Jeśli planujesz kredyt hipoteczny to czeka Cię etap „papierologii”, czyli czas zgromadzić niezbędne dokumenty. Poniżej znajdziesz standardowy zestaw wymaganych dokumentów do kredytu hipotecznego, który da Tobie ogólny pogląd. W zależności od banku zestaw dokumentów może się różnić. Poszczególne dokumenty mogą być wymagane na innym etapie procesu kredytowego. Listy wymaganych dokumentów banki aktualizują, zmieniają, czasem upraszczają. Pamiętaj również, że nawet gdy złożysz komplet dokumentów bank na każdym etapie procesu może poprosić o dodatkowe wyjaśnienia. Etap przygotowania dokumentacji jest bardzo ważny. Decyduje w dużej mierze, czy proces kredytowy przebiegnie sprawnie i bez opóźnień, czy też stracisz czas na uzupełnianie braków.
Dokumenty do kredytu hipotecznego – KREDYTOBIORCA
Dokumenty osobowe
[1] Dowód osobisty
Sprawdź, czy masz ważny dowód osobisty!
Dokumentem tożsamości jest również oczywiście paszport, ale niektóre banki bezwzględnie wymagają dowodu osobistego, stąd z paszportem nie zawsze uzyskasz kredyt.
[2] Wyrok rozwodowy
Bank sprawdza w dokumencie, czy nie masz zasądzonych alimentów.
[3] Akt notarialny wyłączenia lub ograniczenia wspólności majątkowej, czyli dokument potwierdzający rozdzielność majątkową. Zastępczo prawomocne orzeczenie sądu w przedmiocie zniesienia wspólności majątkowej.
Zobowiązania kredytowe
[1] W zakresie kredytów gotówkowych, ratalnych – informacja do wniosku o dacie umowy, dacie końca spłaty, kwocie udzielonej, kwocie zadłużenia, wysokości raty.
[2] W zakresie kart kredytowych i limitów w ROR informacja o wysokości przyznanego limitu i dacie umowy.
[3] Umowy zobowiązań firmowych wraz z dowodami spłaty, harmonogramem (leasingi, kredyty).
Umowa o pracę, ETAT
[1] Zaświadczenie o zarobkach na formularzu banku.
[2] Pełne wyciągi lub historia za okres 3, 6 lub 12 miesięcy. Zależnie od banku mogą być to również same wpływy.
[3] Zaświadczenie ZUS o podstawie odprowadzania składek przez pracodawcę w przypadku otrzymywania wynagrodzenia w gotówce. Jeśli bank ma wątpliwości w zakresie pracodawcy może również poprosić o ZUS dla dochodu przelewanego na konto.
[4] Świadectwo pracy i aktualna umowa o prace w sytuacji zmiany pracodawcy, konieczności udokumentowania stażu pracy.
[5] PIT za ostatni rok podatkowy z potwierdzeniem złożenia w Urzędzie Skarbowym. Najczęściej wymagany przy umowach na czas określony.
[6] Promesa zatrudnienia, czyli oświadczenie pracodawcy, że nie widzi przeciwwskazań do przedłużenia umowy o pracę. Dokument może być pomocny w niektórych bankach w przypadku zbyt krótkiego okresu do przodu umowy na czas określony.
Umowa zlecenia, o dzieło
[1] Umowy zlecenia, o dzieło obejmujące okres 12 ostatnich miesięcy.
[2] Rachunki do umów zlecenia, o dzieło.
[3] Zaświadczenie o zarobkach na formularzu banku.
[4] Wyciągi za okres 6 lub 12 miesięcy.
[5] PIT za ostatni rok podatkowy z potwierdzeniem złożenia w Urzędzie Skarbowym.
DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA
Będą dokumenty wspólne oraz różne zależnie od formy rozliczenia z Urzędem Skarbowym.
Książka przychodów i rozchodów
[1] PIT 36 lub 36L za ostatni rozliczony rok podatkowy z potwierdzeniem złożenia w Urzędzie Skarbowym (lub dwa lata podatkowe).
[2] Zbiorcza KPiR narastająco za poprzedni rok podatkowy [podsumowanie poszczególnych miesięcy].
[3] Zbiorcza KPiR narastająco za rozliczone miesiące bieżącego roku.
[4] Szczegółowa [wszystkie zapisy] KPiR za grudzień poprzedniego roku.
[5] Szczegółowa KPiR za ostatni rozliczony miesiąc bieżącego roku.
[6] KPiR szczegółowa za ostatnie 12 miesięcy w sytuacji księgowania w kosztach rat kredytowych, leasingu, odpisów amortyzacyjnych.
[7] Ewidencja środków trwałych i tabele amortyzacyjne w przypadku uwzględniania amortyzacji.
[8] Zaświadczenia ZUS i US o niezaleganiu.
[9] Umowy zobowiązań firmowych wraz z dowodami wpłat za 6 miesięcy.
Ryczałt ewidencjonowany
[1] PIT 28 za ostatni rozliczony rok podatkowy z potwierdzeniem złożenia w US (lub dwa lata podatkowe).
[2] Ewidencja przychodów za bieżący i poprzedni rok podatkowy.
[3] Zaświadczenia ZUS i US o niezaleganiu.
[4] Umowy zobowiązań firmowych wraz z dowodami wpłat za 6 miesięcy.
Karta podatkowa
[1] Aktualna decyzja dotycząca ustalenia stawki karty podatkowej.
[2] Zaświadczenia ZUS i US o niezaleganiu.
[3] Umowy zobowiązań firmowych wraz z dowodami wpłat za 6 miesięcy.
Zaświadczenie ZUS możesz zamówić w formie elektronicznej. W zakresie zaświadczenia z Urzędu Skarbowego banki często wymagały dokumentu papierowego z pieczątkami urzędu. Sytuacja się jednak zmieniła i w większości bank zaakceptuje zaświadczenie US zamówione on-line.
W przypadku zmiany formy opodatkowania w roku bieżącym w stosunku do roku poprzedniego bank może wymagać dokumentu złożonego w urzędzie skarbowym z wyborem nowej formy opodatkowania.
Emerytura, renta
[1] Decyzja o przyznaniu, waloryzacji emerytury, renty.
[2] Ostatni odcinek emerytury, renty lub potwierdzenie wpływu na konto.
Najem poza działalnością gospodarczą
[1] Umowy najmu obejmujące ostatnie 12 miesięcy.
[2] PIT za ostatni rozliczony rok podatkowy z potwierdzeniem złożenia w US.
[3] Dokument potwierdzający prawo własności.
[4] Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o braku zaległości w opłacaniu podatku.
[5] Mogą być również wymagane wyciągi, potwierdzenia wpływów z tytułu najmu za 12 miesięcy.
Dokumenty do kredytu hipotecznego – NIERUCHOMOŚĆ
RYNEK WTÓRNY – ZAKUP NIERUCHOMOŚCI
Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
[1] Umowa przedwstępna, forma dowolna.
[2] Zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej o tym komu przysługuje własność, czy jest księga wieczysta, numer księgi gruntu pod budynkiem, informacja o braku zaległości w opłatach i uregulowaniu wkładu budowlanego.
[3] Podstawa nabycia zbywcy np. akt notarialny, przydział, jeśli brak księgi wieczystej dla lokalu.
Zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na rynku wtórnym [pełna własność]
[1] Umowa przedwstępna, forma dowolna.
[2] Dokument potwierdzający powierzchnię lokalu mieszkalnego, jeśli w księdze wieczystej jest powierzchnia z pomieszczeniami przynależnymi (komórka lokatorska, piwnica, garaż) i z treści KW nie wynika jaka część powierzchni przypada na lokal mieszkalny, a jaka na pomieszczenia przynależne.
Zakup domu mieszkalnego na rynku wtórnym
[1] Umowa przedwstępna, forma dowolna.
[2] Wypis z rejestru gruntów.
[3] Mapka ewidencyjna.
[4] Dokumentacja potwierdzająca powierzchnię użytkową domu i rozkład pomieszczeń np. inwentaryzacja, opis techniczny i rzuty z projektu technicznego.
DODATKOWO dla nieruchomości nabywanych na rynku wtórnym mogą być wymagane
[1] Umowa darowizny, jeśli była podstawą nabycia. Bank weryfikuje, czy nie zostały ustanowione służebności osobiste.
[2] Dokumenty będące podstawą nabycia, jeśli zbywca nie jest ujawniony jako właściciel w dziale II księgi wieczystej. Dotyczy to najczęściej sytuacji nabycia w drodze spadku [akt notarialny poświadczenia dziedziczenia, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku]. Jeśli zbywca nie jest widoczny w księdze wieczystej, ale został już złożony wniosek o zmianę właściciela i pojawiła się wzmianka w KW to Twój bank będzie czekał z przyznaniem kredytu na aktualizację KW.
[3] Dokumentacja potwierdzająca dostęp do drogi publicznej, o ile nie wynika z innych dokumentów. Sytuacja może dotyczyć również lokali mieszkalnych, jeśli oprócz działki, na której stoi budynek pierwszy nabywca był zobowiązany nabyć udziały w działkach stanowiących drogi wewnętrzne.
[4] Zaświadczenie banku, jeśli zbywca ma kredyt. Zaświadczenie informuje o kwocie zadłużenia oraz rachunku do całkowitej spłaty kredytu i powinien być to rachunek techniczny, bez dostępu kredytobiorcy. Zależnie od rodzaju wpisanej hipoteki może być też wymagana informacja, że bank nie podpisał ze zbywcą umowy skutkującej podstawieniem wierzytelności.
RYNEK PIERWOTNY – DEWELOPER
Nabycie lokalu mieszkalnego lub domu w trakcie budowy od DEWELOPERA
[1] Umowa rezerwacyjna lub umowa deweloperska.
[2] Prospekt informacyjny z wypełnioną częścią indywidualną i podpisem dewelopera.
[3] Wzór umowy deweloperskiej.
[4] Dokumenty inwestycji np. pozwolenie na budowę, wypis i wyrys z rejestru gruntów, pełnomocnictwa, decyzje podziałowe.
