dopłata MDM a mieszkanie oddane do użytkowania

Luty 17, 2014

MDM a lokal gotowy

MDM a lokal gotowy
Dopłata BGK przy kredytach MDM w przypadku mieszkań oddanych do użytkowania 

 

 

Aktualizacja –  od momentu wejścia w życie  nowelizacji ustawy tj. od dnia  01.09.2015r.  również dla mieszkań oddanych do użytkowania wypłata  dofinansowania  może  nastąpić przed aktem  notarialnym. Artykuł opisuje  zasady obowiązujące  do  dnia  31.08.2015r. 

 

W przypadku lokali gotowych z jednoczesnym kredytowaniem inwestycji przez dewelopera do czasu nowelizacji ustawy występował problem. Dla mieszkań oddanych do użytkowania nie zawiera się umowy deweloperskiej (która z założenia jest umową o budowę i przeniesienie własności, lokal na moment zawierania umowy „fizycznie” nie istnieje, nie można go obejrzeć), ale umowę przedwstępną dotyczącą wyodrębnienia lokalu, przeniesienia własności. Wypłata dofinansowania w takiej sytuacji następowała pierwotnie po akcie notarialnym przeniesienia własności.

W większości przypadków na rynku pierwotnym zapłata 100% ceny za lokal jest wymagana przed podpisaniem aktu notarialnego.


W przypadku, gdy nabywca gotowego lokalu finansował zakup kredytem z dofinansowaniem w ramach MDM deweloper chcąc umożliwić skorzystanie z dofinansowania musiał zgodzić się na przeniesienie własności po wpływie ceny pomniejszonej o dofinansowanie, czyli  po wpłacie ok. 85-90 % ceny.

 

A co z MDM jeśli deweloper miał kredyt na inwestycję ?


Jeśli deweloper korzysta z kredytu inwestycyjnego i ten kredyt nie został spłacony na moment oddania nieruchomości do użytkowania oraz ubiegania się o kredyt przez nabywcę lokalu to standardowo wymagana jest PROMESA banku kredytującego dewelopera dotycząca wydania zgody na bezobciążeniowe, bezciężarowe wyodrębnienie lokalu po zapłacie całej ceny .

W przypadku kredytów z dofinansowaniem i lokali gotowych taka PROMESA musiała zawierać zgodę na wyodrębnienie lokalu bez obciążeń po zapłacie ceny pomniejszonej o dofinansowanie MDM  (promesa mówiła o wpłacie ok 85-90% należności, a nie jak dotychczas 100%).

 

Pierwotnie (przed nowelizacją), jeśli promesa banku kredytującego dewelopera w przypadku lokalu oddanego do użytkowania mówiłaby o zgodzie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu po zapłacie całej ceny (100%) to mielibyśmy sytuację, że na moment aktu not. nie ma zapłaconej ceny za lokal (nie został spełniony warunek z promesy warunkującej wydanie zgody przez  bank – brakuje równowartości dopłaty), a zatem hipoteka dewelopera obciążyłaby lokal mieszkalny (żaden bank nie zaakceptuje ryzyka związanego z przeniesieniem hipoteki dewelopera na księgę lokalu – hipoteka taka obciążałaby w równym stopniu KW gruntową i KW wyodrębnionego lokalu ).

 

Odmowa wydania PROMESY przez bank kredytujący dewelopera

 

W sytuacji MDM, lokalu gotowego i jednoczesnego kredytu dewelopera jeśli bank dewelopera nie zgadzał się na wydanie promesy uwzględniającej zapłatę 85-90% ceny możliwe były rozwiązania:

 

  1. Klient zaciąga kredyt bez dofinansowania
  2. Deweloper zmienia bank kredytujący
  3. Deweloper „wykłada” kwotę dofinansowania i spłaca w tej części kredyt na poczet tego konkretnego mieszkania – wtedy PROMESA banku powinna podawać  konkretną kwotę jaka musi wpłynąć (będzie to kwota umniejszona o dofinansowanie, którego równowartość umniejszyła już kredyt poprzez wpłatę dewelopera)  –  po akcie notarialnym deweloper „odzyska” wyłożone środki

 Nowelizacja ustawy zlikwidowała powyższy problem.

