Własność mieszkania a kredyt

Luty 19, 2012

własność mieszkania a kredytWŁASNOŚĆ MIESZKANIA A KREDYT , JEDEN KREDYTOBIORCA – TRZECH DOCELOWYCH WŁAŚCICIELI

 

PARAMETRY TRANSAKCJI:

  • zakup własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego bez założonej księgi wieczystej, rynek wtórny
  • do aktu notarialnego kupna-sprzedaży przystępują trzy Osoby – trzech Współwłaścicieli nieruchomości będącej celem kredytowania i zabezpieczeniem kredytu
  • do Umowy Kredytowej przystępuje jedna Osoba – jeden Kredytobiorca, nie pozostający w związku małżeńskim
  • źródło dochodów standardowe – dochód poniżej przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce wg GUS (wskaźnik DTI 50%, co oznacza, że łączna suma spłacanych co miesiąc rat kredytów nie może przekraczać 50 procent dochodów netto)
  • kredyt w PLN

 

KRYTERIA DOBORU OFERTY BANKOWEJ:

  1. możliwość zabezpieczenia się na nieruchomości nie będącej wyłączną własnością Kredytobiorcy/zabezpieczenie na nieruchomości osoby trzeciej
  2. stosunkowo niska zdolność kredytowa
  3. warunki finansowe, w tym jak najniższa marża oraz jak najniższe koszty początkowe uruchomienia kredytu

 

Aspekt transakcji od strony prawnej: o ile Osoby nabywające nieruchomość nie pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (wspólny udział we własności), to wpis prawa własności następuje w wysokości ustalonych udziałów (np. Partnerzy mogą nabyć po 1/2 udziałów). Każdy  powinien płacić tylko za nabywany przez siebie udział.  W związku z tym Osoba zaciągająca kredyt na zakup nieruchomości, nie wnosząc przy tym innej wpłaty na poczet ceny, powinna nabyć udział we własności nieruchomości wg tej samej proporcji, jaką stanowi kredyt w finansowaniu zakupu ( np. przy cenie zakupu całej nieruchomości 300.000 zł i nabywaniu nieruchomości w udziałach 1/3 Małżeństwo posiadające wspólność ustawową małżeńską oraz 2/3 Kredytobiorca, nie pozostający w związku małżeńskim – Małżeństwo powinno zapłacić 100.000 zł , a trzeci Współwłaściciel 200.000 zł. z kredytu bankowego). Zgodnie z tymi założeniami ustalono proporcjonalny udział w umowie przedwstępnej.

 

Wpływ różnic w podejściu banków do sposobu liczenia udziału własnego i LTV na parametry transakcji

  • WARIANT I – kosztem inwestycji jest wartość nabywanych udziałów we własności przez Kredytobiorcę, zatem jest to kredyt bez udziału własnego, na 100% kosztu inwestycji (pomimo finansowania części ceny zakupu przez pozostałych Współwłaścicieli), a co za tym idzie wystąpiłby  koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego
  • WARIANT II – kosztem inwestycji jest cena całego lokalu mieszkalnego (również cena płacona przez współwłaścicieli nie przystępujących do kredytu) , a  ubezpieczenie niskiego wkładu własnego naliczane jest w stosunku do LTV opartego na wartosci całego mieszkania (kredyt do wartości rynkowej z operatu szacunkowego), w tym przypadku cena zapłacona przez współwłaścicieli nie przystępujących do kredytu została uwzględniona jako wkład własny (pomimo, że nie wnosił go kredytobiorca) i nie wystąpił koszt ubezpieczenia niskiego wkładu wariant finansowania wybrany przez klientów

 

Transakcja – luty 2012r.

Opublikowane w kategorii: Opisy spraw | Tagi: