Dopłata MDM a mieszkanie oddane do użytkowania

17 lutego, 2014

MDM i lokal gotowy

MDM i lokal gotowy
Dopłata BGK przy kredytach MDM w przypadku mieszkań oddanych do użytkowania 

 

 

Aktualizacja. 

01.09.2015 weszła w życie nowelizacja ustawy zwanej potocznie MDM. Od tego momentu również dla mieszkań gotowych wypłata dofinansowania może nastąpić przed aktem notarialnym. Poniższy artykuł opisuje  zasady obowiązujące  do  dnia  31.08.2015r. 

 

W przypadku lokali gotowych z jednoczesnym kredytowaniem inwestycji przez dewelopera do czasu nowelizacji ustawy występował problem. Dla mieszkań oddanych do użytkowania nie zawiera się umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska z założenia jest umową o budowę i przeniesienie własności. Taki lokal na moment zawierania umowy „fizycznie” nie istnieje, a więc nie można go obejrzeć. Dla gotowych lokali zawiera się umowę przedwstępną dotyczącą wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia własności. Wypłata dofinansowania w takiej sytuacji następowała pierwotnie po akcie notarialnym przeniesienia własności.

W większości przypadków na rynku pierwotnym zapłata 100% ceny za lokal jest wymagana przed podpisaniem aktu notarialnego.


W przypadku, gdy nabywca gotowego lokalu finansował zakup kredytem z dofinansowaniem w ramach MDM deweloper chcąc umożliwić skorzystanie z dofinansowania musiał zgodzić się na przeniesienie własności po wpływie ceny pomniejszonej o dofinansowanie, czyli  po wpłacie ok. 85-90 % ceny.

 

A co z MDM jeśli deweloper miał kredyt na inwestycję?


Jeśli deweloper korzysta z kredytu inwestycyjnego i ten kredyt nie został spłacony na moment oddania nieruchomości do użytkowania oraz ubiegania się o kredyt przez nabywcę lokalu to standardowo wymagana jest PROMESA banku kredytującego dewelopera dotycząca wydania zgody na bezobciążeniowe, bezciężarowe wyodrębnienie lokalu po zapłacie całej ceny .

Dla kredytów MDM i lokali gotowych PROMESA musiała zawierać zgodę bezciężarowego wyodrębnienia lokalu po zapłacie ceny pomniejszonej o dofinansowanie.  Taka promesa mówiła o wpłacie ok 85-90% należności, a nie jak dotychczas 100%.

 

Pierwotnie (przed nowelizacją), jeśli promesa banku kredytującego dewelopera w przypadku lokalu oddanego do użytkowania mówiłaby o zgodzie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu po zapłacie całej ceny (100%) to mielibyśmy sytuację, że na moment aktu not. nie ma zapłaconej ceny za lokal (nie został spełniony warunek z promesy warunkującej wydanie zgody przez  bank – brakuje równowartości dopłaty), a zatem hipoteka dewelopera obciążyłaby lokal mieszkalny (żaden bank nie zaakceptuje ryzyka związanego z przeniesieniem hipoteki dewelopera na księgę lokalu – hipoteka taka obciążałaby w równym stopniu KW gruntową i KW wyodrębnionego lokalu ).

 

Co, jeśli bank kredytujący dewelopera odmawia wydania PROMESY?

 

W sytuacji MDM, lokalu gotowego i jednoczesnego kredytu dewelopera jeśli bank dewelopera nie zgadzał się na wydanie promesy uwzględniającej zapłatę 85-90% ceny możliwe były rozwiązania:

 

  1. Klient zaciąga kredyt bez dofinansowania
  2. Deweloper zmienia bank kredytujący
  3. Deweloper „wykłada” kwotę dofinansowania i spłaca w tej części kredyt na poczet tego konkretnego mieszkania. Wtedy PROMESA banku powinna podawać konkretną kwotę jaka musi wpłynąć. Będzie to kwota pomniejszona o dofinansowanie, którego równowartość umniejszyła już kredyt poprzez wpłatę dewelopera. Po akcie notarialnym deweloper „odzyska” wyłożone środki.

