Kredytowanie naprzemienne możesz zastosować wyłącznie przy kredycie mieszkaniowym uruchamianym w transzach. Taka możliwość dotyczy zarówno kredytu na budowę domu lub mieszkania realizowaną przez dewelopera (rynek pierwotny), jak i kredytu na budowę domu systemem gospodarczym. Kredytowanie naprzemienne polega na tym, że część środków własnych wnosisz w inwestycję po uruchomieniu pierwszej transzy kredytu przez bank. Musisz jednak pokazać, że te środki posiadasz. Nie ma możliwości „dozbierania” wkładu własnego w trakcie uruchamiania kredytu. O kredytowaniu naprzemiennym mówimy tylko w odniesieniu do kredytów, w których wnosisz większy wkład własny niż minimalny wymagany przez bank. Minimalny wkład własny, zwykle 10% lub 20%, zawsze wnosisz przed wypłatą pierwszej transzy przez bank. Możliwość zastosowania kredytowania naprzemiennego będzie różna w różnych bankach i może zależeć od celu kredytowania. Ten wpis w skrócie przybliża istotę kredytowania naprzemiennego.
Rekomendacja S a wkład własny
bank powinien uruchamiać środki z kredytu po wniesieniu minimalnego wymaganego wkładu własnego przez kredytobiorcę
KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) w Rekomendacji S skierowanej do banków oczekuje uruchamiania środków z kredytu po wniesieniu minimalnego wkładu własnego przez kredytobiorcę. Ten wymóg dotyczy standardowych kredytów hipotecznych, bo te w programach rządowych (z gwarancją BGK) rządzą się innymi zasadami.
Jeśli więc wnosisz 20% środków własnych i jest to minimum wymagane przez bank to kredytowanie naprzemienne nie będzie możliwe. Jeśli wnosisz np. 40% środków własnych to kredytowanie naprzemienne jest możliwe. 20% wpłacasz przed pierwszą transzą kredytu. Wniesienie pozostałych 20% potwierdzasz przed uruchomieniem drugiej transzy.
Wkład własny wyższy niż minimalny
Jak wygląda schemat wnoszenia środków własnych przy kredytowaniu naprzemiennym?
Najczęściej pozostały wkład własny wnosisz przed drugą transzą kredytu, ale nie później niż przed ostatnią transzą z banku.
Termin na wniesienie deklarowanego wkładu własnego będzie zależał od źródła jego finansowania i od banku.
Budowa mieszkania lub domu przez dewelopera (umowa deweloperska)
- Wkład własny – wpłacasz do dewelopera co najmniej minimalny wymagany wkład własny.
- Kredyt – pierwsza transza kredytu.
- Wkład własny – kolejne transze do dewelopera pokrywasz z pozostałych zadeklarowanych środków własnych, czyli po prostu robisz przelew na konto wskazane w umowie deweloperskiej.
- Kredyt – kolejne transze idą z kredytu zgodnie z Twoją dyspozycją i umową z deweloperem.
Bank zawsze zamyka inwestycję, co oznacza, że ostatnia płatność zawsze jest z kredytu.
Budowa domu systemem gospodarczym
- Wkład własny. Przy budowie domu będzie to wartość działki plus ewentualne już poniesione nakłady w budowę. Wartość działki wraz z nakładami musi być równa co najmniej minimalnej wysokości wymaganego wkładu własnego.
- Kredyt – pierwsza transza kredytu. Przy budowie domu bank wypłaca środki na Twoje konto.
- Wkład własny. Wnosisz w budowę pozostałe deklarowane środki własne, czyli część prac finansujesz z własnej kieszeni.
- Kredyt – pozostałe transze z banku. Bank uruchamiając kolejne transze zweryfikuje, czy zaawansowanie budowy potwierdza wniesienie całego wkładu własnego wraz ze środkami z pierwszej transzy kredytu.
Kiedy kredytowanie naprzemienne jest przydatne?
Ważność umowy kredytowej
Zastosowanie kredytowania naprzemiennego pozwala rozpocząć inwestycję mając zapewnione finansowanie z banku, a jednocześnie pozwala uniknąć przeterminowania umowy kredytowej. Jeśli środków z kredytu potrzebujesz np. za rok to bank niekoniecznie będzie tak długo czekał z podpisaną umową na wypłatę.
Umowy bankowe mają bowiem swoją ważność, zwykle 2-4 miesiące, rzadziej dłużej. W terminie ważności umowy należy uruchomić przynajmniej pierwszą transzę kredytu. To może być minimalna transza rzędu 1000 – 10.000 zł. Możesz więc uruchomić minimalną kwotę z kredytu, a resztę wkładu własnego i pozostały kredyt w dalszym terminie.
Finansowanie 10/90 lub 20/80
Deweloperzy mają swoje promocje i szczególnie na początku sprzedaży danej inwestycji może to być finansowanie 10/90 lub 20/80. Ta promocja polega na tym, że zaraz po zawarciu umowy deweloperskiej wnosisz tylko 10% lub 20% ceny. Pozostałą płatność uiszczasz do dewelopera dopiero po zakończeniu budowy krótko przed przeniesieniem własności.
Masz więc wybór:
- Starać się o kredyt mieszkaniowy dopiero jak środki z kredytu faktycznie będą potrzebne np. za rok.
- Starać się o kredyt mieszkaniowy od razu, żeby mieć pewność finansowania. Wtedy jednak w terminie ważności umowy kredytowej uruchamiasz przykładowo 1000 zł. Pozostały deklarowany wkład własny wpłacasz przed drugą transzą kredytu, czyli może to być np. za rok.
Udokumentowanie posiadania środków własnych
Deklaracja, że część środków własnych wniesiesz po tym, jak bank wypłaci pierwszą transzę kredytu wymaga udokumentowania, że te środki posiadasz. Takim udokumentowaniem posiadania środków będzie:
- Potwierdzenie salda środków na rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowym, koncie oszczędnościowym lub lokacie bankowej. To może być historia lub wyciąg z saldem końcowym.
- Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, jeśli wkład własny ma pochodzić z innej nieruchomości, która jest w trakcie sprzedaży. Może być również umowa zawarta z biurem nieruchomości. Jeśli deklarujesz nieruchomość do sprzedaży bank przyjmie jako udokumentowanie posiadania wkładu własnego najczęściej 70-90% wartości sprzedawanej nieruchomości.
- Zaświadczenie o stanie oszczędności wraz z premią gwarancyjną zgromadzonych na książeczce mieszkaniowej.
Środki na wkład własny mogą pochodzić np. z darowizn, ale przyszła (obiecana) darowizna nie stanowi udokumentowania posiadania środków własnych. Środki z darowizny muszą wpłynąć na Twoje konto, by mogły stanowić udokumentowanie posiadania wkładu własnego.
Ograniczenia w kredytowaniu naprzemiennym
Nie we wszystkich bankach skorzystasz z kredytowania naprzemiennego. Pojedyncze banki będą wymagały wniesienia całego wkładu własnego przed pierwszą transzą kredytu.
Możliwość kredytowania naprzemiennego może zależeć również od celu kredytu. Przykładowo w mBanku przy budowie domu systemem gospodarczym możesz zastosować finansowanie naprzemienne, ale przy nabyciu od dewelopera już nie.
Korzystając z mojej pomocy przy ubieganiu się o kredyt mieszkaniowy wspólnie ustalamy jaki rodzaj finansowania inwestycji jest możliwy do zastosowania w Twojej sytuacji.
Bożena Myszczyszyn, Pośrednik kredytowy Poznań