[5] Promesa bezciężarowego odłączenia nieruchomości jeśli deweloper ma kredyt na inwestycji.
[6] Oświadczenia inwestora na drukach banków.
Nabycie gotowego lokalu mieszkalnego lub domu od DEWELOPERA
[1] Umowa przedwstępna wraz z opisem standardu wykończenia i rzutami lokalu, kondygnacji. Dla inwestycji objętych nową ustawą deweloperską forma notarialna.
[2] Dokumenty inwestycji np. zaświadczenie o zgłoszeniu zakończenia budowy, pozwolenie na użytkowanie, wypis i wyrys z rejestru gruntów, pełnomocnictwa, decyzje podziałowe.
[3] Promesa bezciężarowego odłączenia nieruchomości jeśli deweloper ma kredyt na inwestycji.
[4] W niektórych bankach oświadczenia inwestora na drukach bankowych.
Z gotową nieruchomością możesz mieć do czynienia w przypadku dużych deweloperów, którzy na etapie budowy zawierali umowy deweloperskie, a po zakończeniu budowy podpisują umowy przedwstępne. Inne będą zasady zawierania umów przedwstępnych zależnie od tego, czy deweloper działa w oparciu o starą czy o nową ustawę deweloperską. Nowa ustawa deweloperska zakłada formę notarialną również dla umów przedwstępnych i zapłatę przed aktem notarialnym nadal na rachunek powierniczy.
Możesz też trafić na małych deweloperów, którzy po prostu nie stosują tych wszystkich zabezpieczeń wymaganych ustawą o ochronie praw nabywcy. W takim przypadku nawet jak zarezerwujesz lokal, dom to ze złożeniem wniosku kredytowego musisz czekać na dokument potwierdzający zakończenie budowy. Dodatkowo przy małych deweloperach zapłata najczęściej jest po akcie notarialnym, tak jak na rynku wtórnym. Nowa ustawa deweloperska objęła swym zakresem częściowo również tych małych deweloperów sprzedających gotowe nieruchomości z zapłatą po akcie.
Działka budowlana
[1] Umowa przedwstępna.
[2] Dokument potwierdzający przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe np. zaświadczenie o przeznaczeniu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub warunki zabudowy.
[3] Wypis z rejestru gruntów.
[4] Mapka ewidencyjna.
[5] Dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej.
Jeśli Twoja działka będzie wyodrębniana z większej księgi wieczystej, w której widnieją wpisy w dziale III w zakresie służebności przechodu i przejazdu zadbaj o to, by w akcie notarialnym wyraźnie zaznaczyć, że te wpisy nie obciążają Twojej działki i nie należy ich przenosić do KW Twojej działki. Niestety sąd z urzędu może przenieść wszystkie obciążenia widniejące w księdze wieczystej, z której jest wyodrębniana Twoja działka.
Budowa domu systemem gospodarczym
[1] Ostateczne pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy wraz z zaświadczeniem o nie wniesieniu sprzeciwu.
[2] Wypis z rejestru gruntów.
[3] Wyrys z rejestru gruntów lub kopia mapki ewidencyjnej.
[4] Zatwierdzony projekt budowlany.
[5] Dokumentacja potwierdzająca dostęp do drogi publicznej.
[6] Kosztorys budowy.
Kosztorys przygotowywany jest oddzielnie na druku każdego banku. Podpisuje go kredytobiorca, ale w pojedynczych bankach nadal jest wymagany podpis osoby z uprawnieniami budowlanymi. Kosztorys budowlany to bardzo ważny etap przygotowania do kredytu, gdyż potem według tego kosztorysu bank rozliczy inwestycję.
Przykładowo, jeśli zadeklarujesz w kosztorysie, że dach będzie kosztował 50.000 zł i ten dach zrobisz, to bank rozliczy kwotę 50.000 zł niezależnie od tego ile wydałeś. Jeśli dana pozycja kosztorysu okazuje się być droższa, czyli nie doszacujesz kosztu, musisz mieć środki własne, które dołożysz do budowy. Jeśli z kolei zrobisz daną pozycję taniej to możesz przeznaczyć zaoszczędzone kwoty na inny etap. Przygotowanie i zaplanowanie kosztorysu to bardzo ważny etap, od którego zaczynasz przymiarki do kredytu hipotecznego zaraz po tym, jak zweryfikujesz zdolność kredytową.
Dokumenty do kredytu hipotecznego – Podsumowanie
Powyższe zestawienie nie wyczerpuje tematu dokumentów do kredytu hipotecznego, ale wskazuje na te, dotyczące najbardziej popularnych źródeł dochodów i celów kredytowania. Lista wymaganych dokumentów jest też zmienna w czasie. Szczegółowe wymagania dokumentowe będą zależały od Twojej indywidualnej sytuacji oraz momentu ubiegania się o kredyt. Pełną listę dokumentów dopasowanych do Twojej sytuacji otrzymasz po pierwszym spotkaniu z ekspertem kredytowym. Możesz również skorzystać z mojej pomocy w przygotowaniu i przeprowadzeniu transakcji kredytowej.
Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
