Zabezpieczenia kredytu hipotecznego

Udzielając kredytu hipotecznego bank stosuje różnego rodzaju zabezpieczenia jego spłaty. Bank zabezpiecza kredyt na okoliczność utraty zdolności kredytowej po stronie kredytobiorcy i w związku z tym brakiem spłaty. Zabezpieczenie jest również konieczne na okoliczność, gdyby coś zadziało się z nieruchomością. Zabezpieczenia kredytu hipotecznego dzielą się na zabezpieczenia docelowe, czyli na cały okres kredytowania oraz na przejściowe. Bank może również wymagać dodatkowego zabezpieczenia z uwagi na indywidualną sytuację kredytobiorcy. Fakt, że bank zabezpiecza spłatę kredytu hipotecznego nie oznacza, że ma prawo dysponować nieruchomością. Kredytobiorca lub dłużnik rzeczowy pozostaje właścicielem nieruchomości i zachowuje prawo rozporządzania nią z pewnymi ograniczeniami wynikającymi z zastosowanych zabezpieczeń.

Hipoteka

Hipoteka ustanowiona na rzecz banku na nieruchomości jest podstawowym i docelowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego lub pożyczki hipotecznej. Stąd też nazwa tego rodzaju produktów kredytowych. Gdy kredyt hipoteczny jest kredytem celowym może funkcjonować również pod nazwą kredytu mieszkaniowego. Hipotekę możesz ustanowić w treści aktu notarialnego lub samodzielnie złożyć wniosek o wpis hipoteki w sądzie.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym i może być ustanowiona wyłącznie na nieruchomości.

Do kwestii hipoteki odnosi się Kodeks Cywilny (art. 244) oraz ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Zabezpieczenie kredytu hipotecznego hipoteką na nieruchomości pozwala na zaspokojenie wierzyciela, czyli najczęściej banku, niezależnie od tego, kto stanie się właścicielem obciążonej nieruchomości. Jest to więc również zabezpieczenie na wypadek, gdyby kredytobiorcy zabrakło (śmierć kredytobiorcy).

Najważniejsze kwestie związane z hipoteką

Informacje o tym, czy dana nieruchomość jest obciążona hipoteką znajdziesz w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Księgę wieczystą (znając jej numer) sprawdzisz bezpłatnie w przeglądarce ksiąg wieczystych.
Banki zabezpieczając kredyt hipoteczny wpisują hipotekę w wysokości 150% – 200% kredytu. Wysokość hipoteki „na górkę” z jednej strony zapewnia spłatę kredytu razem z odsetkami i innymi należnościami, które są przecież zmienne. Z drugiej strony daje pierwszeństwo przed innymi wierzycielami.
To, że hipoteka jest na 200% kredytu nie oznacza, że bank ma prawo takiej kwoty dochodzić. To tylko górna granica. Bank może dochodzić zaspokojenia długu w takiej wysokości, jaka pozostała do spłaty wraz z odsetkami i kosztami windykacji. Pamiętaj jednak, że wystawienie tytułu wykonawczego np. sądowego nakazu zapłaty z klauzulą wykonalności, nie powoduje „zamrożenia odsetek” od zadłużenia przeterminowanego. Odsetki biegną dalej.
Pamiętaj też, aby w razie problemów rozmawiać z bankiem. Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje rozwiązanie, w którym bank powinien umożliwić sprzedaż nieruchomości w ciągu 6 miesięcy po normalnej cenie rynkowej, zanim podejmie działania windykacyjne.
Pamiętaj też, że fakt, iż bank jest wierzycielem hipotecznym wpisanym w dziale IV księgi wieczystej nie ogranicza możliwości egzekucji z nieruchomości innym wierzycielom. Tym samym, gdyby inny wierzyciel rozpoczął egzekucję z nieruchomości bank kredytujący chcąc skorzystać ze swojego pierwszeństwa wynikającego z hipoteki będzie zmuszony przyłączyć się do tej egzekucji. Rozsądnie więc podchodź do zadłużania się.
W trakcie spłaty kredytu hipotecznego masz prawo zmniejszyć sumę hipoteki. W takiej sytuacji bank podpisze z tobą aneks do umowy kredytowej i wyda dokumenty do zmiany hipoteki, które złożysz w sądzie. W praktyce jednak się tego nie robi, a po całkowitej spłacie po prostu wykreślasz hipotekę banku.
Ostatnia rzecz. Po spłacie kredytu hipotecznego pamiętaj o złożeniu w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki banku. Bank wydaje zaświadczenie ze zgodą na wykreślenie hipoteki, ale to właściciel nieruchomości porządkuje jej stan prawny w KW (Księga Wieczysta).

Ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank

Ubezpieczenie nieruchomości zabezpieczającej kredyt hipoteczny to drugie z docelowych zabezpieczeń kredytu hipotecznego. Skoro bank zabezpiecza kredyt hipoteką na nieruchomości, to nie może sobie pozwolić na ryzyko, że straci zabezpieczenie. Dotyczy to zarówno sytuacji znaczącego obniżenia wartości nieruchomości na skutek szkody częściowej, jak i sytuacji szkody całkowitej.

Ubezpieczenie nieruchomości zawsze idzie w parze z hipoteką.

Minimalny zakres ochrony ubezpieczeniowej to mury i stałe elementy od ognia i innych zdarzeń losowych (powódź, zalanie, pożar). Możesz jednak wybrać szerszy zakres ubezpieczenia i uwzględnić również ruchomości, ryzyka kradzieżowe, czy też odpowiedzialność cywilną.

Polisa ubezpieczenia nieruchomości powinna zawierać cesję na bank kredytujący, czyli po prostu adnotację na polisie „cesja na bank [nazwa i adres banku]”. Dodatkowo bank podpisuje z tobą umowę cesji, która reguluje kwestie cesji również dla przyszłych polis. Banki w większości odeszły od praktyki zawierania dla każdej polisy nowej umowy cesji.

Cesja na bank skutkuje tym, że:

Przy określonym progu szkody (np. powyżej 5.000 zł) bank będzie pytany komu wypłacić odszkodowanie. Jeśli terminowo spłacasz kredyt to oczywiście środki trafią na twoje konto.
Przy dużych szkodach (np. 20-30 tys. zł i więcej) bank może weryfikować wykorzystanie środków z ubezpieczenia. Tym samym bank może sprawdzać, czy odszkodowanie rzeczywiście posłużyło przywróceniu nieruchomości do stanu sprzed szkody. Możesz więc spotkać się z warunkiem dostarczenia zdjęć nieruchomości.
Szkoda całkowita wiąże się z przeznaczeniem odszkodowania na całkowitą spłatę kredytu. Nie ma nieruchomości, nie ma kredytu. Możesz jednak rozmawiać z bankiem i ustalić przeznaczenie środków z odszkodowania na budowę nowego domu czy zakup innej nieruchomości pozostawiając stary kredyt.

Polisa na życie

Polisa na życie z oferty banku najczęściej jest tylko dobrowolnym produktem nabywanym w ramach sprzedaży łączonej z kredytem hipotecznym. W pewnych sytuacjach bank może jednak wymagać ubezpieczenia na życie jako obligatoryjnego zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Tym samym, dla niektórych kredytobiorców polisa na życie może być jednym z wymaganych docelowych zabezpieczeń kredytu hipotecznego.

Jeśli bank wymaga ubezpieczenia na życie jako docelowego zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego (obok hipoteki i polisy nieruchomości) to jednocześnie umożliwia zakup ubezpieczenia od dowolnego podmiotu.

