Czy kredytem mieszkaniowym możesz sfinansować zakup udziału w nieruchomości? Czy bank zabezpieczy się hipoteką jedynie na udziale? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, gdyż zależy to od wielu czynników. Znaczenie ma nie tylko rodzaj nieruchomości, ale również kwestia docelowych właścicieli. Czasem kredytowanie nabycia udziału w nieruchomości to standardowa sytuacja. Niekiedy taka możliwość zależy od procedur banku. Są jednak sytuacje, kiedy jest to niemożliwe do sfinansowania w żadnym banku. Istotne jest w czym ma być ten udział oraz łatwość sprzedaży (płynność) nieruchomości, jeśli przestaniesz spłacać kredyt.
Brak możliwości kredytowania
Na początek przykłady nieruchomości, dla których owszem, możesz nabyć udział, ale wyłącznie za gotówkę. Nie otrzymasz na taki cel kredytu hipotecznego. Bank nie zabezpieczy się hipoteką na udziale w nieruchomości.
Kamienica bez wydzielonych ksiąg wieczystych lokalowych
Możesz spotkać się z sytuacją, że budynek wielorodzinny, najczęściej kamienica, ma jedną wspólną księgę wieczystą nieruchomości. Współwłaściciele nie wyodrębnili ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali mieszkalnych. Każdy z nich jest właścicielem określonego udziału np. 4000/10000 części.
Oddzielna umowa określa sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Polega to na tym, że wszyscy współwłaściciele ustalają (umowa notarialna), że właściciel udziału X będzie korzystał na wyłączność z lokalu mieszkalnego nr Y. Sposób korzystania można ujawnić w dziale III księgi wieczystej gruntowej prowadzonej dla działki z budynkiem.
Zakupu mieszkania przypisanego do udziału w większej nieruchomości, nie sfinansujesz kredytem mieszkaniowym.
Zakup udziału w mieszkaniu lub domu, który ma własną KW
Pierwszy przykład. Nabycie udziału w mieszkaniu.
Załóżmy, że zbywca posiada udział 50% we własności mieszkania i ten udział chce zbyć. Właścicielem pozostałych 50% jest inna osoba, która swojego udziału nie sprzedaje. Nic cię z drugim właścicielem nie łączy. Jeżeli kredyt mieszkaniowy miałby dotyczyć nabycia wyłącznie połowy mieszkania (lub innej wielkości udziału), gdzie drugi właściciel się nie zmienia i nie będziesz docelowo właścicielem całości to bank nie udzieli kredytu na ten cel. Nawet, gdyby właściciel pozostałych udziałów (ten, który nie sprzedaje) zgodził się na wpis hipoteki na całości mieszkania to sfinansowanie nabycia jedynie udziału w mieszkaniu będzie problemem.
Drugi przykład. Nabycie udziału w działce, na której stoi dom jednorodzinny.
Załóżmy, że chcesz nabyć połowę domu. Typowy dom jednorodzinny wolnostojący z lat 70-tych. Parter i piętro. Takie domy zwykle budowano na potrzeby jednej rodziny. Często z myślą o dwóch pokoleniach. Załóżmy, że tylko jeden z obecnych współwłaścicieli chce odsprzedać swój udział.
Nawet jeśli obecni współwłaściciele wydzielili w domu funkcjonalnie dwa mieszkania i zrobili oddzielne wejścia to nie zakupisz połowy takiego domu na kredyt. Bank nie zabezpieczy się hipoteką na udziale w nieruchomości. Również, jeśli drugi właściciel zgodzi się na wpis hipoteki na całości, kredytowanie zakupu udziału w działce z domem będzie problemem. To z tego powodu, że nie nabywasz tych udziałów, by stać się jedynym właścicielem.
Łatwiej będzie, jeśli sprzedający wyodrębnią i założą księgi wieczyste dla każdego z mieszkań. Wtedy sprzedaż nie dotyczyłaby już połowy domu, ale lokalu mieszkalnego. Jednak nawet uporządkowanie kwestii od strony prawnej nie daje gwarancji czy wydzielone mieszkanie w takim domu jednorodzinnym będzie dla banku atrakcyjnym zabezpieczeniem. Może być ciężko znaleźć kupca na taką „rodzinną” nieruchomość.
Kiedy skredytujesz zakup udziału w nieruchomości?
Sytuacji w których kredytowanie nabycia udziału w nieruchomości jest standardowym celem kredytu mieszkaniowego jest kilka. Omówię po kolei każdą z nich.
