Dopłata MDM a lokal gotowy, czyli problem z zapłatą do dewelopera. W przypadku lokali gotowych, gdy dodatkowo deweloper ma swój kredyt inwestycyjny do czasu nowelizacji ustawy MDM występował niemały problem. Dla mieszkań oddanych do użytkowania nie zawiera się bowiem umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska z założenia jest umową o budowę i przeniesienie własności. Dla gotowych lokali zawiera się umowę przedwstępną dotyczącą wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia własności. Wypłata dofinansowania w takiej sytuacji pierwotnie następowała po akcie notarialnym przeniesienia własności. Dopiero nowelizacja programu Mieszkanie dla Młodych rozwiązała problem.
Poniższy artykuł opisuje problemy i zasady obowiązujące do dnia 31.08.2015 r.
Dopłata BGK przy kredytach MDM dla mieszkań oddanych do użytkowania
W większości przypadków na rynku pierwotnym zapłata 100% ceny za lokal jest wymagana przed podpisaniem aktu notarialnego. W przypadku, gdy nabywca gotowego lokalu finansował zakup kredytem z dofinansowaniem w ramach MDM deweloper chcąc umożliwić skorzystanie z dofinansowania musiał zgodzić się na przeniesienie własności po wpływie ceny pomniejszonej o dofinansowanie. Czyli po wpłacie ok. 85-90% ceny. Ustawa MDM zakładała bowiem w pierwotnej wersji dla gotowych nieruchomości wypłatę dofinansowania dopiero po przeniesieniu własności.
A co z MDM jeśli deweloper miał kredyt na inwestycję?
Jeśli deweloper korzysta z kredytu inwestycyjnego i ten kredyt nie został spłacony na moment oddania nieruchomości do użytkowania oraz ubiegania się o kredyt przez nabywcę lokalu to standardowo wymagana jest PROMESA. Promesa banku kredytującego dewelopera dotyczy wydania zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu po zapłacie całej ceny .
Dla kredytów MDM i lokali gotowych PROMESA musiała zawierać zgodę bezciężarowego wyodrębnienia lokalu po zapłacie ceny pomniejszonej o dofinansowanie. Taka promesa mówiła o wpłacie ok 85-90% należności, a nie jak dotychczas 100%. Tym samym nie tylko deweloper, ale również bank kredytujący dewelopera, musiał dać zgodę na przeniesienie własności przed zapłatą całej ceny.
Pierwotnie (przed nowelizacją), jeśli promesa banku kredytującego dewelopera w przypadku lokalu oddanego do użytkowania mówiłaby o zgodzie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu po zapłacie całej ceny (100%) to mielibyśmy sytuację, że na moment aktu notarialnego nabywca nie zapłaciłby ceny za lokal. Tym samym nie zostałby spełniony warunek z promesy konieczny dla wydania zgody przez bank. Brakowało równowartości dopłaty. Zatem powstawało ryzyko, że hipoteka dewelopera obciążyłaby lokal mieszkalny. Żaden bank nie zaakceptuje ryzyka związanego z przeniesieniem hipoteki dewelopera na księgę lokalu. Hipoteka taka obciążałaby w równym stopniu KW gruntową i KW wyodrębnionego lokalu.
Co, jeśli bank dewelopera odmawia wydania PROMESY?
W przypadku MDM i lokalu gotowego oraz jednoczesnego kredytu dewelopera, jeśli bank dewelopera nie zgadzał się na wydanie promesy uwzględniającej zapłatę 85-90% ceny możliwe były rozwiązania:
- Klient zaciąga kredyt bez dofinansowania
- Deweloper zmienia bank kredytujący
- Deweloper „wykłada” kwotę dofinansowania i spłaca w tej części kredyt na poczet tego konkretnego mieszkania. Wtedy PROMESA banku powinna podawać konkretną kwotę jaka musi wpłynąć. Będzie to kwota pomniejszona o dofinansowanie, którego równowartość umniejszyła już kredyt poprzez wpłatę dewelopera. Po akcie notarialnym deweloper „odzyska” wyłożone środki.
Nowelizacja ustawy zlikwidowała powyższy problem, a MDM i lokal gotowy może być już normalnie kredytowany.
Artykuł 11 ustęp 2, punkt 3 ustawy
Część kredytobiorców upatrywała rozwiązania w Art. 11. ust. 2 pkt 3) Ustawy, spodziewając się, że to być może bank „wyłoży” kwotę dofinansowania przed aktem notarialnym. Skoro bank ma możliwość wypłaty dofinansowania ze środków własnych, to czemu nie?
Art. 11.
„2. Instytucja kredytująca we wniosku, o którym mowa w ust. 1, wnosi o przekazanie środków w łącznej kwocie dofinansowań wkładu własnego: (…)
3) wypłaconych ze środków własnych przez instytucję kredytującą w poprzednim okresie rozliczeniowym i nieujętych we wniosku dotyczącym tego okresu – w przypadkach określonych w umowie w sprawie stosowania finansowego wsparcia.”
Przypadki, do jakich może mieć zastosowanie wypłata finansowego wsparcia zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy określają zapisy umów pomiędzy bankami a BGK. Te zapisy nie są podawane do publicznej wiadomości. Są to dokumenty wewnętrzne banków. Standardowo BANK nie wykładał równowartości dopłaty, a więc nie przelewał jej przed aktem notarialnym. Nie było takich rozwiązań.
Moment wypłaty dofinansowania BGK [pierwotne zapisy]
W przypadku lokalu oddanego do użytkowania moment wypłaty dofinansowania dla kredytobiorcy określają wyłącznie zapisy Art. 11, pkt 3, ppkt 1) ustawy. Na moment składania wniosku kredytowego dokumentacja musi wskazywać, iż ten sposób wypłaty dopłaty MDM jest możliwy do zrealizowania.
Pierwotnie zapis w ustawie brzmiał:
„3. Wypłata środków z tytułu udzielonego nabywcy dofinansowania wkładu własnego dokonywana jest przez instytucję kredytującą:
1) po zawarciu przez nabywcę umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania, na rachunek osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na który przekazane zostały lub przekazywane są środki z tytułu udzielonego kredytu – w przypadku gdy nabycie mieszkania dotyczy mieszkania oddanego do użytkowania i nie było związane z zawarciem umowy deweloperskiej;”
Aktualizacja
01.09.2015 weszła w życie nowelizacja ustawy zwanej potocznie MDM. Od tego momentu również dla mieszkań gotowych wypłata dofinansowania może nastąpić przed aktem notarialnym.
Więcej artykułów na temat MDM
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