 Nowelizacja ustawy zlikwidowała powyższy problem, a MDM i lokal gotowy może być już normalnie kredytowany.

 

Artykuł 11 ustęp 2, punkt 3 ustawy

 

Część kredytobiorców upatrywała rozwiązania w Art. 11. ust. 2 pkt 3) Ustawy, spodziewając się, że to być może bank „wyłoży” kwotę dofinansowania przed aktem notarialnym, skoro ma możliwość wypłaty dofinansowania ze środków własnych  …

 

Art. 11.

1. Bank Gospodarstwa Krajowego przekazuje na rachunek instytucji kredytującej, określony w umowie w sprawie stosowania finansowego wsparcia, środki z tytułu dofinansowań wkładu własnego przysługujących nabywcom wpisanym do ewidencji, o której mowa w art. 9 ust. 2 pkt 1, na wniosek instytucji kredytującej przekazywany w okresach rozliczeniowych każdego 10, 20 i ostatniego dnia miesiąca.

2. Instytucja kredytująca we wniosku, o którym mowa w ust. 1, wnosi o przekazanie środków w łącznej kwocie dofinansowań wkładu własnego:

1) zgodnie z terminami wypłaty wsparcia z Funduszu Dopłat, o których mowa w art.10 ust.2;

2) planowanych do wypłaty w okresie rozliczeniowym, liczonym od dnia następującego po dniu przekazania wniosku do Banku Gospodarstwa Krajowego do dnia przekazania kolejnego wniosku, z wyszczególnieniem kwot planowanych wypłat dofinansowań wkładu własnego przypadających na poszczególne dni okresu rozliczeniowego;

3) wypłaconych ze środków własnych przez instytucję kredytującą w poprzednim okresie rozliczeniowym i nieujętych we wniosku dotyczącym tego okresu – w przypadkach określonych w umowie w sprawie stosowania finansowego wsparcia.

 

Przypadki, do jakich może mieć zastosowanie wypłata finansowego wsparcia zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy określają zapisy umów  pomiędzy bankami a BGK. Te zapisy nie są podawane do publicznej wiadomości, są to dokumenty wewnętrzne banków.

 

Standardowo BANK nie wykładał równowartości dopłaty, a więc nie przelewał jej przed aktem notarialnym, nie było takich rozwiązań. 

 

Moment wypłaty dofinansowania BGK [pierwotne zapisy] 

 


W przypadku  lokalu oddanego do użytkowania  moment wypłaty dofinansowania dla kredytobiorcy określają wyłącznie zapisy Art. 11, pkt 3, ppkt 1)  ustawy. Na moment składania wniosku kredytowego dokumentacja musi wskazywać, iż ten sposób wypłaty dopłaty MDM jest możliwy do zrealizowania.

 

Pierwotnie zapis w ustawie brzmiał:

 

3. Wypłata środków z tytułu udzielonego nabywcy dofinansowania wkładu własnego dokonywana jest przez instytucję kredytującą:

1) po zawarciu przez nabywcę umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania, na rachunek osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na który przekazane zostały lub przekazywane są środki z tytułu udzielonego kredytu – w przypadku gdy nabycie mieszkania dotyczy mieszkania oddanego do użytkowania i nie było związane z zawarciem umowy deweloperskiej;

 

Powyższe zostało zmienione nowelizacją i również dla lokali gotowych wprowadzono możliwość wypłaty dofinansowania przed aktem notarialnym.MDM i lokal gotowy nie stanowią już problemu.

 

Więcej artykułów na temat MDM

 

Autor wpisu: Bożena Myszczyszyn,

Ekspert Finansowy i Kredytowy PoznańKredyty Hipoteczne Poznań

 

CHCESZ KORZYSTAĆ Z WIEDZY AUTORA W DRODZE PO KREDYT HIPOTECZNY?

Dołącz do grona osób, które mi zaufały.
Zyskaj eksperta, do którego będziesz wracać.
Miej fachowe wsparcie w rozmowach z bankiem.

 

UMÓW SIĘ NA BEZPŁATNE SPOTKANIE

 

 

Opublikowane w kategorii: Mieszkanie dla Młodych | Tagi: