Małżonek dewelopera jest współwłaścicielem gruntu, na którym realizowana jest inwestycja. W czym problem? Nabywając mieszkanie w programie MDM może się zdarzyć, że grunt, na którym buduje deweloper będzie objęty wspólnością ustawową małżeńską. Taka sytuacja ma miejsce, gdy deweloper to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, pozostająca w związku małżeńskim. Gdy w małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej nabyty wspólnie grunt może być wykorzystywany pod działalność gospodarczą przez jednego współmałżonka. Czym to skutkuje?
Wyodrębnienie i sprzedaż lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku postawionym na działce stanowiącej wspólny majątek małżonków wymaga zgody współmałżonka. Małżonek udziela najczęściej pełnomocnictwa.
Artykuł 3 Ustawy z dnia 27.09.2013 o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi definiuje, iż nabycie musi nastąpić od osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wymogi formalno-prawne odnośnie dewelopera, czyli firmy budującej i zbywającej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej są takie same niezależenie czy jest to MDM czy kredyt standardowy.
Co, jeśli bank ma wątpliwości?
Gdy bank ma wątpliwości, czy nieruchomość wybudowano w ramach prowadzonej działalności gospodarczej to może potraktować transakcję jak zwykły zakup. Osoba działająca jako firma deweloperska jest wtedy traktowana jak zwykły zbywca na rynku wtórnym. Skutkiem będzie uruchomienie środków po akcie notarialnym.
Współmałżonek jako zbywca
Możesz się spotkać z sytuacją, że bank uzna, że zbywcą w rozumieniu zapisów ustawy MDM jest również współmałżonek, który nie prowadzi działalności gospodarczej. W takiej sytuacji bank zakłada, że nieruchomości nie wybudowano w ramach działalności gospodarczej. Tylko jeden współmałżonek prowadzi działalność gospodarczą. Tym samym bank uznaje, że naruszono wskazany artykuł 3 ustawy. W konsekwencji bank może uznać, że nie jest możliwe udzielenie kredytu z dofinansowaniem w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.
Czy słusznie?
Zapytanie skierowane do Ministerstwa:
Nieruchomość wybudowała/buduje osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą. Osoba taka miała prawo wciągnąć do majątku firmy działkę nabytą we wspólności ustawowej.
Czy w takiej sytuacji bank miał prawo zakwestionować, że jest to budowa realizowana przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą w tym zakresie i został naruszony zapis ustawy.
„Dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone nabywcy w związku z nabyciem nowo wybudowanego mieszkania od osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zaciągnięciem na ten cel kredytu w instytucji kredytującej.”
Czy słusznie bank uznał, że zbywcą jest również żona osoby prowadzącej działalność. Jest współwłaścicielem gruntu. A skoro żona nie prowadzi działalności gospodarczej to bank wyszedł z założenia, że zbywca nie jest osobą prowadzącą działalność?
Odpowiedź Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju:
(06 marca 2014 r.)
„Art. 3 ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. z 2013 r., poz. 1304, z późn. zm.) stanowi, że dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone pod warunkiem zakupu mieszkania od osoby, która wybudowała je w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
W przedmiotowej sprawie należy odnieść się do ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788, z późn.zm.) [dalej k. r. i o.], który reguluje m.in. kwestie majątkowe między małżonkami. Zgodnie z art. 36 § 3 k. r. i o. przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W związku z tym współmałżonek prowadzący działalność gospodarczą może korzystać z nieruchomości (gruntu), która wchodzi w skład wspólności majątkowej. Jednocześnie przepis ten należy rozpatrywać równolegle z art. 37 § 1 k.r. i o., który wymienia katalog czynności, jakie nie mogą zostać podjęte bez zgody współmałżonka.
Są to czynności prawne o dużej wartości ekonomicznej, które mają znaczący wpływ na stan majątku wspólnego i należy do nich m.in. zbycie nieruchomości. Choć k. r. i o. nie określa formy tej zgody, to przyjmuje się, że powinna ona być – na podstawie art. 63 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) wyrażona w formie wymaganej dla tej czynności, a więc w przypadku zbycia nieruchomości powinna mieć formę aktu notarialnego.
W tym kontekście wydaje się, że udział współmałżonka osoby prowadzącej działalność gospodarczą w transakcji sprzedaży lokalu nie koliduje z art. 3 ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Można przyjąć, że jeśli przynajmniej jedna ze stron transakcji prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań i działalność ta prowadzona jest na gruncie wchodzącym w skład majątku wspólnego, ale zarówno pozwolenie na budowę, jak i cały proces inwestycyjny prowadzony był przez małżonka prowadzącego działalność gospodarczą, to spełniony jest warunek ustawowy dotyczący zakupu mieszkań od podmiotu, który wybudował je w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”
Małżonek dewelopera współwłaścicielem gruntu
Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska w zakresie gruntu, na którym buduje deweloper nie stanowi przeszkody dla finansowania zakupu. To niezależnie, czy zwykłym kredytem, czy z dofinansowaniem w ramach programu MDM. Musisz się jednak liczyć z tym, że bank ma prawo do własnej oceny sytuacji i ryzyka kredytowego. Ostateczna decyzja o udzieleniu lub nie kredytu jest tylko w gestii banku kredytującego. Ty jednak, mając wiedzę w temacie, możesz się od decyzji banku odwołać.
Przeczytaj też MDM a mieszkanie oddane do użytkowania
Autor: Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