 

Artykuł 11 ustęp 2, punkt 3 ustawy

 

Część kredytobiorców upatrywała rozwiązania w Art. 11. ust. 2 pkt 3) Ustawy, spodziewając się, że to być może bank „wyłoży” kwotę dofinansowania przed aktem notarialnym, skoro ma możliwość wypłaty dofinansowania ze środków własnych  …

 

Art. 11.

1. Bank Gospodarstwa Krajowego przekazuje na rachunek instytucji kredytującej, określony w umowie w sprawie stosowania finansowego wsparcia, środki z tytułu dofinansowań wkładu własnego przysługujących nabywcom wpisanym do ewidencji, o której mowa w art. 9 ust. 2 pkt 1, na wniosek instytucji kredytującej przekazywany w okresach rozliczeniowych każdego 10, 20 i ostatniego dnia miesiąca.

2. Instytucja kredytująca we wniosku, o którym mowa w ust. 1, wnosi o przekazanie środków w łącznej kwocie dofinansowań wkładu własnego:

1) zgodnie z terminami wypłaty wsparcia z Funduszu Dopłat, o których mowa w art.10 ust.2;

2) planowanych do wypłaty w okresie rozliczeniowym, liczonym od dnia następującego po dniu przekazania wniosku do Banku Gospodarstwa Krajowego do dnia przekazania kolejnego wniosku, z wyszczególnieniem kwot planowanych wypłat dofinansowań wkładu własnego przypadających na poszczególne dni okresu rozliczeniowego;

3) wypłaconych ze środków własnych przez instytucję kredytującą w poprzednim okresie rozliczeniowym i nieujętych we wniosku dotyczącym tego okresu – w przypadkach określonych w umowie w sprawie stosowania finansowego wsparcia.

 

Przypadki, do jakich może mieć zastosowanie wypłata finansowego wsparcia zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy określają zapisy umów  pomiędzy bankami a BGK – te zapisy nie są podawane do publicznej wiadomości, są to dokumenty wewnętrzne banków

 

Standardowo BANK nie wykładał równowartości dopłaty i nie przelewał jej przed aktem notarialnym, nie było takich rozwiązań. 

 

Moment wypłaty dofinansowania BGK [pierwotne zapisy] 

 


W przypadku  lokalu oddanego do użytkowania  moment wypłaty dofinansowania dla kredytobiorcy określają wyłącznie zapisy Art. 11, pkt 3, ppkt 1)  ustawy i na moment składania wniosku kredytowego z dokumentacji musi wynikać iż ten sposób wypłaty dopłaty w ramach MDM jest możliwy do zrealizowania.

 

Pierwotnie zapis w ustawie brzmiał:

 

3. Wypłata środków z tytułu udzielonego nabywcy dofinansowania wkładu własnego dokonywana jest przez instytucję kredytującą:

1) po zawarciu przez nabywcę umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania, na rachunek osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na który przekazane zostały lub przekazywane są środki z tytułu udzielonego kredytu – w przypadku gdy nabycie mieszkania dotyczy mieszkania oddanego do użytkowania i nie było związane z zawarciem umowy deweloperskiej;

 

Powyższe zostało zmienione nowelizacją i również dla lokali gotowych wprowadzono możliwość wypłaty dofinansowania przed aktem notarialnym.

 

Więcej artykułów na temat MDM

 

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY ?

Jeśli tak, to dołącz do grona osób, które skorzystały z mojej pomocy przy ubieganiu się o kredyt.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.
Co ważne, zrób to na koszt banku !

 

KLIKNIJ I UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE

 

 

Umów się na spotkanie

 

 

 


AUTORKA WPISU – BOŻENA MYSZCZYSZYN

 

Wykształcenie wyższe magisterskie (Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu). Studia podyplomowe Bankowość i Doradztwo Finansowe na UEP, czego efektem jest Europejski Certyfikat Bankowca EFCB 3E w ramach standardów kwalifikacyjnych ZBP. Rejestr posiadaczy certyfikatu ECB EFCB 3E. Numer certyfikatu 2017/032.

 

Od 2006 roku pomagam w decyzjach kredytowych związanych z kredytami hipotecznymi i gotówkowymi dla osób fizycznych. Zachęcam jednak do zastąpienia długów konsumpcyjnych nawykiem oszczędzania.