dopłata MDM a mieszkanie oddane do użytkowania

Luty 17, 2014

mieszkanie oddane do użytkowania

DOPŁATA MDM a mieszkanie oddane do użytkowania 

 

 

Aktualizacja –  od momentu wejścia w życie  nowelizacji ustawy tj. od dnia  01.09.2015r.  również dla mieszkań oddanych do użytkowania wypłata  dofinansowania  może  nastąpić przed aktem  notarialnym. Artykuł opisuje  zasady obowiązujące  do  dnia  31.08.2015r. 

 

W przypadku gdy mieszkanie zostało oddane do użytkowania nie zawiera się umowy deweloperskiej (która z założenia jest umową o budowę i przeniesienie własności, lokal na moment zawierania umowy „fizycznie” nie istnieje, nie można go obejrzeć ), ale umowę przedwstępną dotyczącą wyodrębnienia lokalu/przeniesienia własności. Wypłata dofinansowania w takiej sytuacji następuje po akcie notarialnym przeniesienia własności ( żaden bank nie “wykłada” tej kwoty ).

 

 

W większości przypadków na rynku pierwotnym zapłata 100% ceny za lokal następowała dotychczas przed podpisaniem aktu notarialnego.

 

W przypadku, gdy nabywca gotowego lokalu finansuje zakup kredytem z dofinansowaniem w ramach MDM deweloper chcąc umożliwić skorzystanie z dofinansowania musi się zgodzić na przeniesienie własności po wpływie ceny pomniejszonej o dofinansowanie, czyli  po wpłacie ok. 85-90 % ceny.

 

Może się jednak zdarzyć, że deweloper ma kredyt na inwestycję …

 

WAŻNE – jeśli deweloper korzysta z kredytu inwestycyjnego i ten kredyt nie został spłacony na moment oddania nieruchomości do użytkowania i ubiegania się o kredyt z dopłatą przez nabywcę lokalu to wymagana będzie    PROMESA banku kredytującego dewelopera dotycząca wydania zgody na bezobciążeniowe / bezciężarowe wyodrębnienie lokalu po zapłacie ceny pomniejszonej o dofinansowanie MDM  (promesa mówi o wpłacie ok 85-90% należności , a nie jak dotychczas 100%).

 

Jeśli promesa banku kredytującego dewelopera w przypadku lokalu oddanego do użytkowania mówiłaby jak dotychczas o zgodzie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu po zapłacie całej ceny (100%) to mielibyśmy sytuację, że na moment aktu not. nie ma zapłaconej ceny za lokal (nie został spełniony warunek z promesy warunkującej wydanie zgody przez  bank – brakuje równowartości dopłaty) , a zatem hipoteka dewelopera obciążyłaby lokal mieszkalny (żaden bank nie zaakceptuje ryzyka związanego z przeniesieniem hipoteki dewelopera na księgę lokalu – hipoteka taka obciążałaby w równym stopniu KW gruntową i KW wyodrębnionego lokalu ).

 

Bank kredytujący dewelopera może odmówić wydania PROMESY – co wtedy ?

 

W takiej sytuacji są możliwe (moim zdaniem ) trzy rozwiązania:

  1. Klient zaciąga kredyt bez dofinansowania
  2. Deweloper zmienia bank kredytujący ( sytuacja autentyczna )
  3. Deweloper „wykłada” kwotę dofinansowania i spłaca w tej części kredyt na poczet tego konkretnego mieszkania – wtedy PROMESA banku powinna podawać  konkretną kwotę jaka musi wpłynąć ( będzie to kwota umniejszona o dofinansowanie, którego równowartość umniejszyła już kredyt poprzez wpłatę dewelopera)  –  po akcie notarialnym deweloper „odzyska” wyłożone środki

 

 

Część kredytobiorców upatruje rozwiązania w Art. 11. ust. 2 pkt 3) Ustawy , spodziewając się, że to być może bank „wyłoży” kwotę dofinansowania przed aktem notarialnym, skoro ma możliwość wypłaty dofinansowania ze środków własnych  …

 

 

Art. 11.

1. Bank Gospodarstwa Krajowego przekazuje na rachunek instytucji kredytującej, określony w umowie w sprawie stosowania finansowego wsparcia, środki z tytułu dofinansowań wkładu własnego przysługujących nabywcom wpisanym do ewidencji, o której mowa w art. 9 ust. 2 pkt 1, na wniosek instytucji kredytującej przekazywany w okresach rozliczeniowych każdego 10, 20 i ostatniego dnia miesiąca.

2. Instytucja kredytująca we wniosku, o którym mowa w ust. 1, wnosi o przekazanie środków w łącznej kwocie dofinansowań wkładu własnego:

1) zgodnie z terminami wypłaty wsparcia z Funduszu Dopłat, o których mowa w art.10 ust.2;

2) planowanych do wypłaty w okresie rozliczeniowym, liczonym od dnia następującego po dniu przekazania wniosku do Banku Gospodarstwa Krajowego do dnia przekazania kolejnego wniosku, z wyszczególnieniem kwot planowanych wypłat dofinansowań wkładu własnego przypadających na poszczególne dni okresu rozliczeniowego;

3) wypłaconych ze środków własnych przez instytucję kredytującą w poprzednim okresie rozliczeniowym i nieujętych we wniosku dotyczącym tego okresu – w przypadkach określonych w umowie w sprawie stosowania finansowego wsparcia.

 

Przypadki, do jakich może mieć zastosowanie wypłata finansowego wsparcia zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy określają zapisy umów  pomiędzy bankami a BGK – te zapisy nie są podawane do publicznej wiadomości, są to dokumenty wewnętrzne banków ( być może –  to moje domysły –  dotyczy to sytuacji losowych, gdy po stronie kredytobiorcy warunki wypłaty dofinansowania są spełnione, a z jakiejś przyczyny bank nie dostał środków z BGK na czas) .

 

Standardowo BANK nie wykłada równowartości dopłaty i nie przelewa jej przed aktem notarialnym – NIE MA TAKICH ROZWIĄZAŃ.

 

W przypadku  lokalu oddanego do użytkowania  moment wypłaty dofinansowania dla kredytobiorcy określają więc  wyłącznie zapisy Art. 11, pkt 3, ppkt 1)  ustawy i na moment składania wniosku kredytowego z dokumentacji musi wynikać iż ten sposób wypłaty dopłaty w ramach MDM jest możliwy do zrealizowania.

 

3. Wypłata środków z tytułu udzielonego nabywcy dofinansowania wkładu własnego dokonywana jest przez instytucję kredytującą:

1) po zawarciu przez nabywcę umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania, na rachunek osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na który przekazane zostały lub przekazywane są środki z tytułu udzielonego kredytu – w przypadku gdy nabycie mieszkania dotyczy mieszkania oddanego do użytkowania i nie było związane z zawarciem umowy deweloperskiej;

 

 

 

Więcej artykułów na temat MDM

 

Copyright @Bożena Myszczyszyn, Doradca Finansowy i Kredytowy, sprawdzony-doradca.pl

Wszelkie prawa zastrzeżone.