Pierwsze spotkanie z ekspertem kredytowym, czyli jak się przygotować do spotkania w biurze pośrednika finansowego. Pojawił się w Twojej głowie pomysł zakupu nieruchomości, ale do realizacji marzeń potrzebujesz kredytu hipotecznego? Od czego więc zaczynasz? Oczywiście od zbadania zdolności kredytowej, czyli oszacowania ile banki będą skłonne Tobie pożyczyć pieniędzy na realizację marzeń. Umawiasz się więc na pierwsze spotkanie z ekspertem kredytowym. Sprawdź zatem jak takie spotkanie wygląda i jak się do niego przygotować.
Ile czasu trwa pierwsze spotkanie kredytowe?
To zależy od Twojej sytuacji i ilości informacji, których potrzebujesz oraz od przebiegu rozmowy. W większości przypadków trzeba zarezerwować od 1,5 do 2 godzin. Zdarzają się jednak dłuższe spotkania, trwające nawet 3 godziny i nie zauważysz, jak szybko ten czas minął.
Jak przebiega spotkanie?
1. Zaczynamy od RODO, czyli zgód na przetwarzanie danych osobowych na rzecz pośrednika finansowego.
2. Otrzymujesz informacje wymagane ustawą o kredycie hipotecznym, w tym informację o pośredniku finansowym. Musisz wiedzieć, z kim masz do czynienia, jaka jest moja rola w procesie, jakie są zasady wynagradzania pośrednika, z jakimi instytucjami współpracujemy.
3. Teraz jest czas na badanie Twoich potrzeb i możliwości. Innymi słowy, ja zadaję pytania, Ty odpowiadasz i dopowiadasz to co istotne. Rozmawiamy o sytuacji osobistej i planach związanych z nieruchomością. Z naszej rozmowy sporządzam notatki, które będą mi potrzebne do dalszej analizy i przygotowania podsumowania dla Ciebie. Notatki są oczywiście objęte tajemnicą bankową tak samo jak wszystkie dokumenty i informacje, które mi powierzasz.
4. Wstępna weryfikacja zdolności kredytowej. W trakcie spotkania oceniam Twoją zdolność kredytową korzystając z kalkulatorów i aplikacji udostępnionych przez banki.
5. Rozmawiamy o wymaganiach w zakresie nieruchomości, mniej lub bardziej szczegółowo zależnie od tego, na jakim etapie jesteś z poszukiwaniami.
6. Omawiam kwestie związane z ryzykiem wzrostu oprocentowania, okresem kredytowania i wyborem rodzaju rat (równe, malejące).
7. W kolejnym kroku przedstawiam dostępne oferty kredytowe i wskazuję na istotne informacje w symulacjach oraz dopowiadam i dopisuję na wydrukach to, czego nie można wyczytać.
8. Ustalamy dalsze kroki, a po spotkaniu otrzymujesz na mail PODSUMOWANIE naszej rozmowy razem z symulacjami.
9. Jeśli masz już wybraną nieruchomość możemy w trakcie spotkania zweryfikować księgę wieczystą, dokumenty. Otrzymujesz też listę dokumentów i niezbędne formularze do przekazania do pracodawcy, księgowej, czy dewelopera.
Przebieg spotkania zależy w dużej mierze również od Ciebie. Od Twojego zaangażowania i pytań.
Czy na pierwsze spotkanie potrzebne są dokumenty?
Zasadniczo nie. Rozmowa odbywa się na podstawie oświadczeń, deklaracji. Jeśli jednak masz już dokumenty nieruchomości, albo chcesz przynieść dokumenty finansowe zamiast przygotowywać dane na kartce to oczywiście możesz zabrać dokumentację. Kompletowanie dokumentacji zaczynam, gdy umawiamy się na złożenie wniosków kredytowych.
O co pytam w trakcie spotkania?
Pytania dotyczące kredytobiorcy
1. Ilość kredytobiorców, w tym kto będzie właścicielem.
2. Ilość osób w gospodarstwie domowym, czyli Ty, partner/małżonek i dzieci. Nie liczymy tu Babci, czy Rodziców wspólnie zamieszkujących, mają oni swoje źródła utrzymania.
