Dnia 01.09.2015 r. weszła w życie nowelizacja do ustawy MDM. Od tego dnia program Mieszkanie dla Młodych pozwolił również sfinansować wkład budowlany do Spółdzielni Mieszkaniowej. Artykuł opisuje zasady obowiązujące do dnia 31.08.2015. W pierwotnej wersji programu Mieszkanie dla Młodych mieszkania budowane przez Spółdzielnie Mieszkaniowe ustawodawca pominął w celach kredytowania.
Decydując się na zakup mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej możesz spotkać się z dwiema sytuacjami:
[1] Spółdzielnia Mieszkaniowa działa jak deweloper.
Buduje dla osób nie będących członkami spółdzielni, a inwestycja podlega ustawie o ochronie praw nabywcy. Inwestycja wiąże się z przygotowaniem umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego oraz z zabezpieczeniem w postaci rachunku powierniczego.
[2] Spółdzielnia Mieszkaniowa nie podlega przepisom ustawy o ochronie praw nabywcy.
Buduje dla członków swojej spółdzielni nie czerpiąc z tego tytułu zysku. Zamiast zapłaty ceny za lokal mamy w umowie przedwstępnej zapisy o konieczności wniesienia wkładu budowlanego.
Jeśli umowa ze SM mówi o członkostwie w spółdzielni i wniesieniu wkładu budowlanego to taka inwestycja do momentu nowelizacji nie mogła być sfinansowana w ramach MDM. Wyjątek stanowiły gotowe mieszkania z rozliczonymi kosztami.
W czym problem z wkładem do spółdzielni i MDM?
W przypadku programu Rodzina na Swoim ustawa definiowała jasno:
Dopłaty mogą być stosowane, jeżeli:
1) kredyt preferencyjny został udzielony docelowemu kredytobiorcy, (…) na:
a) zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość (…),
b) zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny,
c) wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania prawa własności lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny,
d) budowę domu jednorodzinnego,
Przy MDM natomiast w ustawie był zapis:
1. Dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone, jeżeli kredyt został udzielony przez instytucję kredytującą:
1) wyłącznie na zakup mieszkania;
2) w kwocie stanowiącej co najmniej 50% ceny zakupu mieszkania, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4;
3) w walucie polskiej, a umowa kredytu nie uzależnia zmiany wysokości raty kapitałowo-odsetkowej ani pozostającego do spłaty kredytu od zmiany kursów walut;
4) na okres co najmniej 15 lat;
5) na podstawie umowy kredytu, której stroną jest nabywca.
Pierwotnie w ustawie MDM nie było więc zapisu o możliwości przeznaczenia kredytu na wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej. Do momentu nowelizacji tego typu inwestycje były tym samym wyłączone z programu.
Interpretacja Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju:
Czy z programu „Mieszkanie dla młodych” mogą skorzystać osoby wnoszące do spółdzielni mieszkaniowej wkład budowlany, w celu uzyskania prawa własności lokalu?
Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi „dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone nabywcy w związku z nabyciem nowo wybudowanego mieszkania od osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zaciągnięciem na ten cel kredytu od instytucji kredytującej”. Wśród czynności powodujących możliwość nabycia mieszkania nie znalazło się wniesienie wkładu budowlanego w celu zawarcia ze spółdzielnią, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, na podstawie art. 18 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
Należy podkreślić, że podstawowe parametry kwalifikujące zakup danej nieruchomości do otrzymania dofinansowania w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” określają m.in. limit cenowy i powierzchniowy nabywanej nieruchomości. W przypadku budowy mieszkania przez spółdzielnię mieszkaniową, spółdzielnia nie jest ustawowo zobowiązana do precyzyjnego określenia ostatecznego kosztu nabycia mieszkania budowanego na rzecz jej członka nie tylko na etapie zawierania umowy o budowę lokalu, ale nawet w chwili zawierania, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 4 u.s.m. rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. Tymczasem zgodnie z art. 10 ust. 7 ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi weryfikacja ceny zakupu w przypadku nabycia mieszkania określana jest na podstawie odpowiedniej umowy na dzień złożenia wniosku o finansowe wsparcie.
W związku z powyższym, ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi nie dopuszcza możliwości uzyskania kredytu i dofinansowania wkładu własnego na podstawie umowy o budowę.
Szczególna sytuacja może mieć miejsce, jeżeli lokal wybudowany przez spółdzielnię jest już ukończony i jego koszty są rozliczone, co znajdzie swój wyraz w odpowiedniej umowie o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania (zgodnie z art. 10 ust. 7 ustawy). W takiej sytuacji nabywca takiego lokalu może się ubiegać o dofinansowanie wkładu własnego w ramach programu Mieszkanie dla młodych.
Z tego wynikał fakt, że finansowanie w ramach MDM było możliwe w opisanej sytuacji tylko dla ukończonych mieszkań. Konsekwencją tego było uruchomienie dofinansowania po akcie notarialnym przeniesienia własności.
Spółdzielnia mieszkaniowa musiała więc akceptować kolejność:
- Umowa przedwstępna ze SM cywilna z adnotacją, że koszty są rozliczone i są ostateczne.
- Wniosek do banku.
- Decyzja i podpisanie umowy kredytowej.
- Uruchomienie środków na rzecz SM w kwocie pomniejszonej o dopłatę.
- Akt notarialny ze SM.
- Wypłata dofinansowania – SM dostaje ostatnią transzę.
Takie rozwiązanie nie zawsze było możliwe. Dlatego też wielu kredytobiorców czekało na nowelizację ustawy MDM.
Przeczytaj też MDM – wspólność ustawowa małżeńska dla działki gruntu dewelopera.
Program MDM działał do końca 2018 roku.
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
