Własność mieszkania a kredyt

19 lutego, 2012

jeden kredytobiorca i trzech właścicieli

WŁASNOŚĆ MIESZKANIA A KREDYT

JEDEN KREDYTOBIORCA, TRZECH DOCELOWYCH WŁAŚCICIELI

 

Temat został przeprowadzony w lutym 2012 roku.

 

Transakcja dotyczyła zakupu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego bez założonej księgi wieczystej na rynku wtórnym. Część kwoty na zakup pochodziła od rodziców, którzy to kredytobiorcami być nie chcieli, ale z racji swojego wkładu finansowego chcieli być w jakiejś części współwłaścicielami nieruchomości.

 

Taka konstrukcja ot tak na wszelki wypadek, żeby “młody” nie mógł samodzielnie rozporządzać nieruchomością.

 

Od razu wyjaśniam, że przystępowanie do aktu notarialnego nabycia przez rodziców nie jest konieczne, jeśli ich celem jest tylko pomoc w zdolności kredytowej.

 

We wspomnianej transakcji mieliśmy więc:

  • Trzy osoby przystępujące do aktu notarialnego kupna-sprzedaży, czyli trzech współwłaścicieli nieruchomości będącej celem kredytowania i zabezpieczeniem kredytu.
  • Kredytobiorcą była jedna osoba, jeden kredytobiorca. Pozostali współwłaściciele byli dłużnikami rzeczowymi.

 

Szukaliśmy więc oferty dającej możliwość:

  1. Zabezpieczenia się na nieruchomości nie będącej wyłączną własnością Kredytobiorcy.
  2. Uwzględnienia stosunkowo niskiej zdolności kredytowej (dochód jednej osoby).
  3. Dobre warunki finansowe, w tym jak najniższa marża oraz jak najniższe koszty początkowe uruchomienia kredytu

 

 

Aspekt transakcji od strony prawnej:

 

O ile Osoby nabywające nieruchomość nie pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (wspólny udział we własności), to wpis prawa własności następuje w wysokości ustalonych udziałów (np. partnerzy mogą nabyć po 1/2 udziałów).

 

Każdy powinien płacić tylko za nabywany przez siebie udział. 

 

W związku z tym Osoba zaciągająca kredyt na zakup nieruchomości, nie wnosząc przy tym innej wpłaty na poczet ceny, powinna nabyć udział we własności nieruchomości wg tej samej proporcji, jaką stanowi kredyt w finansowaniu zakupu.

 

Przykład:

Przy cenie zakupu całej nieruchomości 300.000 zł i nabywaniu nieruchomości w udziałach 1/3 małżeństwo posiadające wspólność ustawową małżeńską oraz 2/3 kredytobiorca, nie pozostający w związku małżeńskim. Małżeństwo powinno zapłacić 100.000 zł, a trzeci Współwłaściciel 200.000 zł. z kredytu bankowego.

 

Zgodnie z tymi założeniami ustalono proporcjonalny udział w umowie przedwstępnej.

 

 

Różnice w podejściu banków do sposobu liczenia udziału własnego i LTV 

 

  • WARIANT I

Kosztem inwestycji jest wartość nabywanych udziałów we własności przez Kredytobiorcę. Jest to zatem kredyt bez udziału własnego, na 100% kosztu inwestycji, pomimo finansowania części ceny zakupu przez pozostałych Współwłaścicieli. Tym samym wystąpiłby  koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego

  • WARIANT II

Kosztem inwestycji jest cena całego lokalu mieszkalnego, również cena płacona przez współwłaścicieli nie przystępujących do kredytu. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego naliczane jest w stosunku do LTV opartego na wartości całego mieszkania (kredyt do wartości rynkowej z operatu szacunkowego). W tym przypadku cena zapłacona przez współwłaścicieli nie przystępujących do kredytu została uwzględniona jako wkład własny, pomimo, że nie wnosił go kredytobiorca. W tym wariancie nie wystąpił koszt ubezpieczenia niskiego wkładu. 

 

Taki wariant finansowania został wybrany przez klientów

 

 

 

Zapraszam również Ciebie do współpracy

Bożena Myszczyszyn Ekspert Finansowy, Ekspertka.pl