3. Miesiąc i rok urodzenia kredytobiorców.
4. W jakich bankach jest rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy ROR, czyli gdzie wpływa wynagrodzenie
5. Historia w BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Nie chodzi tyle o ocenę procentową, ile o faktycznie widoczne na raporcie opóźnienia w spłacie zobowiązań bieżących i zamkniętych. Nawet kilkudniowe spóźnienia, jeśli jest ich dużo mogą być przeszkodą w uzyskaniu kredytu. Jeśli masz wątpliwości co do swojego BIK to przed spotkaniem zamów raport na stronie www.bik.pl.
6. Staż pracy, czyli ile lat już zawodowo pracujesz.
7. Posiadane zobowiązania kredytowe na osobę fizyczną, czyli:
- raty kredytów hipotecznych i kwota zadłużenia
- raty kredytów gotówkowych, ratalnych i kwota zadłużenia
- przyznane limity na kartach kredytowych
- przyznane limity kredytowe w ROR lub dopuszczalny debet
8. Posiadane zobowiązania kredytowe na firmę: kredyty, limity na kartach kredytowych, leasingi z informacją czy finansowy, czy operacyjny
Pytania dotyczące dochodów
1. UMOWA O PRACĘ
- średni dochód netto z 3, 6 i 12 miesięcy z podziałem na podstawę i części zmienne, premie
- okres trwania umowy, czy kolejna, czy pierwsza z pracodawcą
2. UMOWA ZLECENIA, UMOWA O DZIEŁO
- średnia dochodu netto z 6 i 12 miesięcy, czyli kwoty, które wpłynęły na konto
- okres trwania umów, czyli od… do…
- jeśli można ustalić to kwoty dochodu brutto za 12 miesięcy
- przychód i koszty w ostatniej deklaracji podatkowej (20% lub 50% koszt uzyskania przychodu)
3. UMOWY NAJMU
- średni czynsz najmu z 12 miesięcy
- koszty ponoszone na nieruchomość
- dane z deklaracji PIT za ostatni rok
4. DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA
Okres prowadzenia działalności, w tym czy były zawieszenia?
KARTA PODATKOWA – wysokość stawki podatku
RYCZAŁT – przychód i stawka za ostatni rok podatkowy oraz za rozliczone miesiące bieżącego roku (w części banków dwa lata podatkowe)
KSIĄŻKA PRZYCHODÓW I ROZCHODÓW
- przychody i koszty za ostatni rok podatkowy (w niektórych bankach dwa lata podatkowe)
- przychody i koszty za rozliczone miesiące bieżącego roku
- wysokość składki na ubezpieczenie społeczne
- rodzaj rozliczenia – podatek liniowy lub wg skali
- wysokość miesięcznych odpisów amortyzacyjnych
- kwoty rat kredytów i leasingi rozliczane w kosztach
W uproszczeniu przy KPiR dochód netto = (przychód – koszty – ZUS społeczny)*81%
Pytania dotyczące nieruchomości i kredytu
1. Preferowana długość okresu kredytowania
2. Raty równe czy malejące.
3. Kwota kredytu
4. Wkład własny
5. Wartość/cena nieruchomości
6. Rynek wtórny czy pierwotny (z wykończeniem czy bez)
7. Rodzaj nieruchomości (działka, dom, mieszkanie pełna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)
8. Powierzchnia
9. Lokalizacja
10. Stan zaawansowania inwestycji
11. Przy budowie domu oddzielnie wartość działki i koszt budowy, technologia
Jeśli od pierwszego spotkania do czasu wybrania nieruchomości mija kilka, kilkanaście miesięcy lub nawet 2-3 lata to informacje o Tobie, zdolność kredytowa i oferty będą oczywiście wymagały aktualizacji.
Zapraszam na Twoje pierwsze spotkanie z ekspertem kredytowym i do współpracy.
Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań, Kredyty Hipoteczne Poznań
