Wydanie decyzji ostatecznej. Razem z decyzją otrzymasz projekt umowy kredytowej.
  7. Podpisanie umowy kredytowej.

Ważność wstępnej oceny

Ocena wstępna najczęściej ważna jest 30 dni. Nieco dłuższą ważność ma ocena finansowa w PEKAO SA (60-90 dni), ale jednocześnie wyznacza ona maksymalny termin podpisania umowy kredytowej.

Jeśli ocena wstępna wiąże się z wydaniem formularza informacyjnego kredytu hipotecznego to w terminie ważności formularza, czyli 14 dni należy złożyć “właściwy” wniosek kredytowy.

Ważność decyzji ostatecznej


Ustawa o kredycie hipotecznym definiuje, iż decyzja kredytowa jest wiążąca dla banku co najmniej 14 dni.


W przypadku przekazania decyzji kredytowej przed upływem 21 dni od dnia złożenia wniosku kredytowego jej ważność ulega wydłużeniu o czas, o jaki skrócono ustawowy 21-dniowy termin.

W praktyce termin ważności decyzji ostatecznej będzie różny w różnych bankach i może okresowo ulegać zmianom. Najkrótszy termin ważności decyzji ostatecznej to 20 dni (mBank), a najdłuższy 90 dni (ING dla stopy zmiennej). Najczęściej decyzja ostateczna będzie ważna ok. 30 dni.

Przyczyny negatywnej decyzji kredytowej

  1. Negatywna ocena scoringowa.
  2. Zły BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Wpis w Bankowym Rejestrze lub Biurze Informacji Gospodarczej.
  3. Brak akceptacji źródła dochodu lub akceptacja dochodu w niższej wysokości.
  4. Brak akceptacji nieruchomości.
  5. Niezgodność celu kredytowania z procedurami banku lub ustawą.
  6. Błędnie złożony wniosek kredytowy.

W zależności od przyczyny odmowy ze strony banku jest możliwe lub nie ponowne wnioskowanie o kredyt przy zmienionych parametrach. Możliwe również, że zamiast decyzji negatywnej bank wyda decyzję na innych warunkach lub cofnie wniosek do uzupełnienia.

Wstępna a ostateczna decyzja – podsumowanie

Ocena wstępna pozytywna pozwala przejść na dalszy etap analizy wniosku, ale dopiero decyzja ostateczna daje 100% pewności pozytywnej oceny wniosku kredytowego. Sama pozytywna ocena to jeszcze nie wszystko. W terminie jej ważności należy podpisać umowę z bankiem, a następnie w terminie określonym umową uruchomić kredyt. Dopiero podpisana umowa kredytowa i uruchomienie kredytu pozwalają spać spokojnie, tzn. spokojnie i w terminie spłacać raty kredytu.

 

Bożena Myszczyszyn, Ekspert Kredytowy Poznań.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *