A gdyby tak oddać klucze do mieszkania lub domu i uwolnić się od zobowiązania kredytowego? Odpowiedzią na tę potrzebę rynku była nowelizacja Rekomendacji S z 2019 roku, która umożliwiła bankom oferowanie kredytów hipotecznych osobom fizycznym z opcją „klucz za dług”. Kredytobiorca przenosząc własność nieruchomości na bank może więc zwolnić się z długu. Ta „łatwość” pozbycia się kredytu hipotecznego ma swoją cenę. Jest nią wysokość wkładu własnego, wyższe oprocentowanie kredytu i zasady oceny zdolności kredytowej. Kredyt z opcją „klucz za dług” można powiedzieć, że wszedł w życie 30.06.2021 r., czyli w tym samym terminie co wymóg posiadania przez banki komercyjne ofert z okresowo stałym oprocentowaniem.
I tylko… ofert tych nie ma…
Dlaczego nie ma bankowych ofert „klucz za dług”?
W przeciwieństwie do ofert z okresowo stałym oprocentowaniem, oferta z opcją „klucz za dług” nie jest obligatoryjna. Zatem każdy bank samodzielnie ocenia czy chce ofertę wprowadzić.
Mijają dwa lata funkcjonowania rekomendacji KNF w zakresie kredytów z opcją „klucz za dług”. Żaden z banków z ofertą do klienta nie wyszedł. To oznacza, że banki niespecjalnie są zainteresowane przejmowaniem nieruchomości mieszkalnych swoich kredytobiorców i zajmowaniem się ich sprzedażą.
Dla kogo „klucz za dług”?
Kredyt hipoteczny z doklejoną opcją „klucz za dług” skierowany jest wyłącznie do kredytobiorców będących osobami fizycznymi. Celem i zabezpieczeniem takiego kredytu może być tylko nieruchomość mieszkalna, czyli mieszkanie lub dom. Działka budowlana tych kryteriów nie spełnia.
Na czym opcja „klucz za dług” polega?
Ty jako kredytobiorca hipoteczny przenosisz na bank własność nieruchomości mieszkalnej, zabezpieczającej kredyt. Bank zwalnia Cię z długu niezależnie od tego, czy kwota uzyskana przez bank ze sprzedaży nieruchomości pokrywa Twój dług, czy nie.
Jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie pokrywa długu, bank umarza część zobowiązania kredytobiorcy. To z kolei wiąże się z kosztami podatkowymi.
Jakie warunki cenowe w opcji „klucz za dług”
Oferta cenowa kredytów z opcją „klucz za dług” może być zróżnicowana. Tak samo jak w zwykłych kredytach hipotecznych powinna być dostępna zarówno opcja kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem, jak i tych z okresowo stałym oprocentowaniem.
Ryzyko związane z tymi kredytami bank może uwzględnić w marży, czyli cena kredytu powinna być wyższa niż standardowego kredytu hipotecznego.
Bank mający w ofercie „klucz za dług” powinien przedstawiać klientowi zarówno ofertę z tą opcją, jaki i bez niej. Na razie jednak rozmawiamy na poziomie czysto teoretycznym.
Wymagania w ofercie „klucz za dług”
Możliwość skorzystania z kredytu hipotecznego w opcji „klucz za dług” wiąże się z wyższymi wymaganiami:
-
LTV
LTV, czyli stosunek kredytu do wartości nieruchomości na poziomie maksymalnie 70%. Wkład własny przy takim kredycie powinien więc wynieść minimum 30%.
-
Wycena nieruchomości
Ostrożne szacowanie wartości nieruchomości, a co za tym idzie nie każda nieruchomość spełni wymogi dla oferty.
-
Wysokość dochodów
Opcja dostępna tylko dla kredytobiorców osiągających dochody powyżej przeciętnego poziomu wynagrodzeń.
-
Zdolność kredytowa
Bardziej rygorystycznie liczona zdolność kredytowa dla kredytów hipotecznych w opcji „klucz za dług”. Relacja zobowiązań kredytowych do dochodów nie powinna przekroczyć 35% (wskaźnik DStI).
Klucz za dług – podsumowanie
Jeśli którykolwiek bank zdecyduje się na wprowadzenie oferty kredytu hipotecznego w opcji „klucz za dług” to będzie to oferta kierowana tylko do określonej grupy klientów i z większymi wymaganiami w zakresie nieruchomości. Ostrożne podejście do oceny ryzyka kredytowego ma zapobiegać zakupom spekulacyjnym na rynku nieruchomości. Jak na razie jednak oferta pozostaje wyłącznie na papierze.
Autor: Bożena Myszczyszyn, Ekspert kredytowy Poznań
