Transakcja dotyczyła zakupu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego bez założonej księgi wieczystej na rynku wtórnym. Część kwoty na zakup pochodziła od rodziców, którzy to kredytobiorcami być nie chcieli, ale z racji swojego wkładu finansowego chcieli być w jakiejś części współwłaścicielami nieruchomości. W lutym 2012 roku zgłosił się do mnie jako Doradcy Finansowego, Klient, który zapamiętał mnie z czasów pracy w banku. Ów Klient w transakcji pełnił rolę „Rodzica”, a kredytobiorcą był Syn. Opis sprawy.
Jeden kredytobiorca, trzech właścicieli
Taka konstrukcja na wszelki wypadek, żeby „młody” nie mógł samodzielnie rozporządzać nieruchomością.
Tu warto zastrzec, że standardowo przystąpienie do aktu notarialnego nabycia przez rodziców nie jest konieczne, jeśli celem ich działania jest tylko pomoc w zdolności kredytowej.
We wspomnianej transakcji jako doradca kredytowy musiałam uwzględnić:
- Trzy osoby przystępujące do aktu notarialnego kupna-sprzedaży, czyli trzech współwłaścicieli nieruchomości będącej celem kredytowania i zabezpieczeniem kredytu.
- Jeden kredytobiorca. Pozostali współwłaściciele byli dłużnikami rzeczowymi.
Ograniczenia
Szukałam oferty dającej możliwość:
- Zabezpieczenia się na nieruchomości nie będącej wyłączną własnością Kredytobiorcy.
- Uwzględnienia stosunkowo niskiej zdolności kredytowej (dochód jednej osoby).
- Dobre warunki finansowe, w tym jak najniższa marża oraz jak najniższe koszty początkowe uruchomienia kredytu
Jak powinien wyglądać akt notarialny dla podobnej transakcji?
O ile osoby nabywające nieruchomość nie pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, to wpis prawa własności następuje w wysokości ustalonych udziałów (np. partnerzy mogą nabyć po 1/2 udziałów).
Każdy płaci za nabywany przez siebie udział i deklaruje skąd pochodzą środki finansowe.
Osoba zaciągająca kredyt na zakup nieruchomości, nie wnosząc przy tym innej wpłaty na poczet ceny, powinna nabyć udział we własności nieruchomości wg tej samej proporcji, jaką stanowi kredyt w finansowaniu zakupu.
Przykład:
Cena zakupu całej nieruchomości 300.000 zł. Małżeństwo posiadające wspólność ustawową małżeńską nabywa udział 1/3. Kredytobiorca nabywa udział 2/3 we własności mieszkania.
Małżeństwo powinno zapłacić 100.000 zł, a trzeci współwłaściciel 200.000 zł z kredytu bankowego.
Zgodnie z tym schematem klienci ustalili proporcjonalny udział w umowie przedwstępnej.
Różnice w podejściu banków
Banki różnie podchodzą do sposobu liczenia udziału własnego i LTV.
W sytuacji, gdy nabywany jest udział w nieruchomości i mamy dłużnika rzeczowego banki różnie podchodzą do ustalania wysokości wkładu własnego. Ma to przełożenie na ewentualny koszt ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.
WARIANT I
Kosztem inwestycji jest wartość nabywanych udziałów we własności przez Kredytobiorcę. Jeśli całą cenę udziału kredytobiorca finansuje kredytem, to jest to kredyt bez wkładu własnego. Nie ma wtedy znaczenia fakt, że część ceny wnoszą pozostali współwłaściciele gotówką.
Gdybyśmy wybrali taki bank to wystąpiłby koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego
WARIANT II
Kosztem inwestycji jest cena całego lokalu mieszkalnego, również cena płacona przez współwłaścicieli nie przystępujących do kredytu. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego naliczane jest w stosunku do LTV opartego na wartości całego mieszkania (kredyt do wartości rynkowej z operatu szacunkowego). W tym przypadku cena zapłacona przez współwłaścicieli nie przystępujących do kredytu została uwzględniona jako wkład własny, pomimo, że nie wnosił go kredytobiorca. W tym wariancie nie występuje koszt ubezpieczenia niskiego wkładu.
Takiego banku jako doradca kredytowy właśnie szukałam i wariant drugi finansowania został wybrany przez klientów.
Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