Wspólny kredyt i zakup w udziałach mieszkania lub domu
Jeśli mieszkanie lub dom nabywasz
- pozostając w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej
- pozostając w związku partnerskim
- lub po prostu z inną osobą chcesz nabyć wspólnie nieruchomość (np. inwestycyjnie)
to akt notarialny będzie dotyczył przeniesienia własności całego mieszkania lub domu, ale w udziałach. Dla banku kredytowanie zakupu całej nieruchomości w udziałach to standardowy cel kredytu mieszkaniowego.
Wspólny zakup mieszkania lub domu, ale kredyt niekoniecznie
Sytuacja jak wyżej, ale załóżmy, że jedna z osób ma gotówkę na zakup swojego udziału, a tylko jedna potrzebuje kredytu. Bank zabezpieczy się hipoteką na całej nieruchomości, stąd wszyscy nabywcy muszą się zgodzić na wpis hipoteki. Osoba nie przystępująca do kredytu to tzw. dawca zabezpieczenia lub dłużnik rzeczowy.
Przy tego typu nabyciu w udziałach (jeden za gotówkę, drugi na kredyt) już wchodzą procedury poszczególnych banków. Niektóre banki zgodzą się, by jeden z nabywców tylko wyraził zgodę na wpis hipoteki, inne będą wymagały, by wszyscy przyszli właściciele przystąpili do kredytu.
Udział w hali garażowej lub działkach drogowych, osiedlowych
Razem z lokalem mieszkalnym możesz nabyć „dodatki” w postaci udziału w hali garażowej lub udziału działkach osiedlowych. Z udziałem w hali garażowej może wiązać się prawo do wyłącznego korzystania z danego miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej.
Razem z domem możesz nabyć udział w działce stanowiącej drogę wewnętrzną.
Finansowanie tego typu udziałów kredytem mieszkaniowym to standardowa sytuacja, o ile nabywasz te dodatki razem z mieszkaniem lub domem.
Nabycie pozostałych udziałów, by stać się właścicielem w 100%
Jeśli jesteś już współwłaścicielem mieszkania lub domu w jakimś udziale i chcesz odkupić pozostałe udziały to na taką transakcję możesz uzyskać kredyt mieszkaniowy. Nabycie pozostałych udziałów w nieruchomości może przybrać różną formę np.:
- Odkupienie pozostałych udziałów np. od ciotki, wujka, byłego partnera itd. (umowa kupna-sprzedaży).
- Zniesienie współwłasności ze spłatą.
- Spłata byłego małżonka po rozwodzie.
W wyniku nabycia udziału kredytobiorca staje się jedynym właścicielem mieszkania lub domu. Dodatkowym elementem transakcji może być „przejęcie” kredytu i zwolnienie z długu osoby, od której nabywasz udział.
Aneks do umowy zamiast nowego kredytu
Może się też zdarzyć, że chcesz nabyć pozostałe udziały w nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu drugiego współwłaściciela i nie potrzebujesz na ten cel nowego kredytu. W tej sytuacji wnioskujesz do swojego banku o aneks do umowy dokumentując, że masz zdolność kredytową do samodzielnej spłaty kredytu.
Do takiego wniosku najlepiej dołączyć projekt aktu notarialnego, by analityk widział co chcecie zrobić. Z podpisaniem umowy notarialnej czekasz na pozytywną decyzję banku.
Jeśli bank odmówi zawarcia aneksu pozostaje kredyt refinansowy na docelowego właściciela. Do takiego wniosku kredytowego również należy dołączyć projekt aktu notarialnego i zaczekać z jego podpisaniem na decyzję banku.
Kredytowanie nabycia udziału w nieruchomości – podsumowanie
Sytuacje związane z nabyciem udziałów w nieruchomości bywają różne i nie każde nabycie przeprowadzisz na kredyt. Jeśli masz wątpliwości możesz swoją sytuację skonsultować z pośrednikiem kredytowym lub zadać pytanie w komentarzu.
Gdy z nabyciem udziału wiąże się spłata lub zwolnienie z długu to najpierw należy upewnić się, czy będzie finansowanie, zgoda banku. Błędem, który się zdarza, jest zawarcie aktu notarialnego skutkującego zmianą własności bez sprawdzenia czy bank udzieli kredytu lub zgodzi się na aneks.
Bożena Myszczyszyn, ekspert kredytowy Poznań
