Kryterium dochodu określone w projekcie ustawy kredytu mieszkaniowego #naStart a dochód decydujący o zdolności kredytowej to dwie różne kwestie. Te dwa dochody łączy tylko to, że w obu przypadkach mówimy o dochodzie netto. Sposób liczenia i dokumentowania dochodu na potrzeby badania zdolności kredytowej określa dany bank. Dochód netto na potrzeby ustalenia wysokości dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego #naStart kredytobiorca będzie oświadczał. To oświadczenie będzie składał pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń. Na ten moment nadal rozmawiamy o projekcie ustawy. Ustawa musi przejść ścieżkę legislacyjną, a limity dochodowe mogą się jeszcze zmienić. Przyjrzyjmy się jednak kwestii wyznaczania dochodu na potrzeby oświadczenia do kredytu #naStart.
Limit dochodu kredytu #naStart – założenia
Kryterium dochodowe kredytu #naStart
- 7.000 zł netto, gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzi jedna osoba.
- 13.000 zł netto, gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzą dwie osoby.
- 16.000 zł netto, gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzą trzy osoby.
- 19.500 zł netto, gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzą cztery osoby.
- 23.000 zł netto, gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzi pięć i więcej osób.
Umniejszenie dopłaty po przekroczeniu progu dochodu
Wysokość dopłaty pomniejsza się o:
- 50% przekroczenia w przypadku gospodarstwa jednoosobowego.
- 25% przekroczenia w przypadku gospodarstw 2, 3, 4, 5-osobowych i większych.
Sposób dokumentowania dochodu pod kątem dopłat
Potwierdzeniem wysokości dochodu gospodarstwa domowego pod kątem dopłat będzie oświadczenie kredytobiorcy. Bank nie będzie wymagał dokumentów dla potwierdzenia oświadczenia i nie będzie sprawdzał poprawności obliczeń kredytobiorcy.
Art. 9, punkt 2 mówi:
Składając wniosek o udzielenie kredytu mieszkaniowego objętego dopłatami do rat kredytobiorca dołącza oświadczenie o wysokości dochodu jego gospodarstwa domowego.
Kredytobiorca potwierdzi, że jest świadomy odpowiedzialności karnej:
„Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”
Za jaki okres składane będzie oświadczenie o dochodzie?
Zgodnie z projektem ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart pod uwagę będzie brany
- przeciętny
- miesięczny
- osiągnięty łącznie przez osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy
dochód gospodarstwa domowego za rok poprzedzający rok złożenia wniosku.
Dla wniosków składanych w 2024 roku pod kątem dopłat znaczenie będzie miał dochód z 2023 roku.
PIT roczny złożony do urzędu skarbowego powinien ułatwić zadanie.
Definicja dochodu gospodarstwa domowego kredytobiorcy
Ustawodawca odsyła do definicji zawartej w artykule 3, punkt 1 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 323).
Katalog dochodów, które należy uwzględnić szacując przeciętny dochód gospodarstwa domowego za rok poprzedni jest znacznie szerszy niż katalog dochodów, które banki akceptują do zdolności kredytowej.
Na liście dochodów wliczanych do kryterium dochodowego w kredycie #naStart nie ma świadczenia wychowawczego 800 plus na dzieci (przynajmniej ja nie dopatrzyłam się). W części banków świadczenie 800 plus może być jednak przyjęte w kalkulacji zdolności kredytowej.
Co mówi ustawa o świadczeniach rodzinnych?
Od dochodu odliczamy alimenty świadczone na rzecz innych osób, czyli to co bank uwzględni w obciążeniach.
Jednak aby oszacować dochód trzeba sięgnąć do kolejnych ustaw, w tym do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Prawdopodobnie również trzeba sięgnąć do obwieszczenia, o czym będzie w dalszej części.
[1] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
Ogólna zasada:
Dochód netto = przychód – koszty uzyskania przychodu – podatek dochodowy – składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne.
W grupie dochodów (przychodów) regulowanych tą ustawą będą:
- Umowa o pracę – etat, powołanie, mianowanie (art. 27 u.o.p.d).
- Emerytura, renta (art. 27 u.o.p.d).
- Zasiłki macierzyńskie, rodzicielskie (art. 27 u.o.p.d).
- Działalność wykonywana osobiście np. umowa zlecenie, umowa o dzieło (art. 27 u.o.p.d).
- Jednoosobowa działalność gospodarcza – skala podatkowa (art. 27 u.o.p.d).
- Jednoosobowa działalność gospodarcza – podatek liniowy (art. 30c ustawy o pod. dochodowym).
- Odpłatne zbycie papierów wartościowych (lub pochodnych instrumentów), udziałów (akcji), udziałów w spółdzielni, objęcie udziałów (akcji) lub wkładów w spółdzielni w zamian za wkład niepieniężny, dochody z umorzenia tytułów uczestnictwa w funduszach kapitałowych (art. 30b ustawy o pod. dochodowym).
- Odpłatne zbycie walut wirtualnych (art. 30b ustawy o pod. dochodowym).
- Działy specjalne produkcji rolnej (art. 30c ustawy o podatku dochodowym).
- Odpłatne zbycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą (art. 30e ustawy o pod. dochodowym).
- Dochody zagranicznej jednostki kontrolowanej (art. 30f ustawy o pod. dochodowym).
[2] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
W tej grupie dochodów mamy:
- Jednoosobową działalność gospodarczą (karta podatkowa, ryczałt).
- Najem, podnajem, dzierżawę.
- Dochody osób duchownych.
- Przychody ze sprzedaży przetworzonych w sposób inny niż przemysłowy produktów roślinnych i zwierzęcych (z wyjątkiem działów specjalnych produkcji rolnej i opodatkowanych podatkiem akcyzowym).
Kredyt mieszkaniowy #naStart a ryczałt i karta podatkowa
Działalność gospodarcza na podstawie tej ustawy może być opodatkowana:
- w formie karty podatkowej,
- w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Pod kątem kredytu mieszkaniowego #naStart najwięcej wątpliwości budzi kwestia deklarowanego dochodu netto przy działalności gospodarczej rozliczanej ryczałtem. Przedsiębiorca na ryczałcie ewidencjonuje przecież tylko przychody, bez kosztów.
Z działalnością gospodarczą rozliczaną kartą podatkową jest jeszcze trudniej, bo tu nie ma dokumentów ani na stronę przychodów, ani na stronę kosztów. Karta podatkowa zdarza się jednak bardzo rzadko.
Możliwości dla działalności gospodarczej rozliczanej ryczałtem:
- Uwzględnienie jako dochodu przychodu pomniejszonego o podatek i składki ZUS (zakładając, że przedsiębiorca nie ma żadnych kosztów).
- Przyjęcie dochodu netto zgodnie z obwieszczeniem, o którym mowa w artykule 5, punkt 7a ustawy o świadczeniach rodzinnych. Dochód netto odczytasz z tabeli na podstawie wielkości przychodu i stawki ryczałtu. Posiłkowanie się tabelą może być informacją w zakresie minimum, ale nie obrazuje faktycznego dochodu danego przedsiębiorcy.
- Uwzględnienie w oświadczeniu faktycznych przychodów i kosztów (realnych) związanych z działalnością pomimo, że kosztów przedsiębiorca nie ewidencjonuje. Każdy przedsiębiorca wie jakie ponosi koszty i często dysponuje fakturami potwierdzającymi ich poniesienie. Oświadczenie realnego dochodu netto pozwoli też na zachowanie spójności pomiędzy dochodem, który ma być brany przez bank do zdolności a dochodem pod kątem dopłat. Oświadczając dochód netto na poziomie 2000 zł trudno oczekiwać, że bank do zdolności kredytowej przyjmie z tego samego źródła 10.000 zł.
Skoro opieramy się na ustawie o świadczeniach rodzinnych to wydaje się, że sposób wyznaczania dochodu powinien być spójny z tą właśnie ustawą.
Myślę, że można tabelę z obwieszczenia potraktować jako minimum w zakresie dochodu netto do oświadczenia. Prawidłowym wydaje się być jednak złożenie oświadczenia zgodnie z tym, na ile faktycznie kredytobiorca ocenia swój dochód netto dla działalności gospodarczej rozliczanej ryczałtem lub kartą podatkową.
Monitor Polski – obwieszczenie o dochodzie do dnia 1 sierpnia każdego roku
W terminie do 1 sierpnia każdego roku Minister Rodziny i Polityki Społecznej ogłasza w drodze obwieszczenia wysokość dochodu z działalności podlegającej opodatkowaniu na podstawie przepisów o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
OBWIESZCZENIE z dnia 01.08.2023 [M.P. 2023 poz. 775]
Obwieszczenie opublikowane 01.08.2023 zawiera ponad 20 stron. Uwzględnia dochód dla karty podatkowej oraz oddzielnie dla każdej ze stawek ryczałtu. Kolejne obwieszczenie pojawi się do dnia 01.08.2024.
Przykład: zgodnie z tabelą ryczałtowiec na stawce 8,5% z przychodem rocznym 150.000 zł miałby dochód netto 3.420 zł miesięcznie.
[3] Inne dochody
Dochodem uwzględnianym na potrzeby kredytu #naStart będą również inne dochody wymienione w ustawie o świadczeniach rodzinnych, które nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W tej grupie są:
- Przychody wolne od podatku dla osób do ukończenia 26 roku życia, ulga dla młodych (etat, umowy zlecenia, praktyki absolwenckie, staże uczniowskie, zasiłek macierzyński).
- Przychody wolne od podatku dla osób, które wróciły z zagranicy, ulga na powrót (etat, umowa zlecenia, zasiłek macierzyński).
- Wolne od podatku przychody podatnika wychowującego co najmniej czwórkę dzieci, ulga dla rodzin 4+ (etat, zlecenie, macierzyński).
- Przychody wolne od podatku dla kobiet po 60 roku życia i mężczyzn po 65 roku życia, czyli dla tych którzy nie skorzystali z uprawnień emerytalnych (ulga dla pracujących seniorów).
- Przychody z działalności gospodarczej w kwocie wolnej od podatku dla osób korzystających z ulg za powrót z zagranicy, czwórkę dzieci lub odłożenie w czasie przejścia na emeryturę.
- Świadczenia rodzicielskie (dla osób, którym nie przysługuje zasiłek macierzyński).
- Zasiłek macierzyński na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników.
- Zasiłki chorobowe dla rolników.
- Stypendia dla bezrobotnych.
- Stypendia doktoranckie, sportowe i inne.
- Pomoc materialna o charakterze socjalnym.
- Otrzymany z urzędu skarbowego zwrot podatku dochodowego.
- Alimenty na rzecz dzieci.
- Dochody uzyskiwane za granicą.
- Dochody z gospodarstwa rolnego.
- Świadczenia z tytułu wykonywaniu mandatu posła i senatora.
- Wynajem pokoi gościnnych na terenach wiejskich.
- Diety z tytułu pełnienia obowiązków społecznych i obywatelskich.
- PLUS kilkanaście różnych innych dochodów wymienionych w ustawie o świadczeniach rodzinnych.
Każdy przyszły kredytobiorca kredytu #naStart musi sam zajrzeć do ustawy i sprawdzić, jakie dochody powinien uwzględnić. Ten wpis tylko sygnalizuje zakres danych.
Limit dochodu kredyt #naStart – podsumowanie
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy ponad 400 stron, ustawa o zryczałtowanym podatku ponad 100 stron, ustawa o świadczeniach rodzinnych to kolejne ponad 40 stron. Nie jestem pewna, ale kryterium dochodowe może przysporzyć najwięcej problemów. Co oświadczyć, żeby było dobrze i w zgodzie z tymi wszystkimi ustawami?
W kwestii sposobu wyznaczania dochodu netto pod kątem zapowiadanego kredytu mieszkaniowego #naStart na ten moment nie znalazłam innych interpretacji. Zapewne z czasem pojawi się więcej informacji, które potwierdzą lub nie wnioski, które przedstawiam w tym wpisie.
Bożena Myszczyszyn, Ekspert od kredytów hipotecznych Poznań