Kiedy polisa na życie może być obligatoryjna? Przykłady:

Santander wymaga ubezpieczenia na życie, gdy kredytobiorca w okresie spłaty przekroczy 70 rok życia.
PEKAO SA wymaga ubezpieczenia na życie, gdy jest jeden kredytobiorca. Przy dwóch kredytobiorcach polisa będzie wymagana, gdy tylko jeden z kredytobiorców osiąga dochód lub ponad 80% wspólnych dochodów. Polisa będzie też obligatoryjna, jeśli w chwili spłaty kredytobiorca przekroczy 65 lat.
ALIOR Bank będzie wymagał polisy na życie dla jedynego żywiciela rodziny, gdy jeden dochód przekracza 80% wspólnych dochodów lub gdy jeden dochód przekracza 50%, ale dotyczy niebezpiecznego zawodu.

Polisa na życie może wiązać się z cesją na bank lub z wpisem banku jako uposażonego.

Zabezpieczenia na okres przejściowy

Zabezpieczenia kredytu hipotecznego na okres przejściowy to te, które w pewnym momencie przestają obowiązywać. Zwykle tym momentem jest ustanowienie docelowych zabezpieczeń lub spłata określonej kwoty kredytu.

Weksel własny in blanco z deklaracją wekslową

Kiedyś powszechny (przy każdej umowie kredytowej), dzisiaj weksel jest stosowany tylko w niektórych sytuacjach i przez niektóre banki. W przypadku kredytów Mieszkanie dla Młodych weksel zabezpieczał zwrot wypłaconego dofinansowania i był przyjmowany na rzecz Banku Gospodarstwa Krajowego. To tylko na wypadek odmowy dobrowolnego zwrotu dofinansowania, jeśli zaistniały ustawowe przesłanki zwrotu.

Santander Bank Polska SA stosuje weksel jako zabezpieczenie do czasu wpisu hipoteki dla kredytów na rynku pierwotnym, ale dodatkowym wyznacznikiem jest kwota kredytu (250.000 zł), rodzaj rachunku powierniczego (otwarty, zamknięty) i fakt czy bank współfinansuje inwestycję dewelopera. Po uprawomocnieniu wpisu hipoteki w księdze wieczystej weksel wraca do kredytobiorcy lub jest komisyjnie niszczony.

Spośród banków komercyjnych weksel stosuje również Bank Ochrony Środowiska, ale w tym banku weksel in blanco jest na liście zabezpieczeń podstawowych kredytu.

To, czy bank stosuje weksel i w jakich sytuacjach wyczytasz z dokumentu Ogólne informacje o kredycie hipotecznym. Jeśli więc bardzo nie chcesz mieć weksla jako zabezpieczenia w swojej umowie kredytowej to jesteś w stanie zweryfikować te informacje przed złożeniem wniosku kredytowego.

Weksel in blanco daje tę przewagę bankowi, że skraca czas rozpoczęcia windykacji. W przypadku braku spłaty kredytu bank może uzupełnić weksel, nadać klauzulę wykonalności i przystąpić do egzekucji bez konieczności czekania na uzyskanie sądowego nakazu zapłaty.

Umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej i rachunku powierniczego (cesja wierzytelności)

Nabywając nieruchomość na rynku pierwotnym w budowie zawierasz z deweloperem akt notarialny umowy deweloperskiej. Większość banków umowy deweloperskiej wymaga przed decyzją ostateczną, a tylko nieliczne przed podpisaniem umowy kredytowej. Kwestie umowy deweloperskiej reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy. Jednym ze środków ochrony nabywcy jest rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty), który deweloper wskazuje do wpłaty środków przez nabywcę nieruchomości.

Przelew wierzytelności z umowy deweloperskiej i rachunku powierniczego stanowi zabezpieczenie przejściowe do czasu podpisania umowy przenoszącej własność. To na wypadek, gdyby nabywca rozwiązał umowę z deweloperem zanim podpisze akt notarialny przeniesienia własności. Środki pozostające na rachunku powierniczym oraz te już wypłacone deweloperowi zostaną zwrócone na rachunek banku kredytującego nabywcę. Bank ze zwróconych środków całkowicie spłaca kredyt hipoteczny, a pozostałe środki wypłaca na konto kredytobiorcy.

Potwierdzenie przyjęcia do wiadomości cesji wierzytelności przez dewelopera i bank prowadzący rachunek powierniczy jest jednocześnie warunkiem uruchomienia kredytu. To te dokumenty, które otrzymujesz w dniu podpisania umowy kredytowej po to, by „załatwić” podpisy dewelopera i jego banku.

Ubezpieczenie pomostowe

Zabezpieczeniem przejściowym do czasu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości jest ubezpieczenie na okres pomostowy. Po nowelizacji ustawy o kredycie hipotecznym (17.09.2022) większość banków nie pobiera od kredytobiorcy kosztów tego zabezpieczenia. W przypadku umów kredytowych, gdzie ten koszt nadal występuje bank zwraca całość opłat (najczęściej są to podwyższone odsetki) po uprawomocnieniu wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Niektóre banki zastrzegają możliwość podwyższenia oprocentowania kredytu hipotecznego dopiero w przypadku braku wpisu hipoteki do określonego terminu w umowie. Tu jednak również po wpisie hipoteki bank rozlicza się z kredytobiorcą.

Z kosztem ubezpieczenia pomostowego możesz spotkać się w umowach Santander Bank Polska SA (dla rynku pierwotnego) i umowach Banku Ochrony Środowiska SA.

Ubezpieczenie niskiego wkładu

Zgodnie z rekomendacją KNF banki wymagają minimum 20% wkładu własnego i kredytują do 80% wartości nieruchomości. Bank może udzielić kredytu w wyższej kwocie, maksymalnie do 90% wartości nieruchomości z wkładem własnym minimum 10% m.in. pod warunkiem ubezpieczenia brakującej kwoty wkładu własnego. Jest to ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, a kredyt powyżej 80% LTV (kredyt do wartości) jest kredytem z niskim wkładem.

Dla określonych celów kredytowania czy też z uwagi na rodzaj dochodu bank może wymagać wyższego wkładu własnego i ubezpieczenie niskiego wkładu może się pojawić również przy większym wkładzie własnym.

Składki z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu opłaca bank, ale to nie oznacza braku kosztu po stronie kredytobiorcy. Kredyt z niskim wkładem dla kredytobiorcy może oznaczać:

Gorsze warunki cenowe, czyli wyższe oprocentowanie w całym okresie kredytowania.
Podwyższenie oprocentowania do czasu spłaty brakującego wkładu własnego.

Gwarancja BGK brakującego wkładu własnego

Gwarancja brakującego wkładu własnego przez Bank Gospodarstwa Krajowego można powiedzieć, że jest „zamiennikiem” ubezpieczenia niskiego wkładu. To element programu rządowego „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Gwarancja BGK działa tak jak ubezpieczenie niskiego wkładu, czyli zabezpiecza kredyt do momentu, aż spłacisz w kapitale kredytu kwotę brakującego wkładu własnego. Aby skorzystać z gwarancji BGK musisz jednak spełnić określone warunki. Gwarancja jest lub była dostępna w konkretnych kredytach ze wsparciem rządowym:

Bezpieczny Kredyt 2%. Tu z dniem 02.01.2024 BGK ogłosił wstrzymanie przyjmowania wniosków.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Ten kredyt jest nadal w ofertach banków, które zawarły umowę z BGK.

Notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Nie wiem, czy jeszcze któryś z banków komercyjnych wymaga tego zabezpieczenia. Ostatni raz z taką sytuacją spotkałam się w okresie udzielania MDM-ów, czyli kilka lat temu. Wymóg podpisania oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przed notariuszem pojawił się w ślad za likwidacją instytucji Bankowego Tytułu Egzekucyjnego (rok 2015). W momencie, gdy z treści umów kredytowych zniknęły oświadczenia o poddaniu się egzekucji, niektóre banki wymagały w zamian poddania się egzekucji przed notariuszem.

Złożenie dobrowolnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji przed notariuszem, podobnie jak weksel in blanco, pozwala na skrócenie czasu potrzebnego na rozpoczęcie windykacji należności.